211 EX 920/17 Znalecký posudek Pořadové číslo: Předmět posudku: Objednatel posudku: Vlastník nemovité věci: Účel posudku: Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí: pozemku parc. č. st. 206, jehož součástí je rozestavěná stavba rodinného domu, a pozemků parc. č. 372/26, 372/27 a 372/30, se součástmi a příslušenstvím, v katastrálním území Bylany, obec Bylany Exekutorský úřad Pardubice, Mgr. Petr Pelikán, Javorová 201, 530 09 Pardubice LV č. 977 pro obec Bylany a katastrální území Bylany: Petr Svoboda Určení ceny nemovitého majetku povinného pro jeho dražební prodej sp.zn. 211 EX 920/17 Oceněno ke dni: 24.11.2018 Oceňovací předpis: Vypracovala: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů Ing. Kateřina Skladanová, U Hřiště 257, Srch, 533 52 Staré Hradiště soudní znalec pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Telefon: 607 582 355 E-mail: k.skladanova@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje celkem 14 stran, z toho 5 stran příloh. Posudek je předán ve 3 vyhotoveních, z nichž každé má platnost originálu. 1 vyhotovení zůstává v archivu znalce. V Srchu dne 13.12.2018
I. Nález 1. Znalecký úkol 1. Ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství, specifikovaných v usnesení č.j. 211 EX 920/17-31 ze dne 23.10.2018, a to cenou obvyklou. 2. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s nemovitými věcmi, a to cenou obvyklou. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení č.j. 211 EX 920/17-31, vydané soudním exekutorem Mgr. Petrem Pelikánem, Exekutorský úřad Pardubice, se sídlem Javorová 201, 530 09 Pardubice, dne 23.10.2018. Exekuční příkaz č.j. 211 EX 920/17-11, vydaný soudním exekutorem Mgr. Petrem Pelikánem, Exekutorský úřad Pardubice, se sídlem Javorová 201, 530 09 Pardubice, dne 22.5.2017. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 23.10.2018, katastr č. 616567, list vlastnictví č. 977. Kopie katastrální mapy na pozemek parc. č. st. 206 a okolí. Informace a údaje zjištěné na místě samém a na obecním úřadě v Bylanech. Územní plán Bylany, vydaný 17.12.2007 (+ změna č. 1 a 2). Informace a údaje zjištěné v realitních kancelářích a na internetových stránkách. Vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitých věcí. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb. (oceňovací vyhláška). Literatura: Oceňování nemovitostí na tržních principech - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydala CEDUK Praha, 1996. Základy oceňování nemovitostí - David Dušek, vydala Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006. Výnosová hodnota nemovitostí - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydala CEDUK Praha, 2004. Porovnávací hodnota nemovitostí - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydalo nakladatelství EKOPRESS Praha, 2006. Odhad hodnoty pozemků - Ing. Zbyněk Zazvonil, vydala Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2007. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy - Petr Ort, vydalo Nakladatelství Leges, s.r.o., 2014. Oceňování nemovitostí v praxi - Petr Ort, vydalo Nakladatelství Leges, s.r.o., 2017. 3. Prohlídka Místní šetření bylo provedeno dne 24.11.2018 v dopoledních hodinách bez účasti povinného. Povinný si oznámení o konání místního šetření nepřevzal, bylo mi vráceno s odůvodněním, že adresát se odstěhoval (později jsem zjistila, že na adrese povinného je sídlo realitní kanceláře, jejímž společníkem je povinný; s povinným jsem krátce telefonovala dne 13.12.2018). Byla pořízena fotodokumentace pozemků a stavby z venku. 4. Celkový popis nemovitých věcí Předmětem ocenění je pozemek parc. č. st. 206, jehož součástí je rozestavěná stavba rodinného domu, a pozemky parc. č. 372/26, 372/27 a 372/30, se součástmi a příslušenstvím, v katastrálním území Bylany, obec Bylany. Pozemky se nacházejí v jihovýchodní okrajové části obce, v zástavbě novostaveb rodinných domů. Příjezd Strana 2
k oceňovaným pozemkům je ze zpevněné pozemní komunikace ve vlastnictví obce. Pozemek parc. č. st. 206 v katastrálním území (dále jen "k.ú.") Bylany je v katastru nemovitostí evidován v druhu zastavěná plocha a nádvoří, je o výměře 156 m 2. Součástí tohoto pozemku je rozestavěná stavba rodinného domu, které bylo přiděleno číslo popisné 129, příslušenstvím venkovní úpravy. Pozemek parc. č. 372/26 v k.ú. Bylany je v katastru nemovitostí evidován v druhu orná půda, je o výměře 907 m 2. Je užíván ve funkčním celku s pozemkem parc. č. st. 206. Pozemek parc. č. 372/27 v k.ú. Bylany je v katastru nemovitostí evidován v druhu orná půda, je o výměře 121 m 2. Je užíván ve funkčním celku s pozemkem parc. č. st. 206. Pozemek parc. č. 372/30 v k.ú. Bylany je v katastru nemovitostí evidován v druhu orná půda, je o výměře 750 m 2. Je užíván ve funkčním celku s pozemkem parc. č. st. 206. Celková výměra pozemků je 1 934 m 2. Pozemky parc. č. st. 206, 372/26 a 372/27 se podle platné územně plánovací dokumentace nacházejí v zastavěném území v ploše s rozdílným způsobem využití BV - bydlení v rodinných domech - venkovské, pozemek parc. č. 372/30 se nachází v zastavitelné ploše ozn. Z9 určené také pro bydlení (plocha BV). Strana 3
