Znalecký posudek č. 967-77/2014 č.j. 180 EX 3992/09 O obvyklé ceně podílu 1/2 zemědělských pozemků zapsaných na LV 71 v katastrálním území Zámezí, v obci Železnice, okres Jičín, kraj Královéhradecký ve vlastnictví: Rudolf Rejf, MÚ - Dukelské nám. 39, 509 01, Nová Paka. Povinný se na výzvu doporučeným dopisem k prohlídce nemovitosti nedostavil, informace a podklady k ocenění nepodal. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora. Podle stavu ke dni 12. 08. 2014 posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí 770 541 01 Trutnov tel.:724 689 138 Ocenění obsahuje 9 stran a 18 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. V Trutnově, 12. 08. 2014 Vyhotovení č.
A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit podíl id. 1/2 zemědělských pozemků zapsaných na LV 71 v katastrálním území Zámezí, v obci Železnice, okres Jičín, kraj Královéhradecký ve vlastnictví: Rudolf Rejf, bytem MÚ - Dukelské nám. 39, 509 01, Nová Paka. Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. a zákona 151/1997 Sb., v platných zněních ke dni ocenění. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány, jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. Obvyklá cena je znalcem stanovena na základě skutečností, které jsou v posudku uvedeny a dále na základě úvah znalce, které nelze doložit, protože jsou duševními pochody a jsou dány zkušenostmi. Lze je jistým způsobem doargumentovat proti položeným otázkám. Nelze však předem na nepoložené otázky v posudku argumentovat nebo odpovědět. Po zvážení těchto zjištěných skutečností jsem stanovil cenu, která je mým názorem. Dražba nemovitosti, pokud se jí zúčastní dostatečný počet zájemců a nenastanou mimořádné podmínky, by měla tuto obvyklou cenu, stanovenou znalcem v rozumném intervalu potvrdit. Po uvážení všech okolností zjištěných při prohlídce a dalších skutečností včetně vývoje trhu nemovitostí (stagnace) je stanovena obvyklá cena. 2. Informace o nemovitosti název: Podíl 1/2 pozemků, zapsaných na LV 61, Zámezí, Železnice adresa: Železnice kraj: Královéhradecký okres: Jičín obec: Železnice katastrální území: Zámezí počet obyvatel obce: 1 301 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 29. 07. 2014 bez přítomnosti povinného. Znalec provedl prohlídku v místě nemovitostí. Podklady a informace o vývoji nemovitosti znalec zjišťoval v místě. Byla provedena fotodokumentace. Pozemky byly přístupné. Získané podklady vnější prohlídkou považuji v tomto případě dostatečné pro stanovení ceny obvyklé. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení z 8.7.2014 č.j. 180 EX 3992/09-48 Výpis z katastru nemovitostí LV 61 ze dne 08.07.2014 Kopie katastrální mapy z webu nahlížení do KN Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne 29. 07. 2014 Oceňovací předpisy Zákon 151/1997 Sb. a Vyhláška 3/2008 Sb. v platném znění 5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti jsou ve vlastnictví dle zápisu v LV: Kraj: Královéhradecký Okres: Jičín Obec: Železnice Katastrální území: Zámezí (617725) List vlastnictví číslo: 61 Vlastníci: 1. Rejf Rudolf Podíl: 1/2 Brtev 78, 50781 Lázně Bělohrad 2. Zemědělská společnost "Český ráj" Podůlší Podíl: 1/2 a.s., č.p. 49, 50601 Podůlší Nemovitosti nemají práva k jiným nemovitostem. Nemovitosti nemají omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: Nemovitosti mají omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - jedná se o exekuční tituly povinného, viz. LV 6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti Železnice, malé městečko s dlouhou historií, leží na okraji Chráněné krajinné oblasti Český Ráj, 5 km na severovýchod od Jičína směrem na Lomnici n. Popelkou. Mezi části obce patří Březka, Cidlina, Doubravice, Pekloves, Těšín, Zámezí a Železnice. Obec je dostupná autobusovou i vlakovou dopravou. Zemědělské pozemky jsou rozptýleny v katastru: p.p.č. 325/40 má tvar trojúhelníku a je v blízkosti železniční trati jižně cca 500 m od Zámezí, je využíván k pěstování zemědělských plodin, p.p.č. 231/3 má tvar L, je západně od Zámezí 100 m za zastavěnou oblastí části obce, na jižní straně je silnice, je využíván k pěstování zemědělských plodin, p.p.