ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 441/6521/2013 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 165 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 174, 83/17, k.ú. Tři Dvory, obec Tři Dvory, okres Kolín, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 441/6521/2013 LV no.: 303 Name of subject / Předmět ocenění Rodinný dům č.p.165 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 174, 83/17, k.ú. Tři Dvory, obec Tři Dvory, okres Kolín, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Tři Dvory č.p. 165, 280 02 Tři Dvory Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 1 745 913 Kč Market value Tržní hodnota 1.350.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: Není stanovena Kč Common price Obvyklá cena 1.350.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 1 366 000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 174, 83/17 Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura přípojky IS (elektro, voda, kanalizace, zemní plyn na hranici pozemku), vedlejší stavby, zpevněné plochy, oplocení, vrata, vrátka centrální část obce Tři Dvory, téměř při hlavní průjezdní komunikaci obcí v obci Tři Dvory pouze základní, úplná občanská vybavenost ve městě Kolín (4 km) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM 634 m 2 zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 400 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: 97,04 m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: 108,00 m 2 Resident area: Bytové plochy: 90,04 m 2 Floor area: Podlahová plocha (užitná): 97,04 m 2 Storage area: Skladové a ostatní plochy: 7,00 m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: 563,00 m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: nestanovena Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: 1930 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 50 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 303 ze dne 16.12.2013 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví pana Pavla Bořka, bytem Tři Dvory č.p. 165, 280 02 tři Dvory. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 303 ze dne 16.12.2013 jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími omezeními: -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky ve výši 500.000,-Kč s příslušenstvím ve prospěch Raiffeisenbank a.s. (IČ 49240901), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. 600/396/07/2/01 ze dne 29.8.2007, -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky ve výši 1.000.000,-Kč s příslušenstvím ve prospěch Raiffeisenbank a.s. (IČ 49240901), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. 600/397/07/2/01 ze dne 29.8.2007, -nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem exekutorským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem soudcovským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -rozhodnutím o úpadku (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Poznámka: Podle části D listu vlastnictví č. 303 ze dne 16.12.2013 je k oceňovaným nemovitostem doručen nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva č.j. 094 EX-01648/2012-011 ze dne 4.4.2012 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 303 a jiný zápis evidovaný v části D listu vlastnictví č. 303. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 303 ze dne 16.12.2013 nejsou oceňované nemovitosti zatíženy žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 303 ze dne 16.12.2013 jsou oceňované nemovitosti omezeny: -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky ve výši 500.000,-Kč s příslušenstvím ve prospěch Raiffeisenbank a.s. (IČ 49240901), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. 600/396/07/2/01 ze dne 29.8.2007, -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky ve výši 1.000.000,-Kč s příslušenstvím ve prospěch Raiffeisenbank a.s. (IČ 49240901), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. 600/397/07/2/01 ze dne 29.8.2007, -zástavním právem exekutorským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem soudcovským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Podle evidence v katastru nemovitostí je objekt č.p. 164 evidován se způsobem využití k bydlení. Stavba splňuje zákonné parametry rodinného domu a je užívána k bydlení, tzn. skutečný stav je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Vedlejší stavba situovaná na pozemku čís. parcely 83/17 není v katastru nemovitostí evidována a není zakreslena v katastrální mapě. Doporučujeme uvést v soulad skutečný stav se stavem evidovaným v katastru nemovitostí, tzn. provést zakreslení vedlejší stavby do katastrální mapy. Weak points / slabé stránky: - situování v obci se základní občanskou vybaveností - spíše zanedbaná údržba (zejména interiér rodinného domu) Strong points / silné stránky: - na rodinném domě provedeny částečné stavební úpravy - nemovitosti tvoří uzavřený komplex zajišťující dostatečné soukromí - možnost využití vedlejší stavby pro parkování osobního automobilu - 3 -
Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 303 pro k.ú. Tři Dvory, obec Tři Dvory, prokazující stav evidovaný k datu 16.12.2013, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Tři Dvory, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ ortofoto mapa, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 16.12.2013 za přítomnosti vlastníka nemovitosti, pana Pavla Bořka. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 770809 Název katastrálního území : Tři Dvory Kód obce : 533769 Název obce : Tři Dvory Počet obyvatel obce : 901 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2013 Kód okresu : CZ0204 Název okresu : Kolín Název kraje : Středočeský kraj Poloha v obci : centrální část obce Tři Dvory Infrastructure / Infrastruktura: Obec Tři Dvory, patří se svými 901 obyvateli ke středně velkým obcím okresu Kolín a Středočeského kraje. Obec Tři Dvory disponuje základní občanskou vybaveností (obecní úřad, školka, restaurace, obchod se základním sortimentem, sportoviště). S úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na město Kolín (vzdálené cca 4 km západním směrem). Po dopravní stránce je obec dobře dostupná zejména po silnici II/322 (Kolín Týnec nad Labem - Chvaletice) a dále po silnicích druhých a třetích tříd. V obci je zavedena autobusová doprava. Z inženýrských sítí je v obci proveden rozvod elektrického proudu, veřejného vodovodu, kanalizace a zemního plynu. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti jsou situovány v centrální části obce Tři Dvory, téměř při hlavní průjezdní komunikaci obcí, v zástavbě obdobných rodinných domů. - 4 -
Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 165: Jedná se o rodinný dům č.p. 165, situovaný na pozemku čís. parcely St. 174, k.ú. Tři Dvory. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako řadový krajní, je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží (přízemí) a půdní prostor ve střeše sedlového tvaru. Vzhled stavby je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Vnitřní dispozice je tvořena jedním bytem o velikosti 3+1 s příslušenstvím. Podrobná vnitřní dispozice: 1.PP sklep 1.NP chodba, koupelna s WC, pokoj, pokoj, kuchyně, chodba, pokoj, kotelna Půdní prostor volný půdní prostor (příprava pro obytné podkroví) Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, základy jsou zděné z kamene bez izolace proti zemní vlhkosti, stropy jsou nad 1.PP betonové, nad 1.NP dřevěné trámové, střešní konstrukce je částečně dřevěná vázaná sedlového tvaru, částečně pultového tvaru s mírným sklonem, střešní krytina je tašková, částečně je tvořena plechovými šablonami (na části přístavby), klempířské prvky jsou z poplastovaného pozinkovaného plechu, systém LINDAB, podlahy jsou betonové a prkenné, s běžnými povrchy (dlažba, textilní krytina, parkety a plovoucí laminátová podlaha). Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Schody do 1.PP jsou cihelné, do půdního prostoru jsou kovové s dřevěnými stupnicemi. Vstupní dveře jsou plastové, vnitřní dveře jsou dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní. Vnitřní omítky jsou štukové, v sociálním zázemí a kuchyni doplněné keramickým obkladem. Vnější omítky jsou břízolitové, částečně hrubé. Rodinný dům má vnitřní rozvod elektrického proudu, vody a kanalizace. Rozvod zemního plynu je přiveden pouze k patě rodinného domu. Rozvody vody jsou plastové, napojené na vlastní studnu, s možností přepojení na veřejný řad a rozvody kanalizace jsou plastové, napojené na veřejný řad. Vytápění je ústřední, kotlem na tuhá paliva. Zdroj teplé užitkové vody je elektrický zásobníkový ohřívač. Sociální zázemí je vybaveno běžnými zařizovacími předměty (WC, vana, umývadlo). Kuchyně je vybavena sektorovou kuchyňskou linkou, elektrickým sporákem a