Znalecký posudek č. 1415-51-2013 Předmětem ocenění je: dřevozpracující závod Lašovice, s příslušenstvím a pozemky dle L.V. č. 632, v katastrálním území Záhořany, obec Kovářov, okres Písek. Objednatel posudku: JUDr. Jana Tvrdková Exekutorský úřad, Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4 Účel posudku: Exekuční řízení 095 Ex 252/08/P 01-9 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 20.8. 2013 znalecký posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA,CENY a ODHADY nemovitostí Posudek obsahuje 45 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 30. 12. 2013 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Záhořany. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedené definice obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Oceňování věci odvozením z ceny věci, např. ceny pozemku z ceny stavby, představuje progresivní způsob oceňování uplatňovaný ve vyspělých ekonomikách (vychází z úzké vazby mezi cenou pozemku a účelem užití stavby, která na něm stojí nebo bude postavena). Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Záhořany, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2013 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Nemovitosti v k.ú. Záhořany 398 55 Kovářov Region: Jihočeský Okres: Písek Katastrální území: Zahořany 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 20.8. 2013 za přítomnosti majitele 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 632, ze dne 23.10. 2009 Exekuční příkaz č.j. 095 Ex 252/08/P 01-9 ze dne 8.9. 2008 Usnesení č.j. 095 Ex 252/08/U01-23, ze dne 30.12. 2008 Kopie katastrální mapy ze dne 23.10. 2009 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené majitelem nemovitosti. 3
5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 632 ze dne 10.8. 2013 Vlastník: LES - KOMPLEX, s.r.o., Koněvova 1271/101, Praha 3, Žižkov, 130 00 Praha 3 6. Dokumentace a skutečnost: Na základě předložených dokladů lze konstatovat, že právní vztah není shodný se stavem fyzickým a proto je ocenění nemovitosti provedeno dle skutečně zjištěného stavu při místním šetření a to především vzhledem k změně charakteru využívání budov. Evidované zemědělské stavby, ve skutečnosti jsou stavby využívány pro zpracování dřeva a výrobu dřevěných výrobků. 7. Celkový popis nemovitosti: Celková situace a popis: Oceňované nemovitosti se nacházejí na východním okraji samostatné části obce Kovářov, zvané Lašovice, okres Písek. Tato část obce je tvořena stavbami pro živočišnou a rostlinou výrobu místní zemědělské firmy a oceňovaného dřevozpracujícího areálu, který byl v minulosti součástí zemědělského komplexu, z kterého byl vyčleněn a je celý oplocen. Hlavní stavby dřevozpracujícího závodu jsou sklad materiálu a pilin a výrobní hala. Příjezd do oploceného objektu je zajištěn ze zpevněné komunikace místního významu. Objekt je napojen na veřejný vodovod, rozvod elektrické energie ze stožárové trafostanice. Od roku 2007 probíhá výstavba administrativní budovy, která ke dni ocenění je ve stavu rozestavěnosti, současně jsou prováděny stavební úpravy charakteru rozsáhlejší údržby, vše je patrné z další části ocenění. Hala zpracování řeziva: Situace a popis. Stavba je situována kolmo na zpevněnou komunikaci místního významu. 4
Nachází se na par. č. 104/1 a 104/2, k.ú Záhořany. Jedná se o nepodsklepenou, zděnou stavbu obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou, krytou vlnitými osinkocementovými deskami, na níž navazuje severně již zmíněná rozestavěná stavba sociálního zázemí a kanceláří, rovněž obdélníkového půdorysu, provozně spojená s hlavní stavbou. Písemné doklady o stáří stavby se nedochovaly, na základě místního šetření a sdělení majitele lze pro potřeby tohoto posudku stanovit stáří objektu přibližně okolo roku 1964. Hala byla původně využívána pro živočišnou výrobu - kravín K 96 s přípravou a skladem krmiva, nacházející se v levé části objektu a mléčnicí v severní části objektu. Od roku 2007 prochází stavba rekonstrukcí spolu se změnou charakteru používání t.j. dřevozpracující hala se skladem a sociálním zázemím. Během rekonstrukce došlo k demontáži technologie kravína, opravy krytiny střechy, výměně stropů se zateplením, vybudování nové podlahy, výměna omítek, dveří a vrat. V době ocenění je rozestavěná přístavba budoucích kanceláří, procento rozestavěnosti je patrné z analytické metody ocenění. Konstrukce a vybavení stavby jsou patrnné z další části ocenění. Sklad pilin a řeziva: Situace a popis Stavba je situována na severním okraji areálu, souběžně se zpevněnou komunikací vedoucí k místní rozhledně. Jedná se o nepodsklepenou, zděnou stavbu obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou, krytou osinkocementovými deskami 40x40 cm. Konstrukce a vybavení jsou patrné z další části ocenění. Stáří stavby. Písemně se nedochovaly žádné doklady o stáří stavby, na základě místního šetření a sdělení majitele lze pro potřeby tohoto posudku stanovit počátek používání kolem roku 1964. Původně seník - stodola zemědělského areálu, nyní využívaná a upravená jako sklad materiálu. Od roku 2007 došlo jen k částečné opravě krytiny a el. instalace, objekt však vyžaduje celkovou rekonstrukci a modernizaci včetně výměny některých prvků jak krátkodobé, tak i dlouhodobé životnosti. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Hala zpracování řeziva a 2 ) Sklad řeziva a 3 ) Budova kanceláří - rozestavěná b) Venkovní úpravy b 1 ) Vodovody trubní b 2 ) Komunikace pozemní 5
