ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4220-21/2017 - dodatek č.1 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům čp.75 s pozemky p.č.st.65, p.č.258,259,265/1,1708/9, 1898/15 Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Vlčkovice v Podkrkonoší, k.ú. Dolní Vlčkovice Adresa nemovité věci: Dolní Vlčkovice, 544 44 Vlčkovice v Podkrkonoší Vlastník stavby: Jaroslav Matouš, Dolní Vlčkovice 75, 544 01 Vlčkovice v Podkrkonoší, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jaroslav Matouš, Dolní Vlčkovice 75, 544 01 Vlčkovice v Podkrkonoší, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483, 533 41 Lázně Bohdaneč ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění - určení obvyklých cen pro potřebu dražebníka OBVYKLÁ CENA RD čp.75+ p.č.st.65, p.č.258,259,265/1,1708/9, 1898/15 900 000 Kč OBVYKLÁ CENA p.č.258 50 000 Kč OBVYKLÁ CENA RD čp.75 + p.č.st.65, p.č.259,265/1,1708/9, 1898/15 850 000 Kč Datum místního šetření: 11.10.2016 a 25.5.2017 Stav ke dni : 25. 5. 2017 Za přítomnosti: p. Matoušové Počet stran: 6 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne 28. 6. 2017 Ing. Jiří Novák
NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.65 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 250m 2, včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.75 stojící na pozemku p.č.st.65 - pozemku p.č.258 zahrada o výměře 563m 2 - pozemku p.č.259 zahrada o výměře 1668m 2 - pozemku p.č.265/1 ostatní plocha ostatní komunikace o výměře 489m 2 - pozemku p.č.1708/9 trvalý travní porost o výměře 419m 2 - pozemku p.č.1898/15 vodní plocha koryto vodního toku přirozené nebo upravené o výměře 3m 2, to vše v KN zapsáno na LV č.124 pro obec Vlčkovice v Podkrkonoší, k.ú. Dolní Vlčkovice, část obce Dolní Vlčkovice. Ocenění provést jako podklad pro konání dražby. Dodatkem č.1 provést ocenění všech těchto výše uvedených nemovitostí jako celku, dále provést samostatné určení obvyklé ceny pro pozemek p.č.258 a dále určení všech výše uvedených nemovitostí bez pozemku p.č.258. Přehled podkladů - LV č.124 pro k.ú. Dolní Vlčkovice - místní šetření konané dne 11.10.2016 za účasti p. Matoušové - cuzk.cz - dopis od EURODRAŽBY. CZ a.s. č.j. 053/2017-D Místopis Vesnice Vlčkovice v Podkrkonoší se nachází na území okresu Trutnov a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Dvůr Králové nad Labem. Obec Vlčkovice v Podkrkonoší se rozkládá asi osmnáct kilometrů jižně od Trutnova a devět kilometrů východně od města Dvůr Králové nad Labem. Obec geograficky a turisticky řadíme do Kladského pomezí. Na území této menší vesnice má hlášený trvalý pobyt kolem 420 obyvatel. Vlčkovice v Podkrkonoší se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Dolní Vlčkovice a Horní Vlčkovice. Obec je vzdálená přibližně 20 km od polských hranic. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Rodinný dům čp.75 se nachází v části obce zvané Dolní Vlčkovice, a to v okrajové části, přístupová polní cesta je na pozemku p.č.2213 (vlastník OBEC VLČKOVICE V PODKRKONOŠÍ, Horní Vlčkovice 105, 54401 Vlčkovice v Podkrkonoší) a na pozemku p.č.1708/10 ostatní plocha ostatní komunikace ( vlastník též OBEC VLČKOVICE V PODKRKONOŠÍ, Horní Vlčkovice 105, 54401 Vlčkovice v Podkrkonoší ), a též na pozemku p.č.1898/16 vodní plocha koryto vodního toku přirozené nebo upravené (vlastník Česká Republika, právo hospodařit má Povodí Labe, státní podnik, Víta Nejedlého 951/8, Slezské Předměstí, 50003 Hradec Králové). V přímém okolí se nachází jednak rodinné domky - jedná se v této okrajové části obce o velmi řídkou zástavbu), a též silnice č.307 III.třídy, jež tvoří část komunikačního spojení mezi městy Česká Skalice a Dvůr Králové. Nemovitosti se nachází v 2.záplavové zóně dle Kooperativy pojišťovny a.s., dle vyjádření starostky obce v místě nikdy žádné stavby nebyly zaplaveny, a vodoteč v sousedství je od okolí oddělena ochrannou zdí Celkový popis Předmětem ocenění dle evidence v KN jsou: - pozemek p.č.st.65 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 250m 2, včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.75 stojící na pozemku p.č.st.65 - pozemek p.č.258 zahrada o výměře 563m 2 - pozemek p.č.259 zahrada o výměře 1668m 2 - pozemek p.č.265/1 ostatní plocha ostatní komunikace o výměře 489m 2-2 -
