ZNALECKÝ POSUDEK č. 1439 09/09 o stanovení obvyklé ceny pozemku katastru nemovitostí parcela č. 501 orná půda v katastrálním území a v obci Libníč evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : 7.3.2009 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 7.3.2009 Použitý oceňovací předpis : Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, usnesení č.j. 125 EX 594/08-37 Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov Zjištění ceny pro převod vlastnictví Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustano vení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: ocenění provést též obvyklou cenou dle zákona č. 219/2000 Sb. v platném znění V Českém Krumlově dne 8.3.2009 Tento znalecký posudek obsahuje 13 stran včetně obálky, znalecké doložky a příloh a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č. 125 EX 594/08-37 ze dne 30.1.2009 s předáním podkladů osobně 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne 1.10.2008. LV 198. Dále viz příloha č.1 Vlastník oceňovaných nemovitostí : Lacinová Hana, r.č. 625823/0561 trvale bytem Kaplířova č.p. 66, 385 01 Vimperk Pozemek evidovaný v katastru nemovitostí : - parcela č. 501 orná půda o výměře 3512 m2, kód BPEJ 53001 v k.ú. a v obci Libníč 1.1.3 Kopie katastrální mapy vydaná Katastrálním úřadem v Českých Budějovicích a zajištěná znalcem dne 23.1.2009 v měřítku 1 :1000. Dále viz příloha č.2 1.1.4 Místní šetření - proběhlo dne 7.3.2009 za účasti znalce 1.1.5 Konzultace - na Obecním úřadě v obci Libníč, kde byl znalci panem starostou předložen platný územní plán obce Libníč včetně schválených dodatků č.1 a č.2 1.1.6 Konzultace u místních realitních kanceláří o stavu realitního trhu v českobudějovickém regionu / realitní kancelář Kolář Český Krumlov, realitní kancelář Stejskal České Budějovice/, telefonická konzultace na Obecním úřadě v Libníči. 1.1.7 Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.8 Fotodokumentace pořízená při místním šetření příloha č.1 1.1.9 Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.10 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaných nemovitostí Oceňovaný pozemek katastru nemovitostí parcela č. 501 orná půda se nachází v katastrálním území a v obci Libníč cca 5 km severně od Českých Budějovic na severovýchodním okraji obce v lokalitě nově budovaných rodinných domů. Příjezd k pozemku je možný po zpevněné místní komunikaci. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, stavu a lokalizace s tím, že stav nemovitostí je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 7.3.2009. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).
3 1.3 Stavby a územní plán : Dle územně - plánovací dokumentace obce Libníč se oceňovaný pozemek nachází ve funkčním využití plochy pro výstavbu bytovou individuální a pro výstavbu místní komunikace. Na oceňovaném pozemku se žádné stavby nenacházejí. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ 2.1 Cena administrativní Cena zjištěná dle vyhlášky MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ). 2.1.1 Parcela č. 501 orná půda ( 32 odst. 1 ) 2.1.1.1 Popis Oceňovaný pozemek parcela č. 501 zahrada o výměře 3512 m 2 leží v katastrálním území a v obci Libníč na severovýchodním okraji zastavěné části obce v lokalitě nově budovaných rodinných domů. Příjezd je možný po místní zpevněné komunikaci. V místě je možnost napojení na veřejné řady všech inženýrských sítí vč. zemního plynu. Pozemek je rovinatý, je převážně zatravněn a není zastavěn žádnou nemovitou stavbou. V katastru nemovitostí veden jako orná půda, což neodpovídá skutečnému využití, kdy je parcela je zatravněna, ale bez zjevného využití. Dle ÚP obce Libníč určena pro výstavbu nízkopodlažní bytové zástavby, místní komunikace a veřejného chodníku. Pozemek neleží v žádném ochranném pásmu, ani v zátopové oblasti a je zatížen běžným hlukem, prachem a exhalacemi od okolní dopravy. Obec Libníč nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. 2.1.1.2 Ocenění Základní cena stavebního pozemku je v obci Libníč / obec se 399 obyvateli/ dle 28 odstavce l) písm. k ) činí : ZC = Cp x 1,00 Cp = 35 + ( a 1000 ) x 0,007414 kde a je počet obyvatel v obci viz výše : Cp = 35 + ( 1000 1000 ) x 0,007414 = 35,00,- Kč/m 2 není-li počet obyvatel větší než 1000, je ve výpočtu dosažena konstanta ve výši 1000 ZC = Cp x 1,00 = 35,00,- Kč/m 2 x 1,00 = 35,00,- Kč/m 2 Ocenění části pozemku se provede dle 32 odst. 1 vyhlášky pozemek zahrnutý do platného územního plánu jako pozemek určený k zastavění, se ocení podle dle 28 odst. 1,2 a násobí se koeficientem 0,3. Přirážky a srážky dle přílohy 21 : - pozemek s možností napojení na zemní plyn / pol.2.11 / + 5 %