b 3 ) Plochy a úpravy území b 4 ) Stožárová trafostanice 110 kva b 5 ) Přípojky elektro Al 50 mm2 zemní kabel b 6 ) Žumpa z monolitického betonu b 7 ) Plot ze str. pl. potaženého pl. hmotou c) Pozemky c 1 ) Pozemky B. Posudek Administrativní cena (vyhláška 450/2013 Sb.) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Hala zpracování řeziva Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 3: E. průmysl (bez jeřábových drah) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1251 Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,3410 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % 6
Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,2387 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I. Nadzemni podlaží 72,90*11,30 = 823,77 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin I. Nadzemni podlaží 823,77 m2 3,45 m 2 842,01 Součet 823,77 2 842,01 Průměrná výška podlaží: PVP = 2 842,01 / 823,77 = 3,45 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 823,77 / 1 = 823,77 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I. Nadzemni podlaží 59,4*11,3*2,35+11,3*13,5*4,1 = 2 202,82 m 3 podkroví vč. zastřešení 72,9*11,3*3,0/2 = 1 235,66 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I. Nadzemni podlaží NP 2 202,82 m 3 podkroví vč. zastřešení Z 1 235,66 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 3 438,48 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: betonové pasy izolované P 100 2. Svislé nosné konstrukce: zděné z plných cihel tl. 45 cm S 100 7 Část [%]
3. Stropy: trámové polospalné S 100 4. Krov, střecha: dřevěný vázaný S 100 5. Krytiny střech: osinkocementové šablony S 100 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitřních povrchů: dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů: břizolitové stříkané S 100 9. Vnitřní obklady keramické: X 100 10. Schody: C 100 11. Dveře: náplňové S 100 12. Vrata: dřevěná S 100 13. Okna: jednoduchá S 100 14. Povrchy podlah: cementový potěr S 100 15. Vytápění: C 100 16. Elektroinstalace: světelná třífázová S 100 17. Bleskosvod: bleskosvod S 100 18. Vnitřní vodovod: plastové trubky S 100 19. Vnitřní kanalizace: plastové potrubí S 100 20. Vnitřní plynovod: X 100 21. Ohřev vody: C 100 22. Vybavení kuchyní: X 100 23. Vnitřní hygienická vybavení: WC, umyvadla S 100 24. Výtahy (u více podlažních hal): X 100 25. Ostatní: S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: P 9,40 100 0,46 4,32 2. Svislé nosné konstrukce: S 20,30 100 1,00 20,30 3. Stropy: S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha: S 10,20 100 1,00 10,20 5. Krytiny střech: S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,90 100 1,00 3,90 9. Vnitřní obklady keramické: X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody: C 0,80 100 0,00 0,00 11. Dveře: S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata: S 2,30 100 1,00 2,30 13. Okna: S 5,20 100 1,00 5,20 14. Povrchy podlah: S 4,80 100 1,00 4,80 15. Vytápění: C 1,30 100 0,00 0,00 16. Elektroinstalace: S 8,30 100 1,00 8,30 17. Bleskosvod: S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod: S 0,90 100 1,00 0,90 19. Vnitřní kanalizace: S 0,80 100 1,00 0,80 8
20. Vnitřní plynovod: X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev vody: C 0,40 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní: X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení: S 2,20 100 1,00 2,20 24. Výtahy (u více podlažních hal): X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní: S 6,90 100 1,00 6,90 Součet upravených objemových podílů 92,42 Koeficient vybavení K 4 : 0,9242 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] St. Živ. Opot. části Opot. z celku 1. Základy včetně zemních prací: P 9,40 100,00 0,46 4,32 4,68 49 150 32,67 1,5290 2. Svislé nosné konstrukce: S 20,30 100,00 1,00 20,30 21,96 49 85 57,65 12,6599 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,87 48,00 4,2576 4. Krov, střecha: S 10,20 100,00 1,00 10,20 11,04 49 80 61,25 6,7620 5. Krytiny střech: S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,14 49 51 96,08 3,0169 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,76 75,00 0,5700 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 7,47 60,00 4,4820 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,90 40,00 1,00 1,56 1,69 50,00 0,8450 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,90 60,00 1,00 2,34 2,53 80,00 2,0240 11. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,46 55,00 1,9030 12. Vrata: S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,49 60,00 1,4940 13. Okna: S 5,20 50,00 1,00 2,60 2,81 49 51 96,08 2,6998 13. Okna: S 5,20 50,00 1,00 2,60 2,81 60,00 1,6860 14. Povrchy podlah: S 4,80 100,00 1,00 4,80 5,19 60,00 3,1140 16. Elektroinstalace: S 8,30 100,00 1,00 8,30 8,98 60,00 5,3880 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,43 49 50 98,00 0,4214 18. Vnitřní vodovod: S 0,90 100,00 1,00 0,90 0,97 65,00 0,6305 19. Vnitřní kanalizace: S 0,80 100,00 1,00 0,80 0,87 60,00 0,5220 23. Vnitřní hygienická vybavení: S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,38 60,00 1,4280 25. Ostatní: S 6,90 100,00 1,00 6,90 7,47 60,00 4,4820 Opotřebení: 59,9151 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 3) [Kč/m 3 ]: = 1 620,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0750 9
Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9280 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP): * 1,1116 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9242 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,2387 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 711,80 Plná cena: 3 438,48 m 3 * 711,80 Kč/m 3 = 2 447 510,06 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 59,9151 % Úprava ceny za opotřebení - 1 466 428,10 Kč = 981 081,96 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Hala zpracování řeziva - zjištěná cena = 981 081,96 Kč a.1 2 ) Sklad řeziva Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 3: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,4950 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,3465 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I Nadzemní podlaží 11,0*45,0 = 495,00 Zastřešení 11,0*45,0 = 495,00 10
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin I Nadzemní podlaží 495,00 m2 5,00 m 2 475,00 Zastřešení 495,00 m2 2,40 m 1 188,00 Součet 990,00 3 663,00 Průměrná výška podlaží: PVP = 3 663,00 / 990,00 = 3,70 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 990,00 / 2 = 495,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I Nadzemní podlaží (11,0*45,0)*(5,00) = 2 475,00 m 3 Zastřešení (11,0*45,0)*(2,40) = 1 188,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I Nadzemní podlaží NP 2 475,00 m 3 Zastřešení Z 1 188,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 3 663,00 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: P 12,20 100 0,46 5,61 2. Svislé nosné konstrukce: S 29,30 100 1,00 29,30 3. Stropy: C 8,90 100 0,00 0,00 11
4. Krov, střecha: S 11,00 100 1,00 11,00 5. Krytiny střech: S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce: C 0,70 100 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů: C 6,10 100 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů: C 3,30 100 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické: X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody: C 0,70 100 0,00 0,00 11. Dveře: C 2,20 100 0,00 0,00 12. Vrata: S 2,30 100 1,00 2,30 13. Okna: C 4,30 100 0,00 0,00 14. Povrchy podlah: C 4,80 100 0,00 0,00 15. Vytápění: X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace: S 4,70 100 1,00 4,70 17. Bleskosvod: S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod: X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace: X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod: X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev vody: X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní: X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení: X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy (u více podlažních hal): X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní: C 6,20 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 56,21 Koeficient vybavení K 4 : 0,5621 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] St. Živ. Opot. části Opot. z celku 1. Základy včetně zemních prací: P 12,20 100,00 0,46 5,61 9,98 49 150 32,67 3,2605 2. Svislé nosné konstrukce: S 29,30 100,00 1,00 29,30 52,13 49 80 61,25 31,9296 4. Krov, střecha: S 11,00 100,00 1,00 11,00 19,57 49 70 70,00 13,6990 5. Krytiny střech: S 2,90 100,00 1,00 2,90 5,16 95,00 4,9020 12. Vrata: S 2,30 100,00 1,00 2,30 4,09 95,00 3,8855 16. Elektroinstalace: S 4,70 100,00 1,00 4,70 8,36 95,00 7,9420 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,71 95,00 0,6745 Opotřebení: 66,2931 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 3) [Kč/m 3 ]: = 1 599,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0750 12
Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9333 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP): * 1,0568 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5621 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0950 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,3465 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 588,02 Plná cena: 3 663,00 m 3 * 588,02 Kč/m 3 = 2 153 917,26 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 66,2931 % Úprava ceny za opotřebení - 1 427 898,52 Kč Sklad řeziva - zjištěná cena = 726 018,74 Kč a.1 3 ) Budova kanceláří - rozestavěná Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 3: F. budovy administrativní Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 122 Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: Rozestavěná, nedokončená stavba Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,4720 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,3304 13
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] I. Nadzemní podlaží 6,45*10,20 = 65,79 Podkroví 6,45*10,20 = 65,79 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin I. Nadzemní podlaží 65,79 m2 2,85 m 187,50 Podkroví 65,79 m2 2,25 m 148,03 Součet 131,58 335,53 Průměrná výška podlaží: PVP = 335,53 / 131,58 = 2,55 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 131,58 / 2 = 65,79 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I. Nadzemní podlaží (6,45*10,20)*(2,85) = 187,50 m 3 Podkroví (6,45*10,20)*(2,25) = 148,03 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I. Nadzemní podlaží NP 187,50 m 3 Podkroví Z 148,03 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 335,53 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 14
Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] Roz [%] Dok [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 8,20 100 1,00 8,20 8,20 100,00 8,20 2. Svislé konstrukce: S 17,40 100 1,00 17,40 17,40 90,00 15,66 3. Stropy: S 9,30 100 1,00 9,30 9,30 85,00 7,91 4. Krov, střecha: S 7,30 100 1,00 7,30 7,30 100,00 7,30 5. Krytiny střech: S 2,10 100 1,00 2,10 2,10 100,00 2,10 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100 1,00 0,60 0,60 100,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100 1,00 6,90 6,90 50,00 3,45 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,30 100 1,00 3,30 3,30 0,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické: S 1,80 100 1,00 1,80 1,80 60,00 1,08 10. Schody: S 2,90 100 1,00 2,90 2,90 0,00 0,00 11. Dveře: S 3,10 100 1,00 3,10 3,10 0,00 0,00 12. Vrata: X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 13. Okna: S 5,20 100 1,00 5,20 5,20 0,00 0,00 14. Povrchy podlah: S 3,20 100 1,00 3,20 3,20 0,00 0,00 15. Vytápění: S 4,20 100 1,00 4,20 4,20 0,00 0,00 16. Elektroinstalace: S 5,70 100 1,00 5,70 5,70 50,00 2,85 17. Bleskosvod: S 0,30 100 1,00 0,30 0,30 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod: S 3,20 100 1,00 3,20 3,20 30,00 0,96 19. Vnitřní kanalizace: S 3,10 100 1,00 3,10 3,10 20,00 0,62 20. Vnitřní plynovod: S 0,20 100 1,00 0,20 0,20 0,00 0,00 21. Ohřev vody: S 1,70 100 1,00 1,70 1,70 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní: X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 3,00 100 1,00 3,00 3,00 0,00 0,00 24. Výtahy: S 1,40 100 1,00 1,40 1,40 0,00 0,00 25. Ostatní: S 5,90 100 1,00 5,90 5,90 0,00 0,00 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Rozestavěnost: 50,73 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy včetně zemních prací: S 8,20 100,00 8,20 16,17 4 150 2,67 0,4317 2. Svislé konstrukce: S 15,66 100,00 15,66 30,87 4 80 5,00 1,5435 3. Stropy: S 7,91 100,00 7,91 15,59 4 80 5,00 0,7795 4. Krov, střecha: S 7,30 100,00 7,30 14,39 4 70 5,71 0,8217 15
5. Krytiny střech: S 2,10 100,00 2,10 4,14 4 40 10,00 0,4140 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,00 0,60 1,18 4 30 13,33 0,1573 7. Úprava vnitřních povrchů: S 3,45 100,00 3,45 6,80 4 50 8,00 0,5440 9. Vnitřní obklady keramické: S 1,08 100,00 1,08 2,13 4 30 13,33 0,2839 16. Elektroinstalace: S 2,85 100,00 2,85 5,62 4 25 16,00 0,8992 18. Vnitřní vodovod: S 0,96 100,00 0,96 1,89 4 20 20,00 0,3780 19. Vnitřní kanalizace: S 0,62 100,00 0,62 1,22 4 30 13,33 0,1626 Opotřebení: 6,4154 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ]: = 2 807,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 1,0203 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,1235 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1200 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,3304 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 798,89 Plná cena: 335,53 m 3 * 1 798,89 Kč/m 3 = 603 581,56 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,5073 Nedokončená stavba = 306 166,75 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 6,4154 % Úprava ceny za opotřebení - 19 641,82 Kč = 286 524,92 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Budova kanceláří - rozestavěná - zjištěná cena = 286 524,92 Kč 16
a.1 4 ) Vodovody trubní Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby: 4 Typ stavby: 12. Vodovody trubní Profil potrubí DN v mm 80 mm Konstrukční charakteristika (materiál potrubí): z trub z plastických hmot Hloubka uložení: 1,40 m Inženýrská stavba tvoří příslušenství stavby: Hala zpracování řeziva Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2212 Množství: 21,60 m Ocenění Základní cena dle přílohy č. 5: 21,60 m * 1 640,- Kč/m = 35 424,- Koeficient za hloubku uložení potrubí: * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3390 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,2387 Plná cena = 16 811,28 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 6 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 44 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 50 = 12,000 % - 2 017,35 Kč = 14 793,93 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Vodovody trubní - zjištěná cena = 14 793,93 Kč 17
a.1 5 ) Komunikace pozemní Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby: 4 Typ stavby: 5. Komunikace pozemní Objekt Plochy charakteru pozemních komunikací Konstrukční charakteristika (materiálová z kameniva prolévaný živicí konstrukce krytu): Inženýrská stavba tvoří příslušenství stavby: Hala zpracování řeziva Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 211 Množství: 765,00 m 2 plochy komunikace Ocenění Základní cena dle přílohy č. 5: 765,00 m 2 * 796,- Kč/m 2 = 608 940,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,2560 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,2387 Plná cena = 278 727,75 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 24 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 26 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 24 / 50 = 48,000 % - 133 789,32 Kč = 144 938,43 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Komunikace pozemní - zjištěná cena = 144 938,43 Kč 18
