Znalecký posudek č. 6653 133/2018 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí o obvyklé ceně nemovitých věcí pozemků parcelní číslo 1103/9 a 2208 v katastrálním území Žlutava, obci Žlutava, okrese Zlín Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno-město Cejl 494/25 602 00 Brno Usnesení č.j. 169 EX 6352/11 154 ze dne 29. 5. 2018 Účel posudku: ocenění nemovitých věcí v exekučním řízení Podle stavu ke dni 10. 6. 2018 posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Tyršova 1276/9 769 01 Holešov Posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 3 vyhotoveních v listinné podobě a 1x v elektronické podobě prostřednictvím datové schránky. V Holešově, dne 12. června 2018 1
A. Nález: 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne 29. 5. 2018 č.j. 169 EX 6352/11 154. Úkolem znalce je: ocenění nemovitých věcí se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovité věci znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění jsou nemovité věci pozemek parcelní číslo 1103/9 orná půda a pozemek parcelní číslo 2208 trvalý travní porost v katastrálním území Žlutava, obec Žlutava, okres Zlín. 2. Informace o nemovité věci: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Zlínský Zlín Žlutava Žlutava 3. Podklady pro vypracování ocenění: Dodané zadavatelem: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální Žlutava, LV č. 923 ze dne 29. 5. 2018 2) Usnesení soudního exekutora ze dne 29. 5. 2018 Zjištěné znalcem: 1) Mapa okolí a obce včetně panoramatických pohledů na oceňovanou nemovitost 2) Informace o obci a okolí z internetových serverů 3) Kopie katastrální mapy, ortofoto dle cuzk.cz 4) Malý lexikon obcí 2017 5) Vlastní databáze nemovitostí a informace spolupracujících znalců 6) Informace a sdělení získané z místních realitních kanceláří, obecního úřadu a jiných subjektů 4. Použitá literatura: A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008. C. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004. 5. Metody zjištění hodnoty: Zjištění ceny nemovitých věcí, která je v místě a čase obvyklá V této části bude nejprve provedena analýza trhu s obdobnými nemovitými věcmi, bude tedy zjištěna srovnatelná cena, na základě které bude určena cena nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá - obvyklá cena. Definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Nelze opomenout ani zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Určení ceny porovnávacím způsobem vychází z informací zjištěných o realizovaných obchodech obdobného majetku. Jako relevantní se v tomto případě pokládají kupní smlouvy, informace účastníků trhu, spolupracujících znalců a odhadců, obcí, realitních kanceláří a vlastní databáze statistických údajů. 2
Postup pro oceňování pozemků porovnávacím způsobem: Na základě skutečného užití oceňovaného pozemku bude zjištěna cena obdobných prodaných pozemků, pokud toto nebude možné tak cena nabídek obdobných pozemků, popřípadě kombinace výše uvedeného. U všech informací platí pravidlo aktuálnosti cen, tedy stáří do 12-ti měsíců, popřípadě 6-ti měsíců. U nabídkových cen je možné použít objektivizační koeficient v rozmezí 0,7 1,0 se zdůvodněním, zohledňující zejména transakční náklady, nebo dobu zveřejnění nabídky. Kritéria pro výběr porovnatelných případů jsou u pozemků: lokalita, účel užití, vybavenost, velikost, komerční využití, charakter a úroveň zastavěnosti, právní stav a zohlednění věcných práv. Zjištěným cenám se následně přidělí body v rozmezí 1 až 3, vyjadřující míru shody s oceňovaným pozemkem a určí se základní cena, jako vážený průměr cenových údajů a jim přiřazených vah. Základní cenu lze dále upravit cenovými faktory zohledňujícími: polohu pozemku, vlastnické vztahy, právní vztahy a další širší vztahy. Jednotlivé faktoru mohou cenu snížit nebo zvýšit až o 20%. Určení obvyklé ceny: K určení obvyklé ceny je nutno přistupovat komplexně a zhodnotit všechny faktory a vlivy na cenu, včetně zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Cena obvyklá vychází z porovnávací ceny obdobného majetku na trhu s nemovitými věcmi a to jak z již realizovaných obchodů, tak i nabídek. Neopomenutelnou součástí je také zohlednění ceny určené dle vyhlášky o oceňování majetku. 6. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 923 je paní Miroslava Kašparová, nar. dne 23. 6. 1975 bytem 768 12 H ulín, Eduarda Světlíka 1350 vlastníkem oceňovaných nemovitých věcí pozemků parcelní číslo 1103/9 orná půda o výměře 679,0 m 2 a parcelní číslo 2208 trvalý travní porost o výměře 1836,0 m 2 v katastrálním území Žlutava, obec Žlutava, okres Zlín. 7. Věcná břemena, závazky a omezení: Dle listu vlastnického nevázne na oceňovaném majetku žádné věcné břemeno. Dle evidence LPIS parcely nejsou užívány nájemním způsobem. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitostí dle tohoto posudku nezahrnují. Převod nemovitých věcí nepodléhá odvodu DPH. 8. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko: Jedná se o zemědělskou půdu, přírodní živly tuto plochu neohrožují. Radonové riziko se neuvažuje. 9. Základní popis lokality: Obec Obec Žlutava patří územně do okresu Zlín a náleží pod Zlínský kraj. Obec Žlutava se rozkládá více jak 15 kilometrů západně od Zlína. Na území této vesnice má hlášeno trvalý pobyt 1 148 obyvatel (Malý lexikon obcí 2017). V obci najdeme základní občanskou vybavenost škola nižšího stupně, školka, obchod, hospoda, knihovna, kostel a hřbitov. Doprava do obce je možná autobusy. Žlutava leží v průměrné výšce 298 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 740 ha. Posuzovaná nemovitá věc Předmětem ocenění jsou zemědělské pozemky. Plocha orné půdy je součástí velké louky, parcela evidována jako trvalý travní porost je zaplevelená náletovými stromy a keři. Ve veřejném rejstříku půdy LPIS zde není evidován nájemce - uživatel. V případě zemědělské půdy jde o parcely bonitované půdně ekologickou jednotkou, jsou zde uplatněny 3
přirážky k ceně zemědělské půdy a to pro obec sousedící s obcí s počtem 10 25 tis. obyvatel. Nebyly zjištěny skutečnosti pro aplikaci srážek se základní ceny. Pozemky jsou užívány v souladu s evidencí v katastru nemovitostí. Obsah ocenění: 6 zemědělské pozemky parcelní číslo 1103/9 a 2208 v katastrálním území Žlutava, obci Žlutava B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 547/2017 Sb. 6 zemědělské pozemky parcelní číslo 1103/9 a 2208 v katastrálním území Žlutava, okres Zlín Ocenění zemědělských pozemků dle 6 vyhlášky: Zemědělské pozemky parcelní číslo 1103/9 a 2208 Obec Katastrální území Kraj Velikost podílu Počet obyvatel Malý lexikon obcí 2017 Přirážky dle přílohy č. 5 vyhlášky 1.6.2 - uzemí obce sousedící s obcí s počtem obvytel 10-25 tisíc Srážky dle přílohy č. 5 vyhlášky bez srážek Plocha celkem m 2 žlutava žlutava Zlínský 1 1148 60,00% 0,00% 2 518,0 Parcelní číslo Výměra (m 2 ) BPJE Základní cena (Kč/m 2 ) Upravená cena (Kč/m 2 ) CP = ZC * P * podíl 1103/9 92,0 32754 4,15 6,64 610,88 587,0 34077 1,25 2,00 1 174,00 2208 1 839,0 prům. 8,83 14,13 25 981,39 Cena pozemků celkem CP (Kč) 27 766,27 Administrativní cena nemovitých věcí ke dni ocenění (zaokrouhleno) 27.770,00 Kč 2. Zjištění ceny nemovitých věcí, která je v místě a čase obvyklá 6 zemědělské pozemky parcelní číslo 1103/9 a 2208 v katastrálním území Žlutava, obci Žlutava, okres Zlín Předmětem ocenění je pozemek orné půdy a plocha trvalého travního porostu v katastrálním území Žlutava, okres Zlín. Půda na pozemcích je dle hodnoty BPEJ je horší zemědělské kvality, parcely dle veřejné evidence nejsou obhospodařovány nájemním způsobem. V této lokalitě došlo v posledním období k několika prodejům obdobných pozemků: Analýza trhu: Uskutečněné prodeje zemědělských pozemků v místě a okolí: Prodej č. 1 Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: 31. 5. 2017 Číslo řízení: V-5731/2017-705 Popis: Uskutečněný prodej přiléhajících pozemků ve stejném druhu. Cena za plochu 2535,0 m 2 25.000,00 Kč. Cena: 9,86 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 3 stejné zboží 4
Prodej č. 2 Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: 9. 3. 2018 Číslo řízení: V-2328/2018-705 Popis: Uskutečněný prodej pozemku o celkové ploše 572,0 m 2 na dohled od posuzovaných Celková sjednaná cena činila 11.400,00 Kč. Cena: 19,93 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 menší plocha ve stejném místě Prodej č. 3 Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: 22. 1. 2017 Číslo řízení: V-2330/2017-705 Popis: Uskutečněný prodej pozemků o ploše 2485,0 m 2. Celková sjednaná cena činila 37.275,00 Kč. Cena: 15,00 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 3 srovnatelné zboží Vyhodnocení základní ceny a její úpravy: Výpočet váženého průměru cen z uvedených příkladů prodejů: Označení Cena Kč za m 2 Objektivizační koeficient Bodové zhodnocení dle míry shody Upravená cena Kč za m 2 Prodej č. 1 9,86 1,00 3 9,86 Prodej č. 2 19,93 1,00 2 19,93 Prodej č. 3 15,00 1,00 3 15,00 Vážený průměr základních cen v Kč za m 2 14,31 Úprava základní ceny: 1. Poloha pozemku vzhledem k jeho konkrétnímu účelu využití (hodnocení 0,8 1,2) Zemědělské pozemky nejsou obhospodařovány, na části je porost. Všechny pozemky jsou srovnatelné. 2. Vlastnické vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Pozemky jsou ve výlučném vlastnictví. 3. Právní vztahy (hodnocení 0,8 1,2) K posuzovanému pozemku není veden nájemní vztah 4. Širší vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Pozemek nespadá pod zvláštní ochranu z hlediska životního prostředí. Nejsou známy žádné omezující vlastnosti jeho užívání. Vážený průmer upravených základních cen (Kč/m2) 14,31 Číslo faktoru Název faktrou Hodnota faktoru 1 Poloha pozemku 1,00 2 Vlastnikcé vztahy 1,00 3 Právní vztahy 1,00 4 Širší vztahy 1,00 Upravená základní cena v Kč za m 2 14,31 Základní upravená cena dle metody srovnání je 14,31 Kč/m 2, srovnávací cena činí 36.032,58 Kč 5
Určení obvyklé ceny: Hlavními vstupními daty pro určení ceny zemědělské půdy, která je v daném čase a místě obvyklá, bude administrativní cena, cena určená porovnáním. Konkrétně tedy cena administrativní ve výši 27.770,00 Kč, cena srovnávací ve výši 36.030,00 Kč. Pozemky nejsou obhospodařovány. S ohledem na výše uvedené určuji cenu v místě a čase obvyklou za posuzované pozemky ve výši: Obvyklá cena nemovitých věcí ke dni ocenění 30.000,00 Kč C. Rekapitulace: Administrativní cena nemovitých věcí Srovnávací cena nemovité věci 27.770,00 Kč 36.030,00 Kč Obvyklou cenu posuzovaných nemovitých věcí zapsaných na LV č. 923, tj. pozemcích parcelní číslo 1103/9 a 2208 v katastrálním území Žlutava, obci Žlutava, okres Zlín vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy: třicettisíc korun českých 30.000,00 Kč V Holešově, dne 12. června 2018 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 6653 133/2018 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 137/18. D. Přílohy: Fotodokumentace: Pozemky parcelní číslo 1103/9 a 2208 v katastrální území Žlutava, okres Zlín 6
Mapové podklady: Kopie katastrální mapy podložená ortofotem s pozemky parcelní číslo 1103/9 a 2208 v katastrální území Žlutava, okres Zlín. Výpis z katastru nemovitostí: 7
8