ZNALECKÝ POSUDEK č. 1973 70 / 2013 dle Usnesení č.j. 174 EX 217/12-45 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha-západ Mgr. Dušan Šnaider, soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 IČ: 63641461 Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 174 EX 217/12-45 vydaného Soudním exekutorem Mgr. Dušanem Šnaidrem, dne 13.12.2012. Posudek obsahuje: 33 stran včetně příloh Posudek se předává: ve třech vyhotoveních Výtisk číslo: 3 Zpracováno: 26.02.2013
Obsah posudku strana A NÁLEZ...3 1 Úkol a předmět ocenění...3 2 Místní šetření...3 3 Den ocenění...3 4 Podklady...3 5 Uznávané metody ocenění...4 B POSUDEK...8 1 Aplikovaná metoda ocenění...8 2 Ocenění...9 3 Vyhodnocení...24 C REKAPITULACE...25 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...25 PŘÍLOHY...26 2
A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 174 EX 217/12-45: - ocenit nemovitost a její příslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocenění budovy bydlení č.p. 98, část obce Panenské Břežany, ul. Široká, stojící na pozemku parc.č. St. 100 a pozemků parc.č. St. 100, 404/21, 517, k.ú. Panenské Břežany, obec Panenské Břežany, zapsáno na LV č. 9 vedeného KÚ pro Středočeský kraj, KP Praha-východ. Předmět ocenění: Hlavní stavba: rodinný dům č.p. 98 Příslušenství: vedlejší stavba: garáž se skladem na pozemcích parc.č. 404/21 A 517 venkovní úpravy: oplocení vč. podezdívky, vjezdová brána a branka, studna, venkovní bazén, zpevněné plochy z kamene a betonové zámkové dlažby, přípojky inž. sítí Pozemky parc.č. St. 100, 404/21, 517 a trvalé porosty Technický popis stavebních objektů, jejich konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 30.01.2013 za přítomnosti vlastníka pana Zdeňka Klimenta, který ovšem neumožnil celkovou vnitřní prohlídku - prohlídka patra rodinného domu nebyla umožněna. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 26.02.2013, což je den ocenění. 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 9, k.ú. Panenské Břežany, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 05.12.2012 - Snímek katastrální mapy - Usnesení č.j. 174 EX 217/12-45 - barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 - vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 3
- Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 - Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 - časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2013 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2013 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009) - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010 5 UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ 5.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. 5.2 Metoda výnosová Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: V VH = [Kč] i kde: VH... hledaná výnosová hodnota nemovitosti V... čisté příjmy z nemovitosti i... míra kapitalizace 4
Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitosti. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5-15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok] V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda časově omezené renty : kde: n q 1 HP VHN = ČV + n n q ( q 1) q ČV... každoroční čisté příjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP... hodnota pozemku. Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy jádro tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet: - bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde: i = i bezp + Σσ i... míra kapitalizace i bezp... bezpečný typ investice Σσ... součet prémií (přirážek) za rizika 5
Viz např. Výnosová hodnota nemovitostí, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu objektu. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje kvalita nájemců jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti přestane být zájem tzv. ekonomická životnost. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovitosti je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva 6
- soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009, str. 50: Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitost měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost. Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovitosti proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitost. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006. 7
