ZNALECKÝ POSUDEK. č /11. / aktualizace znaleckého posudku č /09 /

Transkript

1 Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, České Budějovice tel. : mail.: info@posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č /11 / aktualizace znaleckého posudku č /09 / aktualizace obvyklé ceny rodinného domu č.p. 553 v Luční ulici na pozemku parcela č /88 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku, jiné stavby bez č.p. na pozemku parcela č. 1677/87 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 1677/12 orná půda vše s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Kaplice zapsané na LV 141 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Kaplice Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne Soudní exekutor JUDr. Marek Frank Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov usnesení č.j. 125 EXE 136/09-28 Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, České Budějovice Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb. č.460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb, o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění Tento znalecký posudek obsahuje 15 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č. 125 EX 141/09-28 ze dne s předáním podkladů osobně dne Žádost - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka ze dne ve věci aktualizace provedeného znaleckého posudku č /09 ze dne Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 141 A: Vlastník : Tichá Zdenka, r.č /1409, trvale bytem Luční č.p. 553, Kaplice B : Nemovitosti : - objekt bydlení č.p. 553 na parcele č. 1677/88 zastavěná plocha a nádvoří - jiná stavba bez na parcele č. 1677/88 zastavěná plocha a nádvoří - parcela č. 1677/12 orná půda o výměře 557 m2 - parcela č. 1677/87 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 17 m2 - parcela č. 1677/88 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 113 m2 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 vše v k.ú. a obci Kaplice Projektová dokumentace nebyla předložena Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo, dle sdělení souseda je původní stáří objektu rodinného domu z roku Místní šetření - proběhlo na místě samém dne za účasti znalce a vlastníka oceňovaných nemovitostí, která neumožnila znalci provést prohlídku oceňovaných staveb. Znalec provedl zaměření staveb odhadem z veřejně přístupného prostoru Výpis z centrální evidence obyvatelstva ve věci potvrzení zemřelého pana Ladislava Tichého a paní Marie Tiché oprávněných z věcného břemena užívání RD č.p viz příloha č.1, Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření - viz příloha č Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými RD v uvedené lokalitě Internet zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních resverech v oceňované lokalitě. Realitní servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof.Ing. Alberta Bradáče Csc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

3 3 1.2 Popis oceňovaného areálu Bližší popis viz původní znalecký posudek. Znalec provedl opětovné místní šetření dne a po provedení místního šetření je možno zkonstatovat, že oceňované nemovitosti jsou ve stejném stavu, s přihlédnutím k běžnému opotřebení, jako při provedeném místním šetření dne Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu i dalších staveb vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace vlastníka a předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést vlastní prohlídku oceńovaných staveb ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet. Znalcem byla proto provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru. Následně je cena oceňovaných nemovitostí zjištěna na základě výše uvedených podkladů a zjištění a na základě odborného odhadu znalce. Při místním šetření se znalec setkal s povinnou paní Zdenkou Tichou, která znalci výslovně sdělila, že mu vnitřní prohlídku oceňovaných nemovitostí při místním šetření dne v 15:40 hod. neumožní. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Obvyklá cena věcného břemene užívání bytu a zahrady 2.5 Rekapitulace a závěr

4 4 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Při místním šetření dne bylo znalcem zjištěno, že oceňované nemovitosti jsou v obdobném technickém stavu, s přihlédnutím k běžnému opotřebení, jako při provedeném místním šetření dne Z tohoto důvodu není výše věcné ceny oceňovaných nemovitostí podrobně nově zjišťována, protože lze dovodit, že aktuální výše věcné hodnoty bude podobná jako v původním znaleckém posudku a pro určení aktuální obvyklé ceny není podrobné zjištění věcné hodnoty rozhodující. 2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí Výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí není, jako ve výše uvedeném případě, podrobně nově zjišťována, protože lze dovodit, že aktuální výše výnosové hodnoty bude podobná jako v původním znaleckém posudku. Pro určení aktuální výše obvyklé ceny není podrobné zjištění výnosové hodnoty rozhodující. 2.3 Porovnávací indexová metoda Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti

5 5 Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru a Jednotlivé níže uvedené nabídky byly doslovně převzaty jednotlivých inzerátů : Srovnávací objekt č.1 Prodej rodinného domu v Kaplici, ul. SNB Kompletně zrekonstruovaný dvougenerační dům 6+2 v klidné části Kaplice, ul. SNP. RD dům prošel před 5 lety kompletní rekonstrukcí platová okna, zateplení, fasáda, rozvody vody, elektřiny, střecha i vnitřní části domu. RD je podsklepený s garáží. Za RD je vedlejší stavba 30 m2, která se nyní využívá jako dílna + garáž. Na zahradě pergola, posezení, skleník, venkovní gril. Dispozice: dolní patro přístupová hala, schody do 2. NP a sklepu a dolní byt: Obývací pokoj, kuchyně, ložnice, spíž, koupelna s WC. Horní byt: obývací pokoj, kuchyně, dva pokoje, spíž, koupelna s WC. Oba dva byty jsou po rekonstrukci plovoucí podlahy, vkusná dlažba, kuchyně s indukční deskou, myčka. V blízkosti kompletní občanská vybavenost škola, školka ( za domem ), supermarket, lékař. Při rychlém jednání možnost slevy. Zastavěná plocha : 130 m2 Užitná plocha : 464 m2 Celková cena pozemku : 1096 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.2 Prodej rodinného domu v Kaplici, Linecká ul.

6 6 Nabízíme větší prvorepublikový dům po rekonstrukci v centru Kaplice, se zahradou a garáží. Vzhledem k výhodné poloze přímo na rušné ulici u náměstí je dům vhodný pro spojení bydlení se soukromým podnikáním, ( ordinace, poradna, kancelář apod. ). Prostory určené k bydlení jsou převážně orientovány směrem do klidné vzrostlé zahrady, kde není ruch z ulice znát. Dům má dvě nadzemní podlaží a je částečně podsklepený. Ze zvýšeného přízemí se vchází do předsíně, odkud vedou dveře do samostatného nebytového prostoru. Dále je hala s dřevěným schodištěm, WC a dveřmi do obývacího pokoje s většími kamny. Zbývající plochu přízemí tvoří kuchyně z masivu s moderními vestavěnými spotřebiči, sklad a světlá jídelna se vstupem na terasu. Do sklepa vedou kamenné schody a je možné ho použít pro vinotéku a ostatní skladování. V patře se nachází tři samostatné místnosti s šatnami, z nichž jedna není zcela dokončena. Ve velké ložnici, s okny směrem do zahrady, je pracovní kout a vestavěná skříň. Světlý pokoj se šatnou je také směřován do klidné části. Dále je zde moderní koupelna s kruhovou vanou, sprchovým koutem a WC. Zděný dům má rovné stropy, dřevěný krov, krytinu BRAMAC, okna dřevěná- zdvojená. Zastavěná plocha : 180 m2 Užitná plocha : 352 m2 Celková cena pozemku : 424 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.3 Prodej rodinného domu v Kaplici, Jabloňová Pěkný rodinný řadový dům se nachází ve městě Kaplice. Kaplice se rozkládá v malebné krajině na úpatí Novohradských hor.dům stojí v centru města přesto v klidné čtvrti rodinných domů.v současné době je prováděno celkové zateplení a výměna oken. K domu náleží i menší velice pěkně udržovaná zahrada. Dům je podsklepen a dvě nadzemní patra dávají možnost velice pěknému a komfortnímu bydlení. Zastavěná plocha : 110 m2 Užitná plocha : 200 m2 Celková cena pozemku : 343 m2 Nabídková cena : ,- Kč po slevě z ,- Kč