- pozemku p.č.1708/9 trvalý travní porost o výměře 419m 2 - pozemek p.č.1898/15 vodní plocha koryto vodního toku přirozené nebo upravené o výměře 3m 2, to vše v KN zapsáno na LV č.124 pro obec Vlčkovice v Podkrkonoší, k.ú. Dolní Vlčkovice, část obce Dolní Vlčkovice. Ve skutečnosti se jedná o samostatně stojící rodinný domek s obytným podkrovím pod sedlovou střechou, bez podsklepení. Objekt vznikl výstavbou cca před 90 lety, původně zřejmě jako stodola. V 60-tých letech 20.století byl provedena rekonstrukce přízemí a v roce 1985 byla provedena vestavba podkroví. K domku je provedena přístavba uhelny a garáže. Rodinný dům je vystavěn na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je částečně cihelné z plných pálených cihel na tl. obvodových stěn 45cm, částečně je z plynosilikátových tvárnic na tl. stěn 40 cm (nástavba podkroví). Stropní konstrukce je s rovným omítnutým podhledem,nosná konstrukce stropu není vlastníku nemovitosti známa. Střecha je sedlová, dřevěný krov, střešní krytina je tašková betonová. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu jen částečně (parapety), žlaby a svody chybí, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, štukové, dům je bez fasádní omítky. Vnitřní obklady jsou jen v koupelně, vnější obklady nejsou.schodiště vnitřní je ocelové nosné konstrukce s dřevným obložením stupňů. Dveře jsou hladké, lakované případně foliované, ocelové zárubně.okna jsou plastová s izolačními dvojskly. Podlahy v obytných místnostech jsou betonové, v jedné místnosti je plovoucí laminátová podlaha. V ostatních místnostech jsou keramické dlažby. Vytápění v domku je ústřední, kotel na tuhá paliva, plechové radiátory dovoz NDR. V domku je rozvod světelné i motorové elektroinstalace. Bleskosvod je nainstalován. Rozvod vody je v ocelových trubkách. Zdrojem teplé vody je elektrický boiler. Plyn není zaveden. Odkanalizování je v litinových, případně kameninových rourách. Kuchyně je vybavena sporákem kombinovaným, kuchyňskou linkou, v koupelně je smaltovaná vana, sprchový kout. Umyvadlo v koupelně není. WC je standardní splachovací s nádržkou nahoře. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny vrchním vedením, odkanalizování je do betonové jímky s přepadem do trativodu a místní vodoteče podél souběžné silnice. Voda je z vlastní kopané studny. Zemní plyn není do domku zaveden,. na hranici pozemku je však domeček HUP, domovní přípojka není provedena. V domku se nachází dispozičně byt velikosti 4+1 s příslušenstvím. Domek má zastavěnou plochu 165,20m 2. Obestavěný prostor je 1340,70m 2 Dispoziční řešení: 1.NP: chodba 15,67m 2, sklad 19,88 m 2, sklad 15,71m 2, technická místnost - kotelna 11,70m 2, boiler 11,60m 2, sklad 18,47m 2, a schodiště 10,64m 2, tj. celkem 103,67m 2, Podkroví : chodba 19,60m 2, kuchyně 15,97m 2, spíž 5,32m 2, obývací pokoj 23,51m 2, ložnice 16,63m 2, pokoj 13,89m 2, pokoj 11,52m 2, koupelna 8,72m 2, WC 1,82m 2, tj. celkem 116,98m 2. V domku je tedy celkem 220,65m 2 započitatelné plochy (pojem užívaný u bank). Domek je spíše nedostatečné údržby,je bez fasádní omítky, přístupný pouze z nezpevněné cesty. V domku je v přízemních prostorách částečně nefunkční izolace proti zemní vlhkosti, projevuje vzlínáním zemní vlhkosti do obvodových stěn i opadnutím vnitřních omítek nad úrovní izolace. Celková výměra pozemků je 3392m 2. Přistavěná garáž se dřevníkem má obestavěný prostor 99,90m 3, zastavěnou plochu 53,0m 2. Jedná se o přízemní zděný objekt se sedlovou střechou, vyzděný z plných pálených cihel na tl.stěn 30cm, s krytinou plechovou, bez omítek, s dřevěnými vraty u garáže, betonovými podlahami. V garáží je omítnutý strop, rozvod světelné elektroinstalace. K datu prohlídky je užívána jako sklad.. Dispoziční řešení této stavby : garáž 21,60m 2 a dřevník 15,75m 2. - 3 -
