ZNALECKÝ POSUDEK č. 2870-07/19 o ceně nemovitosti pozemku parcela č. 1108 zahrada, katastrální území Maloměřice, obec Brno, okres Brno-město Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno-Město, soudní exekutor Mgr. Lucie Valentová Cejl 494/25 602 00 Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci Č.j. 169 EX 3438/14 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 28.03.2019 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz Počet stran: 24 včetně titulního listu. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Olomouci 29.4.2019
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti pozemku parcela č. 1108 zahrada, katastrální území Maloměřice, obec Brno, okres Brno-město, v podílu id. 1/2 z celku v ceně obvyklé. 2. Základní informace 1.LV č. 1587 část a) Název předmětu ocenění: Část a) pozemku p.č. 1108 Adresa předmětu ocenění: Brno 602 00 Brno Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Maloměřice Počet obyvatel: 379 527 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 678,00 Kč/m 2 2.LV č. 1587 část b) Název předmětu ocenění: Část b) pozemku p.č. 1108 Adresa předmětu ocenění: Brno 602 00 Brno Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Maloměřice Počet obyvatel: 379 527 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 678,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 28.3.2019 za přítomnosti znalce, povinný, ač řádně vyzván se k místnímu šetření nedostavil. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 1587 ze dne 24.10.2017 - informace a údaje sdělené objednatelem - skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření dne 28.11,2017 - kopie katastrální mapy - územní plán města Brna 5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1587, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 24.10.2017 je majitelem předmětné nemovitosti : Fojtík Ludvík 660823/1520 1/2 Škaroupka Oldřich 411029/411 1/2, - 2 -
6. Celkový popis nemovité věci Jedná se o ocenění pozemku p.č. 1108, druh pozemku zahrada v k.ú. Maloměřice. Předmětný pozemek je schváleným územním plánem města Brna rozdělen na dvě části. Část BO (bydlení) a část SV (služby a výroba). Tyto jednotlivé části jsem zaměřil a samostatně ocenil. Část bydlení (BO) jako část a) o výměře 184 m 2 a část služby a výroba (SV) jako část b) o výměře 469 m 2 7. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. - 3 -
Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. 8. Obsah znaleckého posudku LV č. 1587 část a) 1. Studna 2. Pozemek p.č. 1108 část a) 3. Trvalé porosty a) 4. Trvalé prosty b) LV č. 1587 část b) 1.Pozemek p.č. 1108 část b) Cena obvyklá - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. LV č. 1587 část a) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - Není cenová mapa I -0,30 stavebních pozemků 6. Povodňové riziko: Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. II 0,80 20-leté vody) 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,05 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu IT = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i ) = 0,470 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 0,560 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi - 5 -
1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd pouze jednostopým II -0,07 vozidlem 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - Špatná dostupnost pozemku. I 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,910 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = IT * IP = 0,428 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = IT * IP = 0,510 1. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: Hloubka studny: Profil studny: vrtaná 4,50 m 300 mm 1 ks Ruční čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Nemovitá věc je součástí pozemku Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 4,50 m * 1 455,- Kč/m + 6 547,50 Kč - 6 -
Základní cena celkem = 6 547,50 Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3490 Upravená cena studny = 18 456,09 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 85 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 100 = 15,0 % Koeficient opotřebení: (1-15,0 % / 100) * 0,850 = 15 687,68Kč Ocenění čerpadel ruční čerpadlo: 1 ks * 2 140,- Kč/ks + 2 140,- Kč Základní cena čerpadel celkem = 2 140,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): * 2,3490 = 6 032,23 Kč opotřebení čerpadel 15,0 % * 0,850 = 5 127,40 Kč Upravená cena čerpadel + 5 127,40 Kč Nákladová cena stavby CSN = 20 815,08 Kč Koeficient pp * 0,510 Cena stavby CS = 10 615,69 Kč Studna - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 10 615,69 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Studna - zjištěná cena = 5 307,85 Kč 2. Pozemek p.č. 1108 část a) Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem LV č. 1587 ze dne 24.10.2017 a Územní plán města Brna. Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,560 Index polohy pozemku IP = 0,910 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně - ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00-7 -
6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,560 * 1,000 * 0,910 = 0,510 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 a) - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 a) 2 678,- 0,510 0,300 409,73 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 a) zahrada 1108 část a) 184 409,73 75 390,32 Stavební pozemek celkem 184 75 390,32 Pozemek p.č. 1108 část a) - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 75 390,32 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemek p.č. 1108 část a) - zjištěná cena celkem = 37 695,16 Kč 3. Trvalé porosty a) Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 75 390,00 Celková výměra pozemku m 2 184,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 34,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 13 930,76 Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,045 Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: = 626,88 Trvalé porosty a) - celkem: 626,88 Kč Trvalé porosty a) - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 626,88 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Trvalé porosty a) - zjištěná cena celkem = 313,44 Kč 4. Trvalé prosty b) Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 69 332,00-8 -
