ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2701-45/14 o ceně pozemku st.p.č. 71/1, rodinného domu č.p. 169 ležící na st.p.č. 71/1, pozemku st.p.č. 71/2, garáže bez čp/če ležící na st.p.č. 71/2, pozemky, 3x vedlejší stavba v kú Horní Město, obec Horní Město, okr. Bruntál. Objednavatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61 PSČ 181 00 Praha 8 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro dražbu Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 zákona. Oceněno ke dni: 10.12.2014 Posudek vypracoval: Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42, 790 01 Jeseník, mobil : 723 219 549, odhady@realityklabzuba.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 30 stran s přílohami. V Jeseníku, dne 14.12.2014
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňované nemovitosti se nalézají v kú a obec Horní Město v širším centru obce. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, v místě jsou tyto inž. sítě: obecní vodovod a kanalizace, NN, ostatní inž. sítě chybí. V RD chybí elektroměr, dům je bez zdroje elektřiny, obecní voda + kanalizace jsou v domě. Na pozemcích se nachází rodinný dům, garáž, 3 vedlejší stavby, trvalé porosty, venkovní úpravy. Celkový stav je neudržovaný vyžadující zvýšenou údržbu. Nově: koupelna, WC, kotel ÚT na tuhá paliva+oc. radiátory, částečné odvodnění okolo domu. V části,,c,, je omezení vlastnického práva. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú a obec Horní Město, okr. Bruntál, LV č. 62 ze dne 27.10.2014, vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy pro kú Horní Město. Výkresová dokumentace: nebyla předložena, nepodařilo se mi ji zajistit. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 10.12.2014 bez přítomnosti vlastníka, který mi pouze předal klíče od domu, místní šetření bylo bezproblémové. Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 1. Dopis ze dne 24.11.2014 o provedení odhadu předmětu aukce. - 2 -
Poradenství u RK, má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených bytů, domů jsou ve větší míře nadhodnocené a dají se ovšem přiměřeně použít po snížení koef. při tvorbě obvyklé ceny. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 62 pro kú a obec Horní Město, okr. Bruntál zapsán: SJM Mikuš Ladislav a Mikušová Petra Horní Město č.p. 169 793 44 Horní Město 1.4 Přílohy posudku LV Katastrální mapa Foto Provedení odhadu předmětu aukce Mapy Zpráva o nebezpečí povodně zóna 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemky 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Garáž 4) Vedlejší stavba 1 5) Vedlejší stavba 2 6) Vedlejší stavba 3-3 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1 Stavební pozemek Oceněno porovnávací metodou. 2.1.1 Popis st.p.č. 71/1-259 m2 - zastavěná plocha a nádvoří st.p.č. 71/2-23 m2 - zastavěná plocha a nádvoří p.č. 32-1 233 m2 - zahrada p.č. 622-2 295 m2 - trvalý travní porost celkem: 3 810 m2 2.1.2 Výpočet ceny stavebního pozemku Základní cena za m 2 stavebního pozemku 80,-Kč Výpočet: 80,-Kč/m2 * 1 515 m2 = 121.200,- Výpočet: 5,-Kč/m2 * 2 295 m2 = 11.475,- Stavební pozemek Cena celkem Kč 132.675,-Kč 2.2 Rodinný dům se sklonitou střechou 2.2.1 Popis Rodinný dům č.p. 169 leží na st.p.č. 71/1, je částečně podsklepený, přízemní, sólo stojící, u domu se nachází garáž, v zadní části domu je vedlejší stavba 1. RD není užíván, není stavebně dokončen, v domě chybí elektroměr. 1.p.p.: sklepy, podlahy betonové, SV 173 cm, kotel ÚT na tuhá paliva, schody betonové do 1.n.p. 1.n.p.: chodba, ob. pokoj + kk, kuchyně, koupelna, WC, pokoj, podlahy dl. keramické, dřevěné, betonové, SV 238 cm, obklad kuchyně, lokální kamna, EURO okna, sporák elektro, pl. vana, mísa WC, umyvadlo, el. bojler na chodbě, chybí strop nad jednou místností, schody dřevěné na půdu. U jednoho pokoje chybí strop, podlaha, omítky, viz foto. Základy bez izolace, krov sedlový + krytina eternit čtverce, bleskosvod ano, fasáda anglická, obklad fasády není, stav technický podprůměrný, údržba podprůměrná, stáří 114 let. - 4 -
Zastavěná plocha 1.n.p.: 16,08*9,37 = 150,66 m2 2.2.2 Obestavěný prostor Spodní stavba: 5,41*7,45*2,03+7,57*4,40*2,03 = 149,42 m3 Vrchní stavba: 16,08*9,37*2,68 = 403,79 m3 Krov: 16,08*9,37*4,33/2 = 326,19 m3 Celkem: 879,40 m3 Výpočet RH: 879,00 m3 * 3 500,-Kč/m3 = 3 076 500,-Kč 2.2.3 Opotřebení stavby Při stáří 114 let a životnosti 130 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 85 %. Výpočet VH: 3 076 500,- Kč 85 % - 2 615 025,- Kč Cena: 461 475,-Kč 2.3 Garáž 2.3.1 Popis Garáž: na st.p.č. 71/2, je přízemní ze strany SZ k domu přistavěný. 1.n.p.: podlahy betonové, tl. zdí 30 cm, krov půltový tvoří strop, krytina plechová falcovaná, základy betonové, elektro ano, vrata dřevěná, stav technický+údržba průměrná, stáří asi 40 let. Zastavěná plocha 1.n.p.: 5,79*3,92 = 22,69 m2 2.3.2 Obestavěný prostor Vrchní stavba: 22,69*2,70 = 61,28 m3 Výpočet RH: 22,69 m3 * 3 000,-Kč/m3 = 68 070,00 Kč 2.3.3 Opotřebení stavby Při stáří 40 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 50 %. Výpočet VH: 68 070,- Kč 50 % - 34 035,- Kč Cena: 34 035,-Kč - 5 -
2.4 Vedlejší stavba 1 2.4.1 Popis Vedlejší stavba 1: na st.p.č. 71/1, je přízemní ze strany S k domu přistavěný. 1.n.p.: podlahy betonové, tl. zdí 15-40 cm, krov půltový, krytina plechová falcovaná, základy betonové, strop není, elektro ano, stav technický+údržba podprůměrná, stáří asi 100 let. Zastavěná plocha 1.n.p.: 15,90*4,00 = 63,60 m2 2.4.2 Obestavěný prostor Vrchní stavba: 63,60*3,40 = 216,24 m3 Výpočet RH: 216,24 m3 * 1 500,-Kč/m3 = 324 360,00 Kč 2.4.3 Opotřebení stavby Při stáří 100 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 85 %. Výpočet VH: 324 360,- Kč 85 % - 275 706,- Kč Cena: 48 654,-Kč 2.5 Vedlejší stavba 2 2.5.1 Popis Vedlejší stavba 2: na p.č. 32, je přízemní, sólo stojící. 1.n.p.: podlahy chybí, ocelová konstrukce, vrata ocelová, krov půltový, není elektro, stav technický+údržba podprůměrná, havarijní, stáří asi 60 let. Zastavěná plocha 1.n.p.: 3,54*2,10 = 7,43 m2 2.5.2 Obestavěný prostor Vrchní stavba: 7,43*1,90+3,54*3,00*0,55 = 14,11+5,84 = 19,95 m3 Výpočet RH: 19,95 m3 * 1 200,-Kč/m3 = 23 940,00 Kč 2.5.3 Opotřebení stavby Při stáří 60 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 85 %. - 6 -
Výpočet VH: 23 940,- Kč 85 % - 20 349,- Kč Cena: 3 591,-Kč 2.6 Vedlejší stavba 3 2.6.1 Popis Vedlejší stavba 3: na p.č. 622, je přízemní, sólo stojící. 1.n.p.: podlahy chybí, celodřevěná konstrukce, smrkové krajiny, krov půltový, krytina vlna, není elektro, stav technický +údržba podprůměrná, havarijní, stáří asi 50 let. Zastavěná plocha 1.n.p.: 3,92*2,40+5,50*2,50 = 23,15 m2 2.6.2 Obestavěný prostor Vrchní stavba: 3,92*2,40*2,00+5,50*2,50*2,70 = 18,82+37,12 = 55,94 m3 Výpočet RH: 55,94 m3 * 900,-Kč/m3 = 50 346,00 Kč 2.6.3 Opotřebení stavby Při stáří 50 let a životnosti 50 let činí celkové opotřebení stavby odhadem 85 %. Výpočet VH: 50 346,- Kč 85 % - 42 794,10 Kč Cena: 7 552,-Kč - 7 -
REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Stavební pozemek Kč 132.675,-Kč 2) Rodinný dům se šikmou střechou Kč 461.475,-Kč 3) Garáž Kč 34.035,-Kč 4) Vedlejší stavba 1 Kč 48.654,-Kč 5) Vedlejší stavba 2 Kč 3.591,-Kč 6) Vedlejší stavba 3 Kč 7.552,-Kč Zjištěná výsledná cena Kč 687.982,-Kč Slovy: šestsetosumdesátsedumtisícdevětsetosumdesátdvěkč V Jeseníku, dne 14.12.2014... vypracoval - 8 -
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr.4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č.381100-12198-00,č.j.410-t/01/fr, certifikovaný dne 27.5.2004 BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č. 587 dne 16.2.2005. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2701-45/14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník 5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH: 687.982,-Kč 6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou domy a byty na bruntálsku rentabilní. 7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi, dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a v okolí Bruntálu a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Odloučené obce bez možnosti zaměstnání a spojení do práce je situace opačná. Zde tyto domy skupují občané z velkých měst k rekreaci. Negativa: pracovní příležitosti, podprůměrný stav domu, velká výměra pozemků, stav RD. Pozitiva: čisté ovzduší, povodňová zóna 1, přístupy p.č. 927/1 ost. plocha, ost. komunikace Obec Horní Město, celkově v pořádku. - 9 -
POROVNÁNÍ 1 NABÍDKA RK 290 000,-Kč Obec, kú: Horní Město Nabídka k prodeji rodinného domu o velikosti 2+1 se zahradou v klidné části obce. Jedná se o částečně podsklepenou stavbu s dřev. okny a sedlovou střechou s eternitem. RD je vyžaduje rekonstrukci. V 1.n.p.: zádveří, chodba, kuchyň, 2x pokoje a koupelna. - 10 -
POROVNÁNÍ 2 NABÍDKA RK 170 000,-Kč Obec: Rýmařov, Janovice Nabídka k prodeji rodinného domu 5+1, dům je napojen na obecní vodovod, septik, 230/400V, vytápění lokální, ústřední topení, chybí kotel, el. bojler, plocha pozemku 697 m2, plocha zastavěná: 203 m 2. - 11 -
POROVNÁNÍ 3 KUPNÍ SMLOUVA 400 000,-Kč Obec: Hrabišín Okr.: Šumperk RD je přízemní, sólo stojící, vzhledem ke stavu je neobyvatelný. Pod domem se nachází sklípek (stropy klenby do I), vzhledem k světlé výšce tj. 167 cm není podlažím. 1.n.p.: pokoj, chodba, kuchyně, koupelna, dřevník, podlahy hliněné, SV 260 cm, tl. až 70 cm, dveře náplňové, okna dřevěná jednoduchá, chybí rozvod ZTI, hlavní přívod obecní je bez vodoměru, chybí rozvod elektřiny, vytápění, dlažby+obklady, chybí koupelna+wc+kuchyně, schody dřevěné na půdu. Základy bez izolace, krov sedlový + eternit čtverce, fasáda MVCmísty chybí, obklad fasády kámen, kl. konstrukce - částečné, bleskosvod není, stav technický + údržba podprůměrná, stáří cca 94 let. - 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
FOTODOKUMENTACE RD č.p. 169: Pohled Z - 18 -
Č.p. 169 pohled JV - 19 -
Pohled V pohled SV - 20 -
Kotel na tuhá paliva - 21 -
Sklep kuchyně v 1.n.p. - 22 -
Koupelna 1.n.p. WC - 23 -
Pokoj v přízemí pohled z půdy do přízemí - 24 -
Vedlejší stavba 3 Vedlejší stavba 2-25 -
- 26 -
Mapy - 27 -
- 28 -
- 29 -
Cena obvyklá v daném místě a čase: ------------------------------350 000,-Kč ---------------------------- slovy: --------------------------------třistapadesáttisíckč------------------------------------------- Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549 e-mail: odhady@realityklabzuba.cz - 30 -