ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 96-5077/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek p.č. 304/50 jehož součástí je objekt bydlení č.p. 3340, pozemek 304/18 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Znojmo, k.ú. Znojmo-Louka Adresa nemovité Na Hrázi 3340, 669 02 Znojmo věci: Vlastník stavby: Šmarda Radek, Husova 165/5, 60200 Brno, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Šmarda Radek, Husova 165/5, 60200 Brno, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz a.s. - obj. č. 751/2015-N Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592, 672 01 Mor. Krumlov IČ: 10112286 telefon: 602755265 e-mail: mir.krajicek@iol.cz DIČ: fax: Nedobrovolná dražba OBVYKLÁ CENA 2 000 000 Kč Datum místního šetření: 2.9.2015 Stav ke dni : 2.9.2015 Za přítomnosti: pouze znalce Počet stran: 13 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Moravském Krumlově, dne 9.9.2015 Ing. Miroslav Krajíček
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění nemovité věci v ceně obvyklé Přehled podkladů - výpis z KN z LV č.3254 kú Znojmo-Louka - kopie katastrální mapy - oceňovací vyhl. č. 199/2014 Sb. - oceňovací program NEMExpress AC - údaje sdělené znalkyní Ing.Věrou Winklerovou - venkovní ohledání znalcem Místopis Znojmo je město ležící na jihu Moravy rozkládající se vysoko na levém břehu nad řekou Dyjí, 52 km jihozápadně od města Brna. Je to tedy druhé největší město Jihomoravského kraje. Od roku 1960 náleží do Jihomoravského kraje, ve kterém je městem okresním. Ve městě je kompletní občanská vybavenost okresního města, dopravní obslužnost vlaky a autobusy. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová Okolí : bytová zóna průmyslová zóna zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 596/9 Město Znojmo Celkový popis Předmětem ocenění je pozemek p.č. 304/50 - zastavěná plocha a nádvoří jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 3340, a pozemek p.č. 304/18- orná půda tvořící se stavebním pozemkem a stavbou jednotný funkční celek. Areál je situován v zastavěném území města, v ulici Na Hrázi. V místě je možnost napojení na rozvod NN, vodovod, kanalizaci a rozvod zemního plynu, příjezd je po zpevněné místní komunikaci. V okolí dobré parkovací možnosti. Znalci nebyl umožněn přístup do objektu ani na pozemky pro provedení zaměření a ohledání nemovitosti, při ocenění vycházel z veřejně přístupných podkladů katastru nemovitosti, dále z informací a podkladů poskytnutých znalkyní Ing. Věrou Winklerovou a pracovníky RK Sting. Hlavní objekt - rodinný dům čp. 3340 je řadový, se třemi nadzemními podlažími, údajně s bytem 5+1 s příslušenstvím. 1.NP je řešeno jako technické s garáží, obytné prostory jsou ve II a II NP. Stavba je napojena na místní rozvod NN, vodovod, kanalizaci a rozvod zemního plynu. Příjezd je z veřejné komunikace v ulici Na Hrázi. Stáří domu je 33 roků, dle vnějšího ohledání v původním stavu. K datu prohlídky nebyl dům zřejmě užíván. Příslušenství hlavní stavby tvoří venkovní úpravy v běžném rozsahu a přípojky na inženýrské sítě. Areál leží v záplavovém pásmu IV, v blízkosti koryta řeky Dyje. - 2 -
Na nemovitosti váznou zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu, a.s.. K těmto omezením vlastnického práva není v ocenění nemovitosti znalcem přihlédnuto. K datu ocenění nebyla nemovitost užívána ke svému účelu. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovité věci pozemků p.č. 304/50, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 3340, pozemek p.č. 304/18 včetně všech součástí a příslušenství v kú Znojmo, okr. Znojmo zapsaných na LV č. 3254 kú Znojmo-Louka bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: I. Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry, nebo výsledné hodnoty II. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytované informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracování ocenění jsou věrohodné a správné, a nebyli tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovité věci Silné stránky Zastavěná část města Slabé stránky Objekt v původním stavu, nezateplený, záplavové území kód 4. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Komentář: Bez rizika Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Záplavové území kód IV - 3 -
Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu, a.s. Ostatní rizika: Záplavové území 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Objekt bydlení č.p. 3340 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Objekt bydlení OBSAH OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Znojmo-Hradiště: 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Objekt bydlení č.p. 3340 Věcná hodnota dle THU Řadový dům se třemi nadzemními podlažími, 1.np řešeno jako technické, 2. a 3. nadzemní podlaží s obytnými prostorami s bytem 5+1. Objekt má charakter bytového domu. Obvodové stěny zděné, stropy železobetonové s rovným podhledem, střecha plochá, krytina živičná. Omítky vnější vápenocementové, vnitřní vápenné hladké, vnější obklady keramické celé 1.np, vnitřní v hygienickém příslušenství a kuchyni. Okna dřevěná zdvojená, dveře dýhované a náplňové. Vytápění ústřední (zřejmě s plynovým kotlem - nebylo možno ověřit), zařizovací předměty standardní z roku pořízení. Stáří 33 roků, údržba v posledním období zanedbaná, rekonstrukce nebyla provedena. Předpokládaná celková životnost je 100 roků. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.np 93,75 m 2 2,85 m 2.np 93,75 m 2 2,80 m 3.np 93,75 m 2 2,95 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.np (7,50*12,50)*(2,85) = 267,19 m 3-4 -
2.np (7,50*12,50)*(2,80) = 262,50 m 3 3.np (7,50*12,50)*(2,95) = 276,56 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.np 267,19 m 3 2.np 262,50 m 3 3.np 276,56 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 806,25 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních betonové pasy izolované prací 2. Svislé konstrukce zděné 3. Stropy s rovným podhledem 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních dvouvrstvé vápenné omítky povrchů 8. Úprava vnějších povrchů vápenocementové omítky 9. Vnitřní obklady hygienické příslušenství a kuchyně keramické 10. Schody 11. Dveře náplňové 12. Vrata kovová 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 19. Vnitřní kanalizace z hygienického příslušenství a dřezu 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 94 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 197 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 806,25 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 500 Rozestavěnost % 100,00-5 -
Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 500 Reprodukční hodnota [Kč] 3 628 125 (RC * OP) Stáří roků 33 Další životnost roků 67 Opotřebení % 33,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 2 430 844 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek v zastavěném území města, záplavové území IV. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Znojmo Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,70 Parcela č.: 1 700,00 0,70 1 190,00 Popis pozemku: Stavební pozemek v záplavovém území Průměrná jednotková cena 1 190,00 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena stavebních pozemků ve Znojmě v zastavěném území je 1700 Kč/m2, z důvodu lokality v záplavovém pásmu IV je cena snížena na 1200 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 304/50 94 1 190,00 111 860 nádvoří orná půda 304/18 166 1 190,00 197 540 Celková výměra pozemků 260 Hodnota pozemků celkem 309 400-6 -
3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 196,88 m 2 Obestavěný prostor: 806,25 m 3 Zastavěná plocha: 93,75 m 2 Plocha pozemku: 260,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Objekt bydlení v zastavěném území města s bytem 5+1 a garáží. Řadový vnitřní, tři nadzemní podlaží, plochá střecha. Stáří 33 roků, standard vybavení a konstrukcí z roku výstavby. Záplavové území, kód záplavy IV. Srovnatelné nemovité věci Název: RD I Rodinný dům s komerční provozovnou ve Znojmě - Oblekovicích. Dům stojí u hlavního tahu na Rakousko. Je tvořen dvěma bytovými jednotkami a komerčními prostory, parkování na dvorku. Dům je vhodný i jako sídlo firmy. V přízemí se nachází bytová jednotka 2+kk (v kuch.lince sporák a lednice), koupelna se sprchovým koutem, WC