ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 407/7077/2014 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 2460/4, v bytovém domě č.p. 2458, 2459, 2460, včetně podílu na společných částech bytového domu a pozemku čís. parcely 3466, k.ú. Kročehlavy, v ulici Anglická, v Kladně, okres Kladno, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 107 700, 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 407/7077/2014 LV no.: 32949 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka - byt (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 2460/4, v bytovém domě č.p. 2458, 2459, 2460, včetně podílu o velikosti 401/42988 na společných částech domu a pozemku čís. parcely 3466, k.ú. Kročehlavy, v ulici Anglická, ve městě Kladno, okres Kladno, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Anglická 2460, Kročehlavy, 272 01 Kladno Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 556.297 Kč Market value Tržní hodnota 900.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: Není stanovena Kč Common price Obvyklá cena 900.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 902.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 jednotka - byt LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: jednotka - byt č. 2460/4 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. 3466 (podíl 401/42988) Appurtenances: Příslušenství: sklepní kóje v 1.NP Size: Velikost 742, podíl 401/42988 Location in the town: Poloha v obci: obytná zóna s úplnou infrastrukturou Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura ve Statutárním městě Kladno úplná vč. vysokého školství Unit price: Jednotková cena 2 200 Kč/ MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: panelový Whole property: Celá nemovitost: 40,10 Built-up area: Zastavěná plocha: Office area: Kancelářské plochy: Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: 40,10 Storage area: Skladové plochy: 22 444 Kč/ Income: Příjem: Other and manufacturing: Ostatní Kč Building finished in year Rok pořízení: 1978 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: byt. dům: 30 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % jednotka byt: 70 % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 32949 ze dne 4.11.2014 je jednotka - byt ve vlastnictví: pana Tomáše Nováka, bytem Náměstí 25, 384 51 Volary podíl 1/2 paní Zity Vaňkové, bytem náměstí Starosty Pavla 44, 272 01 Kladno - podíl 1/2. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 32949 ze dne 4.11.2014 je vlastnické právo k jednotce - bytu omezeno následujícími omezeními: - zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek s příslušenstvím: a) v celkové výši 940.000,-Kč, b) veškerých budoucích pohledávek, které jí mohou vzniknout od uzavření zást. smlouvy do 31.1.2043, až do celkové výše 940.000,-Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. 0302061159/1 ze dne 19.12.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 20.12.2007 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zahájením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - prohlášením konkursu podle insolvenčního zákona (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - rozhodnutím o úpadku (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 32949. Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 32949 ze dne 4.11.2014 břemenem. - 3 - není oceňovaná nemovitá věc zatížena žádným věcným Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 32949 ze dne 4.11.2014 je vlastnické právo k jednotce - bytu omezeno: - zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek s příslušenstvím: a) v celkové výši 940.000,-Kč, b) veškerých budoucích pohledávek, které jí mohou vzniknout od uzavření zást. smlouvy do 31.1.2043, až do celkové výše 940.000,-Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. 0302061159/1 ze dne 19.12.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 20.12.2007 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Legal and structural state / stavebně právní stav: Jednotka - byt je v katastru nemovitostí evidována jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití jako byt. Ke dni ocenění je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - jednotka byt v původním stavu - zhoršený stavebně technický stav jednotky v minulosti zatečení do jednotky (v kuchyni) - zanedbaná údržba bytu Strong points / silné stránky: - situování bytového domu v blízkosti občanské vybavenosti - bytový dům po částečné rekonstrukci, poměrně dobře udržovaný - dobrá dopravní obslužnost, poměrně dobré možnosti parkování v okolí bytového domu Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 32949 pro k.ú. Kročehlavy, obec Kladno prokazující stav evidovaný k datu 4.11.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Kročehlavy, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ částečná kopie prohlášení vlastníka d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 10.12.2014 za účasti insolvenčního správce pana JUDr. Aleše Jiráska a vlastníku jednotky bytu, pana Tomáše Nováka a paní Zity Vaňkové.