7 7 Srovnávací objekt č.4 Prodej rodinného domu v Kaplici, část obce Blansko Dům 4+kk zastavěná plocha 211m2, s parkovištěm a dvojgaráží, se zahradou 856m2. V obýváku je krb na dřevo, velmi pěkná kuch. linka, topení v podlaze, ale i elektrické. Dětský pokoj, pokoj pro hosty,technická místnost, studna vlastní. Instalován alarm. Škola a školka,obchody vše v Kaplici, část obce Blansko cca 2 km od centra města Zastavěná plocha : 211 m2 Užitná plocha : 170 m2 Celková cena pozemku : 1067 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.5 Prodej rodinného domu v Kaplici, Malšské údolí Dvougenerační RD s garáží a zahradou Nabízíme k prodeji dvougenerační RD s garáží a zahradou v řadové zástavbě v okrajové části města Kaplice lokalita Malšské údolí. Celková plocha pozemku 687 m2, z toho zastavěná plocha 134 m2. Dům je po rekonstrukci střešní krytina BRAMAC, plastová okna, plovoucí podlahy, dlažba, nové rozvody vody, kombinované topení tuhá paliva, elektřina, plyn. Před domem je menší předzahrádka s vjezdem do garáže o ploše 24 m2. V dolním podlaží je bytová jednotka 2+1. V kuchyni zánovní linka s vestavěnými spotřebiči a vstupem na prostornou lodžii s výhledem do zahrady. Obývací pokoj, ložnice, sociální zařízení se sprchovým koutem a WC. Vstupní chodba z které vede schodiště do suterénu domu. Prosklené dveře oddělují vstup do prostorné předsíně z které vede dřevěné schodiště do horního patra.

8 8 V patře jsou 3 místnosti, vstup na prostornou lodžii s krásným výhledem na město, prostorná koupelna s WC. V suterénu velká obytná hala se vstupem do zahrady, prádelna, kotelna s uhelnou a sociální zařízení. V místě je MŠ, obchod, zdravotní středisko. Zastavěná plocha : 134 m2 Užitná plocha : 200 m2 Celková cena pozemku : 687 m2 Nabídková cena : ,- Kč po slevě z ,- Kč Porovnání objektů Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Oce ň. obj Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav RD obec Kaplice, Luční ulice neznámo vedlejší stavba 687 průměrný + ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD obec Kaplice, ulice SNP 6+2 zahradní domek/ ano 1096 dobrý 2 RD obec Kaplice, Linecká ulice 4+1 a nebytový prostor zpevněná plocha/ ano 424 dobrý 3 RD obec Kaplice, Jabloňová ulice 5+1 zahrada/ano 343 průměrný 4 RD obec Kaplice, Blansko 4+1 venkovní úpravy/ ano 2x 1067 novostavba 5 RD obec Kaplice, Malšské údolí ulice 5+1 venkovní úpravy /ano 687 průměrný Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 vybav ení a stupe ň rozest avěno sti K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,00 1,10 1,10 1,15 1,05 1,00 1, , , ,95 1,10 1,10 1,10 0,97 1,00 1, , , ,95 1,00 1,00 0,95 0,96 1,00 0, , , ,95 1,00 1,10 1,10 1,05 1,00 1, , , ,90 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 0, ,-

9 9 Celkový průměr Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 2.4 Obvyklá cena věcného břemene užívání domu a zahrady Na základě výše uvedené darovací smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemene bylo zřízeno v objektu bydlení č.p. 553 věcné břemeno trvalého doživotního bydlení ve prospěch oprávněných z věcného břemene pana Ing. Ladislava Tichého a paní Marie Tiché ( viz výpis z katastru nemovitostí ). Na základě předložených výpisů z technologického centra ze dne je znalci potvrzeno, že oprávnění z věcného břemene pan Ladislav Tichý ( r.č /061 ) zemřel dne a paní Marie Tichá ( r.č /017 ) zemřela dne Z výše uvedeného důvodu existence věcného břemene zanikla. 2.5 Rekapitulace Níže stanovená obvyklá cena oceňovaných nemovitostí je výsledkem vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši. Způsob ocenění Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena viz původní posudek viz původní posudek viz původní posudek ,00,- Kč ,00,- Kč

10 10 Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. rodinného domu č.p. 553 v Luční ulici na pozemku parcela č /88 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku, jiné stavby bez č.p. na pozemku parcela č. 1677/87 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 1677/12 orná půda vše s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Kaplice zapsané na LV 141 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Kaplice činí ke dni ocenění ,- Kč slovy : dvamiliónysedmsetpadesáttisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. v Českém Krumlově dne Ing. Michal Sirový Příloha : 2x fotodokumentace 2x kopie výpisu z technologického centra

11 11 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 87/11. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 8. září 2011 Ing. Michal Sirový

12 12 FOTODOKUMENTACE Uliční pohled na RD č.p. 553 Uliční pohled na RD č.p. 553