č. 226/2 je neplodná půda porostlá náletem na svažitém terénu skloněném k severovýchodu k toku Cidliny, k využití je pozemek nevhodný, přístup je přes zemědělské pozemky, rovinaté pozemky na p.p.č. 196/13, p.p.č. 196/16, p.p.č. 196/19 a p.p.č. 196/20 jsou v jednom celku na místě bývalého rybníka, dnes jsou využívány k pěstování zemědělských plodin, je zde riziko zaplavení nebo podmáčení vodou z Doubravického potoka Lokalizace pozemků v terénu je možná pouze přibližně podle dopravních cest a porostů. Přístup je přes další zemědělské pozemky. Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 3
8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV 61 b) Ocenění porovnávací metodou Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 4
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV 61 Jedná se z větší části o zemědělskou ornou půdu, nebo takto využívanou. Pozemky jsou využívány v souladu se zápisem do katastru k pěstování zemědělských. Pozemky 196/13 a 196/19 jsou z části na bývalém rybníce z části využívané k pěstování zemědělských plodin. Pozemek p.p.č. 325/40 má tvar trojúhelníku a je v blízkosti železniční trati jižně cca 500 m od Zámezí, je využíván k pěstování zemědělských plodin, pozemek na p.p.č. 231/3 má tvar L, je západně od Zámezí 100 m za zastavěnou oblastí části obce, na jižní straně je silnice, je využíván k pěstování zemědělských plodin, pozemek na p.p.č. 226/2 je neplodná půda porostlá náletem na svažitém terénu skloněném k severovýchodu k toku Cidliny, k využití je pozemek nevhodný, přístup je přes zemědělské pozemky, rovinaté pozemky na p.p.č. 196/13, p.p.č. 196/16, p.p.č. 196/19 a p.p.č. 196/20 jsou v jednom celku na místě bývalého rybníka, dnes jsou využívány k pěstování zemědělských plodin, je zde riziko zaplavení nebo podmáčení vodou z Doubravického potoka. Lokalizace pozemků v terénu je možná pouze přibližně podle dopravních cest a porostů. Přístup je přes další zemědělské pozemky. Ocenění a) Pozemky a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb. a.1.1) Pozemky na LV 61 6 6 Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s 10 25 tisíci obyvateli území sousedních obcí + 60 % Úprava celkem: + 60 % 1,600 Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 196/19 trvalý travní porost 55411 4 382 4,30 6,8800 30 148,16 196/19 trvalý travní porost 56200 2 188 9,50 15,2000 33 257,60 196/20 trvalý travní porost 55411 549 4,30 6,8800 3 777,12 231/3 orná půda 51400 12 613 12,77 20,4320 257 708,82 325/40 orná půda 52041 1 405 5,40 8,6400 12 139,20 325/40 orná půda 51400 1 244 12,77 20,4320 25 417,41 Součet: 22 381 379 452,28 6 Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s 10 25 tisíci obyvateli území sousedních obcí + 60 % Zemědělské využití sníženo potřebou odvodnění 35 % Úprava celkem: + 25 % 1,250 Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 196/13 vodní plocha - vodní 391 6,33 7,9125 3 093,79 nádrž umělá 196/16 vodní plocha - vodní 1 758 6,33 7,9125 13 910,18 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 5
Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] nádrž umělá Součet: 2 149 379 452,28 Koeficient pro úpravu základní ceny pozemku dle přílohy č.5 položky č.1 (k u ): Obce s 10 25 tisíci obyvateli území sousedních obcí + 60 % k u = 1,600 Průměrná základní cena zemědělských pozemků: ZC pz = 6,33 Kč/m 2 6 odst. 5 Zemědělské pozemky neobhospodařované Základní cena upravená: ZCU = ZC pz 0,25 0,65 k u Parc. č. Název Výměra [m 2 ] snížení ZCU [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 226/2 ostatní plocha - neplodná 1 349 1,6458 2 220,18 půda Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 190 836,23 Kč Pozemky na LV 61 určená cena: 190 836,23 Kč b) Ocenění porovnávací metodou 1. Pozemek Rudník, ČESKÁ POZEMKOVÁ AGENTURA, s.r.o., Částkova 689/74, 32600 Plzeň Nabízíme k prodeji zemědělský pozemek (TTP) o celkové výměře 10321 m2 v k.