Obec Bylany má podle Malého lexikonu obcí ČR 428 obyvatel, je zde omezená občanská vybavenost - pošta, mateřská škola, hospoda, prodejna, kulturní dům. Obec je dostupná autobusovou i železniční dopravou, s městem Chrudim sousedí. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníkem oceňovaných nemovitých věcí je Petr Svoboda, bytem Hradec Králové, Československé armády 383/5. Vlastnictví je evidováno na listu vlastnictví č. 977 pro obec Bylany a k.ú. Bylany u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Chrudim. Vlastnická práva nejsou k datu ocenění omezena právem odpovídajícím věcnému břemenu, jsou omezena zástavním právem smluvním, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu a zahájením exekuce. 6. Obsah posudku 1. Pozemky se součástmi a příslušenstvím 2. Práva a závady s nemovitými věcmi spojené Strana 4
II. Posudek Prohlašuji, že jsem neshledala žádné důvody, které by mi ve smyslu ustanovení 11 zákona č. 36/1967 o znalcích a tlumočnících bránily ve vypracování tohoto znaleckého posudku. Obec: Katastrální území: Bylany 616567, BYLANY 1. Pozemky se součástmi a příslušenstvím Pozemek parc. č. st. 206 v k.ú. Bylany Pozemek o výměře 156 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je přístupný ze zpevněné pozemní komunikace na pozemcích parc. č. 372/28 a 372/5 ve vlastnictví obce. Napojení na sítě: veřejný vodovod, elektrická energie, zemní plyn (odpadní vody jsou likvidovány přes domovní čistírnu odpadních vod, dešťové vody jsou svedeny na pozemek parc. č. 372/26). Právní stav evidovaný v katastru nemovitostí odpovídá skutečnému stavu. Omezení: nezjištěna. Záplavové území: není. Příslušenství: venkovní úpravy (přípojky inženýrských sítí, domovní ČOV). Součástí pozemku je rozestavěná stavba rodinného domu, které bylo přiděleno číslo popisné 129. Zastavěná plocha: 1. NP - 156 m 2 Obestavěný prostor: 825 m 3 Stáří: se stavbou bylo započato kolem roku 2009. Technický stav stavby: podle vizuelní prohlídky se jeví, že stavba ještě není zcela dokončena - není provedena finální úprava fasády, v domě se již bydlí. Jedná se o zděný dům, samostatně stojící, s jedním nadzemním podlažím a využitým podkrovím, se sedlovou střechou, obsahující jednu bytovou jednotku. Dům je zřejmě proveden i vybaven tradičním způsobem. Stavba je založena na základových pasech z betonu, s izolací proti vodě a zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou zděné z cihel nebo keramických tvárnic a jsou zateplené. Střecha je polovalbová, nesená dřevěným vázaným krovem, krytina na střeše je provedena z betonových tašek. Klempířské konstrukce jsou provedeny z poplastovaného pozinkovaného plechu a jsou úplné. Vnější povrchy jsou zatepleny, konečná úprava je provedena jen v části. Okna i vnější dveře jsou dřevěné zdvojené v provedení euro. V domě je zřejmě ústřední vytápění s plynovým kotlem, doplňkově je umístěn v obývacím pokoji krb. Podlahy jsou pravděpodobně s dlažbou či plovoucí laminátové či s PVC. Vybavení kuchyně i hygienické vybavení předpokládám standardní. Ohřev teplé vody je zřejmě prováděn v elektrickém bojleru, nebo je kombinován s ÚT. Pozemek parc. č. 372/26 v k.ú. Bylany Pozemek o výměře 907 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu orná půda. Pozemek je užíván ve funkčním celku s pozemkem parc. č. st. 206. Napojení na sítě: není. Právní stav evidovaný v katastru nemovitostí zcela neodpovídá skutečnému stavu - pozemek je užíván jako zahrada. Omezení: nezjištěna. Záplavové území: není. Příslušenství: venkovní úpravy (zpevněné plochy). Součástí pozemku jsou trvalé porosty (živý plot ze zimostrázu). Strana 5
Pozemek parc. č. 372/27 v k.ú. Bylany Pozemek o výměře 121 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu orná půda. Pozemek je užíván ve funkčním celku s pozemkem parc. č. st. 206. Napojení na sítě: není. Právní stav evidovaný v katastru nemovitostí zcela neodpovídá skutečnému stavu - pozemek je užíván jako zahrada. Omezení: nezjištěna. Záplavové území: není. Příslušenství: není. Součásti: nejsou. Pozemek parc. č. 372/30 v k.ú. Bylany Pozemek o výměře 750 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu orná půda. Pozemek je užíván ve funkčním celku s pozemkem parc. č. st. 206. Napojení na sítě: není. Právní stav evidovaný v katastru nemovitostí zcela neodpovídá skutečnému stavu - pozemek je užíván jako zahrada. Omezení: nezjištěna. Záplavové území: není. Příslušenství: není. Součásti: nejsou. Fotodokumentace Strana 6
