ZNALECKÝ POSUDEK č. 5476-83/2018 O ceně bytové jednotky č.563/6 v Krnově, místní část Pod Civilínem, Vaškova č.p. 563/13, včetně příslušenství a podílu o velikosti 1526/10000 na společných částech domu a pozemku p.č.1306, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 166 m 2, vše zapsáno na LV č.3498 a LV č.4777 pro k.ú.opavské Předměstí Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby 185EX-1105/2017 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni 12.4.2018 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 25 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 12.4.2018
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.563/6 v Krnově, místní část Pod Civilínem, Vaškova č.p. 563/13, včetně příslušenství a podílu o velikosti 1526/10000 na společných částech domu a pozemku p.č.1306, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 166 m 2, vše zapsáno na LV č.3498 a LV č.4777 pro k.ú.opavské Předměstí 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.563/6 Adresa předmětu ocenění: Vaškova 563/13 794 01 Krnov LV: 3498 a 4777 Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Krnov Katastrální území: Opavské Předměstí Počet obyvatel: 23 762 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 523,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ a katastrální území lázeňských míst typu D O3. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a V 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je městská hromadná doprava I 1,00-2 -
popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola a školské zařízení, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 422,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.4.2018 za přítomnosti znalce a spoluvlastníka nemovitosti, p.urbana. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.3498 pro k.ú.opavské Předměstí - výpis z LV č.4777 pro k.ú.opavské Předměstí - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: SJM Urban Stanislav a Urbanová Pavla, Vaškova 563/13, 794 01 Krnov, vlastnictví: 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Urban Stanislav a Urbanová Pavla, Vaškova 563/13, 794 01 Krnov, vlastnictví: 1 / 1 rozpory nezjištěny 6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny - 3 -
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží zděného objektu s celkem jedním podzemním, dvěma nadzemními podlažími a podkrovím. Má valbovou střechu, krytina je z hliníkových šablon, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní dveře jsou dřevěné a zasunovací, podlahy jsou z dlažby, prken a koberců. WC je splachovací, koupelna s vanou, umyvadlo. Vytápění je lokální plynovými topidly, teplá voda je z boileru. Výtah v domě není ínstalován. Schody jsou terasové a dřevěné. Stáří domu odhaduji na nejméně 70 roků. Stav je průměrný. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. 8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi - 4 -
proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Bytová jednotka č.563/6 1.1. Pozemek p.č.1306 1.2. Oceňovaný byt - 5 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - nucený prodej I -0,04 5. Ostatní neuvedené: Vlivy zvyšující cenu - větší převis poptávky nad III 0,30 nabídkou 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a VI 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, školské zařízení, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,05-6 -
V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,386 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,320 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0,980 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 1,358-7 -
V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 1,294 1. Bytová jednotka č.563/6 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích 1.1. Pozemek p.č.1306 Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,386 Index polohy pozemku I P = 0,980 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně - ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6-8 -
Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,386 * 1,000 * 0,980 = 1,358 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří Index Koef. Upr. cena [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 422,- 1,358 573,08 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 1306 166 573,08 95 131,28 Stavební pozemek - celkem 166 95 131,28 Pozemek p.č.1306 - zjištěná cena = 95 131,28 Kč Ceny nemovitého majetku pro stanovení podílu jednotky 1.1. Pozemek p.č.1306 = 95 131,28Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu: = 95 131,28 Kč - 9 -