digestoří. Stáří a stavební stav: Stavba rodinného domu byla postavena v roce 1930, její stáří je tedy 83 let. Za dobu své existence byla stavba průběžně stavebně upravována až do současné podoby. V roce 2008 byla provedena přístavba rodinného domu směrem do zahrady. V letech 2007 2009 byly na rodinném domě provedeny stavební úpravy, které zahrnovaly: nové podlahy u části rodinného domu, modernizaci koupelny, opravu krovu, novou střešní krytinu, výměnu oken za plastová, nové vstupní dveře, nové rozvody IS (elektro, voda, kanalizace). Vnitřní vybavení je v průměrném standardu. Na rodinném domě nejsou patrná žádná statická, či jiná závažná narušení. Celkový stavebně technický stav lze hodnotit jako průměrný. Další stavby a příslušenství: Na oceňovaných pozemcích se nachází další stavby, tzv. vnější zařízení, která tvoří příslušenství rodinného domu. V řešeném případě se jedná zejména o zděnou vedlejší stavbu na p.p.č. 83/17 s možností parkovacího stání pro osobní automobil (podrobněji viz. níže), zděné vedlejší stavby na p.p.č. 83/17 užívané pro chov domácího zvířectva, přípojky IS (voda, elektrický proud, kanalizace, zemní plyn k patě RD), zpevněné plochy, oplocení, vrata a vrátka. Zděná vedlejší stavba na p.p.č. 83/17: Jedná se o zděnou stavbu na p.p.č. 83/17 (při jižní hranici pozemku), stavba je nepodsklepená, má jedno nadzemní podlaží, zastřešení je pultovou střechou. Vnitřní dispozice je tvořena prostorem s možností parkovacího stání pro 1 osobní automobil. Vrata jsou plechová otvíravá, dveře jsou dřevěné, okno je jednoduché. Vnější omítky jsou břízolitové, částečně opadané. Celkový stavebně technický stav lze hodnotit jako průměrný. Vedlejší stavby a stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. - 5 -
Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel St. 174, 83/17, k.ú. Tři Dvory, obec Tři Dvory. Jedná se o pozemky, které tvoří funkční celek s rodinným domem č.p.165. Pozemek čís. parcely St. 174 je částečně zastavěn rodinným domem č.p. 165, nezastavěnou část tvoří nádvoří kolem rodinného domu. Pozemek čís. parcely 83/17 tvoří zahradu k rodinnému domu, částečně je zastavěn vedlejšími stavbami. Podrobné situování pozemků je patrné z kopie katastrální mapy a ortofoto mapy v příloze ocenění. Pozemky jsou napojeny na v místě dostupné inženýrské sítě, a to rozvod elektrického proudu, vody a kanalizace. Zemní plyn je přiveden k patě rodinného domu. Přístup a příjezd je řešen z veřejné zpevněné komunikace, pozemku čís. parcely 1097 (ostatní komunikace/ostatní plocha), který je ve vlastnictví obce Tři Dvory. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměry pozemků jsou patrné z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání je patrné z katastrální mapy v příloze. - 6 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p.165 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 174, 83/17, k.ú. Tři Dvory, obec Tři Dvory, okres Kolín, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 16. prosince 2013 (po zaokrouhlení) 1.350.000,- Kč Slovy: Jedenmilióntřistapadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 303 ze dne 16.12.2013 jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími omezeními: -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky ve výši 500.000,-Kč s příslušenstvím ve prospěch Raiffeisenbank a.s. (IČ 49240901), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. 600/396/07/2/01 ze dne 29.8.2007, -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky ve výši 1.000.000,-Kč s příslušenstvím ve prospěch Raiffeisenbank a.s. (IČ 49240901), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. 600/397/07/2/01 ze dne 29.8.2007, -nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem exekutorským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem soudcovským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -rozhodnutím o úpadku (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Poznámka: Podle části D listu vlastnictví č. 303 ze dne 16.12.2013 je k oceňovaným nemovitostem doručen nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva č.j. 094 EX-01648/2012-011 ze dne 4.4.2012 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 303 a jiný zápis evidovaný v části D listu vlastnictví č. 303. Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 441/6521/2013. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 19. prosince 2013-7 -