Znalecký posudek č. 187/2/15 o obvyklé ceně nemovité věci pozemku parc. č. GP 732/5 v k.ú. a obci Svatý Mikuláš, okres Kutná Hora. Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Lenka Černošková soudní exekutor Exekutorského úřadu Prostějov Dolní 71 796 01 Prostějov 018 EX 05919/14-030 exekuční řízení Podle stavu ke dni 27. 1. 2015 posudek vypracoval: Ing. Lenka Váchová Kaňk 329 284 04 Kutná Hora tel.: 774 477 112 lenka.vachova@gmail.com Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Kutné Hoře 27. 1. 2015
A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je vypracovat znalecký posudek týkající se těchto nemovitých věcí ve výlučném vlastnictví povinného, a to: id 1/2 - pozemek ve zjednodušené evidenci parcely původ Přídělový plána nebo jiný podklad (GP) 732/5 o výměře 15 275 m 2, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj CZ0205 KP Kutná Hora, pro obec 534196 Svatý Mikuláš, katastrální území 694096 Svatý Mikuláš, na listu vlastnictví č. 10026 Ve svém posudku znalec určí: Cenu obvyklou (dle 55 odst. 5 zákona 120/2001 Sb.) nemovitých věcí specifikovaných výše, tj. ocenění nemovitých věcí, jejich příslušenství a jednotlivých práva a závad s nemovitými věcmi spojených. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemek GP 732/5 Adresa nemovitosti: Svatý Mikuláš 285 31 Kutná Hora Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Svatý Mikuláš Katastrální území: Svatý Mikuláš Počet obyvatel: 786 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10. 1. 2015 za přítomnosti znalkyně. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení č.j. 018 EX 05919/14-030 z 15. 12. 2014 - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora k datu 13. 10. 2014, LV č. 10026 pro k.ú. Svatý Mikuláše - snímek z pozemkové mapy prostřednictvím sítě internet - informace o nájemní smlouvě sdělené zástupcem spol. ZOS Kačina a.s. Ing. Milanem Novotným - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - územní plán obce Svatý Mikuláš - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění Znalecký posudek 187/2/15 Strana 2 (celkem 8)
5. Metody ocenění OBVYKLÁ CENA je podle zákona č. 151/1997 Sb. v aktuálním znění cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, do její výše se ale nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. HODNOTA TRŽNÍ - odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku. (Schválená definice dle IVSC / TEGoVA, Evropské oceňovací standardy 2003). - Metodika oceňovaní nemovitostí, obsahující základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Metodika vychází ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice, průběžně je doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). Administrativní cena - ocenění pozemku na základě bonity podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.). Metoda výnosová - při zjištění výnosové hodnoty kritériem ceny nemovitosti je zisk, který cena vložená do pořízení nemovitosti přinese formou nájemného (dosažitelné nájemné po odpočtu nákladů). Nájemné musí být reálně dosažitelné. Porovnávací metoda - při porovnávací metodě kritériem ceny nemovitosti je cena, která byla dosažena v daném místě a čase při prodeji obdobných nemovitostí (ceny nemovitostí nabízených v realitní inzerci se mohou též použít, upraví-li se příslušnými koeficienty), ze všech metod je tato nejvíce používaná. Pro ocenění zemědělského pozemku se tato metoda jeví jako nejvhodnější, neboť existuje dostatečný soubor srovnatelných nemovitostí. 5. Vlastnické a evidenční údaje Kmínek Petr 1/2 6. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace. Znalecký posudek 187/2/15 Strana 3 (celkem 8)
