ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 29/4549/2019 o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na LV č. 10782 (stavební parcela č. 1174 -zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: čp. 743, výroba, pozemková parcela č. 1275/10-orná půda a pozemková parcela č. 1275/27-orná půda) pro obec Hradec Králové a katastrální území Plotiště nad Labem, kraj Královéhradecký a příslušenství. Objednavatel posudku: JUDr. Kamil Souček Exekutorský úřad Náchod Masarykovo náměstí 56 Náchod Účel posudku: 083 EX 125/17 - cena obvyklá (tržní v čase a místě obvyklá) Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v platném znění zákona Oceněno ke dni: 22.února 2019 Posudek vypracoval: Ing. Bohuslav Rohlena Nádražní 1500 Nové Město nad Metují Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 7 stran textu a 5 stran přílohy.
V Novém Městě nad Metují, dne 14.května 2019-2 -
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitých věcí Předmětem posudku jsou nemovitosti zapsané na LV č. 10782 (stavební parcela č. 1174 - zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: čp. 743, výroba, pozemková parcela č. 1275/10-orná půda a pozemková parcela č. 1275/27-orná půda) pro obec Hradec Králové a katastrální území Plotiště nad Labem, kraj Královéhradecký a příslušenství. Oceňované nemovitosti se nacházejí v okrajové části města Hradec Králové, v lokalitě zástavby rodinnými domy a objekty drobné výroby. Nemovitosti se nenacházejí v záplavové oblasti 100leté vody - Q100 (dle VUV Praha). Objekt truhlářské výroby čp. 743 je užíván od roku 2011. Objekt je napojen na veř. rozvod el. energie, vody a kanalizace. Je možno napojení na plyn (hlavní řád v ulici). Přístup je z místní asfaltové komunikace. Jedná se o přízemní objekt se zastavěnou plochou 166 m 2, který byl dokončen v roce 2011. V objektu jsou 2 samostatné truhlářské dílny, sklad, kancelář, kuchyňka a sociální zařízení. Vytápění je podlahové kotlem na dřevo. Stav kcí objektu je dobrý. Na pozemku č. 1275/27 se nachází rozestavěný objekt, který má po dokončení sloužit jako druhý objekt truhlářské výroby. Je provedena hrubá stavba se střechou. Převážná část pozemku č. 1275/27 (kromě cca 700 m 2 odměřením dle mapy a ÚP) je územním plánem určen pro výstavbu objektů bydlení. Dle informací pana Josefa Dohnala nemá k objektu žádnou dokumentaci (při místním šetření nepředložil). Nedokončený rozestavěný objekt pro výrobu se nachází v ploše pro výstavbu objektů bydlení. Město Hradec Králové má dle Malého lexikonu obcí 2018 celkem 92.917 obyvatel. Hradec Králové je krajské město, se všemi službami, zdravotnictvím (fakultní nemocnice), školstvím a dopravní obslužností. Od oceňované nemovitosti je nájezd na dálnici D11 vzdálen cca 5 km. Dopis - Dodejka, neukládat, vhodit do schránky - na místní šetření byl doručen do schránky dne 11.2.2019, místní šetření bylo stanoveno na den 19.2.2019 od 14.00 hod. Při zahájení místního šetření se pan Josef Dohnal omluvil, že si spletl datum, že nemá přichystané podklady a musí odjet. Byl dohodnut náhradní termín na pátek 22.2.2019 od 14,00 hod. Povinný umožnil prohlídku objektu čp. 743, rozestavěného objektu a příslušných pozemků. Na pozemcích se nacházejí venkovní úpravy: inženýrské sítě (přípojky elektro, vody a kanalizace, zpevněné plochy, oplocení) a trvalé porosty. 1.2 Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 083 EX 125/17-59, ze dne 6.12.2018 - Výpis z KN, LV č. 10782 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 22.1.2019 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 22.1.2019 - kopie katastrální mapy - Odborný posudek č. 17/2017 ze dne 25.9.2017, vypracovaný Ing. Danou Oberreiterovou - Komentář k určování obvyklé ceny vydané MF ČR dne 25.9.2014 - údaje sdělené vlastníkem nemovitostí - vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí - 3 -