a.1 6 ) Plochy a úpravy území Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby: 4 Typ stavby: 7. Plochy a úpravy území Objekt Úpravy území a samostatné zemní práce Konstrukční charakteristika (materiálová vegetační konstrukce krytu): Inženýrská stavba tvoří příslušenství stavby: Hala zpracování řeziva Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 242 Množství: 9,40*10,75 = 101,05 m 2 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 5: 101,05 m 2 * 176,- Kč/m 2 = 17 784,80 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3180 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,2387 Plná cena = 8 363,91 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 6 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 94 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 100 = 6,000 % - 501,83 Kč = 7 862,08 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Plochy a úpravy území - zjištěná cena = 7 862,08 Kč 19
a.1 7 ) Stožárová trafostanice 110 kva Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby: 4 Typ stavby: 25. Trafostanice Objekt Stožárová trafostanice VN/NN jednosloupová, Betonový sloup EPV Konstrukční charakteristika (označení): 100 kva Inženýrská stavba tvoří příslušenství stavby: Hala zpracování řeziva Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2214 Množství: 1,00 ks Ocenění Základní cena dle přílohy č. 5: 1,00 ks * 150 000,- Kč/ks = 150 000,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,2440 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,2387 Plná cena = 68 294,46 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 29 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 31 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 29 / 60 = 48,333 % - 33 008,76 Kč = 35 285,70 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Stožárová trafostanice 110 kva - zjištěná cena = 35 285,70 Kč 20
1.2. Příslušenství a.2 1 ) Přípojky elektro Al 50 mm2 zemní kabel Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: 3.1.7. Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel Délka: 62,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2224 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 62,00 m * 215,- Kč / m = 13 330,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,2340 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,2387 Plná cena = 6 042,05 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 6 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 44 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 50 = 12,000 % - 725,05 Kč = 5 317,- Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Přípojky elektro Al 50 mm2 zemní kabel - zjištěná cena = 5 317,-Kč a.2 2 ) Žumpa z monolitického betonu Zatřídění pro potřeby ocenění 21
Venkovní úprava 10: 2.3.1. Žumpa z monolitického i montovaného betonu Výměra: 8,0*4,0*4,0 = 128,00 m 3 obestavěného prostoru Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2223 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 128,00 m 3 * 2 300,- Kč / m 3 = 294 400,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3140 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,2387 Plná cena = 138 220,51 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 38 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 46 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 84 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 38 / 84 = 45,238 % - 62 528,19 Kč = 75 692,32 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Žumpa z monolitického betonu - zjištěná cena = 75 692,32Kč a.2 3 ) Plot ze str. pl. potaženého pl. hmotou Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 10: 13.1.1. Plot ze str. pl. potaženého plast. hmotou, ocel. sloupky do bet. patek Výměra: 348,4*1,50 = 522,60 m 2 pohledové plochy Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 111 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11): 522,60 m 2 * 290,- Kč / m 2 = 151 554,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 22
Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,2387 Plná cena = 65 988,53 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 6 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 34 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 40 = 15,000 % - 9 898,28 Kč = 56 090,25 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Plot ze str. pl. potaženého pl. hmotou - zjištěná cena = 56 090,25Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,3304 23
Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1200 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 38,34 1,00 2,1200 0,3304-7,00 24,98 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 38,34 0,40 2,1200 0,3304-7,00 9,99 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m 2. 20,00 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha 103/1 336,00 24,98 8 393,28 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha 103/2 149,00 24,98 3 722,02 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha 104/1 305,00 24,98 7 618,90 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha 104/2 577,00 24,98 14 413,46 28 odstavec 5 Ostatní plocha 1568/1 3 517,00 20,00 70 340,- Stavební pozemky - celkem 104 487,66 = 104 487,66 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Pozemky - zjištěná cena = 104 487,66 Kč C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Hala zpracování řeziva 981 082,- Kč a.1 2 ) Sklad řeziva 726 018,70 Kč a.1 3 ) Budova kanceláří - rozestavěná 286 524,90 Kč 24
