ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-6892 NEMOVITOST: Bytová jednotka č. 210/3 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Praha-východ, obec Jevany, k.ú. Jevany Adresa nemovitosti: Bohumil 210, 281 66 Jevany Vlastníci stavby: Pavel Kubašovský, Hlavní 100, Slovensko Kozelec, vlastnictví: výhradní Marta Kubašovská, Gen. Štefánika 1052/15, Slovensko Kežmarok, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Adresa objednatele: Pod Pekárnami 245/10, 19000 Praha 9 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: 29042054 telefon: e-mail: znalecka@seznam.cz DIČ: CZ29042054 fax: Exekuční řízení 085 EX 7625/13 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 260 000 Kč Datum místního šetření: 22.8.2014 Stav ke dni : 22.8.2014 Počet stran: Počet příloh: 8 Počet vyhotovení:3 V Praze, dne 23.8.2014 Znalecká společnost s.r.o. 1
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou bytové jednotky č. 210/3 ( byt ) v budově č.p. 210 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 5696/66609 v kat. území Jevany, obec Jevany, okres Praha - východ, zapsáno na LV 1021. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. - 2 -
Přehled podkladů Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 3.7.2013 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovité věci povinných. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovité věci dne 22.8.2014. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012-3 -
SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Exekuce Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena bytová jednotka 57,00 m 2 1 2+1 1 260 270 Kč 22 110 Kč/m 2 Popis oceňované nemovité věci Zděný bytový dům s jedním podzemním patrem, 2 NP a podkrovní částí, v domě není výtah. Oceňovaná bytová jednotka č. 210/3 se nachází v prvním nadzemním patře vpravo při výstupu ze schodiště, dispozičně rozdělena na 2+1 sestává se z chodby, koupelny s wc, kuchyně, dvou pokojů a balkónu. Byt prošel částečnou rekonstrukcí. Vytápění je ústřední pomocí el. kotle, teplá voda el. bojler. Okna jsou plastová, na podlahách jsou položeny plovoucí podlahy, keramická dlažba. Příslušenství bytu: sklep. Souhrnný stav předmětné bytové jednotky je dobrý. Popisy porovnatelných jednotek Byt 2+1, Bohumil Byt 2+1 s balkonem o celkové ploše 61 m2, který se nachází v 1. patře 3 podlažního cihlového domu v obci Jevany Bohumil, umístěného v zeleni. Byt je kompletně rekonstruován (podzim 2011), byly provedeny nové podlahy, stěny, stropy, veškerá elektroinstalace, rozvody vody, odpadu, nový topný systém, okna, interiérové i vstupní dveře i balkon. Byt se skládá z předsíně, ze které se vstupuje do koupelny s WC, dále z ložnice, kuchyně s jídelnou a z obývacího pokoje s přístupem na balkon. Obývací pokoj a ložnice jsou orientovány na jih, kuchyň na východ, koupelna na sever. Byt je vybaven kuchyňskou linkou na míru s vestavěnými spotřebiči a s odtahem digestoře do komína, vestavěnou skříní v ložnici, nábytkovou sestavou v předsíni, koupelna pak v nadčasovém designu velkým sprchovým koutem s hydromasážním panelem, umyvadlem a závěsným WC v luxusním černém provedení s bidetovou sprškou a audiosystémem. Ve všech místnostech je moderní leddiodové stropní osvětlení, topení je řešeno zabudovanými stropními infrapanely, se samostatnými programovatelnými termostaty, ohřev TUV vlastním bojlerem. V předsíni, kuchyni a v obytných místnostech je položena plovoucí podlaha, v koupelně a na balkoně dlažba, vstupní dveře jsou bezpečnostní (třídy 3) s přídavným bezpečnostním zámkem Byt 4+1, Bohumil Byt 4 + 1 / zatím kompletně udělaný byt 2+1 / + celá půda - vlastní - je připravena k dostavbě u Říčan - Jevany - Bohumil. Velice klidná lokalita vedle Kostelce nad Černými Lesy. Mezonet vznikl - 5 -
přikoupením půdního prostoru nad bytem 2+1 s koupelnou a WC. Byt 2+1 byl kompletně rekonstruován, instalace, podlahy, obložky, dveře, koupelna, kuchyň, topení - ústřední - vlastní elektro kotel. Sousední byt dodělával obytné podkroví 2 pokoje, šatna, koupelna a WC. Byt 1+1, Bohumil Byt 1+1 v obci Bohumil patřící pod Jevany o velikosti 35,65 m2 + 2,88 m2 balkon v cihlovém domě bez výtahu. Výstavba bytu byla provedena v roce 2010. Byt se skládá z kuchyně, obývacího pokoje s balkonem, předsíně, koupelny s vanou, wc, umyvadlem. V kuchyni je posuvnými dveřmi oddělen spací kout vybavený rozkládacím lůžkem o velikosti 200x160 cm. Spací kout má vlastní střešní okno Velux se zatemňovací roletou. K bytu náleží sklep o velikosti 4,76 m2. Parkování volně před domem. Srovnatelné jednotky Název: Byt 2+1, Bohumil Lokalita: Podlaží: 1 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha bytová jednotka 61,00 m 2 1 795 000 Kč 29 426 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 26 483 Název: Byt 4+1, Bohumil Lokalita: Podlaží: 2 Dispozice: 4+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha bytová jednotka 117,00 1 550 000 Kč 13 248 Kč/m 2 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový Upravená j. - 6 -
koef. K C 0,90 cena Kč/m 2 11 923 Název: Byt 1+1, Bohumil Lokalita: Podlaží: Dispozice: 1+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha bytová jednotka 39,00 m 2 1 210 000 Kč 31 026 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 27 923 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 11 923 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 22 110 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 27 923 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 22 110 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 57,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 1 260 270 Kč - 7 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav 1 260 270 Kč Obvyklá cena 1 260 000 Kč slovy: Jedenmiliondvěstěšedesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.10 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitými věcmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek.ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitých věcí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovité věci, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá věc hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr I. Nemovitá věc, které se výkon týká: - bytové jednotky č. 210/3 ( byt ) v budově č.p. 210 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 5696/66609 v kat. území Jevany, obec Jevany, okres Praha - východ, zapsáno na LV 1021. II. Příslušenství nemovité věci, které se výkon týká: - sklep. III. Výsledná cena nemovité věci (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: - v objektivní zaokrouhlené výši 1.260.000,- Kč. IV. Známá věcná břemena a nájemní smlouvy: - Věcná břemena chůze a jízdy zapsaná na předmětném LV 1021 oceňujeme v částce 0,-- Kč. V Praze 25.8.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město e-mail: znalecka@seznam.cz - 8 -
Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010- OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-6892 znaleckého deníku. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1021 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovité věci 2 Mapa oblasti 1-10 -