- realitní server sreality.cz - údaje sdělené realitními kancelářemi působícími v regionu - Google Street View z průjezdu vozidla Google car - fotodokumentace ze dne 22.2.2019 - prohlídka a zaměření dne 22.2.2019 - odborná literatura 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako spoluvlastníci nemovitostí na listu vlastnictví č. 10782 pro katastrální území Plotiště nad Labem, obec Hradec Králové zapsáni: SJM Josef Dohnal, nar. 24.7.1971 a Michaela Dohnalová nar. 30.8.1971 1.4 Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou: Nemovitosti zapsané na LV č. 10782 (stavební parcela č. 1174 -zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: čp. 743, výroba, pozemková parcela č. 1275/10-orná půda a pozemková parcela č. 1275/27-orná půda) pro obec Hradec Králové a katastrální území Plotiště nad Labem, kraj Královéhradecký a příslušenství. 2. OBVYKLÁ CENA OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN A ZÁVAD Na LV č. 10782 (stavební parcela č. 1174 -zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: čp. 743, výroba, pozemková parcela č. 1275/10-orná půda a pozemková parcela č. 1275/27-orná půda) pro obec Hradec Králové a katastrální území Plotiště nad Labem, kraj Královéhradecký, nejsou zapsána žádná věcná břemena, nájemní, předkupní práva, ani výměnky. V části C listu vlastnictví jsou zapsány Zástavní právo smluvní, Zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, Zástavní práva exekutorská, Zahájení exekucí a Exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Nejedná se o věcná břemena, ale pouze o omezení převodu. Věcné břemeno: 0,- Kč - 4 -
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ (TRŽNÍ CENY - V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ) DEFINICE: - Tržní hodnota: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Citace: porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo podobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Obecná (obvyklá) cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob ( 5 zákona) Znalec použije cenu zjištěnou dle oceňovací vyhlášky (pokud lze provést), vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob ( 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob ( 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí. Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou nemovitosti zapsané na LV č. 10782 (stavební parcela č. 1174 -zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: čp. 743, výroba, pozemková parcela č. 1275/10-orná půda a pozemková parcela č. 1275/27-orná půda) pro obec Hradec Králové a katastrální území Plotiště nad Labem, kraj Královéhradecký a příslušenství. Pro objektivní stanovení ceny tržní (obvyklé v čase a místě) jsem čerpal informace z vlastní databáze realizovaných prodejů, informace z obecních a městských úřadů, informace z katastrálních pracovišť a od realitních kancelářích působících v regionu) - 5 -
POROVNÁVACÍ ZPŮSOB: A) Realizované prodeje (R) porovnatelných výrobních prostor v Hradci Králové a okolí: Nepodařilo se zjistit realizované prodeje srovnatelných nemovitostí v období 12 měsíců zpětně. B) Nabídky (N1-N3) výrobních prostor v Hradci Králové: 1) Ulice Všehrdova, Pražské Předměstí, větší rodinný dům s prostory k podnikání celkem 298 m 2, Nabídková cena: 6.250.000,-Kč (20.973,-Kč/m 2 ) Realitní makléř: IDEAL REALITY, Hradec Králové s.r.o. Kladné stránky: lepší lokalita Záporné stránky: převažují plochy pro bydlení, méně výrobních prostor 2) Ulice Okružní, skladovací prostor 1.275 m 2, vhodný pro skladování a výrobu, areál leží na strategickém místě