ZNALECKÝ POSUDEK č. 267-8/5 o ceně nemovitosti jednotky bytu č. 37/8 v obytném domě č.p. 37, na pozemku p.č. 374 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Starý Maletín, obec Maletín, okres Šumperk s pozemky a s příslušenstvím. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, soudní exekutor Mgr. Jan Valenta Dr. Milady Horákové 496/27 77200 Olomouc Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci. Č.j.: 96EX 243/09 Dle zákona č. 5/997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 2/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 88/20 Sb., č. 350/202 Sb., č. 303/203 Sb., č. 340/203 Sb., č. 344/203 Sb. a 228/204 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 44/203 Sb. ve znění vyhlášky č. 99/204 Sb., podle stavu ke dni 0.3.205 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz Znalecký posudek obsahuje 4 stran textu včetně titulního listu a stran příloh. Objednateli se
předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci.3.205 A. NÁLEZ. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti bytu č. 37/8 v obytném domě č.p. 37, na pozemku p.č. 374 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Starý Maletín, obec Maletín, okres Šumperk s pozemky a s příslušenstvím o velikosti id. /2. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Jednotka bytu č. 37/8 Adresa předmětu ocenění: Starý Maletín 37 789 0 Maletín Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Olomoucký Šumperk Maletín Starý Maletín Počet obyvatel: 404 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 450,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 28,88 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 0.3.205 za přítomnosti znalce, povinný, ač řádně vyzván se k místnímu šetření nedostavil. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č.42 ze dne 8.2.205 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č.422 ze dne 0.3.205 - informace a údaje sdělené objednatelem znaleckého posudku - 2 -
- skutečnosti zjištěné na místě při místním šetření dne 0.3.205 - kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 422, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 0.3.205 je majitelem předmětné nemovitosti: Nejezchleba Marcel a Dudiňáková Petra SJM 7803/5756 99/000 6. Obsah znaleckého posudku. Ocenění staveb.. Hlavní stavby... Jednotka bytu č. 37/8 78554/5804-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 5/997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 2/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 88/20 Sb., č. 350/202 Sb., č. 340/203 Sb., č. 303/203 Sb., č. 344/203 Sb. a č. 228/204 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 44/203 Sb. ve znění vyhlášky č. 99/204 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 5/997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV,00 5 Index trhu I T = P 6 * ( + Σ P i ) = 0,970 Index polohy i = Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I,0 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,0 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 20 do 000, MHD II -0,03 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00-4 -
0. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Nerozvíjející se I -0,0 oblast. Index polohy I P = P * ( + Σ P i ) = 0,879 Koeficient pp = I T * I P = 0,853 i = 2. Ocenění staveb.. Hlavní stavby... Jednotka bytu č. 37/8 Předmětná nemovitost obytné budovy č.p. 37 je situována na pozemku p.č. 374 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Starý Maletín, obec Maletín, okres Šumperk. Nemovitost typová panelová, založena na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou provedeny z plošných železobetonových dílců. Vodorovné konstrukce stropů z plošných železobetonových dílců. Zastřešení objektu valbovou střechou s krytinou z osinkocementových šablon. Klempířské konstrukce úplné včetně oplechování parapetů z pozinkovaného plechu. Fasáda sendvičový panel s povrchovou úpravou. Vnitřní omítky vápenné štukové jednovrstvé. Obklad fasády pouze sokl z kabřince. Schody betonové s povrchovou úpravou teraso. Dveře plné nebo prosklené prefabrikované do ocelových zárubní. Okna plastová a dřevěná zdvojená. Podlahy v obytných místnostech PVC. Podlahy v ostatních místnostech PVC, keramická dlažba. Elektroinstalace v objektu světelná i motorová, jističe. Hromosvod proveden. Nemovitost bez osobního výtahu. Předmětná bytová jednotka č. 37/8, dispozičně 3+ je situována ve III. N.P. citovaného obytného domu. Přístup do bytové jednotky je ze společného komunikačního prostoru se schodištěm. Vzhledem k tomu, že povinný ač řádně vyzván se k místnímu šetření nedostavil, předpokládám standardní vybavení bytové jednotky s hůře prováděnou záchovnou údržbou. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání - 5 -
Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 5% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = + Σ P i =,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,970 Index polohy pozemku I P = 0,879 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 *,000 * 0,879 = 0,853 i = Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Index Koef. [Kč/m 2 ] [Kč/m 2 ] 4 odst. - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 28,88 0,853 240,44 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. zastavěná plocha a 374 270,00 240,44 64 98,80 nádvoří Stavební pozemek celkem 270,00 m 2 64 98,80 Pozemky - zjištěná cena = 64 98,80 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = 64 98,80Kč 64 98,80 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 64 98,80 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění - 6 -
Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Olomoucký kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 20 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 548,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 2,0 *,00 = 2,0 m 2 pokoj: 20,97 *,00 = 20,97 m 2 pokoj: 2,20 *,00 = 2,20 m 2 kuchyň: 8,88 *,00 = 8,88 m 2 předsíň: 7,46 *,00 = 7,46 m 2 koupelna: 2,86 *,00 = 2,86 m 2 WC: 0,99 *,00 = 0,99 m 2 šatna: 2,58 *,00 = 2,58 m 2 lodžie: 2,94 * 0,20 = 0,59 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 68,63 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,0 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 0. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 20 let: s = - 0,005 * 20 = 0,900 Index vybavení I V = ( + Σ V ) * V i 0 * 0,900 = 0,673 9 i = Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,970 Index polohy pozemku I P = 0,879 Ocenění - 7 -
Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 548,- Kč/m 2 * 0,673 = 7 77,80 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 68,63 m 2 * 7 77,80 Kč/m 2 * 0,970 * 0,879= 454 774,62 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 454 774,62 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem jednotky na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 64 98,80 Kč Spoluvlastnický podíl: 99 / 0 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 64 98,80 Kč * 99 / 0 000 = 6 433,45 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 6 433,45 Kč Jednotka bytu č. 37/8 - zjištěná cena = 46 208,07 Kč - 8 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen. Ocenění staveb.. Hlavní stavby... Jednotka bytu č. 37/8 46 208,0 Kč. Ocenění staveb celkem 46 208,0 Kč Celkem 46 208,0 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 46 208,0 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 46 20,- Kč slovy: Čtyřistašedesátjednatisícdvěstědeset Kč Stanovení obvyklé ceny - 9 -
Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 5/997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností. Zástavní a jiná práva Nemovitost bytové jednotky je zatížena - zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 2.203,- Kč s příslušenstvím, T-mobile CZECH Republic a.s. Tomíčkova 244/, Praha - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ke dni 6.0.20, pro pohledávku ve výši 64,- Kč, Finanční úřad pro Olomoucký kraj, Lazecká 545/22, Olomouc - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ke dni 2.2.203, pro pohledávku ve výši 328,- Kč, Finanční úřad pro Olomoucký kraj, Lazecká 545/22, Olomouc - zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši.8000,- Kč s příslušenstvím a náklady exekuce, Zavřel Tomáš, r.č. 700225/5777 - zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 3.760,- Kč s příslušenstvím a náklady exekuce, Zavřel Tomáš, r.č. 700225/5777 - zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 53.280,2 Kč a náklady exekuce, Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 929/62, Praha - zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 3.500,- Kč včetně příslušenství a náklady exekuce, Město Mohelnice, U brány 96/2, Mohelnice - zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 573,- Kč včetně příslušenství a náklady nalézacího řízení a exekuce, Generali Pojišťovna a.s., Bělehradská 299/32, Praha - zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 2 007,9 Kč včetně příslušenství a náklady exekuce, GE Money Bank, a.s., Vyskočilova 422/a, Praha - zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 2.22,- Kč včetně příslušenství, náklady nalézacího řízení a náklady exekuce, CETELEM ČR, a.s., K. Engliše 3208/5, Praha - zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 29.73,- Kč včetně příslušenství, náklady nalézacího řízení a náklady exekuce. Společenství vlastníků bytových jednotek Starý Maletín č. 37, Maletín - zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 3.867,- Kč včetně příslušenství, náklady nalézacího řízení a náklady exekuce. Společenství vlastníků bytových jednotek Starý Maletín č. 37, Maletín - zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 54.977,34 Kč včetně příslušenství, nalézacího řízení a náklady exekuce, ESSOX s.r.o., Senovážné nám. 23/7, České Budějovice - zástavní právo smluvní pro pohledávku ve výši 26.000,- Kč, Wüstenrot-stavební spořitelna a.s., Na hřebenech II 78/8, Praha - dále je nemovitost zatížena exekučními nařízeními k prodeji nemovitosti a nařízeními exekuce - 0 -
Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna. Závady stavebně technického charakteru Objekt bez zjevných vad stavebně technického charakteru. Poloha Předmětná nemovitost je situována v katastrálním území Starý Maletín, obec Maletín. Obec Maletín s malou občanskou vybaveností, I. stupeň základní školy, obchod se základním sortimentem, proveden rozvod vody, zemního plynu, kanalizace, spojení jen autobus. Stanovení ceny obvyklé Nemovitost je oceňována jako volná. Při stanovení ceny obvyklé vycházím mimo jiné i z cen zjištěných metodou administrativní, porovnávací. Pro stanovení hodnoty nemovitosti srovnávací metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Ve sledovaném období v nabídce realitních kanceláří obdobné nemovitosti v Maletín - Starý Maletín - Jednotka bytu 3+ ve Starém Maletíně ve III. N.P. panelového domu, po částečné rekonstrukci v roce 200, plastová okna, neprůchozí pokoje, balkon, podlahová plocha 68 m 2. Cena 599.000,- Kč včetně provize, poplatků, právního servisu Byt 3+ Starý Maletín Výchozí cena m2 599 000,- Kč 8 324,00 Kč množství (soubor) (M) K polohy K konstrukce K vybavení,03 K technický stav,02 K garážové stání K adjustace K pramen zjištěné ceny, Jednotková cena ( JC ) 7 202,8 Kč - -
Váha Kde JC=(VC/M)/(K polohy xk konstrukce xk vybavení xk technickýstav xk garážovéstání xk adjustace xk pramen zjištěné ceny ) - jednotka bytu 3+ ve Starém Maletíně ve čtyřbytovém zděném domě. Dům po celkové revitalizaci, plastová okna, neprůchozí pokoje, balkon, podlahová plocha 70 m 2. Cena 550.000,- Kč. Byt 3+ Starý Maletín Výchozí cena m2 550 000,- Kč 7 857,00 Kč množství (soubor) (M) K polohy K konstrukce 0,95 K vybavení,03 K technický stav,02 K garážové stání K adjustace K pramen zjištěné ceny, Jednotková cena ( JC ) Váha 7 56,54 Kč Kde JC=(VC/M)/(K polohy xk konstrukce xk vybavení xk technický stav xk garážová stání xk adjustace xk pramen zjištěné ceny ) Minimální cena Průměrná cena Maximální cena 7 56,54 Kč 7 79,50 Kč 7 202,8 Kč - 2 -
Stanovení porovnávací hodnoty nemovitosti Hodnota nemovitosti porovnávacím způsobem činí 7 79,50 Kč/m2 po zaokrouhlení 7 80,- Kč/m 2 Plocha předmětné bytové jednotky 69 m 2 7 80 x 69 = 495 420,- Kč Bytová jednotka č. 37/8 včetně příslušenství, podílu na společných částech domu a podílu na pozemku činí po zaokrouhlení 495.000,- Kč Odhad obvyklé ceny jednotky bytu 495 000,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem id. /2 po zaokrouhlení 248 000,- Kč Odhad ceny obvyklé podílu id. /2 (K spoluvlastnictví ) Pokud se jedná o obvyklou cenu jedné poloviny bytové jednotky, nelze tuto stanovit jen početně jako matematický podíl, neboť na trhu s nemovitostmi neexistuje žádná poptávka tohoto typu. Proto je třeba tuto cenu upravit - redukovat. Redukci odhaduji na 5%. K spoluvlastnictví = 248 000 x 0,85 = 20 800,- Kč po zaokrouhlení 2 000,- Kč Rekapitulace Jednotka bytu č. 37/8 v id. /2 k celku Na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí (rok postavení, údržba, rekonstrukce, vybavení, použité stavební materiály, členění, dispozice, prostředí, situování atd.), odhaduji obvyklou cenu jednotky bytu včetně příslušenství a pozemků na : Obvyklá cena celkem v id. /2 k celku 2 000,- Kč Slovy: dvěstajedenácttisíckč - 3 -
V Olomouci.3.205 Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.6.989, číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 267-8/5 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 508. - 4 -
Powered by TCPDF (www.tcpdf.org) Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 720427-77700-504732009 že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se z 4 listů se doslovně shoduje s obsahem vstupu. Zjišťovací prvek: bez zjišťovacích prvků Ověřující osoba: Lucie Pernicová Vystavil: Valenta Jan, Mgr. - soudní exekutor V Olomouci dne 7.04.205 720427-77700-504732009