a další jedna velká místnost sloužící v současnosti jako provozovna pedikúry, technická místnost (sprcha, pračka,malý kuch.kout) a WC.V patře je další bytová jednotka 3+kk (sporák, myčka, lednička). V patře vytápění kombinovaným kotlem, v přízemí WAF, v komerční místnosti klimatizace. Za domem malá zahrádka, dvůr s parkováním a větší garáž. Lokalita Znojmo-Oblekovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Poloha - lepší; koef. KC Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv 0,77 pozemku - srovnatelný; Upravená j. cena Kč/m 2 9 288 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 216,00 m 2 0 m 2 2 600 000 Kč 12 037 Kč/m 2 Název: RD II Novostavba RD 4+kk v Oblekovicích u Znojma. Dům sestává z chodby, odkud se jde do jedné místnosti, dále do druhé místnosti s kuchyní a vstupem na terasu. Ve druhém patře jsou pak další dva pokoje a koupelna se sprchovým - 7 -
koutem a toaletou. Za domem je terasa, vhodná pro příjemné posezení, auto je možné parkovat za bránou Lokalita Znojmo - Oblekovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Poloha - lepší; koef. KC Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv 0,52 pozemku - srovnatelný; Upravená j. cena Kč/m 2 11 745 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 128,00 m 2 330 m 2 2 900 000 Kč 22 656 Kč/m 2 Název: RD III Nadstandardní novostavba rodinného domu, nacházejícího se v klidné části Nového Šaldorfu - Sedlešovicích. Rodinný dům je umístěný v pravidelné řadové zástavbě a je dispozice 5+1. Kolaudace proběhla v roce 2009. Dům sestává z přízemí a I.NP a má bezbariérový přístup. Do domu je zavedena elektřina, voda, odpad sveden do kanalizace. Dále jsou v domě teplovzdušné rozvody, krb s ventilátorem, lokální elektrické topení. Za domem se nachází malá zahrádka s terasou. Lokalita Nový Šaldorf- Sedlešovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - koef. KC srovnatelná; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - výrazně 0,62 lepší; Celkový stav - novostavba; Vliv pozemku - srovnatelný; Upravená j. cena Kč/m 2 9 234 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 240,00 m 2 189 m 2 3 600 000 Kč 15 000 Kč/m 2-8 -
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 9 234 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 10 089 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 11 745 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 10 089 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 196,88 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 986 322 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Objekt bydlení č.p. 3340 2 430 844,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 309 400,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům 1 986 322,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 1 986 322 Kč 0 Kč 2 740 244 Kč 309 400 Kč Obvyklá cena 2 000 000 Kč slovy: Dvamiliony Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.14 Komentář ke stanovení výsledné ceny Pro stanovení obvyklé ceny použil znalec porovnávací metodu ocenění. Jedná se o řadový dům se třemi nadzemními podlažími a plochou střechou s bytem 5+1 a garáží v zastavěném území města, v záplavovém území 4 (dům je vzhledem k tomuto faktu nepojistitelný). Vzhledem ke stavu, velikosti, funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu navrhuji obvyklou hodnotu nemovitosti včetně součástí a příslušenství na: 2 000 000 Kč Závěr Znalec provedl ocenění nemovité věci v hodnotě obvyklé. Ocenění bylo provedeno podle uvedených podkladů, znalci nebylo umožněno zaměření a ohledání nemovitosti. V Moravském Krumlově 9.9.2015 Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592 672 01 Mor. Krumlov telefon: 602755265 e-mail: mir.krajicek@iol.cz - 9 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.12.1981 pod č. j. Spr. 5816/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 96-5077/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 101/2015. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Katastrální mapa 1 Fotodokumentace 1 Mapa města 1-10 -
Fotodokumentace Pohled z ulice - 11 -
Mapa města s umístěním domu - 12 -
Katastrální mapa - 13 -