B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objektů včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rodinné bydlení primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání. Podpůrně je ocenění provedeno také postupem dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 8
2 OCENĚNÍ 2.1 Komparativní metoda ocenění - srovnání na realitním trhu Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka s vystupujícím prostorem schodiště a prádelny s kotelnou, je samostatně stojící, situovaný na rovinatém terénu. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Nad nemovitostí se nachází letecký koridor letiště Aera Vodochody, v sousedství vede dálnice D8. Centrum obce Panenské Břežany je ve vzdálenosti 600 m, do Prahy je vzdálenost 20 km. Přístup k objektu je možný přes vjezdovou bránu a brankou, oplocení je provedeno včetně zahrady. Inženýrské sítě: je provedeno napojení na el. energii, vlastní studnu, veřejnou kanalizaci a plynovod. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby: Počet podlaží: dle informací od vlastníka je původní část z roku 1926, v 80-tých letech byla provedena přestavba do současné podoby; údržba: dobrá nepodsklepeno, 2 nadzemní podlaží Základy: betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné v tl. 45 cm, z cihel, původní část je ze smíšeného zdiva; cca z poloviny zatepleno Stropy: typu Hurdis; s rovným podhledem Střecha: tvar pultový Krytina střechy: vlnitý plech Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů - z pozinkovaného a měděného plechu dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické na WC, v koupelnách, v kuchyních Vnější povrchy: tenkovrstvé probarvené omítky na zateplovacím systému; brizolit Schody: nosná část železobetonová Dveře: dřevěné masivní, s dřevěnými zárubněmi, vstupní jsou dřevěné - prosklené Vrata: nejsou Okna: dřevěná s izolačním dvojsklem Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, betonová mazanina, plovoucí podlaha 9
Vytápění: ústřední do litinových radiátorů, kotel je na plyn Ohřev teplé vody: zajišťován zásobníkovým el. ohřívačem Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: 2 x WC splachovací; 2 x koupelna s umyvadlem, vanou a sprch. koutem Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů Vnitřní plynovod: rozvod je proveden pouze ke kotli Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod je instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: sporáky (na el. energii) Ostatní: např. digestoř, vestavěné skříně Upozornění: Detailní prohlídka patra objektu nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení je popsáno jako přízemí; jeho skutečné provedení tedy může být odlišné. Dispozice: 1.NP: schodišťový prostor, vstup, chodba, kuchyň, koupelna, WC, 3 pokoje, kotelna s prádelnou 2.NP: schodišťový prostor, chodba, kuchyň, koupelna, WC, 4 pokoje Konstrukční řešení a technické vybavení garáže se skladem na pozemcích parc.č. 404/21, 517: Objekt je nepodsklepený a má jedno nadzemní podlaží. Základy tvoří betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti. Obvodové stěny jsou zděné z pálených cihel i škvárobetonových tvárnic, v tl. 30 cm. Střecha je sedlová, krov je dřevěný, krytý betonovými taškami. Stropy jsou ŽB panely bez omítnutí, průměrná světlá výška je 2,7 m. Fasádní omítky: vápennocementové omítky, obklad soklu není proveden, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, zčásti chybí. Okna jsou plastová zdvojená. Dveře jsou dřevěné hladké, zárubně kovové, Vrata kovová dvoukřídlá. Podlahu tvoří betonová mazanina. Provedena elektroinstalace 220/380 V. Srovnávací parametry: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] rodinný dům č.p. 98 947,27 166,60 205,90 garáž se skladem na parc.č. 404/21, 517 457,15 111,50 78,10 pozemky - 278,10 513,90 10
Srovnávací kritéria: č. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel 565, z toho 371 v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad; ostatní v Odolené Vodě a Praze 3 Poptávka po nemovitostech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí dobré 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství základní škola 1. stupeň 7 Zdravotnictví není 8 Kultura, sport nedostatečné vybavení 9 Ubytování není 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí zhoršené blízkost dálnice, letecký koridor B UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji 13 Dopravní podmínky příjezd až k objektu 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti za oplocením nebo před oplocením nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě v obci veškeré C VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování jsou (po vlastních pozemcích) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby dobrá 30 Pozemky celkem 792 m 2 Technický stav: Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v dobrém technickém stavu. Objekt je bez viditelných statických poruch a jeho stavebně - technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a spíše dobré údržbě. Upozorňujeme na nedokončené zateplení fasády. 11
Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit finanční prostředky na dokončení zateplení fasády. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 9 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Srovnávací nemovitosti (SN): 1) Rodinný dům Lokalita: ul. Bobkova, Kojetice Nabídková cena: 3 299 000,- Kč Popis: Řadový koncový rodinný dům s dispozicí 5+1 a garáží. Objekt je po celkové rekonstrukci, chybí pouze dokončit fasádu. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je ústřední plynové. Budova: cihlová Stav objektu: po rekonstrukci Typ domu: patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 110 m² Plocha užitná: 155 m² Plocha pozemku: 475 m² Zdroj: Realitní kancelář dumrealit TOP Zborovská 1118/16, 150 00 Praha Telefon: +420 734 598 776 www.dumrealittop.cz 12
2) Rodinný dům Lokalita: Neratovice Nabídková cena: 3 735 000,- Kč Popis: Samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům s dispozicí 5+2, s navazující garáží a dílnou. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je ústřední kombinované s kotli na plyn a na tuhá paliva. Na pozemku dále stojí bazén a kůlna. Budova: cihlová Stav objektu: dobrý Typ domu: patrový Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 100 m² Plocha užitná: 190 m² Plocha pozemku: 723 m² Zdroj: Realitní kancelář Ing. Luboš Štangler 250 64 Zlonín Telefon: +420 731 568 290 www.familybroker.cz 3) Rodinný dům Lokalita: ul. K. H. Máchy, Neratovice Nabídková cena: 5 150 000,- Kč Popis: Řadový vnitřní rodinný dům s dispozicí 7+1 a garáží. Objekt je po celkové rekonstrukci včetně zateplení fasády. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je ústřední plynové. Budova: cihlová Stav objektu: po rekonstrukci Typ domu: patrový Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 100 m² Plocha užitná: 210 m² Plocha pozemku: 258 m² 13
Zdroj: EVROPA realitní kancelář NERATOVICE Mládežnická 477, 277 11 Neratovice Telefon: +420 311 210 311 www.rkevropa.cz 4) Rodinný dům Lokalita: Neratovice Nabídková cena: 6 450 000,- Kč Popis: Samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům s dispozicí 7+2 a bazénem. Objekt je po celkové rekonstrukci včetně zateplení fasády. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je ústřední plynové. Na pozemku dále stojí garáž s dílnou. Budova: cihlová Stav objektu: po rekonstrukci Typ domu: přízemní Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 120 m² Plocha užitná: 210 m² Plocha pozemku: 1 462 m² Zdroj: Realitní kancelář BURDAREALITY Na Výsluní 1308, 277 11 Neratovice Telefon: +420 604 256 033 www.burdareality.cz 14
5) Rodinný dům Lokalita: ul. Na hlavní, Praha-Březiněves Nabídková cena: 6 700 000,- Kč Popis: Samostatně stojící rodinný dům s dispozicí 5+1 a garáží. Objekt je po částečné vnitřní rekonstrukci. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je ústřední plynové. Budova: cihlová Stav objektu: částečná rekonstrukce Typ domu: patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 170 m² Plocha užitná: 240 m² Plocha pozemku: 780 m² Zdroj: Realitní kancelář Pauro Housing, s.r.o. Ostrovského 253/3, 150 00 Praha Telefon: +420 222 367 396 www.paurohousing.cz 15
6) Rodinný dům Lokalita: Husinec Nabídková cena: 7 250 000,- Kč Popis: Samostatně stojící, podsklepený rodinný dům s komerčními prostory v suterénu a přízemí a bytem s dispozicí 4+kk v podkroví. Objekt je po celkové rekonstrukci včetně zateplení fasády. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě, vytápění je ústřední plynové. Budova: cihlová Stav objektu: po rekonstrukci Typ domu: přízemní Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 200 m² Plocha užitná: 330 m² Plocha pozemku: 1 973 m² Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Diamond Za Poříčskou bránou 334/4, 186 00 Praha Telefon: +420 222 312 651 16
Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovitosti postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nemůže být větší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovitosti Cena ke Index odlišnosti I O srovnání tech. stav a [Kč] zdroj poloha velikost vybavenost Upravená cena [Kč] SN 1 3 299 000 0,95 1,00 1,50 1,00 4 701 075 SN 2 3 795 000 0,95 0,90 1,30 1,20 5 061 771 SN 3 5 150 000 0,95 0,90 1,20 1,00 5 283 900 SN 4 6 450 000 0,95 0,90 1,00 0,95 5 239 013 SN 5 6 700 000 0,95 0,80 1,00 1,15 5 855 800 SN 6 7 250 000 0,95 1,00 1,00 1,00 6 887 500 n: počet srovnávacích nemovitostí 6 Obvyklá cena [Kč] 5 504 843 Obvyklá cena [Kč] po zaokrouhlení: 5 500 000 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 774 177 Minimální hodnota 4 701 075 AP - SO 4 725 823 Aritmetický průměr [AP] 5 500 000 AP + SO 6 274 177 Maximální hodnota 6 887 500 Tato cena v sobě zahrnuje hodnotu příslušenství identifikovaného výše. 17
2.2 Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování a) Rodinný dům č.p. 98 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Praha východ Stáří stavby: 87 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 7 035,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: = 166,60 m 2 2.NP: = 127,55 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 166,60 m 2 2,80 m 2.NP: 127,55 m 2 2,80 m Obestavěný prostor: OP celkem: = 947,27 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 947,27 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 166,60 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 294,15 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,77 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou I typ B 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan V 0,08 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 II 0,00 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0,00 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu I -0,10 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85 Koeficient pro stavby 30 let po celkové rekonstrukci: 0,80 18
12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) V 13 0,80 = 0,673 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - nepreferované - letecký koridor, blízkost dálnice I -0,08 3. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice II -0,03 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování III 0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,910 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka I -0,10 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - nedobrovolná dražba, obsazená nemovitost, trvalý pobyt, potenciální náklady na vyklizení či vystěhování, doba do výmazu omezení práv z LV I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V I P I T = 0,673 0,910 0,850 = 0,521 Ocenění: Cena upravená CU = IPC I = 7 035,- Kč/m 3 0,521 = 3 665,24 Kč/m 3 CP = CU OP = 3 665,24 Kč/m 3 947,27 m 3 = 3 471 971,89 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 3 471 971,89 Kč b) Garáž se skladem na pozemcích parc.č. 404/21, 517 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova 3 R. garáže Budova tvoří příslušenství stavby: Rodinný dům č.p. 98 Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1242 19
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. plocha výška 1.NP 111,50 m2 2,70 m Součet 111,50 Průměrná výška podlaží: PVP = 301,05 / 111,50 = 2,70 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 111,50 / 1 = 111,50 m 2 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] OP celkem 457,15 = 457,15 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor OP celkem NP 457,15 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 457,15 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Upravený Koeficient standardu [%] [%] obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací S 10,90 100 1,00 10,90 2. Svislé konstrukce S 25,80 100 1,00 25,80 3. Stropy S 12,00 100 1,00 12,00 4. Krov, střecha S 6,30 100 1,00 6,30 5. Krytiny střech S 2,30 100 1,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 4,30 70 1,00 3,01 7. Úprava vnitřních povrchů C 4,30 30 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů S 3,00 100 1,00 3,00 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 2,20 100 0,00 0,00 11. Dveře S 2,30 100 1,00 2,30 12. Vrata S 2,70 100 1,00 2,70 13. Okna S 3,30 100 1,00 3,30 14. Povrchy podlah S 3,10 100 1,00 3,10 15. Vytápění C 1,20 100 0,00 0,00 16. Elektroinstalace S 7,20 100 1,00 7,20 17. Bleskosvod C 0,30 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod C 2,20 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 1,90 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 0,50 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení C 2,00 100 0,00 0,00 20