a.1 4 ) Vodovody trubní 14 793,90 Kč a.1 5 ) Komunikace pozemní 144 938,40 Kč a.1 6 ) Plochy a úpravy území 7 862,10 Kč a.1 7 ) Stožárová trafostanice 110 kva 35 285,70 Kč 1.2. Příslušenství a.2 1 ) Přípojky elektro Al 50 mm2 zemní kabel 5 317,- Kč a.2 2 ) Žumpa z monolitického betonu 75 692,30 Kč a.2 3 ) Plot ze str. pl. potaženého pl. Hmotou 56 090,30 Kč a) Ocenění staveb celkem 2 333 605,30 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky 104 487,70 Kč b) Ocenění pozemků celkem 104 487,70 Kč Celkem 2 438 093,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 438 093,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 2 438 090,- Kč Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a 1 ) Hala zpracování řeziva Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemni podlaží: 72,90*11,30 = 823,77 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Nadzemni podlaží: 823,77 m 2 3,45 m 25
Jednotkové množství: Jednotka: m3 I.Nadzemni podlaží: 59,4*11,3*2,35+11,3*13,5*4,1 = 2 202,82 m3 Podkroví vč. 72,9*11,3*3,0/2 = 1 235,66 m3 zastřešení : Jednotkové množství celkem: = 3 438,48 m3 Ocenění: Základní cena: 770,- Kč/m3 3 438,48 m3 * 770,- Kč/m3 = 2 647 629,60 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 58,201 % - 1 540 949,55 Kč Hala zpracování řeziva - výsledná cena = 1 106 680,05 Kč a 2 ) Sklad řeziva Zastavěné plochy a výšky podlaží: I Nadzemní podlaží: 11,0*45,0 = 495,00 m 2 Zastřešení: 11,0*45,0 = 495,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I Nadzemní podlaží: 495,00 m 2 5,00 m Zastřešení: 495,00 m 2 2,40 m 26
Jednotkové množství: Jednotka: m3 I Nadzemní podlaží: (11,0*45,0)*(5,00) = 2 475,00 m3 Zastřešení: (11,0*45,0)*(2,40) = 1 188,00 m3 Jednotkové množství celkem: = 3 663,00 m3 Ocenění: Základní cena: 650,- Kč/m3 3 663,00 m3 * 650,- Kč/m3 = 2 380 950,- Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 67,291 % - 1 602 153,16 Kč Sklad řeziva - výsledná cena = 778 796,84 Kč a 3 ) Budova kanceláří - rozestavěná Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemní podlaží: 6,45*10,20 = 65,79 m 2 Podkroví: 6,45*10,20 = 65,79 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Nadzemní podlaží: 65,79 m 2 2,85 m Podkroví: 65,79 m 2 2,25 m Jednotkové množství: Jednotka: m3 I. Nadzemní (6,45*10,20)*(2,85) = 187,50 m3 podlaží: Podkroví: (6,45*10,20)*(2,25) = 148,03 m3 27
Jednotkové množství celkem: = 335,53 m3 Ocenění: Základní cena: 750,- Kč/m3 335,53 m3 * 750,- Kč/m3 = 251 647,50 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 0,000 % - 0,- Kč Budova kanceláří - rozestavěná - výsledná cena = 251 647,50 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a 1 ) Hala zpracování řeziva = 1 106 680,- Kč a 2 ) Sklad řeziva = 778 800,- Kč a 3 ) Budova kanceláří - rozestavěná = 251 650,- Kč Hlavní stavby - celkem = 2 137 130,- Kč Cena objektů činí celkem 2 137 130,- Kč Porovnávací metoda a) Hlavní stavby- b) a 1 ) Porovnávané nemovitosti Popis porovnávaných objektů: Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00 28
Prodej, výroba, 9 585 m² Celková cena: 2 700 000 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m²: 282 Kč za m² Adresa: Frahelž Datum aktualizace: 23.12.2013 ID zakázky: 0000145632 Budova: Cihlová Stav objektu: Ve výstavbě Vlastnictví: Osobní Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 2 Podlaží umístění: 2. podlaží Počet kanceláří: 5 Plocha užitná: 9 585 m 2 Plocha podlahová: 200 m 2 Plocha pozemku: 9 585 m 2 Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 400V Doprava: Silnice Popis: Areál pro komerční využití celkem 9585 m2, současně využitý pro pilařskou a truhlářskou výrobu s instalovaným elektrickým příkonem 150 A. Část areálu slouží jako zpevněná plocha, dále: sklad - ocelokolna - 600 m2, zděný sklad - 800 m2, výrobní hala s novou střešní krytinou - 800 m2, ubytovna pro zaměstnance, kancelář a šatny - 300m2). Areál je přístupný z hlavní komunikace trasy Třeboň - Veselí nad Lužnicí (asi 100 m, 50km od rakouských hranic. Jedná se o samostatný objekt mimo obec, po částečné, nedokončené rekonstrukci. Prodej, výroba, 1 200 m² Celková cena: 2 400 000 Kč za nemovitost včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Cena za m²: 2 000 Kč za m² Adresa: Mostky Datum aktualizace: 13.12.2013 ID zakázky: OV/N 566-J 29
Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Přízemní Plocha užitná: 1 200 m 2 Parkovací stání: Ano Garáž: Ano Popis: Nabízíme prodej zděné haly + administrativní budovy s vlastním pozemkem v průmyslovém areálu obce Mostky u Kaplice. Do předmětu prodeje náleží zděná hala o zastavěné ploše 405 m2, administrativní budova o zastavěné ploše 201 m2, zděný sklad s plochou 235 m2, soubor pozemků, které lze částečně dále zastavět, o celkové výměře 7 236 m2. Nemovitost má kompletní připojení na veškeré inženýrské sítě, voda - obecní, kanalizace - obecní, elektřina 220/380, plyn. Zděná hala je částečně přepažená s možností dalšího dělení. Velmi dobrá dostupnost do města Kaplice. Zajistíme financování odhad pro účely banky u nás neplatíte. Prodej, jiný, 1 053 m² Celková cena: 1 600 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 1 519 Kč za m² Adresa: Rejta, Trhové Sviny Datum aktualizace: 28.11.2013 ID zakázky: 255884 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 673 m 2 Plocha užitná: 1 053 m 2 Plocha pozemku: 1 053 m 2 30