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je zemědělský pozemek situované v katastru obce Svatý Mikuláš. Pozemek jsou v územním plánu obce určen jako zemědělská půda. Pozemky je užíván jako zemědělský pozemek. Na pozemek parc. č. GP 732/5 zapsaný na LV 10026, k.ú. Svatý Mikuláš, je uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou, pozemky má pronajaté ZOS Kačina a.s. Nájemní smlouva je uzavřena na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 10 let. Nájemní smlouva byla uzavřena s původním vlastníkem panem Karlem Zuzou 26. 8. 2008, pan Kmínek (vnuk) vstoupil do práv a povinností původního vlastníka. Nájemné za i.d. ½ pozemku GP 732/5 činí 904 Kč/rok, tj. 1184,- Kč/ha/rok. Náklady nejsou uvažované, daň z nemovitosti hradí dle smlouvy nájemce. Žádná jiná práva a právní závady, které by měly vliv na obvyklou cenu nemovitosti, nebyly zjištěny. Zástavní právo a nařízení exekuce uvedené na výpisu z listu vlastnictví nejsou v ocenění zohledněny. Znalecký posudek 187/2/15 Strana 4 (celkem 8)
B. Posudek a) Administrativní cena a1) Pozemky - 27-32 Oceňovaný pozemek je veden v katastru nemovitostí ve zjednodušené evidenci - parcely původ Přídělový plán nebo jiný podklad (GP). Pozemek je užíván jako orná půda, v územním plánu obce je určen jako zemědělská půda. Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] GP pozemek 732/5 32110 15 275,00 5,70 5,70 87 067,50 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 15 275,00 m2 87 067,50 Pozemek- zjištěná cena = 87 067,50 Kč Pozemek i.d. ½ - administrativní cena = 43 533,75 Kč Pozemek i.d. 1/2 - administrativní cena zaokrouhleno = 43 530,- Kč b) Výnosová hodnota Roční výnos byl převzat z nájemní smlouvy. Úroková míra byla odvozena od 10-ti letých státních dluhopisů. Míra kapitalizace je stanovena na základě úrokové míry s ohledem na riziko. Jelikož životnost pozemku není časově omezena a příjmy z pronájmu pozemků mají konstantní podobu, byl pro výpočet výnosové hodnoty použit vzorec pro výpočet věčné renty: Roční výnos: 904,- Kč Míra kapitalizace: 1,5 % Míra kapitalizace setinná i: 0,0150 Výnosová hodnota i.d. 1/2: Vh V / i = 904/0,015 = 60 266,67 Kč Výnosová hodnota i.d. 1/2- zaokrouhleno = 60 000,- Kč Znalecký posudek 187/2/15 Strana 5 (celkem 8)
c) Porovnávací hodnota Pozemek neleží v místech, kde by bylo možné v dohledné době uvažovat s jiným než stávajícím využitím. Pro porovnání byla použita realitní inzerce zemědělských pozemků v obdobných lokalitách, všechny inzerované pozemky mají lepší BPEJ než oceňovaný pozemek. Při stanovení tržní hodnoty byly u těchto inzercí uvažovány odhadnuté koeficienty prodejnosti. Přehled porovnatelných nemovitostí 1. Prodej louky 41 456 m2 v KÚ Svatá Kateřina okr. Kutná Hora Adresa Svatá Kateřina, Svatý Mikuláš, Kutná Hora Evidenční číslo 3001065 Nabízíme k prodeji louku v katastru Svatá Kateřina. V tomto kraji Vám nabízíme pozemek o celkové výměře 41 456 m2. Pozemek leží kousek od Labe, cca 10 km od Kolína. K pozemku vede dobrá přístupová cesta. Poznámka k ceně Cenové nabídky 21,- až 22,- Kč/m 2 Plocha 41 456 m2 Cena dle BPEJ 14,02 Kč/m 2 2. Prodej zemědělské půdy o velikosti 42 567 m2 v k.