24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,80 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 82,61 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ] = 2 460,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4) 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) 0,9792 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) 1,0778 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu) 0,8261 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce) 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP) 2,1340 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,8137 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 6 625,55 Plná cena: 457,15 m 3 6 625,55 Kč/m 3 = 3 028 870,18 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 70 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 30 / 100 = 30,000 % - 908 661,05 Kč Garáž se skladem na pozemcích parc.č. 404/21, 517 - zjištěná cena = 2 120 209,13 Kč c) Příslušenství c1) Studna Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna 9 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 13,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč druhých 5,00 m hloubky: 5,00 m 3 810,- Kč/m + 19 050,- Kč další hloubka: 3,00 m 5 200,- Kč/m + 15 600,- Kč elektrické čerpadlo: 1 ks 11 990,- Kč/ks + 11 990,- Kč Základní cena celkem: = 56 390,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): 1,8137 Plná cena: = 201 076,87 Kč 21
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 80 / 100 = 80,000 % - 160 861,50 Kč Studna - zjištěná cena = 40 215,37 Kč c2) Venkovní bazén Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: 21. Bazén venkovní Výměra: 44,10 m 3 obestavěného prostoru Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 242 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 44,10 m 3 1 825,- Kč / m 3 = 80 482,50 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): 2,3180 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): 1,8137 Plná cena: = 287 606,88 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 5 / 40 = 12,500 % - 35 950,86 Kč Venkovní bazén - zjištěná cena = 251 656,02Kč d) Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: veškeré IS Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,8137 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 1,8137 10,00 149,85 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 1,8137 10,00 59,94 22
Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří St. 100 219,00 149,85 32 817,15 28 odstavec 5 zahrada 404/21 525,00 59,94 31 468,50 28 odstavec 5 ostatní plocha 517 48,00 59,94 2 877,12 Stavební pozemky - celkem 67 162,77 Pozemky - zjištěná cena = 67 162,77 Kč e) Rekapitulace ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 98 3 471 971,90 Kč 1.1.2. Garáž se skladem na pozemcích parc.č. 404/21, 517 2 120 209,10 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 40 215,40 Kč 1.2.2. Venkovní bazén 251 656,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 5 884 052,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 67 162,80 Kč Celkem 5 951 215,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 5 951 220,- Kč 23
3 VYHODNOCENÍ Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování 5 500 000,- Kč 5 951 220,- Kč Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených šetření a na základě výsledků použitých metod ocenění indikujeme obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: 5 500 000,- Kč 24
C REKAPITULACE Obvyklou cenu budovy bydlení č.p. 98, část obce Panenské Břežany, ul. Široká, stojící na pozemku parc.č. St. 100 a pozemků parc.č. St. 100, 404/21, 517, k.ú. Panenské Břežany, obec Panenské Břežany, zapsáno na LV č. 9 vedeného KÚ pro Středočeský kraj, KP Praha-východ, včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na: 5 500 000,- Kč slovy: Pětmilionůpětsettisíc korun českých D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1973 70 / 2013 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne 26.02.2013 Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 25
E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 9, k.ú. Panenské Břežany, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 05.12.2012 3. Snímek katastrální mapy 26
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
A B B1 C Okres: Nemovitosti Pozemky Parcela VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 05.12.2012 04:15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Soudní řízení, č.j.: 174 EX 21712 pro Soudní exekutor Šnaider Dušan, Mgr. CZ0209 Praha-východ Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Kliment Zdeněk, Široká 98, Panenské Břežany, 250 70 Odolena Voda Jiná práva Výměra[m2] Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Obec: Kat.území: 717550 Panenské Břežany List vlastnictví: 9 538604 Panenské Břežany V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) St. 100 404/21 517 Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy 219 525 48 - Bez zápisu Identifikátor 461201/033 Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany zastavěná plocha a nádvoří zahrada ostatní plocha Způsob využití Způsob ochrany Povinnost k jiná plocha zemědělský půdní fond Na parcele Panenské Břežany, č.p. 98 bydlení St. 100 Podíl o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Parcela: 517 Z-19107/2012-209 Parcela: St. 100 Z-19107/2012-209 Parcela: 404/21 Z-19107/2012-209 Stavba: Panenské Břežany, č.p. 98 Z-19107/2012-209 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha-západ 174 EX- 217/2012-19 ze dne 19.09.2012. Z-19107/2012-209 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 5 č.j.: 067 EX- 3573/2012-22 ze dne 27.09.2012. Z-19826/2012-209 o Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 2.019.883,- Kč s příslušenstvím a náklady řízení EG Energie, a.s., Ústecká 396/27, Dolní Chabry, 184 00 Praha 84, RČ/IČO: 25680340 Listina Stavba: Panenské Břežany, č.p. 98 Parcela: St. 100 Parcela: 517 Parcela: 404/21 Stavba: Panenské Břežany, č.p. 98 Parcela: 404/21 Parcela: St. 100 Parcela: 517 Z-19826/2012-209 Z-19826/2012-209 Z-19826/2012-209 Z-19826/2012-209 Z-21862/2012-209 Z-21862/2012-209 Z-21862/2012-209 Z-21862/2012-209 Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Praha 5 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ, kód: 209. strana 1
Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 05.12.2012 04:15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Soudní řízení, č.j.: 174 EX 21712 pro Soudní exekutor Šnaider Dušan, Mgr. CZ0209 Praha-východ Povinnost k Obec: Kat.území: 717550 Panenské Břežany List vlastnictví: 9 538604 Panenské Břežany V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) o 067 EX-3573/2012-21 ze dne 27.09.2012. Právní moc ke dni 02.10.2012. Z-21862/2012-209 Nařízení exekuce D o o Listina Kliment Zdeněk, Široká 98, Z-14565/2012-501 Panenské Břežany, 250 70 Odolena Voda, RČ/IČO: 461201/033 Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v České Lípě č.j. 48 EXE- 3772/2012-13 ze dne 09.11.2012.; uloženo na prac. Česká Lípa Z-14565/2012-501 Jiné zápisy Typ vztahu Vztah pro Záznam pro další řízení Vztah k č. 417/2011 - výzva k dodání kolaudačního rozhodnutí Parcela: 517 Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne 18.9.2012 Poprocký Josef, Šimonova 1107/7, Praha 17, Řepy, 163 00 Praha 618 Listina Z-19900/2012-209 Parcela: St. 100 Z-19043/2012-209 Parcela: 517 Z-19043/2012-209 Stavba: Panenské Břežany, č.p. 98 Z-19043/2012-209 Parcela: 404/21 Z-19043/2012-209 Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Praha-západ 174 EX-217/2012-11 ze dne 18.09.2012. Z-19043/2012-209 E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o o Smlouva o převodu nemovitosti RI 218/1965 Pro: Pro: Kliment Zdeněk, Široká 98, Panenské Břežany, 250 70 Odolena Voda Rozhodnutí o dědictví D 1390/1972 POLVZ:1/1965 POLVZ:32/1972 Kliment Zdeněk, Široká 98, Panenské Břežany, 250 70 Odolena Voda Z-9100001/1965-209 RČ/IČO: 461201/033 Z-9100032/1972-209 RČ/IČO: 461201/033 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela BPEJ Výměra[m2] 404/21 20110 525 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ, kód: 209. strana 2
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 05.12.2012 04:15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Soudní řízení, č.j.: 174 EX 21712 pro Soudní exekutor Šnaider Dušan, Mgr. Okres: CZ0209 Praha-východ Obec: Kat.území: 717550 Panenské Břežany List vlastnictví: 9 538604 Panenské Břežany V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ, kód: 209. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: 05.12.2012 04:16:25 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ, kód: 209. strana 3
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 47250221-107864-130502180138, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 33 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: Soudní exekutor Mgr. Dušan Šnaider dne 02.05.2013 47250221-107864-130502180138 Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.