v bývalé Tesle (dnes KERIS) u hradeckého okruhu a výjezdu směr na Ostravu Nabídková cena: 5.790.000,-Kč (4.541,-Kč/m 2 ) Realitní makléř: BOHEMIA SERVIS, Pardubice Kladné stránky: lepší lokalita 3) Praskačka, prodej pozemků (1.796 m 2 ) a budovy (zastavěná plocha 381 m 2 ) a objekt RD určený k demolici. Nabídková cena: 2.700.000,-Kč (1.503,-Kč/m 2 celkem pozemky včetně staveb Realitní makléř: MF reality, Hradec Králové Záporné stránky: horší lokalita, horší stav objektů Vyhodnocení nemovitostí porovnávacím způsobem: Ozn. Cena (m 2 ) K1 K2 K3 K4 K5 K6 K Cena porovnávací N1 20.973,- 0.95 1.0 1.0 1,0 0,9 1,0 0,855 17.932,- V těchto nabídkách jsou porovnávány pozemky, jejíž součástí jsou stavby. N2 4.541,- 0.9 1,1 1.05 1,0 0,9 1,05 0,9823275 4.461,- N3 1.503,- 1,0 1,10 1,05 1,0 0,9 1,05 1,091475 1.640,- Dle Komentáře k určování obvyklé ceny vydaný MF ČR nevyřazuji žádnou porovnávanou nemovitost. K celkový koeficient úprav K1 koeficient úpravy na polohu K2 koeficient úpravy na velikost K3 koeficient úpravy na celkový stav, stáří domu, K4 koeficient úpravy dle typu konstrukcí objektu K5 koeficient úpravy dle pramenu ceny (nabídka, realizace) K6 koeficient úpravy dle úvahy znalce - 6 -
C) ODBORNÝ POSUDEK č. 17/2017 ze dne 25.9.2017, vypracovaný Ing. Danou Oberreiterovou Průměrná jednotková cena stavby Započtená plocha Obvyklá cena celkem: 19.586,-Kč/m 2 užitné plochy 445,-m 2 (včetně rozestavěné stavby) 8.700.000,-Kč (z toho pozemky 5.600.000,-Kč) Výpočet ceny obvyklé dle porovnávacího způsobu: Obvyklá cena objektu výroba: 133,-m 2 x 17.932,-Kč = Pozemky: 1.500,-Kč/m 2 x 3.000 m 2 = 250,-Kč/m 2 x 737 m 2 = 2.384.956,-Kč 4.500.000,-Kč 184.250,-Kč Celkem pozemky a stavba čp. 743 a rozestavěná stavba: 7.069.206,-Kč Porovnávacím způsobem jsem došel k názoru, že cena obvyklá nemovitostí jako celku je ve výši 7.050.000,-Kč. - 7 -
ZÁVĚR: Stanovuji cenu obvyklou nemovitostí zapsaných na LV č. 10782 (stavební parcela č. 1174 -zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: čp. 743, výroba, pozemková parcela č. 1275/10-orná půda a pozemková parcela č. 1275/27-orná půda) pro obec Hradec Králové a katastrální území Plotiště nad Labem, kraj Královéhradecký a příslušenství (venkovní úpravy: inženýrské sítě (přípojky elektro, vody a kanalizace, zpevněné plochy, oplocení) a trvalé porosty), tak jak je popsáno v posudku, ve výši: Slovy: Sedmmiliónůpadesáttisíc Kč 7.050.000,- Kč Skutečná cena obvyklá se vždy zjistí až při dražbě (jedná se o stanovení vyvolávací ceny pro dražbu). Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu nebude mít prospěch z činností souvisejících s předmětem zjištění ceny obvyklé. Honorář za provedeny posudek není závislý na stanovené výše ceny obvyklé. Posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nejsou shledány skutečnosti svědčící o nepravdivých nebo zkreslených skutečnostech. Má se za to, že získané informace jsou pravdivé a věrohodné. Pokud by bylo v budoucnosti doloženo, že informace byly předány zpracovateli nepravdivé a nevěrohodné, nenese zpracovatel za ně zodpovědnost. V Novém Městě nad Metují, dne 14.května 2019... vypracoval 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 5.12.1989, č.j. Spr. 449/89, pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne 19.1.1993, č.j. Spr. 2259/92 pro obor Stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 29/4549/2019. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Bohuslav Rohlena - 8 -
083 EX 125/17 LV č. 10782, k.ú. Plotiště nad Labem, obec Hradec Králové Pohled na vstup do truhlárny Dílna 1 Dílna 2-9 -
Kancelář Sociální zařízení WC - 10 -
Kotel na dřevo Pohled na rozestavěný objekt Vnitřní část rozestavěného objektu Pozemek č. par. 1275/27-11 -