1.2. byt Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Moravskoslezský kraj, obec 10 001 50 000 obyvatel Stáří stavby: 70 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 12 702,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy chodba: 2,51 * 1,00 = 2,51 m 2 koupelna s WC: 3,82 * 1,00 = 3,82 m 2 kuchyň: 14,99 * 1,00 = 14,99 m 2 pokoj: 9,73 * 1,00 = 9,73 m 2 pokoj: 11,87 * 1,00 = 11,87 m 2 šatna: 2,69 * 1,00 = 2,69 m 2 spížní skříň: 0,53 * 1,00 = 0,53 m 2 sklep: 9,38 * 0,80 = 7,50 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 53,64 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby: Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu: Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu: Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě: Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám: Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu: Příslušenství úplné - standardní III 0,00-10 -
provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu: Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené: Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav: Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85 Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 70 let: s = 1-0,005 * 70 = 0,650 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,750 = 0,695 i = 1 Nemovitá věc je součástí pozemku Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,386 Index polohy pozemku I P = 0,980 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 12 702,- Kč/m 2 * 0,695 = 8 827,89 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 53,64 m 2 * 8 827,89 Kč/m 2 * 1,386 * 0,980= 643 183,64 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 643 183,64 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 95 131,28 Kč Spoluvlastnický podíl: 1 526 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 95 131,28 Kč * 1 526 / 10 000 = 14 517,03 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 14 517,03 Kč Bytová jednotka č.563/6 - zjištěná cena = 657 700,67 Kč - 11 -
C. REKAPITULACE 1. Bytová jednotka č.563/6 657 700,70 Kč 1.1. Pozemek p.č.1306 14 517,04 Kč 1.2. Oceňovaný byt 643 183,64 Kč = 657 700,70 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Šestsetpadesátsedmtisícsedmset Kč 657 700,70 Kč 657 700,- Kč - 12 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní práva smluvní a s tím související Zákaz zcizení a zatížení, Zahájení exekucí a Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, jsou podrobně rozepsaná na přiložených LV č.3498 a LV č.4777 k.ú.opavské Předměstí k datu 9.2.2018. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : byt o dispozici 2+1 s užitnou podlahovou plochou 54 m2 po rekonstrukci koupelny, plastových oken a otopné soustavy, která je napojena na nový kombinovaný plynový kotel. Koupelna disponuje sprchovým koutem a toaletou, která je šikovně schovaná za zděnou zástěnou. Obývací pokoj s ložnicí je v původním stavu. Podlahy v těchto místnostech jsou dřevěné palubky. Kuchyně je kompletně vystěhovaná. Elektřina v bytě je, až na koupelnu, původní. Dále má byt nové bezpečnostní dveře. Požadovaná cena 990 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu, tj.18.333,- Kč/m2. - 13 -
podkrovní bytová jednotka o dispozici 2+1 v Krnově na ulici Hlubčická. Byt má čistou užitnou podlahovou plochu 44 m2, elektřina je v mědi, jinak je byt v původním udržovaném stavu. Podlahy jsou velmi dobré, betonová mazanina na kterou je následně položeno PVC. Byt vytápěn vlastním plynovým kombinovaným kotlem na plyn, který je pár let po výměně. V kuchyni je plynový sporák s plynovou troubou. V koupelně je malá vana, WC a umyvadlo. Požadovaná cena 799 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, tj.18.159,- Kč/m2. - 14 -
byt 2+1 o celkové podlahově ploše 59 m2 na ulici Vodní v Krnově. Byt, v blízkosti centra města se nachází ve 4. podlaží čtyřpodlažního zděného domu bez výtahu. Dispozice bytu: prostorná vstupní chodba s dlažbou a vestavěnými skříněmi, kuchyň - nová kuchyňská linka,obklady, nový kombi sporák s el.troubou, podlaha - dlažba, ložnice - parkety, obývací pokoj- parkety, komora na uskladnění potravin pro hospodyňky, koupelna s obklady a dlažbou - sprchový kout, WC - obklady, dlažba. Topení ústřední dálkové. Nové plastové okna. K bytu náleží sklepní kóje. Veškerá občanská vybavenost v místě,parkování u domu. Požadovaná cena 999 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu, tj.16.932,- Kč/m2. Průměrná jednotková cena činí 17.808,- Kč/m2. S ohledem na konkrétní stav a vybavení oceňované jednotky, a protože jde o tzv.poptávané inzertní ceny, stanovuji jednotkovou srovnávací cenu na 16.200,- Kč/m2. Za celý byt 868.968,- Kč, po zaokrouhlení pak 870.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 870.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 870.000,- Kč. Slovy: Osmsetsedmdesáttisíc Kč V Tršicích 12.4.2018 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.9.5. - 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5476-83/2018 znaleckého deníku. - 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí k datu 9.2.2018 pro LV č.3498 pro k.ú.opavské 4 Předměstí Výpis z katastru nemovitostí k datu 9.2.2018 pro LV č.4777 pro k.ú.opavské 5 Předměstí Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 4-17 -
Snímek katastrální mapy - 18 -
Fotodokumentace nemovitosti - 19 -
- 20 -
- 21 -
Mapa oblasti - 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -