Zápis z náhradní členské schůze Bytového družstva Stará Role č. 1 Konané dne 23.6.2016 ve školní jídelně II. stupně Základní školy v Karlových Varech Truhlářské ulici V 17:30 byli přítomni členové družstva pouze s 18 hlasy ze 126 možných. Proto nebyla řádná členská schůze usnášeníschopná. V 18:00 byla zahájena náhradní členská schůze, která byla svolána dle 647 ZOK, kdy bylo přítomno 43 členů se 43 hlasy. Program 1. Zahájení a volba orgánů členské schůze 2. Kontrola usnesení z minulých členských schůzí 3. Schválení řádné účetní závěrky za rok 2015 4. Vracení plných mocí 5. Řešení nepořádku ve společných prostorech 6. Návrh postupu k narovnání cen bytů 7. Diskuse 8. Závěr Přítomni Členové představenstva Petr Pinkas (předseda), Ota Hejda (člen) a Hedvika Divković (člen). Členové kontrolní komise Martin Fišer (předseda), Vladimíra Nečekalová, Pavla Kotasová (členové). Členové družstva Seznam přítomných členů družstva (prezenční listiny) je v příloze. Přítomno bylo 43 členů s 43 hlasy. Z celkového možného počtu hlasů 126 tedy bylo přítomno 34.1%, přesto náhradní členská schůze byla usnášeníschopná (dle 648/1 ZOK a stanov).
Průběh jednání Ad 1) Zahájení a volba orgánů členské schůze Pracovní předsednictvo bylo zvoleno ve složení: Petr Pinkas předseda členské schůze Pavla Kotasová zapisovatel Ota Hejda ověřovatel zápisu Hedvika Divković ověřovatel zápisu Vladimíra Nečekalová osoba pověřená sčítáním hlasů Ad 2) Kontrola usnesení z minulých členských schůzí Členská schůze byla seznámena se stavem usnesení z členské chůze ze dne 22.6.2015, kdy bylo představenstvu uloženo pokračovat v jednání o uzavření Smlouvy o smlouvě budoucí, stanovách a plných mocech a jednání s dopravní policií. Znění nových stanov (nutné zejména kvůli přizpůsobení se novému Zákonu o obchodních korporací) bylo v druhé polovině roku 2015 představenstvem připraveno a navíc prošlo připomínkovým řízením jak v rámci kontrolní komise, tak (dobrovolně) mezi řadovými členy družstva. Plné moci (ke schválení stanov 100% členů) se sice nepodařilo získat od všech členů, avšak díky možnosti vyloučit z hlasování všechny členy neplnící své (zejména vkladové) povinnosti, se na členské schůzi dne 14.1.2016 podařilo (přítomnými členy a získanými plnými mocemi) stanovy schválit. Následně nám Krajský soud v Plzni svým usnesením ze dne 5.5.2016 vyhověl ohledně námi navrhovaných změn v obchodním rejstříku (zejména ohledně vložení notářského zápisu se zněním nových stanov), a tyto změny nabyly právní moci dne 24.5.2016. Výše zmiňovanou Smlouvou o smlouvě budoucí je rozuměna smlouva (mezi městem a družstvem), která by měla řešit problém 51:49 % vlastnického podílu budov při ukončení sdružení města a družstva (po roce 2025). Ačkoliv máme od města politické (písemné) prohlášení, že se vzdá (dodáváme smluvního a jím ve skutečnosti nefinancovaného) podílu na družstevních bytech, tak důležitější je následující neformální (avšak z části již naplněná) dohoda. Vzhledem k chybně uvedené výši členských vkladů ve smlouvách členů a vzhledem ke skutečnému poměru financování výstavby samotných domů se město s družstvem neformálně dohodlo, že družstvu daruje pozemky pod domy (což se již uskutečnilo) a že s družstvem uzavře zmiňovanou smlouvu (čímž by k onomu politickému prohlášení navíc poskytlo i právní jistotu). K uzavření takové smlouvy město průběžně projevuje ochotu, ale zatím jsme dospěli pouze ke konzultaci města s ÚOHS ohledně obavy z postihu města za nedovolenou podporu soukromého subjektu. Nyní však město prý řeší jiný podobný případ, takže lze předpokládat, že by tím mohlo být usnadněno i řešení našeho případu. Další informace se dozvíme na nadcházející pravidelné schůzce s městem. Dopravní provoz na Okružní ulici se po dokončení rekonstrukce ulice Závodu míru (a tedy po přirozeném přenesení dopravy zpět) znatelně snížil. Přesto někteří členové požadují omezení dopravy na Okružní ulici (zejména zaznělo omezení rychlosti), a tedy zjistit zda a jak by toho družstvo mohlo dosáhnout.