ú. Rudník, okr. Trutnov. Pozemek využíván k zemědělské činnosti. Na pozemek je uzavřena nájemní smlouva s jednoroční výpovědní lhůtou, a to vždy k 1.10. běžného roku. Cena: 10 Kč za m2 Celková cena: 103 210 Kč Adresa: Rudník Datum aktualizace: 07.03.2014 ID zakázky: 000314 Plocha pozemku: 10 321 m 2 2. Nahořany prodej orné půdy, data jsou z databáze znalce Uskutečněná cena 8,- Kč datum prodeje 19.12.2013 plocha pozemku 2118 m 2 katastrální území: Lhota u Nahořan 3. Provodov-Šonov prodej orné půdy, data jsou z databáze znalce Uskutečněná cena 10,- Kč datum prodeje 18.3.2013 plocha pozemku 11.328 + 10.664 m 2 katastrální území: Provodov a Šonov u Nového Města nad Metují (věcná cena: 209.810,-Kč uskutečněná 200.000,- Kč) Častým vodítkem pro určení očekávané tržní ceny za zemědělské pozemky je úřední cena dle BPEJ, která alespoň základním způsobem naznačuje kvalitu pozemků. Tržní cena se nejčastěji pohybuje v rozmezí od 2-15 Kč/m 2 zemědělské půdy (to je obvykle 50-200% z úřední ceny). Toto platí u pozemků určených i dlouhodobě pouze pro zemědělské účely. Realitními kancelářemi nabízené zemědělské pozemky s cenou kolem 10-20 Kč/m 2 jsou zatížené velkou provizí realitních kanceláří a tuto cenu nelze považovat za vypovídající. S vlastní zemědělskou půdou se obchody uskutečňují většinou mezi vlastníkem a hospodařícím subjektem. V nabídce pozemkového fondu ČR se ceny trvalých travních porostů v oblasti se pohybují u podobných pozemků ve výši 5-15 Kč/m 2. Cenu Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 6
9 Kč/m 2 považuji v tomto případě za odpovídající nejvíce ovlivňujícím faktorem určení této ceny je poloha v oblasti a kvalita půdy. Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle místa, přístupu a využití tak, aby se blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Dále byla provedena korekce úpravou nabídek realitních kanceláří a podílového vlastnictví nemovitostí, které rovněž ovlivňuje cenu obvyklou, neboť při spoluvlastnictví více osob není možné nakládat s nemovitostí obvyklým způsobem. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena Množství (M) (VC) K polohy K využití K RK K kvalita K podílnictví Jednotková cena Váha (V) (JC) 1 Rudník 103 281,43 Kč 10 321,00 m 2 1,10 1,00 0,85 1,10 0,90 9,26 Kč 1,0 2 Nahořany 17 000, Kč 2 118,00 m 2 1,00 1,10 1,00 1,05 0,90 8,34 Kč 1,0 3 Provodov-Šonov 200 000, Kč 21 992,00 m 2 1,00 1,00 1,00 1,05 0,90 8,59 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K polohy K využití K RK K kvalita K podílnictví ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 8,34 Kč 8,73 Kč 9,26 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 9, Kč Množství: 25 879,00 m 2 Porovnávací hodnota: = 232 910, Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 116 455, Kč Výsledná porovnávací hodnota: 116 455, Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 7
C. Rekapitulace Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem 190 840, Kč 116 460, Kč a) Obvyklá cena oceňované id. 1/2 nemovitosti bez závad dle odborného odhadu znalce činí: 116 000, Kč Cena slovy: jednostošestnácttisíc Kč b) Omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: nezjištěna: 0,- Kč c) Jiná práva, rizika a věcná břemena, ostatní: nezjištěna: 0,- Kč Závěr: Cena celkem oceňované id. 1/2 nemovitosti činí 116 000, Kč slovy jednostošestnácttisíc Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, 12. 08. 2014 Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí 770 541 01 Trutnov Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 8
D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 6.12.2005, č.spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná 14.12.2005 obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. V Trutnově: Razítko: Podpis: Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 967-77/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2014077. E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV 61 k.ú. Zámezí Kopie katastrální mapy, ortomapa pozemků s označením polohy Mapa oblasti, plán části obce s označením polohy 14 listů 3 listy 1 list Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, 541 01, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 9