ú. Svatý Mikuláš. Cena: 27 Kč/m2 Typ nemovitosti Pozemky, Zemědělská půda, prodej, 42 m2 Adresa Svatý Mikuláš, Kutná Hora Evidenční číslo 164/2582 Pozemky jsou v PZE. Na pozemcích se hospodaří s jednoletou výpovědní lhůtou. Cena dohodou. 3. Prodej: Pozemek (Zem. půda) Horka I Cena: 213.313 Kč (19 Kč/m 2 ) ID nemovitosti: 0454 Datum vložení: 2. ledna 2015 Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky v obci Horka I. Pozemky jsou vedeny jako orná půda (rozloha 8 564 m2) (BPEJ 18,77 Kč/m 2 ) a pak dvě parcely jako ovocný sad (o výměře 2 663 m2). Obec Horka I se nachází v okrese Kutná Hora, ve Středočeském kraji, cca 9 km severovýchodně od Čáslavi. Nabízené pozemky jsou zahrnuty v LPIS. Horka u Žehušic je názvem katastrálního území. 4. Prodej, pole, 9321 m², Semtěš Lokalita: Semtěš, okres Kutná Hora Číslo zakázky: IDNES-411125 Poslední změna: 23.01.2015 Cena: 149 000 Kč (16,- Kč/m 2 ) Poznámka:včetně provize Plocha parcely 9321 m2 Prodej zemědělských pozemků v obci Semtěš u Bílého Podolí. Jedná se o ovocný sad o rozloze 6553 m2 (BPEJ 5,92 Kč/m 2 ), ve kterém rostou třešně a pole o rozloze 2768 m2 (BPEJ 15,90 Kč/m 2 ). K pozemkům vede obecní cesta. Po porovnání uvedených nemovitostí s oceňovanou nemovitostí, zvážení jejich lokality, velikosti, bonity a s ohledem na nájemní smlouvu stanovuji porovnávací hodnotu na 10,- Kč/m 2 : Pozemek parc. č. GP 732/5 celkem = 152 750,- Kč Pozemek parc. č. GP 732/5 i.d. 1/2 = 76 375,- Kč Pozemek parc. č. GP 732/5 i.d. 1/2 po zaokrouhlení = 76 000,- Kč Znalecký posudek 187/2/15 Strana 6 (celkem 8)
Ocenění nájemní smlouvy Ocenění se provede obdobně jako ocenění práva odpovídajícího věcnému břemenu na dobu určitou výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny v souladu s 18 odst. 6 zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších úprav. Výměry: Zemědělský pozemek GP 732/5: = ½ * 15 275,00 m 2 Propočet výnosů z pronajímaných prostor: Pozemek p.č. GP 732/5 i.d. 1/2 = 904,- Kč/rok Výnosy celkem: 904,- Kč/rok Výnosová hodnota nemovitosti stanovená diskontováním konstantních budoucích příjmů po určité období: Počet období: 10 let Úroková míra: 1 % Úroková míra setinná i: 0,0100 Úročitel q: 1 + (1 % / 100 %) = 1,0100 Výnosová hodnota: i (q n - 1) / (q n * i)] = 8 562,06 Kč Výnosová hodnota - zaokrouhleno = 9 000,- Kč Znalecký posudek 187/2/15 Strana 7 (celkem 8)
C. Rekapitulace cen nemovitosti 1) Obvyklá cena: Zemědělský pozemek Administrativní cena i.d. 1/2: Výnosová hodnota i.d. 1/2 Porovnávací hodnota i.d. 1/2: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu i.d. 1/2 43 530,- Kč 60 000,- Kč 76 000,- Kč 76 000,- Kč slovy: sedmdesátšesttisíc Kč Obvyklá cena: 76 000,- Kč 2) Cena práv a závad : Hodnota nájemní smlouvy na i.d. 1/2 Cena celkem: 9 000,- Kč V Kutné Hoře, 27. 1. 2015 Ing. Lenka Váchová Kaňk 329 284 04 Kutná Hora tel.: 774 477 112 lenka.vachova@gmail.com D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6. 12. 2006 pod č. j. Spr. 4037/2006, pro základní obory ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 187/2/15 znaleckého deníku. Znalecký posudek 187/2/15 Strana 8 (celkem 8)