ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 45/6125/2013 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 91 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 215, 111/29 k.ú. Všetaty u Rakovníka, v obci Všetaty, okres Rakovník, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 45/6125/2013 LV no.: 334 Name of subject / Předmět ocenění Rodinný dům č.p. 91 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 215, 111/29, k.ú. Všetaty u Rakovníka, v obci Všetaty, okres Rakovník, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Všetaty 91, 270 21 Pavlíkov Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 2 066 783 Kč Market value Tržní hodnota 1.650.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 1.650.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 1 677 000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 215, 111/29 Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura přípojky IS (elektro, voda z vlastní studny+ přípojka na veřejný řad, kanalizace do vlastní jímky), studna, kanalizační jímka, venkovní bazén, částečné oplocení, zpevněné plochy severovýchodní okraj obce Všetaty v obci Všetaty pouze základní, rozšířená v obci Pavlíkov (cca 2 km), úplná ve městě Rakovník (cca 10 km) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM 939 m 2 zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 300 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: dřevostavba Whole property: Celá nemovitost: 87,07 m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha (obytná): Built-up space: Obestavěný prostor: 125,00 m 2 Resident area: Bytové plochy: 87,07 m 2 Storage area: Skladové a ostatní plochy: 434,20 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 87,07 m 2 m 2 25,00 m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: 2005 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 10 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 334 ze dne 3.1.2013 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví SJM pana Jiřího Holíka a paní Zlatuše Holíkové, oba bytem Všetaty 91, 270 21 Pavlíkov. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 334 ze dne 3.1.2013 jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími omezeními: -zástavním právem smluvním k zajištění veškerých i budoucích pohledávek ze smlouvy o úvěru reg.č. 0071205240285 ve výši 1.870.000,-Kč s řádnou konečnou splatností dne 25.10.2025 ve prospěch Komerční banky, a.s.(ič 45317054), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. 0071205240285 ze dne 18.7.2005, právní účinky vkladu práva ke dni 18.7.2005 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -nařízením výkonu rozhodnutí prodejem zástavy (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Poznámka: Podle části D listu vlastnictví č. 334 ze dne 3.1.2013 jsou oceňované nemovitosti omezeny nepravomocným exekučním příkazem o zřízení zástavního práva (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 334 a další zápis evidovaný v části D listu vlastnictví č. 334. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 334 ze dne 3.1.2013 není vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 334 ze dne 3.1.2013 jsou oceňované nemovitosti omezeny zástavním právem smluvním k zajištění veškerých i budoucích pohledávek ze smlouvy o úvěru reg.č. 0071205240285 ve výši 1.870.000,-Kč s řádnou konečnou splatností dne 25.10.2025 ve prospěch Komerční banky, a.s.(ič 45317054), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. 0071205240285 ze dne 18.7.2005, právní účinky vkladu práva ke dni 18.7.2005 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Podle evidence v katastru nemovitostí je objekt č.p. 91 evidován se způsobem využití jako rodinný dům. Stavba splňuje zákonné parametry rodinného domu, tzn., stav evidovaný v katastru nemovitostí odpovídá skutečnosti. Rodinný dům je ke dni ocenění užíván k bydlení. Poznámka: Při místním šetření bylo zjištěno, že současný stav neodpovídá zakreslení v katastrální mapě, kde není zakresleno navazující kryté parkovací stání u rodinného domu a zastřešení u vstupu. Doporučujeme provést zaměření skutečného stavu a provedení nového zakreslení do katastrální mapy. Weak points / slabé stránky: - v obci Všetaty pouze základní občanská vybavenost, jedná se o obec lokálního významu - horší dostupnost města Rakovník - jedná se dřevostavbu rodinného domu - běžný standard vnitřního vybavení - nedokončené oplocení Strong points / silné stránky: - dostatečná výměra pozemků - poměrně dobrý technický stav, jedná se o novostavbu z roku 2005 Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 334 pro k.ú. Všetaty u Rakovníka, obec Všetaty, prokazující stav evidovaný k datu 3.1.2013, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Všetaty u Rakovníka vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ částečná projektová dokumentace stavby rodinného domu d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 24.1.2013 za přítomnosti vlastníků nemovitostí, manželů Zlatuše a Jiřího Holíkových. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálníhoúzemí 787493 Název katastrálního území : Všetaty u Rakovníka Kód obce : 542598 Název obce : Všetaty Počet obyvatel obce : 325 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.02.2012 Kód okresu : CZ020C Název okresu : Rakovník Název kraje : Středočeský Poloha v obci : Severovýchodní okraj obce, obytná zóna Infrastructure / Infrastruktura: Obec Všetaty patří se svými 325 obyvateli k malým obcím okresu Rakovník. Jedná se o obec lokálního významu. Obec Všetaty nedisponuje občanskou vybaveností, pouze se v obci nachází obecní úřad a obchod se základním sortimentem. S rozšířenou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na obec Pavlíkov (cca 2 km), s úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na město Rakovník (cca 10 km). Po dopravní stránce je obec dostupná po silnicích třetích tříd, které v dalším průběhu navazují na silnice II/233 a dále II/229, po kterých je dostupné město Rakovník. V obci je zavedena autobusová doprava. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti jsou situovány na severovýchodním okraji obce Všetaty, v zástavbě obdobných rodinných domů. Lokalita je klidná, pro bydlení vhodná. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 91: Jedná se o rodinný dům č.p. 91 situovaný na pozemku čís. parcely St. 215, k.ú. Všetaty u Rakovníka. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako samostatně stojící, nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaží (přízemí), zastřešení je sedlovou střechou bez půdního prostoru. Vnitřní dispozice je tvořena jedním bytem o velikosti 3+1 s příslušenstvím. Vzhled stavby je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Podrobná vnitřní dispozice: 1.NP zádveří, kotelna se šatnou, chodba, koupelna s WC, ložnice, obývací pokoj, pokoj, kuchyně, spíž, venkovní terasa. Dále na rodinný dům navazuje ze severozápadní strany kryté parkovací stání se zastřešením u vstupu. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce dřevěné trámové se zateplením (dřevostavba), základy tvoří betonové pasy a patky s izolací proti zemní vlhkosti, střešní konstrukce je tvořena sbíjenými vazníky sedlového tvaru, střešní krytina je tašková BRAMAC, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou betonové, s povrchovou úpravou z keramické dlažby a plovoucí laminátové podlahy. Stropní konstrukce je tvořena zavěšenými sádrokartonovými podhledy se zateplením. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem s vnějšími žaluziemi s manuálním ovládáním. Vstupní dveře jsou plastové, vnitřní dveře jsou dřevěné plné a prosklené do obložkových zárubní. Vnitřní omítky tvoří sádrokartonové desky se stříkanou omítkou (hrubá struktura), v sociálním zázemí a kuchyni doplněné keramickým obkladem. Vnější omítky jsou strukturované, probarvené, se zateplením. Rodinný dům má vnitřní rozvody elektrického proudu, vody z vlastní studny s možností přepojení na veřejný řad. Odkanalizování je do vlastní jímky. Rozvody vody a kanalizace jsou plastové. Vytápění je ústřední, elektrokotlem a krbovými kamny umístěnými v obývacím pokoji. Zdroj teplé vody je řešen v kombinaci se systémem vytápění. Sociální zázemí je vybaveno standardními zařizovacími předměty (splachovací WC, vana, umývadlo). Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, elektrickým sporákem a digestoří. V rodinném domě je dále proveden rozvod televizních antén, střecha je opatřena bleskosvodem. Stáří a stavební stav: Rodinný dům byl postaven a kolaudován v roce 2005, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 8 let, jedná se tedy prakticky o novostavbu. Celkový technický stav lze hodnotit jako dobrý, stav vnitřního vybavení je v běžném standardu. Na rodinném domě nejsou patrné žádné statické, či jiná závažná narušení. Další stavby: Na oceňovaných pozemcích se nachází další stavby tzv. vnější zařízení, která tvoří příslušenství rodinného domu. V řešeném případě se jedná zejména o přípojky IS (voda z vlastní jímky a přípojka z veřejného řadu, přípojka elektro, přípojka kanalizace svedené do vlastní jímky), kanalizační jímku, studnu, venkovní bazén, částečné oplocení a zpevněné plochy. Stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. - 4 -
Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel St. 215 a 111/29, k.ú. Všetaty u Rakovníka, obec Všetaty. Jedná se o pozemky, které tvoří funkční celek s rodinným domem č.p. 91. Pozemek čís. parcely St. 215 je zcela zastavěn rodinným domem č.p. 91. Pozemek čís. parcely 111/29 tvoří zahradu k rodinnému domu. Podrobné situování pozemků je patrné z kopie katastrální mapy v příloze ocenění. Pozemky jsou napojeny na v místě dostupné inženýrské sítě, a to elektrický proud a veřejný vodovod. Přístup k pozemkům je z veřejné komunikace, pozemku čís. parcely 111/1 (ostatní komunikace/ostatní plocha), která je ve vlastnictví obce Všetaty. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměra pozemků je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání je patrné z katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p. 91 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 215, 111/29, k.ú. Všetaty u Rakovníka, obec Všetaty, okres Rakovník, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 24. ledna 2013 (po zaokrouhlení) 1.650.000,- Kč Slovy: Jedenmiliónšestsetpadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 334 ze dne 3.1.2013 jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími omezeními: -zástavním právem smluvním k zajištění veškerých i budoucích pohledávek ze smlouvy o úvěru reg.č. 0071205240285 ve výši 1.870.000,-Kč s řádnou konečnou splatností dne 25.10.2025 ve prospěch Komerční banky, a.s.(ič 45317054), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. 0071205240285 ze dne 18.7.2005, právní účinky vkladu práva ke dni 18.7.2005 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -nařízením výkonu rozhodnutí prodejem zástavy (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Poznámka: Podle části D listu vlastnictví č. 334 ze dne 3.1.2013 jsou oceňované nemovitosti omezeny nepravomocným exekučním příkazem o zřízení zástavního práva (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 334 a další zápis evidovaný v části D listu vlastnictví č. 334. Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 45/6125/2013. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 29. ledna 2013-6 -