ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-5299 NEMOVITOST: Pozemky, pozemek parc.č. 303/2 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Beroun, obec Skuhrov, k.ú. Skuhrov pod Brdy Adresa nemovitosti: Skuhrov, 267 27 Vlastník pozemku: Pavel Šrůta, Zahradní 177, 26711 Vráž, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: 29042054 telefon: e-mail: znalecka@seznam.cz DIČ: CZ29042054 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 085 14012/11 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 39 000 Kč Datum místního šetření: 29.1.2014 Stav ke dni : 29.1.2014 Počet stran: 7 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne 30.1.2014 Znalecká společnost s.r.o. 1
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou pozemek parc. č. 303/2 ( zahrada ) v kat. území Skuhrov pod Brdy, obec Skuhrov, okres Beroun, zapsáno na LV 673. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 23.1.2012 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Šrůta Pavel, Zahradní 177, 26711 Vráž. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 29.1.2014. Místopis Obec Skuhrov (katastrální území Skuhrov pod Brdy) se nachází v okrese Beroun, kraj Středočeský, asi 12 km jihovýchodně od Berouna. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Věcná břemena nezjištěna. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. OCENĚNÍ Pozemek parc.č. 303/2 Porovnávací metoda Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětný pozemek parc.č. 303/2 ( zahrada ) se nachází v centrální části obce s přístupem z místní zpevněné komunikace. Pozemek je součástí pozemku před rodinným domem č.p. 3 a je užíván jako zahrada. Na pozemku se nachází travní porost a stromy. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: st pozemek Skuhrov Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Parcela č.: 1 179 766 350 650,00 0,90 585,00 Lokalita: st pozemek Hodyně Parcela č.: 1 005 850 000 845,77 0,90 761,19-4 -
Lokalita: st pozemek Drahlovice Parcela č.: 2 244 1 500 000 668,45 0,90 601,61 Lokalita: st pozemek Podbrdy Parcela č.: 1 133 650 000 573,70 0,90 516,33 Lokalita: st pozemek Podbrdy Parcela č.: 1 938 1 145 000 590,82 0,90 531,74 Průměrná jednotková cena 599,17 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Stavební rovinatý pozemeku obdelníkového tvaru o celkové rozloze 1179m, s vlastní přístupovou cestou, v malé klidné obci Skuhrov, poblíž Řevnic u Prahy, okres Beroun. Na pozemek je nutné přivést vlastní cestou elektřinu a plyn z nedalekých rozvaděčů, zdroj vody - vrt a odpady vody. Stavební pozemek v Hodyni u Skuhrova Nabízíme k prodeji stavební pozemek o velikosti 1005 m2 v nově vznikající lokalitě na okraji obce, nedaleko brdských lesů. Sítě na okraji pozemku - elektrika, plyn. Výhled do okolní krajiny. Pozemek je rovinatý v mírném svahu. Pozemky v obci o celkové výměře 2244 m2. Lze zakoupit v celku i jako ideální jednu polovinu. 30 min. jízdy z Prahy směr Příbramská rychlostní komunikace sjezd Řitka nebo dálnice D5 přes Králův Dvůr. Klidná obec s obchodem a restaurací. Ostatní občanská vybavenost v obci Liteň (5 km) nebo Řevnice (9 km). Na hranici pozemku veškeré inženýrské sítě, tedy voda, plyn a elektro 220/380. Rovný pozemek pro stavbu rodinného domu v klidné části obce Podbrdy kousek od lesa. Elektrický proud a plyn jsou přivedeny až na pozemek ve zděné přípojce. Obecní vodovod je na okraji pozemku v zaslepené přípojce. Odpadní vody je potřeba řešit jímkou, popř. čističkou. K pozemku dokončená komunikace vč. betonového chodníku. Pozemek (1938 m2) určený pro výstavbu rodinného domu v obci Podbrdy, okres Beroun. IS: elektřina na hranici pozemku, vodovod a rozvod plynu cca 4 m od pozemku. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zahrada 303/2 65 599 38 935 Celková výměra pozemků 65 Hodnota pozemků celkem 38 935-5 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav 38 935 Kč Obvyklá cena 39 000 Kč slovy: Třicetdevěttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21 Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 22 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 5, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou v objektivní zaokrouhlené výši 39.000,- Kč. V Praze 30.1.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město e-mail: znalecka@seznam.cz Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-5299 znaleckého deníku. - 6 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. ze dne 2 Snímek katastrální mapy ze dne 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1-7 -