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 665126 Název katastrálního území : Kročehlavy Kód obce : 532053 Název obce : Kladno Počet obyvatel obce : 68 682 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2013 Kód okresu : CZ0203 Název okresu : Kladno Název kraje : Středočeský kraj Poloha v obci : Obytná zóna s úplnou infrastrukturou Infrastructure / Infrastruktura: Město Kladno (68 682 obyvatel) patří k větším a významným městům Středočeského kraje, jedná se o bývalé okresní město, v současné době jde o město Statutární. Statutární město Kladno disponuje úplnou občanskou vybaveností včetně vysokého školství (městský úřad, pošty, policie, městská policie, obchody, služby, restaurace, školky, školy včetně vysokých škol, zdravotní střediska, nemocnice, divadlo, kino, sportoviště, knihovna). Statutární město Kladno je velmi dobře dostupné silniční a železniční dopravou, ve městě je městská autobusová doprava. Po dopravní stránce je město Kladno dostupné po silnicích I.tříd, které zajišťují dopravní spojení s okolními městy a s rychlostními komunikacemi R6 a R7, které v dalším průběhu navazují na Hlavní město Praha, které je vzdálené přibližně 15 km. Property location / Poloha nemovité věci: Oceňovaná jednotka - byt je situována v bytovém domě č.p. 2458, 2459, 2460, v ulici Anglická, v části města zvané Kročehlavy, v zástavbě obdobných bytových domů a staveb občanské vybavenosti (mj. obchodní centrum JIH Kladno). Lokalita je klidná, pro bydlení vhodná. Short description property / stručný popis majetku: Jednotka - byt č. 2460/4: Oceňovaná jednotka - byt se nachází v bytovém domě č.p. 2458, 2459, 2460, v sekci označené č.p. 2460, na pozemku čís. parcely 3466, k.ú. Kročehlavy, v ulici Anglická, v části města zvané Kročehlavy, ve městě Kladno. Bytový dům je situován jako samostatně stojící, je nepodsklepený, má 9 nadzemních podlaží, zastřešení je plochou střechou. V bytovém domě se nachází celkem 96 jednotek bytů a společné prostory. K jednotce - bytu náleží podíl 401/42988 na společných částech bytového domu č.p. 2458, 2459, 2460 a pozemku čís. parcely 3466. Dispoziční řešení (převzato z prohlášení vlastníka): Oceňovaná jednotka - byt o velikosti 2+1 s příslušenstvím situovaná ve 2. nadzemním podlaží (1. patro) bytového domu. Vnitřní dispozice sestává z kuchyně (4,70 m2), pokoje (9,80 m2), pokoje (15,70 m2), WC (1,00 m2), koupelny (2,20 m2) a chodby (6,70 m2). K bytu dále náleží užívání sklepní kóje v 1.NP (0,90 m2). Celková podlahová plocha bytu je 40,10 m² (bez výměry sklepní kóje). Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Bytový dům je založen na betonových základových pasech a patkách s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou montované z betonových panelů, stropy jsou betonové montované, střecha je plochá, s krytinou z asfaltových svařovaných pásů, schodiště je betonové, s povrchem z PVC. Podlahy v bytě jsou betonové, s běžnými povrchy (pouze textilní krytina), okna jsou plastová, vnitřní omítky jsou štukové, jádro bytu je původní, vnitřní dveře jsou dřevěné plné i prosklené do ocelových zárubní, vstupní dveře do bytu jsou dřevěné. Vstupní dveře do bytového domu jsou plastové. Vnější omítky jsou strukturované, probarvené, se zateplením. Bytový dům má vnitřní rozvod vody, kanalizace, elektrického proudu a zemního plynu. Vytápění jednotky - bytu a zásobování teplou užitkovou vodou je zajištěno dálkovým zdrojem. K datu místního šetření je jednotka byt vybavena sektorovou kuchyňskou linkou, plynovým sporákem a digestoří. Sociální zázemí je vybaveno splachovacím WC, umývadlem, vanou a příslušnými vodovodními bateriemi. Bytový dům má rozvod televizní antény a domácího zvonku s telefonem. Bytový dům je vybaven osobním a nákladním výtahem. - 4 -
Stáří a stavební stav: Bytový dům byl postaven a kolaudován v roce 1978, v rámci tehdejší bytové výstavby, jeho stáří je tedy 36 let. Za dobu své existence byl bytový dům průběžně opravován. Z fondu oprav byla na bytovém domě v roce 2012 provedena výměna společných rozvodů IS. V roce 2014 byly provedeny stavební úpravy, které zahrnovaly zateplení bytového domu, opravu střechy a výměnu osobního výtahu. Na bytovém domě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Současný stavebně technický stav bytového domu je dobrý, na bytovém domě je prováděna běžná údržba. Jednotka - byt: Oceňovaná jednotka - byt je prakticky v původním stavu, pouze byla provedena výměna oken za plastová. Údržba bytu je zanedbaná. V minulosti došlo k zatečení do jednotky (v kuchyni). Celkový stavebně technický stav jednotky - bytu lze hodnotit jako zhoršený, vnitřní vybavení je v nízkém standardu. Pozemek: K oceňované jednotce - bytu č. 2460/4 náleží podíl 401/42988 na pozemku čís. parcely 3466, k.ú. Kročehlavy. Pozemek čís. parcely 3466 je zcela zastavěn bytovým domem č.p. 2458, 2459, 2460. Pozemek je napojen na inženýrské sítě el. proudu, veřejný rozvod vody, kanalizace, zemního plynu a dálkový zdroj tepla. Pozemek je přístupný z okolního, veřejně přístupného pozemku, po zpevněných komunikacích pro pěší, pozemku čís.parcely 3458/22 (jiná plocha/ostatní plocha, vlastník Statutární město Kladno), navazující na ulici Anglická, po pozemku čís. parcely 3433 (ostatní komunikace/ostatní plocha, vlastník Statutární město Kladno). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky - bytu (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 2460/4, v bytovém domě č.p. 2458, 2459, 2460, včetně podílu o velikosti 401/42988 na společných částech domu a pozemku čís. parcely 3466, k.ú. Kročehlavy, v ulici Anglická, ve městě Kladno, okres Kladno, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 10. prosince 2014 (po zaokrouhlení) 900.000,- Kč Slovy: Devětsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: Podle části C listu vlastnictví č. 32949 ze dne 4.11.2014 je vlastnické právo k jednotce - bytu omezeno následujícími omezeními: - zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek s příslušenstvím: a) v celkové výši 940.000,-Kč, b) veškerých budoucích pohledávek, které jí mohou vzniknout od uzavření zást. smlouvy do 31.1.2043, až do celkové výše 940.000,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. 0302061159/1 ze dne 19.12.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 20.12.2007 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zahájením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - prohlášením konkursu podle insolvenčního zákona (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - rozhodnutím o úpadku (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 32949. Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 407/7077/2014. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 16. prosince 2014-6 -