4 Parcela číslo č. 501 Druh parcely dle katastru Využití parcely dle skutečnosti orná půda určený ÚP k výstavbě RD a místní komunikace Výměra m 2 3512 Základní cena ZC Kč/ m 2 35,00,- Srážky - viz výše % - 0 Přirážky viz výše % + 0 Základní cena po 1. úpravě ZCU 1 Kč/ m 2 35,00,- Srážky - viz výše % - 0 Přirážky viz výše % + 5 Základní cena po 2. úpravě ZCU 2 Kč/ m 2 36,75,- Koeficient prodejnosti Kp Sloupec 11 1,338 Koeficient přepočtu cen Ki SKP 46.21.11 2,142 Základní cena po 3. úpravě ZCU 3 Kč/ m 2 105,33,- Koeficient dle 32 odst. 1 k x ZC3 0,3 0,3 x 105,33,- Základní cena upravená ZCU Kč/ m 2 31,60,- Administrativní cena části výměry parcely č. 501 ke dni odhadu Kč 110 979,20,- 2.2 Oceňované pozemky cena obvyklá 2.2.1 Metodika výpočtu Pro zjištění obvyklé ceny vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / např. realitní kancelář Kolář Český Krumlov, realitní kancelář Stejskal České Budějovice, CK reality Český Krumlov / z realitních serverů a z konzultace na Obecním úřadě v Libníči. Známé prodejní ceny či nabídky pozemků v lokalitě a okolí byly znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovaným pozemkem. 2.2.2 Rozbor ceny srovnávaných pozemků Samostatné stavební pozemky srovnatelných výměr určených k výstavbě občanské vybavenosti byly v této lokalitě prodávány ve zvýšené míře, což znalci potvrdily i oslovené realitní kanceláře. Kromě toho jsou pozemky dále prodávány samostatně většinou státními institucemi či obcemi i pod stávajícími stavbami či jako různá dorovnávání parcel majitelům těchto staveb. Ceny pozemků v této části českobudějovického okresu jsou především odvislé od vlastní polohy pozemku a způsobu využití či možnosti zastavění pozemku. Patrné jsou vyšší ceny podél bezprostřední návaznosti na hlavní komunikační tahy ve směru Praha, Plzeň, Jindřichův Hradec či Český Krumlove a samozřejmě v centrech sídelních útvarů.
5 Z pohledu atraktivnosti lokality ( komerční využitelnost, rekreační oblast, infrastruktura apod. ) kde se oceňovaný pozemek nachází, jde o lokalitu s průměrným zájmem potenciálních kupců. 2.2.4 Rozbor ocenění pozemků obvyklou cenou Obec Libníč nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Pro úplnost lze konstatovat, že základní cena metru čtverečného stavebního pozemku v obci je dle 28 vyhl. MF č. 3/2008 Sb. ve znění novely č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změnách některých zákonů ve znění novel 35,00,- Kč. Tato cena se upraví příslušnými koeficienty / koeficient prodejnosti a koeficient vlivu cen staveb / a dále dle tabulky přílohy č.21 vyhl. o další vlivy. Přirážka za možnost napojení na plynovod 10 % a přirážka za pozemek s urychlenou návratností investic až do 125 %. Oceňovaný pozemek má možnost napojení na veřejné inženýrské sítě vč. zemního plynu, i když není zatím rozparcelován a nejsou vybudovány jednotlivé řady k budoucím jednotlivých stavebním parcelám. Příjezd je možný po zpevněné místní komunikaci, z pohledu využitelnosti a atraktivnosti je pozemek situován v nově se tvořící lokalitě nízkopodlažní individuální výstavby. Z hlediska výnosnosti na průměrném místě. Oceňovaný pozemek je situován nedaleko okraje zastavěné části obce mezi starší a novější zástavbou rodinnými domy a dle územního plánu je určen pro výstavbu nízkopodlažní bytové výstavby vč. veřejné příjezdové komunikace a chodníku. Dle sdělení starosty obce Libníč Ing. Fencla prodávalo či prodává město ze svého majetku pozemky především developerským firmám pro přípravu území k výstavbě bytové zástavby, pro potřeby různých geometrických vyrovnání či pozemky pod stávajícími stavbami. Ceny jsou odvislé především dle účelu využití těchto pozemků či zájmu města s prodejem pozemku spojeným ( např. investorská pobídka apod ). Dle sdělení zástupců realitních kanceláří např. realitní kancelář CK reality Český Krumlov se cena stavebního pozemku připraveného k výstavbě v obci Libníč může dnes pohybovat v dané lokalitě v rozmezí 800,- až 1000,- Kč/m 2 v závislosti na umístění pozemku a způsobu zástavby, dražší jsou parcely v dále od komunikací s vhodným půdorysem. Přibližně stejnou cenu, ale s menším cenovým rozpětím, cca 900,- až 1000,- Kč/m 2 uvedl i zástupce realitní kanceláře Kolář Český Krumlov pan ing. Kolář. Častější je prodej pozemků v kompletu se stavbou bez jednoznačného stanovení ceny za pozemek či prodej plně připraveného pozemku k výstavbě. Oba zástupci realitních kanceláří potvrdily, že ceny nepřipravených pozemků k výstavbě jsou podstatně nižší. V poslední době je prodávala Obec Libníč pozemky evidované v územním plánu pro nízkopodlažní zástavbu, před provedením ZTV tj. nezainvestované, za cenu 230 250,- Kč/m2. Následně pozemky připravené přímo pro výstavbu tj. s rozvody inženýrských sítí a rozparcelované za cenu 800 900,- Kč/m2. Dle srovnání obvyklé ceny pozemků ve vztahu k ceně administrativní ( cena dle cenového předpisu ) můžeme na základě zjištěných údajů říci, že cena obvyklá je v tomto případě podstatně vyšší, což potvrzuje mimo jiné i skutečnost, že v posledních letech dochází ke zvyšování cen pozemků i v menších lokalitách, zvláště pak leží -li pozemek v místě s vyšší návratností investic. Dle výše citovaných důvodů se může obvyklá cena stavebního pozemku určeného k výstavbě rodinných domů a pro výstavbu místní příjezdové komunikace, který není bezprostředně k výstavbě připraven tj. s kompletně vybudovanou infrastrukturou vč. zajištěného příjezdu, i když v sousedství pozemku jsou inženýrské sítě již vybudované, pohybovat ve výši 500,- až 600,- Kč, což dokládá i informace od pana starosty Ing. Fencla. S přihlédnutím k faktům, které uvažovanou cenu objektivně
6 ovlivňují ( částečná připravenost území, pozemek určený pro výstavbu RD a místní komunikace, vhodná poloha pro bydlení, blízkost metropole Českých Budějovic, běžný prach, hluk ) lze konstatovat, že obvyklá cena oceňovaných pozemků může být ve výši : 2.2.5 Výpočet obvyklé ceny pozemků 2.2.5.1 Parcela č. 501 orná půda Oceňovaný pozemek parcela č. 501 orná půda o výměře 3512 m 2 není zastavěn žádnou stavbou, pozemek je určen územním plánem obce k výstavbě RD a místní veřejné komunikace či chodníku. Volný trh s takto využitelnými pozemky v místě přímo neexistuje, jsou nabízeny a většinou kupovány jako součásti větších celků např. developery či obcemi pro zajištění nových stavebních pozemků k výstavbě RD či pro zajištění dopravní obslužnosti v území. Je možno konstatovat, že má pozemek charakter částečně připraveného stavebního pozemku, které jsou prodávány v obci např. developerům jako součást větších celků, které jsou jimi následně zhodnocovány budováním ZTV. Pozemek leží nedaleko severovýchodního okraji obce, vzhledem k možnému využití části pozemku pro veřejnou komunikaci je atraktivita pozemku snížena. Z tohoto důvodu lze konstatovat, že se obvyklá cena tohoto pozemku bude na nižší úrovni výše uvažovaného rozpětí a je stanovena znalcem ve výši 500,-Kč/m 2 Obvyklá cena pozemku parcela č. 501 orná půda může být, na základě výše uvedených skutečností a vyhodnocení znalcem, rovna : 500,-Kč/m 2 x 3512 m 2 = 1 756 000,- Kč 2.4 Rekapitulace Cena administrativní : 2.1. 1 Parcela č. 501 orná půda ( 32 odst. 1 ) 110 979,20,- Kč Administrativní cena oceňovaného pozemku ke dni odhadu celkem 110 979,20,- Kč Zaokrouhlení + 0,80,- Kč Administrativní cena oceňovaného pozemku celkem zaokrouhlená 110 980,00,- Kč Administrativní cena výše oceňované nemovitosti, zjištěná podle vyhlášky č.3/2008 Sb. ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., činí ke dni odhadu 110 980,00,- Kč slovy : jednostodesettisícdevětsetosmdesátkorunčeských
7 Cena obvyklá vyhodnocená znalcem : 2.2.5.1 Parcela č. 501 orná půda 1 756 000,00,- Kč Obvyklá cena oceňovaného pozemku ke dni odhadu celkem 1 756 000,00,- Kč Zaokrouhlení + 0,00,- Kč Obvyklá cena oceňovaného pozemku celkem zaokrouhlená 1 756 000,00,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaného pozemku katastru nemovitostí parcela č. 501 orná půda v katastrálním území a v obci Libníč evidovaný u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) a dle 22 zákona č. 219/2000 Sb. může činit ke dni odhadu 1 756 000,00,- Kč slovy : jedenmiliónsedmsetpadesátšesttisíckorunčeských 2. Jiná práva či závady oceňovaných nemovitostí, kromě dalších omezení vlastnického práva evidovaného v KN ( viz příloha č.1 ), nejsou znalci známa ani nebyla znalci sdělena. v Českém Krumlově dne 8.3.2009 Ing. Michal Sirový Příloha : 1x fotodokumentace 1x výpis z KN, LV 198 1x kopie katastrální mapy
8 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1447-17/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 17/09. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 23.6.2004 pod č.95/24/qen/2004. Českém Krumlov 8. března 2009 Ing. Michal Sirový
9 FOTODOKUMENTACE Oceňovaný pozemek od příjezdové komunikace