Ad 3) Schválení řádné účetní závěrky Členská schůze schválila řádnou účetní závěrku za rok 2015. Zpráva o hospodaření družstva ke dni 31.12.2015 a návrh ke schválení účetní závěrky členskou schůzí jsou v příloze. Ad 4) Vracení plných mocí Do konce toho roku, tedy do 31.12.2016, budou plné moci členů družstva, které byly použity pro účel schválení nových stanov družstva (viz kontrola usnesení výše), uloženy v kanceláři Bytového družstva Stará Role č. 1, kde si je mohou členové družstva vyzvednout. S koncem roku budou nevyzvednuté plné moci náležitě skartovány. Ad 5) Řešení nepořádku ve společných prostorech Dlouhodobý problém s nepořádkem ve společných prostorech je v domě Kryzánkova 1, kde v přízemí domu byly nahromaděny nepotřebné věci, které si tam odkládali (nejspíše stěhující se) členové družstva, a to po dobu několika měsíců. Pan Tondr (nájemník tohoto vchodu) se značnou časovou rezervou upozornil ostatní nájemníky, že toto skladiště bude v předem určený čas vyvezeno (předpokládá se do čtrnácti dnů od konání této schůze). Dále pan Tondr upozorňoval na nevhodné a nemravné poškozování (nejen) maleb v chodbách tohoto domu. V návaznosti na to navrhoval zabudovat do společných prostor kamerový systém. Člen představenstva pan Hejda naopak navrhoval zamykání vstupních dveří domů, a to po celý den, systémem jednostranného zámku. Přednesl i orientační cenu za jeden vchod, členská schůze hlasovala, zda tedy upřednostnit jednostranné zámky nebo kamerový systém. Členská schůze pověřila pana Hejdu, aby zjistil a poptal cenové nabídky jak na kamerový, tak na jednostranně zamykací systém. Dále se členská schůze dohodla, že výmalba společných prostor domů bude přesunuta na následující rok, jelikož ochrana soukromí a majetku je nyní důležitější a ve fondu oprav není taková suma prostředků, která by pokryla veškeré investice. Dalším požadavkem členské schůze je vydláždění pískové cesty v místě dětského hřiště mezi domy Nejdlova 2-4 a Kryzánkova 1-3. Písek se totiž vynáší z cesty až do prostor domů. Proto členská schůze tímto pověřila představenstvo družstva vznést takový požadavek na jednání s MMKV. Ad 6) Návrh postupu k narovnání cen bytů Smlouvy (které byly připravovány a s většinou prvních členů také uzavřeny již v průběhu výstavby našich domů) bohužel obsahují nesprávné částky členských vkladů. Přesněji, suma vybraná od členů na základě těchto smluv bude nižší než, kterou družstvo (i prostřednictvím úvěru) skutečně vynaložilo na výstavbu domů (obdobné platí i pro úvěrové úroky). Avšak to není nová skutečnost. Podle velmi hrubého odhadu (na základě rámcové analýzy souhrnných peněžních toků peněz mezi družstvem a jinými subjekty provedené již v roce 2008) bude
družstvu celkem chybět kolem šesti miliónů korun (z toho čtyři miliony byly touto analýzou již dokonce identifikovány jako nezapočtené kapitalizované úroky). Členové družstva byli na tuto skutečnost poprvé upozorněni na členské schůzi dne 10.6.2009. Naštěstí zhruba rokem 2010 začaly výrazně klesat úrokové sazby, čehož družstvo využilo a nesnížením splátek dalšího členského vkladu od členů tak (dočasně) získává dostatek peněz jak na pokrytí pravidelných splátek bance, tak na postupné střádání na společné mimořádné splátky. Od té doby družstvo takovými mimořádnými splátkami bance uhradilo celkem tři miliony korun díky tomu družstvo (a v důsledku jeho členové) ušetří na úrocích minimálně čtyři sta tisíc korun (přičemž pokud budeme pokračovat nebo když začnou růst sazby, bude úspora pochopitelně ještě větší). Uvedené řešení je však samozřejmě dočasné. Rozdíl mezi náklady na výstavbu domů a sumou splátek (rozuměno včetně úroků) všech dosud smluvených členských vkladů stejně nakonec bude nutné uhradit. Ostatně, jsou to peníze, za které byly postaveny domy a byty, ve kterých bydlíme (v důsledku tedy jde o narovnání původně proklamovaných cen bytů). A jakmile s městem uzavřeme výše zmiňovanou Smlouvu o smlouvě budoucí, potom již nepochybně bude v našem zájmu (resp. představenstvo nespatřuje riziko) uvedený rozdíl uhradit. Určení výše tohoto rozdílu však není tak snadné. Peněžní toky byly zpočátku poměrně složité a (zejména do roku 2006) dost nepřehledné. Ostatně, tehdejší přístup byl celkově nešťastný a dnes přináší řadu komplikací. Pro ilustraci, několik příkladů. Členské vklady nebyly použity pouze na úmor úvěru družstva (část tzv. akontací šla prostřednictvím města přímo Metrostavu a bez znalosti její skutečné výše se obejít nelze). Do členských vkladů byla bohužel zahrnuta i částka hrazená v nájemném (tím se splácení členských vkladů uměle urychlilo a družstvo tak podle stávajících smluv vybere od členů ještě nižší sumu). Na jednom účtu máme zhruba dva miliony korun, jejichž původ není zcela jasný (ani na základě zběžné analýzy hospodářských výsledků totiž nelze vyloučit, zda kromě fondu oprav nezahrnují i část tzv. akontací členských vkladů). Úvěrové úroky předepisované členům jsou nižší než skutečné (resp. od počátku jsou počítány z nižšího základu, tj. z výše členského vkladu ze smlouvy). Pro řešení popsaného problému pan Pinkas navrhuje zhruba následující postup, rozdělený do několika fází: 1. Provést analýzu peněžních toků ve větvi nájemného tj. od členů družstva přes správce domů (dnes IKON, s.r.o.), přes hospodářský výsledek sdružení (města a družstva) až ke družstvu. Cílem je oddělit peníze týkající se členských vkladů a vedlejším efektem by mělo být zjištění stavu fondu oprav. 2. Dokončit analýzu z roku 2008 ohledně peněžních toků mezi družstvem a jinými subjekty v průběhu výstavby, resp. před ukončením čerpání úvěru. Cílem bude určit konečnou cenu stavby (resp. její část hrazenou družstvem) a míru v jaké byl na její uhrazení použit jednak úvěr a jednak tzv. akontace členských vkladů. 3. Provést analýzu peněžních toků ve větvi splátek dalšího členského vkladu tj. od členů družstva (přímo či nepřímo přes správce domů) ke družstvu. Cílem bude zejména zjištění původu, resp. účelu výše zmíněných dvou milionů korun a dále částky, která družstvu bude chybět na členských vkladech (jak bylo vysvětleno v úvodu tohoto bodu).
4. Vytvořit počítačový program zohledňující výše popsanou situaci i zjištěné výsledky všech analýz, pomocí kterého bychom pak mohli spravedlivě rozpočítat konečné výše členských vkladů (a příslušných úvěrových úroků) i jejich dosud nesplacených částí u všech členů, a to nejen jednorázově, ale již pravidelně v souladu s tím, jak budou přicházet další splátky členských vkladů od členů družstva. Realizací naznačeného řešení může být pověřena nějaká firma, ta by však musela být schopna samostatně a na základě stávajících podkladů provést veškeré analýzy (tzn. odhalit podstatné souvislosti, v podstatě rekonstruovat finanční historii), vytvořit program a nakonec předložit i srozumitelné zdůvodnění správnosti jejich řešení (přitom je také třeba, aby celková cena jejich díla odpovídala možnostem družstva, tzn. zůstala pod čtyři sty tisíci korunami). Jako další možnost pan Pinkas nabídl členům družstva, že se realizace ujme sám. Tuto nabídku učinil nejen vzhledem k jeho odbornosti (vývoj programů pro modelování a simulace), ale zejména proto, že je s problematikou již vcelku obeznámen (ostatně právě již v roce 2008 zjistil výše zmíněnou rámcovou analýzu, že by družstvu nakonec chybělo oněch zhruba šest miliónů korun). Nicméně naznačený rozsah prací není možné provést v rámci času ani odměny související s jeho funkcí v družstvu. Práci by pan Pinkas provedl na základě řádné smlouvy s družstvem, kterou by (pro nestrannost) schválili nejen zbývající dva členové představenstva, ale odsouhlasila by ji i kontrolní komise. Členská schůze by pak s ní samozřejmě byla seznámena. Zde se jedná o předběžnou nabídku, takže předpokládaná výše odměny zatím byla (pro lepší představu) uvedena ve formě hodinové sazby, a to ve výši 300 až 400 Kč/hod. Členské schůze hlasovala, zda vůbec souhlasí, aby se realizace výše naznačeného řešení ujal pan Pinkas, a zároveň, zda souhlasí s uvedenou výší (resp. mírou) odměny. Hlasování: pro 41 hlasů, proti 0 hlasů, zdržely se 2 hlasy. Ad 7) Diskuse Dotazy byly zodpovídány již v průběhu jednotlivých bodů programu členské schůze. Diskuse jako samostatný bod programu nebyl využit. Ad 9) Závěr Členská schůze byla ukončena ve 20:15 hodin. Za družstvo zápis vyhotovil: Hedvika Divković Předseda členské schůze: Petr Pinkas Správnost a úplnost zápisu ověřili: Karlovy Vary, dne 30.9.2016 Ota Hejda, Martin Fišer