Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 453 / 214 / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáţe a bez garáţového stání v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Bytová jednotka č. 260/1, LV č. 1620, s podílem na společných částech domu a pozemku 2190/15944 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 400, LV č. 1605 Adresa Kraj Jihočeský kraj Městys Chlum u Třeboně Počet obyvatel 2139 Kat. území Chlum u Třeboně Ulice Třeboňská č.p. 260 Část obce dle LV Chlum u Třeboně Objednatel Exekutorská úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Radniční č.p. 28 381 01 Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Tel. 380 711 410 E-mail IČ 66254132 DIČ Vlastnictví Bytová jednotka Zpracováno pro exekutora Sobolíková Miluše - Chlum u Třeboně, Chlum u Třeboně 260, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 595318/0596 Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne 6.11.2012 Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni 27.10.2012 0845 381 01 Český Krumlov email: Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: 733 698996 Prohlídka dne 27.10.2012 Počet stran textu 8 Počet stran příloh 8 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 23.15 m 2 15 000 Kč/m 2 347 300 Kč Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti 350 000 Kč Třistapadesát tisíc Kč Vyhodnocení rizik jednotka je zapsána na LV, byl předloţen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doţivotního uţívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva - 1 -
NE jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. exekuční řízení nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její ţivotnost jednotka je určena výhradně k bydlení jednotka je zkolaudována jednotka je dokončena jednotka je uţívána v souladu s právním stavem nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno stavba je umístěna na vlastním pozemku zpracovatel ocenění je soudním znalcem v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí REET: NE Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nebyl předloţen nabývací titul. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nebyl předloţen nabývací titul. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1605, vyhotovil dálkový přístup do KN 5.11.2012. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1620, vyhotovil dálkový přístup pro exekutora 25.9.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Chlum u Třeboně, vyhotovil dálkový přístup do KN 5.11.2012. Místní šetření s pořízením fotodokumentace (nebyl umožněn vstup do nemovitosti), vyhotovil zpracovatel odhadu 27.10.2012. část prohlášení vlastníka budovy, vyhotovil Městys Chlum u T5eboně 4.11.2009. Datum předání kompletních podkladů 5.11.2012 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1620, vyhotovil dálkový přístup pro exekutora 25.9.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Chlum u Třeboně, vyhotovil dálkový přístup do KN 5.11.2012. část prohlášení vlastníka budovy, vyhotovil Městys Chlum u T5eboně 4.11.2009. - 2 -
Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Městys Chlum u Třeboně se nachází na území okresu Jindřichův Hradec a náleţí pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Třeboň.Obec Chlum u Třeboně se rozkládá asi dvacetčtyři kilometrů jiţně od Jindřichova Hradce a čtrnáct kilometrů jihovýchodně od města Třeboň. Počet trvale ţijících osob této obce, jeţ se honosí titulem městys, se pohybuje kolem čísla 2170 obyvatel. Chlum u Třeboně se dále dělí na čtyři části, konkrétně to jsou: Chlum u Třeboně, Lutová, Mirochov a Ţíteč. Obec je vzdálená přibliţně 4 km od rakouských hranic. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba průmyslová zástavba Školáci mají v obci moţnost navštěvovat základní školu vyššího stupně a rodiče menší dětí mají k dispozici také školku. Pro vyuţití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hriště a stadion. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Chlum u Třeboně májí lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněţ policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou vyuţívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Informace o nemovitosti Bytová jednotka č. 260/1 se nachází v bytovém domě, který je částečně podsklepený, dvojpodlaţní, zděný,se sedlovou střechou. Na bytový dům č.p. 260 stavebně navazuje sousední bytový dům č.p. 261. Budova č.p. 260 se nachází v zastavěném území obce v lokalitě u skláren. Budova obsahuje v 1.NP dvě bytové jednotky a v 2.NP také dvě bytové jednotky. V 1.PP se nachází sklepní kóje, které tvoří příslušenství k jednotlivým bytovým jednotkám. Stáří bytového domu. č.p. 260 je odhadována na cca 100 let. Budova je napojena na veřejný vododvod, el. a kanalizace je řešena přes čistírnu skláren. Bytová jednotka č. 260/1 je dispozičně řešena jako 1+0 a je umístěna v 1.NP bytového odmu č.p. 260. Bytová jednotka je situována vlevo od výstupu ze schodiště. Bytová jednotka je vytápěna kamny na tuhá paliva, ohřev teplé vody zajišťuje el. bojler. Do bytové jednotky nebyl umožněn přístup. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob vyuţití pozemku parc.č. 1615/20 Městys Chlum u Třeboně ostatní plocha Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 2 Počet podlaţí bytu 1 Velikost bytu garsoniera Výtah Ne Orientace oken jihovýchod Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ano Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Bytová jednotka je v současném stavu běţně uţivatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu velmi dobrý - průměrný Technický stav jednotky průměrný Minulé rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení střecha nová střešní krytina - betonové tašky??? (2007 Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce základy z prostého betonu 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné konstrukce Provedení % dokonč 100 s izolací vodorovnou i svislou zděné 100 stropy nespalné do I profilů 100 krov sedlový 100 střešní krytina betonové tašky 100-3 -
obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 45 100 vnější úpr. povrchů omítka vápenná hladká s 100 cm nástřikem vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková 100 schodiště betonové se stupni s PVC 100 Popis provedení jednotky Konstrukce Provedení % % Konstrukce Provedení dokonč dokonč okna dřevěná zdvojená 100 dveře hladké lakované 100 podlahy obytných PVC 100 podlahy nebytových keramická dlaţba 100 místn. místn. vytápění kamna na pevná paliva 100 elektro světelný rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu není 0 zdroj teplé vody bojler 100 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba 2.48 m 2 1.0 2.48 m 2 koupelna 2.17 m 2 1.0 2.17 m 2 WC 1.11 m 2 1.0 1.11 m 2 obývací pokoj s kuchyňským koutem 14.28 m 2 1.0 14.28 m 2 spíţ 1.86 m 2 1.0 1.86 m 2 sklepní kóje 2.50 m 2 0.5 1.25 m 2 Součet ploch za podlaží 24.40 m 2 23.15 m 2-4 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 1.10.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 2 Počet podlaţí bytu 1 Velikost bytu garsoniera Výtah Ne Podlahová plocha 22.0 m 2 Cena za nemovitost 349 000 Kč 15 900 Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena 332 000 Kč 15 100 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Garsoniera 1+kk v obci Chlum u Třeboně. Byt je v osobním vlastnictví a nachází se v 1. patře cihlového domu na okraji obce. CP bytu je 22 m2, orientace JZ. K bytu náleţí 2 x sklep, kůlna a udrţovaná společná zahrada. Nové PVC podlahy. Velmi nízké náklady spojené s bydlením a údrţbou. Vyuţití k trvalému bydlení i jako rekreační sezónní zázemí v atraktivní lokalitě Třeboňska. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 17.10.2010 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaţí bytu 1 Velikost bytu 1 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 43.0 m 2 Cena za nemovitost 459 000 Kč 10 700 Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena 436 000 Kč 10 100 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt v Chlumu u Třeboně 1+1, v druţstevním vlastnictví (42,75 m2) v 1. patře čtyřpatrového panelového bytového domu, který je součástí malého sídliště na okraji města. Poloha domu je situována jiţním směrem, byt je prosvětlen jiţním sluncem, kuchyně s prostorem pro malý jídelní kout má okno situováno taktéţ na jiţní stranu domu. Obývací pokoj má okno téţ jiţním směrem s výhledem přímo do přírody, do lesa. Vytápění bytu a ohřev vody je zajištěn ústředním dálkovým vytápěním s kotelnou umístěnou mimo bytový dům. Celý objekt je zateplen a osazen plastovými okny se ţaluziemi, coţ se viditelně projevilo na úsporách měsíčních nákladů na energie. Nové jsou i rozvody ústředního topení v bytě včetně radiátorů. K bytu patří suchý sklep v přízemí pětipodlaţní budovy. V domě je výtah, společná je sušárna a kolárna. Parkovací plochy jsou u domu. Občanská vybavenost kompletní včetně školy, školky, zdravotnického zařízení, pošty, nedaleko centra, kde najdeme mnoho obchodů, restaurací. - 5 -
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu 5.11.2012 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaţí bytu 1 Velikost bytu 1 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 42.0 m 2 Cena za nemovitost 510 000 Kč 12 100 Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena 485 000 Kč 11 500 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 1+1 v os. vlastnictví po rekonstrukci, zděné jádro, nová koupelna Byt 1+1 se nachází ve 4. patře panelového domu v klidné části městyse Chlum u Třeboně. Byt prodělal rekonstrukci v r. 2004 (nové zděné jádro, částečná rekons. elektr. rozvodů, nová stopací vedení), v r. 2008 byl celý dům zeteplen a proběhla výměna oken. Po vstupu do bytu se ocitneme v chodbě, ze které se vchází do koupelny (sprchový kout,wc, umyvadlo) a do kuchyně. V kuchyni je nová rohová kuch. linka, která je součástí prodeje. Následuje obývací pokoj, ze kterého se vstupuje na balkon s výhledem na celé město. Před domem lze pohodlně parkovat, v okolí se nachází školka,dětské hřiště,fotbalové hřiště a 50 m od domu je supermarket. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 10 100-15 100 Kč/m 2 332 000-485 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 15 000 Kč/m 2 Na základě porovnání s nabídkovými cenami bytových jednotek a na základě porovnání realizovaných prodejů v dané lokalitě odhaduji obvyklou cenu bytové jednotky č. 260/1 v bytovém domě č.p. 260 na pozemku p. č. St. 400 včetně příslušenství a včetně podílu na společných částech domu a pozemcích 2190/15944 vše zapsáno na LV č. 1620 a LV č. 1605 pro k. ú. Chlum u Třeboně ve výši 15.000 Kč/m2 uţitné plochy. U srovnávaných bytových jednotek jsem se zaměřil na umístění v dané lokalitě a porovnání s lokalitou v Chlumu u Třeboně. Dále porovnání dopravní obsluţnosti, porovnání technického stavu bytových jednotek a celých bytových domů a podlahových ploch, přesné umístění bytových jednotek v bytových domech a také porovnání druhu vytápění srovnávaných nemovitostí. Dále porovnání konstrukčního řešení bytových domů. Ze všech výše uvedených porovnání jsem odhadl cenu na jiţ zmíněných 15.000 Kč/m2 uţitné plochy. Tj.0.350 mil. Kč. - 6 -
Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov podpis Obvyklá cena jednotlivých práv a závad Seznam oceněných položek (exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesením znalci nesdělil žádné informace dle čl. V. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny a z aktuálního LV také žádná práva a závady nevyplývají. (Věcná břemena jízdy nemají vliv na cenu nemovitosti). Výslednou hodnotu práv a závad odhaduji na 0 Kč 0,- Kč. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 453/214/2012 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č. 2012146. V Českém Krumlově dne 6.11.2012. Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov - 7 -
Fotodokumentace pohled na bytový dům pohled na bytový dům bytový dům vstup do bytového domu vstup do bytové jednotky - 8 -
Fotodokumentace vstup do bytové jednotky vstup do bytového domu bytový dům - 9 -
Fotodokumentace - mapy Chlum u Třeboně Třeboňská č.p. 260 - umístění nemovitosti v obci - 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -