ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5954-89/2014 NEMOVITOST: Rodinný dům Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Muglinov Adresa nemovitosti: Podvojná 120/10, 712 00 Ostrava OBJEDNATEL: Adresa objednatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: IMEX REALITY s.r.o. Černá louka pav. K/1167, 702 00 Ostrava Martin Vehovský Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ7102135425 fax: 553 67 17 16 Pro účely nedobrovolné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 830 000 Kč Datum místního šetření: 30.5.2014 Stav ke dni: 30.5.2014 Počet stran: 15 stran Počet stran příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne 5.6.2014 Martin Vehovský
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 502 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Ostrava, ke dni 30.5.2014, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 502 ze dne 3.5.2014. - Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 28.5.2014. - Údaje z cenové mapy stavebních pozemků ze dne 5.6.2014. - Údaje o stáří domu a provedených opravách, sdělené majiteli. - Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Ostrava, v městské části Muglinov, na ulici Podvojná, ve vzdálenosti cca 150 metrů od autobusové zastávky. V obci je úplná občanská vybavenost, je zde MHD. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II., III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 228/2 Statutární město Ostrava Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace, v místě možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Odhadci nebyl umožněn vstup do domu, informace o vybavení domu bylo poskytnuto sousedem. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v KN Nemovitost není řádně zapsána v KN Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace - 2 -
Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: 1. Na nemovitostech je evidováno zástavní právo smluvní, exekutorské, na nemovitosti je nařízena exekuce. Výše uvedená zástavní práva nebyla ve výsledné ceně zohledněna. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Pozemky jsou přístupné ze zpevněné komunikace, situované v místě s možností napojení na veškeré inženýrské sítě území, oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st. 174 269 1 100,00 295 900,00 zahrada 228/6 110 1 100,00 121 000,00 Celkem 379 416 900,00 Výsledná cena = 416 900,- Kč Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům čp. 120 Je užívaný od roku 1929, jako částečně podsklepený, o 1.NP, situovaný na pozemku parc. čís. St. 174. V roce 1980 byla provedena přístavba zádveří. Dispozičně obsahuje dům v PP chodbu a 2x sklad, v 1.NP je zádveří, chodba se schodištěm, 3x pokoj, WC, koupelna (sprchový kout, umývadlo), kuchyně (bez vybavení, pouze výtoky), komora a spíž. Stavebně je zdivo o tl. 45 cm, stropy rovné, střecha sedlová a pultová, krytina živičná, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda břizolítová, sokl břizolítový, vnitřní omítky vápenné, okna dřevěná dvojitá, dveře plné a prosklené, podlahy obytných místností palubové, ostatní podlahy s dlažbou, vytápění lokální ocelovými kamny, el. instalace světelná i motorová, bleskosvod není instalován, schody dřevěné. Stavební a technický stav domu je podprůměrný. Příslušenství rodinného domu tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, žumpa, přípojka elektro, oplocení, zpevněná plocha, plotová vrátka a vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: 13, typ A zděná - 3 -
Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP (4,09*3,73)+(3,39*10,91) = 52,24 1.NP (10,93*10,31)+(9,81*3,73) = 149,28 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 52,24 m 2 2,21 m 1.NP 149,28 m 2 2,54 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkový (52,24*2,21)+112,69*(2,54+1,05+2,20/2)+(36,59*2,58) = 738,37 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Celkový NP 738,37 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 738,37 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy S 100 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Střecha sedlová střecha S 100 5. Krytina živičná S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky vápenné omítky S 100 8. Fasádní omítky břízolitové omítky S 100 9. Vnější obklady břizolítový P 100 10. Vnitřní obklady keramické obklady S 100 11. Schody dřevěné S 100 12. Dveře hladké plné a prosklené dveře S 100 13. Okna dřevěná špaletová S 100 14. Podlahy obytných místností palubové S 100 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 100-4 -
16. Vytápění lokální na tuhá paliva P 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod chybí C 100 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda P 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu chybí C 100 22. Kanalizace litinové potrubí S 100 23. Vybavení kuchyně chybí C 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, sprchový kout S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady P 0,50 100 0,46 0,23 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění P 5,20 100 0,46 2,39 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody P 3,20 100 0,46 1,47 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně C 0,50 100 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 90,19 Koeficient vybavení K 4 : 0,9019 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9019 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1260 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 269,10-5 -
Plná cena: 738,37 m 3 * 5 269,10 Kč/m 3 = 3 890 545,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 85 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 85 / 120 = 70,8 % Koeficient opotřebení: (1-70,8 % / 100) * 0,292 Rodinný dům čp. 120 - zjištěná cena = 1 136 039,30 Kč Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 132,70 m 2 Obestavěný prostor: 740,98 m 3 Zastavěná plocha: 149,28 m 2 Plocha pozemku: 379,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Výpočet porovnávací hodnoty Rodinný dům Zděný dům, částečně podsklepený, o 2.NP, užívaný od roku 1965. Dům obsahuje byt o velikosti 3+1 a 5+1, je situovaný v lepší lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu. Rodinný dům Zděný dům, podsklepený, o 1.NP s podkrovím, užívaný od roku 1930, po rekonstrukci v roce 1970. Dům obsahuje byt o velikosti 5+1, je situovaný v lepší lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu, u domu je větší výměra pozemků. Rodinný dům Zděný dům, částečně podsklepený, o 2.NP s půdním prostorem, užívaný od roku 1965. Dům obsahuje byt o velikosti 4+1, je situovaný v lepší lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu. Rodinný dům Zděný dům, nepodsklepený, o 1.NP s podkrovím, užívaný od roku 1960. Dům obsahuje byt o velikosti 4+1, je situovaný v lepší lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu, u domu je větší výměra pozemků. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita Ludgeřovice, Hlučínská 32 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00-6 -
K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Poloha - lepší poloha; Celkový stav - lepší stav; Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/m 2 6 409 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 201,11 m 2 704 m 2 1 790 000 Kč 8 901 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Ludgeřovice, Na návsi 57 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Poloha - lepší poloha; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - větší výměra pozemků; Celkový koef. K C 0,65 Upravená j. cena Kč/m 2 5 104 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 190,45 m 2 1 025 m 2 1 500 000 Kč 7 876 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Ludgeřovice, Na svahu 12 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Poloha - lepší poloha; Celkový stav - lepší stav; Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/m 2 6 828 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 147,64 m 2 856 m 2 1 400 000 Kč 9 483 Kč/m 2-7 -
Název: Rodinný dům Lokalita Ludgeřovice, Markvartovická 70 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Poloha - lepší poloha; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - větší výměra pozemků; Celkový koef. K C 0,73 Upravená j. cena Kč/m 2 6 795 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 174,88 m 2 1 718 m 2 1 630 000 Kč 9 321 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 5 104 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 6 284 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 6 828 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 6 284 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 132,70 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 833 887 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 833 887 Kč 0 Kč 1 552 939 Kč 416 900 Kč Obvyklá cena 830 000 Kč slovy: Osmsettřicettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.9 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě. Dům je situovaný v málo žádané lokalitě, je ve zhoršeném stavu, s malou výměrou pozemků. - 8 -
V Rohově 5.6.2014 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j. Spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5954-89/2014 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 502 ze dne 3.5.2014. 2 Snímek katastrální mapy ze dne 28.5.2014. 1 Cenová mapa pozemků. 1 Mapa oblasti 1-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -