ZNALECKÝ POSUDEK è. 4963 / 142 / 2014 Předmět posudku : OCENĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI pozemek ve zjednodušené evidenci p.č.700 a pozemek ostatní plocha p.č.700 v obci a katastrálním území Červené Janovice, kraj Středočeský, okres Kutná Hora Objednatel posudku : JUDr. Miloslav Hauerland, Exekutorský úřad Praha 5, Zborovská 3, 150 00 Praha 5 Účel zpracování : Odhad vypracoval : pro exekuční řízení Ing. DAGMAR LEEBOVÁ, K. Tájka 1503/B, 250 01 Brandýs nad Labem-Stará Boleslav Odhad obsahuje 34 stran textu včetně titulního listu a příloh, objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Datum šetření: 22.9.2014 Oceněno ke dni: 22.9.2014 Vypracováno dne: 23.9.2014 Podpis znalce :...
S O U H R N Na základě provedené analýzy, jejímž úkolem bylo ocenit předmětné nemovité věci a jejíž výsledky budou použity jako podklad pro exekuční řízení, jsem došla v souladu s dále uvedenými podklady k tomuto závěru : Obvyklá cena nemovitých věcí je ke dni ocenění Obvyklá cena zemědělského pozemku ve zjednodušené evidenci 210.000,- Kč Slovy: = Dvěstědesettisíckorunčeských= Obvyklá cena pozemku p.č. 700 5.000,- Kč Slovy: = Pěttisíckorunčeských= 2
OBSAH OCENÌNÍ 1/ NÁLEZ...5 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITÉ VĚCI...5 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, číslo popisné, kraj, okres...5 1.1.2 Situování nemovité věci...5 1.1.3 Přehled staveb a pozemků...5 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků...5 1.1.5 Účel posudku...5 1.2 RIZIKA NEMOVITÉ VĚCI...5 2/ PODKLADY...6 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU...6 2.1.1 Výpis z katastru nemovitostí...6 2.1.2 Kopie katastrální mapy...6 2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM...7 2.2.1 Zákon č. 151/1997 Sb.,...7 2.2.2 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb...7 2.2.3 Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku...7 2.2.4 Úřední oceňování majetku...7 2.2.5 Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy...7 2.2.6 Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2014...7 2.2.7 Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2014...7 2.2.8 Místní šetření...7 3/ POPIS...8 4/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé...9 4.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ...9 3
5/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT...15 6/ PØÍLOHY 6.1 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ.. 17 6.2 KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY 25 6.3 FOTODOKUMENTACE 27 6.4 POROVNATELNÉ NEMOVITÉ VĚCI 28 6.5 SITUAČNÍ SCHEMA 34 4
1/ NÁLEZ - zadání znaleckého posudku 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITÉ VĚCI 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, číslo popisné, kraj, okres obec Červené Janovice k.ú. Červené Janovice ulice nespecifikována číslo popisné nepřiděleno kraj Středočeský okres Kutná Hora 1.1.2 Situování nemovité věci Obec Červené Janovice leží při silnici č.339, která spojuje město Čáslav s městem Ledeč nad Sázavou. Oceňovaná nemovitá věc je situována na okraji obce, cca 0,85 km od centra obce. 1.1.3 Přehled staveb a pozemků POZEMEKY p.č. 700-ostatní plocha-manipulační plocha, výměra 62 m 2 p.č. 700-pozemek ve zjednodušené evidenci, výměra 15 915 m 2 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků ALFA KONTAKT s.r.o. v likvidaci, Rumunská 1486/18, 250 88 Čelákovice 1.1.5 Účel posudku Úkolem znalce je : A) Stanovit cenu v místě a čase obvyklou u nemovitých věcí zapsaných na LV č. 43 pro obec a k.ú. Červené Janovice. B) Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitou věcí spojené. 1.2 RIZIKA NEMOVITÉ VĚCI Místní šetření bylo provedeno dne 22.9.2014. Při místním šetření nebyl přítomen vlastník, i když byl písemně vyzván ke spolupráci. Pozemky nespadají do pásma rizika záplav. Z dostupných podkladů plyne, že na nemovité věci nevázne žádné věcné břemeno. Pozemek ve zjednodušené evidenci p.č.700 je zřejmě pronajmut a je využíván pro zemědělské účely. K nemovitým věcem je přístup po pozemku p.č.1164 parcela není zapsána na LV. Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č.43 je specifikováno : Zástavní právo exekutorské Zástavní právo exekutorské Zástavní právo exekutorské Zástavní právo exekutorské Zástavní právo exekutorské Zástavní právo exekutorské Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní 5
Zahájení exekuce Zahájení exekuce Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Tato zástavní práva, zahájení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti nemají vliv na výši ceny obvyklé. 2/ PODKLADY 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU 2.1.1 Výpis katastru nemovitostí LV č.43 vyhotovený dne 29.7.2014 3.1.2 Kopie katastrální mapy vyhotovená nahlížením do KN 6
2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM 2.2.1 Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 17.června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 303/2013 Sb. 2.2.2 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 2.2.3 Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku - metodická příručka k zákonu č.151/97 Sb. Nakladatelství ŠEL, Praha 1999. 2.2.4 Úřední oceňování majetku -Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Pavel Krejčíř, Ing. Vlasta Scholzová, CERM s.r.o. Brno, prosinec 2013 2.2.5 Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy - Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Doc. JUDr. Fiala, Linde Praha a.s. 1996 2.2.6 Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2014 DT ČSVTS Ostrava s.r.o. 2.2.7 Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2014 časopis znalců ČR 2.2.8 Místní šetření bylo provedeno dne 22.9.2014 za účasti znalce. 7
3/ POPIS POZEMKY Oceňované pozemky jsou situovány v obci a k.ú. Červené Janovice. V obci není schválena cenová mapa pozemků. Pozemek ve zjednodušené evidenci p.č.700 o výměře 15.915 m 2 je využíván pro zemědělské účely. Pozemek je v nepravidelném tvaru, rovinný. Pozemek ostatní plocha-manipulační plocha p.č. 700 o výměře 62 m 2 je v převážné části oplocený a je využíván vlastníkem RD č.p. 49 jako zahrada. Na části pozemku jsou situovány vedlejší stavby. Malá část pozemku není oplocena a není nijak využívána. 8
4/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé 4.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitých věcí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Stanovení hodnoty majetku nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje zvlášť v současné době značný podíl úsudku. V tomto kontextu neexistuje žádná jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit hodnota nemovitostí. Dvě strany provádějící nezávislé hodnocení, mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. Celkové srovnání je provedeno: na základě nabídek obdobných nemovitých věcí realitních kanceláří prezentovaných na www.sreality.cz a www.reality.cz, které jsou obsaženy v příloze tohoto ocenění. ZEMĚDĚLSKÝ POZEMEK: Srovnávací objekt 1: zemědělský pozemek v obci Dobrovítov v okrese Kutná Hora. Výměra pozemku 4.680 m 2. Nabízená cena 70.200,- Kč 15,- Kč/m 2. Internet: sreality.cz ID:0433. 9
Srovnávací objekt 2: zemědělské pozemky v obci Onšovec. Jedná se o tři jednotlivé pozemky. Výměra pozemku 18.703 m 2. Nabízená cena 280.545,- Kč 15,- Kč/m 2. Internet: sreality.cz ID:970641500. Srovnávací objekt 3: orná půda v katastrální území Polipsy u obce Čestín. Výměra pozemku 16.017 m 2. Nabízená cena 288.306,- Kč 18,- Kč/m 2. Internet: sreality.cz ID:97. 10