Celková výměra pozemku m 2 469,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 105,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 15 522,09 Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,045 Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: = 698,49 Trvalé prosty b) - celkem: 698,49 Kč Trvalé prosty b) - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 698,49 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Trvalé prosty b) - zjištěná cena celkem = 349,25 Kč LV č. 1587 část b) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - Není cenová mapa města I -0,30 Brna. 6. Povodňové riziko: Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. II 0,80 20-leté vody) 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,05 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 0,470 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 0,560 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Výroba i = 1-9 -
Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,40 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku: Rezidenční zástavba I -0,03 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce: Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost: Bez možnosti příjezdu nebo příjezd po I -0,10 nezpevněné komunikaci - Pouze příjezd jednostopým vozidlem 5. Parkovací možnosti: Omezené parkovací možnosti I -0,05 6. Výhodnost pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti: II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,328 7 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = IT * IP = 0,154 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = IT * IP = 0,184 1. Pozemek p.č. 1108 část b) Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem LV č. 1587 ze dne 24.10.2017 a Územní plán města Brna. Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,560 Index polohy pozemku IP = 0,328 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně - ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00-10 -
Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,560 * 1,000 * 0,328 = 0,184 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 a) - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 a) 2 678,- 0,184 0,300 147,83 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 a) zahrada 1108 část b) 469 147,83 69 332,27 Stavební pozemek celkem 469 69 332,27 Pozemek p.č. 1108 část b) - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 69 332,27 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemek p.č. 1108 část b) - zjištěná cena celkem = 34 666,14 Kč - 11 -
C. REKAPITULACE LV č. 1587 část a) 1. Studna 5 307,90 Kč 2. Pozemek p.č. 1108 část a) 37 695,20 Kč 3. Trvalé porosty a) 313,40 Kč 4. Trvalé prosty b) 349,30 Kč LV č. 1587 část a) 43 665,80 Kč LV č. 1587 část b) 1. Pozemek p.č. 1108 část b) 34 666,10 Kč LV č. 1587 část b) 34 666,10 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Sedmdesátosmtisíctřistatřicet Kč 78 331,90 Kč 78 330,- Kč - 12 -
Stanovení obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Zástavní a jiná práva Nemovitost je zatížena - zástavním právem exekutorským podle 69a exekučního řádu k podílu id. 1/2 ve výši 57.571,- Kč + příslušenství a náklady oprávněného a exekuce, VŠEOBECNÁ ZDRAVOTNÍ POJIŠŤOVNA ČESKÉ REPUBLIKY, Orlická 2020/4, Praha - zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu k podílu id. 1/2 ve výši 10.430,- Kč + příslušenství a náklady nalézacího řízení, Matco, s.r.o., Letenská 121/8, Praha - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k podílu id. 1/2, k zajištění pohledávek v celkové výši 100.428,- Kč, Česká republika, Městská správa sociálního zabezpečení Brno, Veveří 979/5, Brno - dále jsou uvedeny exekuční příkazy k prodeji nemovitostí a nařízení exekuce. Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Toto omezení vlastnického práva uvedené v katastru nemovitostí není při ocenění z výše uvedených důvodů oceněno. Poloha Předmětný oceňovaný pozemek je situován v katastrálním území Maloměřice, obec Brno. Stanovení obvyklé ceny: Porovnávací (komparativní) metoda Pro stanovení hodnoty nemovitosti porovnávací (srovnávací, komparativní) metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Ve sledovaném období nebyla žádná obdobná nemovitost v daném místě a čase obchodována a taktéž nebyla obdobná nemovitost zjištěna v nabídkách realitních kanceláří, neboť není běžné, že se obchoduje s pozemkem, který je v územním plánu rozdělen na dvě části, kde ta menší (184 m2) určená k výstavbě domů k bydlení a druhá část (469 m2) pro stavby pro služby a výrobu. Další nevýhodou je špatný přístup ke hranici pozemku. Možno jen pěšky, anebo na - 13 -
jednostopém vozidle. Závěr: Z výše uvedených důvodu nelze použít porovnávací metodu pro zjištění ceny obvyklé. Výnosová metoda Výnosová hodnota reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet zisk. Je dána velikostí kapitálu, který při uložení na danou úrokovou míru (míru kapitalizace) by v budoucnu umožňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny příjmům, jež by přinášela nemovitost. Výpočet se provádí zpětně - součtem všech předpokládaných čistých budoucích příjmů z pronájmu nemovitosti. Vzhledem k tomu, že tyto příjmy budou uskutečněny v budoucnosti, jsou odúročeny (diskontovány) na současnou hodnotu - částku, kterou je dnes třeba uložit, aby v budoucnu bylo možno tento předpokládaný příjem vyplatit. Můžeme tedy říci, že výnosová hodnota nemovitosti je součtem diskontovaných předpokládaných budoucích příjmů z jejího pronájmu. Závěr: Vzhledem k tomu, že v daném místě a čase se nepronajímají obdobné nemovitosti, nelze zjistit ani objektivně stanovit obvyklou cenu nájemného. Nelze tedy provést výpočet obvyklé ceny výnosovým způsobem. Rekapitulace Z výše uvedených důvodů nelze obvyklou cenu stanovit pomocí porovnávací ani výnosové metody. Proto při odhadu ceny obvyklé vycházím z předpokladu, že cena obvyklá se nebude lišit od ceny administrativní, zjištěné. Na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí, prostředí, situování, odhaduji obvyklou cenu nemovitosti pozemku na : Pozemek p.č. 1108 o výměře celkem 653 m 2 cena obvyklá 156.660,- Kč V podílu id, 1/2 z celku 78.330,- Kč Obvyklá cena celkem v podílu id. 1/2 78 330,- Kč Slovy: sedmdesátosmtisíctřistatřicetkč - 14 -
V Olomouci 29.4.2019 Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.6.1989, číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2870-07/19 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 19007. - 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z KN 6 Foto 1 Územní plán 1-16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
Foto - 23 -
- 24 -