ZNALECKÝ POSUDEK č. 4566-365/2015 O ceně bytové jednotky č.87/3 v obci Čížkov č.p.87, vč.příslušenství a podílu o velikosti 4071/25979 na společných částech domu a pozemku p.č.133, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 259 m 2, vše zapsáno na LV č.334 pro k.ú.čížkov u Blovic Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby 185EX 558/15-38 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 9.11.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 9.11.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.87/3 v obci Čížkov č.p.87, vč.příslušenství a podílu o velikosti 4071/25979 na společných částech domu a pozemku p.č.133, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 259 m 2, vše zapsáno na LV č.334 pro k.ú.čížkov u Blovic 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.87/3 Adresa předmětu ocenění: Čížkov 87 335 64 Čížkov Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-jih Obec: Čížkov Katastrální území: Čížkov u Blovic Počet obyvatel: 667 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 025,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 220,18 Kč/m 2-2 -
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.11.2015 za přítomnosti znalce a Martiny a Václava Uhlířových. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.334 pro k.ú.čížkov u Blovic - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 895916/2289, Paní Václava Uhlířová, Čížkov 87, 33564 Čížkov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 895916/2289, Paní Václava Uhlířová, Čížkov 87, 33564 Čížkov, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími. Má sklonitou střechu, krytina je z osinkocementových šablon, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, okna jsou dřevěná zdvojená. Vnitřní dveře jsou náplňové, podlahy z koberců a PVC. WC je splachovací, koupelna s vanou. Vytápění je ústřední s kotlem na pevná paliva. Teplá voda je z boileru. Kuchyň je s linkou,plynový sporák na PB. Výtah v - 3 -
domě není. Schody jsou terasové. Dům je napojen na elektřinu, vodu ze studny, kanalizace je do jímky. Dům je starý cca 40 roků, stav odpovídá stáří bez větších oprav. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo I 0,00-5 -
5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití II 0,00-6 -
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,020 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 1,020 = 0,918 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 220,18 0,918 202,13 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.133 259,00 202,13 52 351,67 nádvoří Stavební pozemek - celkem 259,00 m 2 52 351,67 Pozemek - zjištěná cena = 52 351,67 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 52 351,67Kč 52 351,67 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 52 351,67 Kč - 7 -
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Plzeňský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 40 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 11 166,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 8,93 * 1,00 = 8,93 m 2 chodba: 7,8 * 1,00 = 7,80 m 2 WC: 0,85 * 1,00 = 0,85 m 2 koupelna: 2,35 * 1,00 = 2,35 m 2 kuchyň: 8,22 * 1,00 = 8,22 m 2 balkon: 4,56 * 0,17 = 0,78 m 2 pokoj: 13,09 * 1,00 = 13,09 m 2 pokoj: 25,59 * 1,00 = 25,59 m 2 komora: 3,43 * 1,00 = 3,43 m 2 kotelna: 5,28 * 0,80 = 4,22 m 2 sklep: 2,2 * 0,80 = 1,76 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 77,02 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem III 0,03-8 -
6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro - morálně zastaralé vybavení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,800 = 0,694 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00-9 -
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,020 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 11 166,- Kč/m 2 * 0,694 = 7 749,20 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 77,02 m 2 * 7 749,20 Kč/m 2 * 0,900 * 1,020= 547 902,23 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 547 902,23 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 52 351,67 Kč Spoluvlastnický podíl: 4 071 / 25 979 Hodnota spoluvlastnického podílu: 52 351,67 Kč * 4 071 / 25 979 = 8 203,69 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 8 203,69 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 556 105,92 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 556 105,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 556 105,90 Kč Celkem 556 105,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 556 105,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 556 105,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 556 105,90 Kč Celkem 556 105,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 556 105,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 556 110,- Kč slovy: Pětsetpadesátšesttisícjednostodeset Kč - 11 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 75.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky až do výše 2.000.000,- Kč s příslušenstvím - Elementum s.r.o., Zahradníčkova 1220/20a, Košíře, 15000 Praha 5, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 34.700,- Kč - Regular economy s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 11000 Praha 1. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 12 -
Prodej bytu 3+1 o CP 73 m2, Předmíř, okres Strakonice v osobním vlastnictví s velmi nízkými náklady. Byt je po částečné rekonstrukci - nové plovoucí podlahy, dlažba, kuchyňská linka, nový balkon. K bytu náleží vlastní garáž a sklep. Jde o klidnou okrajovou část obce. Veškerá občanská vybavenost v dosahu 3 km. Požadovaná cena 490 000 Kč za nemovitost, včetně provize. - 13 -
Prodej bytu o dispozici 2+1, 62 m2, v klidné lokalitě Na Vinici, ve městě Nepomuk. Byt se nachází ve zvýšeném přízemí panelového domu. Byt má plastová okna, stoupačky a odpady v plastu, jádro je umakartové. Poplatky za služby jsou nízké, na domě je naplánována realizace zateplení budovy. Požadovaná cena 700.000,- Kč. prodej velmi pěkného bytu 3+1, obytná plocha 77 m² v obci Čížkov v okrese Plzeň-jih, vzdálené 14 km od Blovic. Byt se nachází v bytovém domě v centru obce, je po částečné rekonstrukci - nová plastová okna, nová střešní krytina, v objektu je nový kotel na tuhá paliva a vlastní ČOV napojena na obecní kanalizaci. Rozvod vody je z vlastní studny, byt má nový el. bojler pro ohřev vody. - 14 -
Součástí bytu a ceny je přilehlá zahrádka o výměře 190 m². V obci se nachází obecní úřad, školka, restaurace a obchod. Spojení je zajišťováno autobusy ČSAD s přímou linkou do Plzně, Blovic a Nepomuku. Požadovaná cena 530.000,- Kč, k jednání, Obvyklá cena bez vlivu závad : 570.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 570.000,- Kč. Slovy: Pětsetsedmdesáttisíc Kč V Tršicích 9.11.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15. - 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4566-365/2015 znaleckého deníku. - 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.334 ze dne 17.7.2015 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 3-17 -
Fotodokumentace nemovitosti - 18 -
- 19 -
Mapa oblasti - 20 -
- 21 -
- 22 -