Parkovací stání: 15x Garáž: Ano Topení: Lokální tuhá paliva Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje prodej prostorů k obchodní činnosti a to halu o velikosti 119 m² s vjezdem i pro kamiony. Objekt disponuje dostatečnou zpevněnou venkovní plochou pro parkování, manipulaci a i pro skladování. Celková plocha budovy je 380 m² + 673 m² venkovní plocha (např. prostor ke skladování nebo parkování). V budově je mimo haly také místnost s vlastním vchodem, chodbou a sociálním zařízením. Ev. číslo: 255270. Prodej, zemědělský objekt, 4 987 m² Celková cena: 2 000 000 Kč za nemovitost včetně poplatků Cena za m²: 401 Kč za m² Adresa: Ponědrážka Datum aktualizace: 01.12.2013 ID zakázky: 468177 Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 376 m 2 Plocha užitná: 4 987 m 2 Plocha pozemku: 4 986 m 2 Parkovací stání: 5x Garáž: Ano Topení: Ústřední tuhá paliva Telekomunikace: Telefon, Internet Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje prodej velkého statku, který je v původním stavu, stáje, maštal, stodola, obytná část, částečně podsklepeno. Statek je tři roky neobydlený. Obec je velmi dobře přístupná, v okolí jsou dvě bývalé pískovny, nádherné koupání, přímo v obci dva velké rybníky pro rybolov, okolí lesy, louky, klidná lokalita ve které jsou chalupy z velké části v majetku lidí z velkých měst. statek má hezké atrium, na zahradě jsou vzrostlé duby, ovocné stromy, nevýhoda je nutnost rekonstrukce a oprav. Objekt není chráněn památkovou péčí. Obec vychází majitelům vstříc 31
při povolování staveb, protože je to pro ni přínos. statek je nutno vidět, prohlídky jsou možné kdykoli, i o víkendu. Ev. číslo: 467563. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 1 2 700 000,- Kč 1,00 0,85 0,95 0,95 1,00 1,00 1,00 2 071 237,50 2 2 400 000,- Kč 1,05 0,95 0,95 0,95 1,00 1,00 1,00 2 160 585,00 3 1 600 000,- Kč 1,20 1,15 1,05 0,95 1,00 1,00 1,00 2 202 480,00 4 2 000 000,- Kč 1,00 1,15 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 2 185 000,00 Součet: 8 619 302,50 Kč/jedn. / 4 Průměrná jednotková cena: 2 154 825,63 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 2 071 237,50 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 2 202 480,- Kč/jedn. Základní cena: 2 154 825,63 Kč 1,00 á 2 154 825,63 Kč/ = 2 154 825,63 Kč Hala zpracování řeziva - výsledná cena = 2 154 825,63 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení Hlavní stavby - celkem = 2 154 830,- Kč Cena objektů činí celkem 2 154 830,- Kč Srovnávací hodnota a) Hlavní stavby a 1 ) Hala zpracování řeziva Jednotka: m3 32
Jednotkové množství: I. Nadzemni podlaží:59,4*11,3*2,35+11,3*13,5*4,1 = 2 202,82 jedn. podkroví vč. zastřešení : 72,9*11,3*3,0/2 = 1 235,66 jedn. Jednotkové množství - celkem: = 3 438,48 jedn. Podlaží: I. Nadzemni podlaží zp = 823,77 m 2 výška = 3,45 m Ocenění: Základní cena: 770,- Kč/jedn. 3 438,48 m 3 á 770,- Kč/m 3 = 2 647 629,60 Kč Věcná hodnota nemovitosti: = 2 647 629,60 Kč Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Skladový objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 1 050 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 1 350 000,- Kč Cenové koeficienty: C A = 0,397 C B = 0,425 C C = 0,453 C D = 0,482 C E = 0,510 33
Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: B 5 2,125 Orientace ke světovým stranám: C 1 0,453 Konfigurace terénu: D 5 2,410 Poloha vzhledem k centru obce: C 1 0,453 Převládající zástavba: C 1 0,453 Inženýrské sítě: B 3 1,275 Doprava: B 5 2,125 Obchod a služby: B 1 0,425 Školství: A 1 0,397 Zdravotnictví: A 1 0,397 Kultura, sport, ubytování: B 1 0,425 Úřady: B 1 0,425 Pracovní možnosti: A 2 0,794 Životní prostředí: D 1 0,482 Přírodní lokalita: C 3 1,359 Změna v zástavbě: C 3 1,359 Příslušenství nemovitosti: C 5 2,265 Typ stavby: C 3 1,359 Možnost dalšího rozšíření: B 5 2,125 Obyvatelstvo: D 1 0,482 Názor znalce: B 5 2,125 54 23,713 Koeficient k = 23,713 / 54 = 0,4391 Korekce ceny * 0,4391 Cena stavby: = 1 162 574,16 Kč Hala zpracování řeziva - výsledná cena = 1 162 574,16 Kč a 2 ) Sklad řeziva Jednotka: m3 Jednotkové množství: I Nadzemní podlaží: (11,0*45,0)*(5,00) = 2 475,00 jedn. Zastřešení: (11,0*45,0)*(2,40) = 1 188,00 jedn. 34
Jednotkové množství - celkem: = 3 663,00 jedn. Podlaží: I Nadzemní podlaží zp = 495,00 m 2 výška = 5,00 m Zastřešení zp = 495,00 m 2 výška = 2,40 m Ocenění: Základní cena: 650,- Kč/jedn. 3 663,00 m 3 á 650,- Kč/m 3 = 2 380 950,- Kč Věcná hodnota nemovitosti: = 2 380 950,- Kč Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Skladový objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 700 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 850 000,- Kč Cenové koeficienty: C A = 0,294 C B = 0,310 C C = 0,326 C D = 0,341 C E = 0,357 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: B 5 1,550 Orientace ke světovým stranám: C 1 0,326 Konfigurace terénu: D 5 1,705 Poloha vzhledem k centru obce: C 1 0,326 Převládající zástavba: C 1 0,326 Inženýrské sítě: B 3 0,930 Doprava: B 5 1,550 Obchod a služby: B 1 0,310 35
Školství: A 1 0,294 Zdravotnictví: A 1 0,294 Kultura, sport, ubytování: B 1 0,310 Úřady: B 1 0,310 Pracovní možnosti: A 2 0,588 Životní prostředí: D 1 0,341 Přírodní lokalita: C 3 0,978 Změna v zástavbě: C 3 0,978 Příslušenství nemovitosti: C 5 1,630 Typ stavby: C 3 0,978 Možnost dalšího rozšíření: B 5 1,550 Obyvatelstvo: D 1 0,341 Názor znalce: B 5 1,550 54 17,165 Koeficient k = 17,165 / 54 = 0,3179 Korekce ceny * 0,3179 Sklad řeziva - výsledná cena = 756 904,01 Kč a 3 ) Budova kanceláří - rozestavěná Jednotka: m3 Jednotkové množství: I. Nadzemní podlaží:(6,45*10,20)*(2,85) = 187,50 jedn. Podkroví: (6,45*10,20)*(2,25) = 148,03 jedn. Jednotkové množství - celkem: = 335,53 jedn. Podlaží: I. Nadzemní podlaží zp = 65,79 m 2 výška = 2,85 m Podkroví zp = 65,79 m 2 výška = 2,25 m Ocenění: Základní cena: 750,- Kč/jedn. 335,53 m 3 á 750,- Kč/m 3 = 251 647,50 Kč Věcná hodnota nemovitosti: = 251 647,50 Kč 36
Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Administrativní objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 260 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 460 000,- Kč Cenové koeficienty: C A = 1,033 C B = 1,232 C C = 1,431 C D = 1,629 C E = 1,828 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: B 5 6,160 Orientace ke světovým stranám: C 3 4,293 Konfigurace terénu: D 2 3,258 Poloha vzhledem k centru obce: C 3 4,293 Převládající zástavba: C 5 7,155 Inženýrské sítě: B 5 6,160 Doprava: B 3 3,696 Obchod a služby: B 5 6,160 Školství: A 3 3,099 Zdravotnictví: A 3 3,099 Kultura, sport, ubytování: B 5 6,160 Úřady: B 5 6,160 Pracovní možnosti: A 3 3,099 Životní prostředí: D 2 3,258 Přírodní lokalita: C 2 2,862 Změna v zástavbě: C 3 4,293 Příslušenství nemovitosti: C 2 2,862 Typ stavby: C 1 1,431 Možnost dalšího rozšíření: B 2 2,464 Obyvatelstvo: D 3 4,887 Názor znalce: B 5 6,160 70 91,009 Koeficient k = 91,009 / 70 = 1,3001 Korekce ceny * 1,3001 Budova kanceláří - rozestavěná - výsledná cena = 327 166,91 Kč 37
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a 1 ) Hala zpracování řeziva = 1 162 570,- Kč a 2 ) Sklad řeziva = 756 900,- Kč a 3 ) Budova kanceláří - rozestavěná = 327 170,- Kč Hlavní stavby - celkem = 2 246 640,- Kč Cena objektů činí celkem 2 246 640,- Kč Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Ocenění pozemků Ocenění b 1 ) Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,3304 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1200 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 38,34 1,00 2,1200 0,3304-7,00 24,98 38
28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 38,34 0,40 2,1200 0,3304-7,00 9,99 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m 2. 20,00 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha 103/1 336,00 24,98 8 393,28 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha 103/2 149,00 24,98 3 722,02 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha 104/1 305,00 24,98 7 618,90 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha 104/2 577,00 24,98 14 413,46 28 odstavec 5 Ostatní plocha 1568/1 3 517,00 20,00 70 340,- Stavební pozemky - celkem 104 487,66 = 104 487,66 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 1 Pozemky - zjištěná cena = 104 487,66 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 104 490,- Kč Cena pozemků činí celkem 104 490,- Kč Metoda tříd polohy a) Pozemky a 1 ) Pozemky Pozemků oceněné metodou tříd polohy. Název: zastavěná plocha parcelní číslo: 103/1 výměra: 336 m 2 Název: zastavěná plocha parcelní číslo: 103/2 výměra: 149 m 2 Název: zastavěná plocha parcelní číslo: 104/1 výměra: 305 m 2 39
Název: zastavěná plocha parcelní číslo: 104/2 výměra: 577 m 2 Název: ostatní plocha - manipulační plocha parcelní číslo: 1568/1 výměra: 3517 m 2 Výměra pozemků celkem = 4884 m 2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: 5 280 227,10 Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 1384 m 2 Pozemek pro stavbu provozní v ostatních obcích Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy Všeobecná situace: Třída 2 Intenzita využití pozemku: Třída 2 Dopravní relace k velkoměstu: Třída 2 Obytný sektor: Třída 2 Řemesla, průmysl, administrativa, obchod: Třída 2 Průměrná třída polohy: 2,00 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 2,00 Podíl ceny stavebního pozemku: 3,30 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (5 280 227,10 Kč * 3,30 %) / (100,0-3,30 %) = 180 193,89 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: 180 193,89 Kč / (3 * 1384 m 2 ) = 43,40 Kč/m 2 Cena stavební části pozemku: 43,40 Kč/m 2 * 4152 m 2 = 180 193,89 Kč Jednotková cena ostatních pozemků: 43,40 Kč/m 2 * 0,25 = 10,85 Kč/m 2 Cena ostatních pozemků: 10,85 Kč/m 2 * 732,00 m 2 = 7 942,20 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 38,52 Kč/m 2 Výsledná cena pozemku: 188 136,09 Kč = 188 136,09 Kč Úprava ceny: Kp * 0,650 Pozemky - výsledná cena = 122 288,46 Kč 40
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 122 290,- Kč Cena pozemků činí celkem 122 290,- Kč Indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Pozemky Výchozí cena: = 38,43 Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 0,95 B - typ stavebního pozemku: * 1,40 C - třída velikosti obce: * 1,00 D - typ polohy: * 0,90 E - územní připravenost, infrastruktura: * 0,95 F - speciální charakteristiky: * 0,95 Výchozí cena upravená = 41,52 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 41,52 Kč/m 2 Oceňované stavební pozemky: zastavěná plocha p.č. 103/1 336 m 2 zastavěná plocha p.č. 103/2 149 m 2 zastavěná plocha p.č. 104/1 305 m 2 zastavěná plocha p.č. 104/2 577 m 2 ostatní plocha - manipulační plocha p.č. 1568/13517 m 2 Výměra stavebních pozemků: 4884 m 2 4 884,00 m 2 á 41,52 Kč/m 2 = 202 783,68 Kč 41
Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = 202 783,68 Kč = 202 783,68 Kč Úprava ceny: Kp * 0,650 Pozemky - výsledná cena = 131 809,39 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 131 810,- Kč Cena pozemků činí celkem 131 810,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] 1 75,- 1,00 1,00 40,00 40,- / 1,000 Oceňované pozemky: zastavěná plocha p.č. 103/1 336 m 2 zastavěná plocha p.č. 103/2 149 m 2 zastavěná plocha p.č. 104/1 305 m 2 zastavěná plocha p.č. 104/2 577 m 2 42