Silné stránky Velikost pozemku, velikost domku, umístění bytových prostor do podkroví, možnost zřízení dalších obytných prostor v přízemí (z nynějších skladových prostor). Slabé stránky Objekt bez omítky, umístěný u rušné přiléhající silnice III. třídy.pozemek neoplocený, chybějící údržba, na pozemku skladiště. Výpočet porovnávací hodnoty OCENĚNÍ Rodinný dům čp.75 s pozemky (LV č.124) a s příslušenstvím Porovnání je provedeno s nabídkou rodinných domků v okolí Dolních Vlčkovic cca do 5km - přímo ve Vlčkovicích se nyní k prodeji žádný obdobný objekt nenabízí. Užitná plocha: 220,65 m 2 Obestavěný prostor: 1 340,70 m 3 Zastavěná plocha: 165,20 m 2 Plocha pozemku: 3 392,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci: Název: Lokalita: Popis: nabídka - Prodej rodinného domu 162 m2, pozemek 1 904 m2 Hajnice, okres Trutnov Cena po výrazné slevě. Prodej dvougenerační prvorepublikové vily, 162 m2, Hajnice Ve výhradním zastoupení nabízíme prodej rodinného domu se dvěma samostatnými byty, sklepem a půdou. Dispozice: společný vchod s verandou do přízemní haly, odkud je přístup do všech obytných místností přízemního bytu - obývák, ložnice, kuchyně, koupelna a wc. Po schodišti vedoucím z haly se dostanete do druhého bytu ve 2. NP, který má 3 obytné místnosti, koupelnu a wc. V přízemí je rozvod ústředního topení na tuhá paliva (kotel ve sklepě) s možností připojení krbových kamen. Ve 2. NP jsou akumulační kamna. Dům je připojen na obecní vodovod a odpadní vody svedeny do septiku s možností napojení do nově vybudované obecní kanalizace. Dům má k dispozici prostornou zahradu o celkové výměře 1.750 m2 na které se nachází dvě garáže a je zde možnost výstavba dalšího rodinného domu. Po částečné rekonstrukci je dům vhodný k poklidnému bydlení v žádané lokalitě. Tř. energ. náročnosti budovy G Pro komunikaci uvádějte evidenční číslo zakázky N71654. Pozemek: 1 904,00 m 2 Užitná plocha: 162,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka 0,85 K2 Velikosti objektu - menší dům 0,90 K3 Poloha - klidnější 0,85 K4 Provedení a vybavení - lepší 0,85 K5 Celkový stav - lepší 0,75-4 -
K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 Zdroj: www.sreality.cz K7 Úvaha zpracovatele ocenění - dům v lepším stavu 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c: Jedná se celkově o objekt zevně působící výrazně příznivějším dojmem. Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. Upravená j. cena [Kč/m 2 ] [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C 1 990 000 162,00 12 284 0,37 4 583 Název: Lokalita: Popis: nabídka - Prodej rodinného domu 140 m2, pozemek 1 141 m2 Choustníkovo Hradiště, okres Trutnov Zděný rodinný dům 4+1 se stodolou a rovinatou zahradou o celkové ploše 1.141 m2 v klidné části obce Choustníkovo Hradiště. Dům je ihned obyvatelný, avšak vyžaduje rekonstrukci dle náročnosti nového majitele. Vytápění domu je zajištěno lokálně krbovými kamny, ohřev vody elektrickým bojlerem, odpad sveden do jímky, plynová přípojka na hranici pozemku - lze zřídit plynové vytápění, voda z veřejného řádu. V obci je základní občanská vybavenost - obchod, restaurace, pošta, mateřská škola, sportoviště, zastávka BUS, kompletní vybavenost ve Dvoře Králové nad Labem (5 km). Nemovitost je vhodná jak k trvalému bydlení, tak i k rekreačním účelům. Více informací poskytne makléř. Pozemek: 1 141,00 m 2 Užitná plocha: 140,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka 0,85 K2 Velikosti objektu - menší dům 0,90 K3 Poloha - klidnější lokalita 1,00 K4 Provedení a vybavení - mírně lepší 0,95 K5 Celkový stav - mírně lepší 0,95 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 Zdroj: www.sreality.cz K7 Úvaha zpracovatele ocenění - menší dům 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c: Jedná se o menší dům (tj. žádanější) lepší stav. Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. Upravená j. cena [Kč/m 2 ] [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C 980 000 140,00 7 000 0,62 4 350 Název: Lokalita: Popis: nabídka - Prodej rodinného domu 300 m2, pozemek 1 277 m2 Choustníkovo Hradiště, okres Trutnov nabídka - Prodej rodinného domu 6+1 se zahradou k celkové rekonstrukci v obci Choustníkovo Hradiště. V přízemí se nachází 3 obyvatelné místnosti včetně kuchyně a sociálního zařízení. V patře další 3 pokoje se vstupem na půdu, kde je možnost výstavby podkrovní místnosti. K domu náleží půda, sklep, dílna, garáž, kůlna a stodola. Volný ihned. Dům se prodává s pozemkem - možnost jednání. Pozemek: 1 277,00 m 2 Užitná plocha: 180,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka 0,80 K2 Velikosti objektu - menší dům 0,95 K3 Poloha - mírně žádanější 0,85 K4 Provedení a vybavení - horší 1,05 K5 Celkový stav - horší 1,05 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - dům k rekonstrukci 1,05 Zdůvodnění koeficientu K c: Dům k rekonstrukci. - 5 - Zdroj: www.sreality.cz
Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. Upravená j. cena [Kč/m 2 ] [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C 1 000 000 180,00 5 556 0,75 4 155 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 4 155 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 4 363 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 4 583 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci 4 363 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 220,65 m 2 Výsledná porovnávací hodnota REKAPITULACE OCENĚNÍ 962 696 Kč Porovnávací hodnota 962 696 Kč - 6 -
Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena všech nemovitostí, tj. rodinného domku čp.75 s pozemky p.č.st.65, p.č.258,259,265/1,1708/9, 1898/15 je určena těsně pod úrovni porovnávací hodnoty - jedná se o objekt větších rozměrů, bez fasádní omítky, v úrovni přízemí jsou v objektu nyní prostory užívané ke skladování, obytné prostory jsou v podkroví. V objektu se projevuje vliv částečně nefunkční izolace proti zemní vlhkosti, jedná se o objekt nyní s minimální údržbou. Obvyklá cena samostatného pozemku p.č.258 je určena ve výši 50 tis.kč, tj. cca za 90,-Kč/m2 dle odborného posouzení znalce (k datu ocenění nelze provést přímé porovnání s převody obdobných pozemků v místě tj. zahrady - žádné se nenabízí). Obvyklá cena Rodinný dům čp.75 s pozemky p.č.st.65, p.č.258,259,265/1,1708/9, 1898/15 900 000 Kč slovy: Devětsettisíc Kč Obvyklá cena pozemek p.č.258 50 000 Kč slovy: Padesáttisíc Kč Obvyklá cena Rodinný dům čp.75 s pozemky p.č.st.65, p.č. 259,265/1,1708/9, 1898/15 850 000 Kč slovy: Osmsetpadesáttisíc Kč V Lázních Bohdaneč 28.6. 2017 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4220-21/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 220-21/17. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 4 Snímek katastrální mapy, ortofotomapa, mapa oblasti 3-7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
Kopie katastrální mapy Pozemek p.č. 65 v k.ú. č. 783862-12 -
Kopie katastrální mapy Pozemek p.č. 65 v k.ú. č. 783862 - ortofoto - 13 -
Mapa oblasti Pozemek p.č. 65 v k.ú. č. 783862 Pozemek p.č. 65 v k.ú. č. 783862-14 -
Kopie katastrální mapy ze dne 28.6.2017 Pozemek p.č. 258 v k.ú. č. 783862-15 -