Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: info@posudkyodhady.cz www.posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č. 2415 16/14 / aktualizace znaleckého posudku č. 2171-16/13 z 8.2.2013 / o stanovení aktualizované obvyklé ceny nemovitých věcí tj. pozemku č. 2626 - zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 194 v ulici Dr. Richtra v části obce Třešť a pozemku parcela č. 2627 zahrada vše vč. příslušenství zapsaných na LV 3086 pro katastrální území a obec Třešť a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Jihlava Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/1 182 00 Praha 8 č.j. 046/2013-N Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : 7.2.2013, 9.6.2014 Zohlednění stavu ke dni : 9.6.2014 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 9.6.2014 Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne 17.6.2014 dražbu a prodej Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 15 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ 1. 1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/1, 182 00 Praha 8, pod č.j. 046/2013-N ze dne 21.1.2013 s předáním podkladů mailem a telefonická žádost o aktualizaci znaleckého posudku ze dne 6.6.2014 1.1.2 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Další podklady viz předchozí znalecké posudky 1.2 Popis oceňovaného areálu Bližší popis viz původní znalecký posudek. Znalec provedl opětovné místní šetření dne 9.6.2014 vnějším ohledáním a po provedení místního šetření je možno zkonstatovat, že oceňované nemovitosti jsou celkově v obdobném technickém stavu, s přihlédnutím k běžnému opotřebení, k přihlédnutí k částečnému neužívání oceňovaných nemovitostí a k úplné absenci běžné údržby, jako při provedeném místním šetření dne 7.1.2013. I když je z vnějšího ohledání zřejmé, že některé části stavby podléhají rychlejšímu opotřebení a vykazují horší technický stav. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu i dalších staveb vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 9.6.2014. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace vlastníka a předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést při 2. místním šetření kompletní prohlídku oceňovaných staveb, znalci nebyly vlastníkem předány požadované podklady potřebné pro výpočet ( např. dokumentace oceňovaných staveb ). Při 2. místním šetření dne 9.6.2014 v 11:00 hod. se vlastník ani zástupce vlastníka oceňovaných nemovitostí nedostavili. Ocenění je tudíž provedeno na základě vnitřního ohledání oceňovaných nemovitostí ze dne 7.1.2013 a na základě vnějšího ohledání ze dne 9.6.2014 z veřejně přístupného prostoru dle odborného názoru znalce.
3 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Při 2. místním šetření dne 9.6.2014 bylo znalcem zjištěno, že oceňované nemovitosti jsou v obdobném technickém stavu, s přihlédnutím k běžnému opotřebení, k přihlédnutí k částečnému neužívání oceňovaných nemovitostí a k úplné absenci běžné údržby, jako při provedeném 1. místním šetření dne 7.1.2013. Je nutné však konstatovat, že částečné neužívání nemovitostí, úplná absence běžné údržby má výraznější dopad na podstatně rychlejší chátrání staveb a s tím spojenou kratší další životnost oceňovaných objektů. Výše věcné ceny oceňovaných nemovitostí podrobně nově zjišťována, protože lze dovodit, že aktuální výše věcné hodnoty bude obdobná jako v původním znaleckém posudku. Navíc není podrobné zjištění věcné hodnoty pro určení aktuální obvyklé ceny rozhodující. Rozdíl bude ve vyšším opotřebení staveb v řádu jednotek procent oproti roku 2013. 2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí není, jako ve výše uvedeném případě, podrobně nově zjišťována, protože lze dovodit, že aktuální výše výnosové hodnoty bude podobná jako v původním znaleckém posudku. Pro určení aktuální výše obvyklé ceny není, u obdobných staveb, podrobné zjištění výnosové hodnoty rozhodující.
4 2.3 Porovnávací indexová metoda 2.3.1 Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti Srovnávací objekt č. 1 Prodej rodinného domu v Třešti Lokalita : centrum města Třešť, Nerudova ul. Rodinný dům v centru Třeště. Dům je určen ke kompletní rekonstrukci. Stáří domu je cca 80 let, je nepodsklepený, jednopodlažní, dispozice 2+1+komora, topení na tuhá paliva. Zastavěná plocha je 87 m2, dvorek 127 m2. V obci je veškerá občanská vybavenost. Tento dům doporučujeme těm, kteří preferují samostatné bydlení, přímo v centru malebného městečka na Vysočině. Technický stav : k rekonstrukci Zastavěná plocha : 87 m2 Celková cena pozemku : 215 m2 Nabízená cena : 420 000,- Kč
5 Srovnávací objekt č. 2 Prodej rodinného domu v Předíně Lokalita : zastavěná část obce Předín Velký rodinný dům se zahradou v obci Předín. Dům se nachází na hlavní silnici směr Telč. Dispozice: vstupní chodba, v pravé části kuchyň s kuchyňskou linkou a sporákem, vstupní dveře do ložnice. V levé části je obývací pokoj a další menší pokoj směrem do zahrady. Zadní část domu tvoří hospodářské místnosti, dílna, sklad, WC s koupelnou. Obě křídla domu jsou podsklepená. Jeden sklep slouží jako sklad uhlí a v druhém je vodárna ze studny umístěné ve dvoře. Ve druhém nadzemním patře je další bytová jednotka: chodba rozdělující dva samostatné pokoje do ulice, pokoj do zahrady, WC a koupelnu, kuchyň. Za domem je rozlehlá zahrada s ovocnými stromy, skleník a hospodářská stavba pro drůbež. Dům je napojený na novou kanalizaci, je obyvatelný, ale vhodný k celkové rekonstrukci. Technický stav : podprůměrný Zastavěná plocha : 463 m2 Celková cena pozemku : 1600 m2 Nabízená cena : 550 000,- Kč Srovnávací objekt č. 3 Prodej rodinného domu v Horní Cerekvi Lokalita : zastavěná část obce Horní Cerekev nedaleko Třeště
6 RD 3+1 v klidné části Horní Cerekve nedaleko centra. Za domem uzavřený dvorek s kůlnou. Dům byl zrekonstruován v roce 1970 nástavbou. Voda a kanalizace obecní, ohřev TUV el. bojlerem. Objekt má dva komíny. Topení lokální na tuhá paliva. Vedení zemního plynu před domem. Tel. přípojka. Celková plocha pozemku je 555 m2. V obci veškerá občanská vybavenost. Autobusové a vlakové spojení do Pelhřimova či Jihlavy Technický stav : podprůměrný Zastavěná plocha : 327 m2 Celková cena pozemku : 555 m2 Nabízená cena : 729 000,- Kč Porovnání objektů : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Oce ň. obj RD obec Třešť, zastavěná část obce, ul. Dr. Richtra Velikost /Počet místností 2+1 a 3+1 Příslušenství / Garáž dřevník, venkovní úpravy/ ne Pozemek ( m2 ) Jiné / stav 846 velmi špatný ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD obec Třešť, zastavěná část obce, ul. Nerudova 2+1 venkovní úpravy/ ne 215 k rekonstrukci 2 RD obec Předín, zastavěná část obce Předín 2x 3+1 kolna, venkovní úpravy/ 2x 1600 podprůměrný 3 RD obec Horní Cerekev, zastavěná část obce Horní Cerekev 3+1 venkovní úpravy/ 1x 555 podprůměrný Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 vybav ení a stupe ň rozest avěno sti K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) 1 420 000 0,75 315 000 1,05 0,80 0,95 0,95 0,90 1,00 0,682 461 681,- 2 550 000 0,75 412 500 0,80 1,05 1,00 1,10 1,10 1,00 1,016 405 844,- 3 729 000 0,75 546 750 0,90 1,00 1,00 1,05 0,95 1,00 0,898 609 023,- Celkový průměr Kč 492 180,- Minimum Kč 405 844,- Maximum Kč 609 023,-
7 K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / společný dvůr Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí Pro zjištění výše aktualizované obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění a cena výnosová, která vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu nebyly podrobně v rámci aktualizace zjišťovány, jelikož jsou v obdobné úrovni jako v původním znaleckém posudku ( viz výše ). V rámci aktualizace byla provedena opětně porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný rodinný dům leží v lokalitě místní obytné zástavby starších rodinných domů a několika objektů občanské vybavenosti v zastavěné části obce. Objekt je ve velmi špatném technickém stavu, větší část 1.NP nelze z důvodu technického stavu vůbec užívat. Běžná údržba není dlouhodobě prováděna vůbec. Nutno provést zásadní rekonstrukci objektu vč. opravy konstrukcí dlouhodobé životnosti. Část dřevěných prvků krovu je napadena dřevokazným hmyzem ( tesařík ). Nemovitosti neleží v zátopové oblasti. Poloha je vhodná k trvalému bydlení, i když je v místě zvýšený hluk, prach i exhalace od okolní dopravy. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na průměrné úrovni. Občanská vybavenost je v místě na potřebné úrovni. O obdobné nemovitosti je v místě stále podprůměrný zájem o čemž svědčí nabídka vícero obdobných nemovitostí na mnoha realitních internetových serverech v lokalitě a okolí. Za inzerované ceny nejsou inzerované nemovitosti prodejné, nabídkové ceny jsou cenami maximálními a zároveň nad možnostmi trhu. Skutečné kupní ceny budou výrazně níže než ceny nabídkové. V poslední době nabídka obdobných nemovitostí vzrostla, ale poptávka stagnuje, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně na výši realizovaných kupních cen.
8 Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni není dle objednávky předmětem zjištění ). Aktualizovaná obvyklá cena se bude pohybovat mezi stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou a bude se blížit ke zjištěné ceně porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě odborného odhadu znalce z dostupných podkladů, vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši. 2.5 Rekapitulace Způsob ocenění Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena viz původní znalecký posudek viz původní znalecký posudek viz původní znalecký posudek 492 180,- Kč 470 000,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. pozemku č. 2626 - zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 194 v ulici Dr. Richtra v části obce Třešť a pozemku parcela č. 2627 zahrada vše vč. příslušenství zapsaných na LV 3086 pro katastrální území a obec Třešť a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Jihlava činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění slovy : čtyřistasedmdesáttisíckorunčeských 470 000,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují.
9 v Českých Budějovicích dne 17.6.2014 Ing. Michal Sirový Příloha : 2x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 3086 1x kopie katastrální mapy
10 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2415-70/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 70/14. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 17. června 2014 Ing. Michal Sirový
11 FOTODOKUMENTACE uliční pohled na RD č.p. 194 uliční pohled na RD č.p. 194