Návrh obvyklé ceny Obvyklá cena nemovité věci je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývajícího z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Obvyklá cena se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Nemovité věci mají následující silné a slabé stránky: Silné stránky: - pozemky jsou přístupné z veřejně přístupné zpevněné komunikace - vlastnictví pozemků a stavby je shodné - pozemky jsou vhodné k trvalému bydlení - pozemkové zázemí je přiměřené - pozemek parc. č. 372/30 lze využít pro stavbu dalšího rodinného domu - pozemky se nacházejí v sídelní části obce - možnosti pro sportovně rekreační vyžití a zeleň jsou v docházkové vzdálenosti - zastávka veřejné dopravy je ve vzdálenosti cca 400 m Strana 7
- obec sousedí s bývalým okresním městem Chrudim Slabé stránky: - stavba vyžaduje investice do dokončení stavby a provedení sadových úprav v okolí domu - právní stav pozemků parc. č. 372/26, 372/27 a 372/30 evidovaný v katastru nemovitostí zcela neodpovídá skutečnému stavu - pozemky jsou užívány jako zahrada, nejsou zemědělsky obhospodařovány - v obci není dostačující občanská vybavenost - obcí prochází frekventovaná silnice I. třídy (I/17) Při stanovení obvyklé ceny vycházím z nabídek realitních kanceláří (zakázky s ID: 96450, 659734108, 659467, 2918728028 a 617297 na serveru www.sreality.cz), z uskutečněných prodejů (vkladová řízení sp.zn. V-1848/2018-603, V-8358/2018-603) a z výsledků dobrovolných i nedobrovolných dražeb (www.eurodrazby.cz, centrální adresa). Byly porovnávány pozemky v okolí obce do 5 km s větším pozemkovým zázemím. Je všeobecně známo, že nabídky k prodeji se pohybují ve vyšší cenové hladině, ze které lze při jednání s případnými zájemci ustoupit (slevit z ceny). Téměř však neexistují naprosto stejné nemovité věci (výjimkou snad mohou být jen typové domy těsně po kolaudaci nacházející se v jedné lokalitě), proto při stanovení ceny je nutné přihlédnout k odlišnostem mezi jednotlivými nemovitými věcmi. Na základě tohoto porovnání bylo zjištěno, že obvyklá cena je 3 420,- Kč/m 2. Celková výměra pozemků je 1 934 m 2. Na základě provedené analýzy obvyklou cenu oceňované nemovité věci k datu 24.11.2018 určuji ve výši: 6 615 000 Kč slovy: šestmilionůšestsetpatnácttisíckorunčeských 2. Práva a závady s nemovitými věcmi spojené Vlastnická práva nejsou k datu ocenění omezena právem odpovídajícím věcnému břemenu. Vlastnická práva k oceňovaným nemovitým věcem jsou k datu ocenění omezena zástavním právem smluvním, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu a zahájením exekuce. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou: Těmito závadami jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájemní, pachtovní, předkupní práva nebo výměnky, které ponižují obvyklou cenu nemovité věci oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, nájemním, pachtovním, předkupním právem nebo výměnkem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly. Není mi známo, že by na oceňovaných nemovitých věcech vázla věcná břemena, nájemní, pachtovní, předkupní práva nebo výměnky, které by nemovité věci zatěžovaly i nadále. Závady s nemovitými věcmi spojené nebyly shledány. Strana 8
Rekapitulace Znaleckým úkolem bylo provést: 1. Ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství, specifikovaných v usnesení č.j. 211 EX 920/17-31 ze dne 23.10.2018, a to cenou obvyklou. 2. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s nemovitými věcmi, a to cenou obvyklou. Odpovědi: ad 1. Na základě provedené analýzy a podkladů, které jsem měla k dispozici, obvyklou cenu pozemku parc. č. st. 206, jehož součástí je rozestavěná stavba rodinného domu, a pozemků parc. č. 372/26, 372/27 a 372/30, se součástmi a příslušenstvím, v katastrálním území Bylany, obec Bylany, k datu 24.11.2018 určuji ve výši 6 615 000 Kč. (slovy: šestmilionůšestsetpatnácttisíckorunčeských) ad 2. Závady s nemovitými věcmi spojené nebyly shledány. Ing. Kateřina Skladanová Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 17.11.1995, č.j. Spr. 1941/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, zapsaný v seznamu znalců a tlumočníků vedeném Krajským soudem v Hradci Králové. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem:. V Srchu dne 13.12.2018 Strana 9