Výpočet porovnávacím způsobem Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek 1 2 3 Poloha pozemku : Dobrovítov Onšovec Polipsy Popis pozemku: Orná půda Orná půda Orná půda Výměra pozemku (m2) : 4 680,0 18 703,0 16 017,0 Cena pozemku (Kč) : 70 200,0 280 545,0 288 306,0 Jednotková cena pozemku (Kč / m2) : 15 15 18 Váha 1 1 1 Průměrná cena pozemků (Kč / m2) 16,0 Koeficient úpravy ceny 0,8 Průměrná cena pozemků (Kč / m2) 12,8 Koeficienty pro výpočet indexu 1 účel užití 1,0 1,0 1,0 2 poloha 1,0 1,0 1,0 3 poloha v obci-účel užití 1,0 1,0 1,0 4 vybavenost(sítě) 1,0 1,0 1,0 5 velikost 1,0 1,0 1,0 6 komerční využití 1,0 1,0 1,0 7 názor odhadce 1,0 1,0 1,0 Celkový index srovnávacího pozemku 1,0 1,0 1,0 Průměrný celkový index srovnávacích pozemků 1,000 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku: Popis oceňovaného pozemku: Červené Janovice pozemek ve zjednodušené evidenci Výměra oceňovaného pozemku (m2) : 15915 Červené Janovice 1 účel užití 1 2 poloha 1 3 poloha v obci-účel užití 1 4 vybavenost(sítě) 1 5 velikost 1 6 komerční využití 1 7 názor odhadce 1 Celkový index oceňovaného pozemku 1,000 Poměr indexů 1,000 Jednotková cena oceňovaného pozemku 13 Cena oceňovaného pozemku (Kč) - zaokrouhleno 210 000 11
OSTATNÍ PLOCHA: Srovnávací objekt 1: zahrad v obci Dobrovítov, v centru obce. Výměra pozemku 4.465 m 2. Nabízená cena 460.000,- Kč 103,02 Kč/m 2. Internet: sreality.cz ID:411516. Srovnávací objekt 2: Pozemek vhodný k výstavbě RD o CP 1326 m 2. Nachází se ve středu obce. Pozemek je na konci ulice s výhledem na krajinu. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku (voda, elektřina). Výměra pozemku 1 326 m² Nabízená cena 291 720,- Kč 220,- Kč/m 2. Internet: sreality.cz ID: 332097. 12
Srovnávací objekt 3: Prodej rovinatého stavebního pozemku v obci Vilémovice o celkové ploše 2645 m2. Na pozemku se nachází dvě studny. Zažádáno o elekrickou přípojku. Výměra pozemku 2 645 m 2. Nabízená cena 399 000,- Kč 151,- Kč/m 2. Internet: sreality.cz ID: 388344. 13
Výpočet porovnávacím způsobem Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek 1 2 3 Poloha pozemku : Dobrovítov Čer. Janovice Čer. Janovice Popis pozemku: Výměra pozemku (m2) : 4 465,0 1 326,0 2 645,0 Cena pozemku (Kč) : 460 000,0 291 720,0 399 000,0 Jednotková cena pozemku (Kč / m2) : 103 220 151 Váha 1 1 1 Průměrná cena pozemků (Kč / m2) 158,0 Koeficient úpravy ceny 0,8 Průměrná cena pozemků (Kč / m2) Koeficienty pro výpočet indexu 14 126,40 1 účel užití 1,0 1,0 1,0 2 poloha 1,0 1,0 1,0 3 poloha v obci-účel užití 1,0 1,0 1,0 4 vybavenost(sítě) 1,0 1,0 1,0 5 velikost 1,0 1,0 1,0 6 komerční využití 1,0 1,0 1,0 7 názor odhadce 1,0 1,0 1,0 Celkový index srovnávacího pozemku 1,0 1,0 1,0 Průměrný celkový index srovnávacích pozemků b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku: Popis oceňovaného pozemku: 1,000 Červené Janovice ostatní plocha-manipulační plocha Výměra oceňovaného pozemku (m2) : 62 Červené Janovice 1 účel užití 0,8 2 poloha 1 3 poloha v obci-účel užití 1 4 vybavenost(sítě) 1 5 velikost 0,8 6 komerční využití 1 7 názor odhadce 1 Celkový index oceňovaného pozemku 0,640 Poměr indexů 0,640 Jednotková cena oceňovaného pozemku 81 Cena oceňovaného pozemku (Kč) - zaokrouhleno 5 000
5/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT Pozemek ve zjednodušené evidenci Ostatní plocha Porovnávací hodnota celkem 210.000,00 Kč 5.000,00 Kč 215.000,00 Kč SHRNUTÍ Jedná se o zemědělský pozemek a pozemek využívaný jako zahrada. Vzhledem k technickým parametrům je předpoklad dalšího využití pro stejné účely. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, dle výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním specifickým podmínkám polohy nemovité věci, s ohledem na nabízené nemovité věci, s důrazem na srovnávací hodnotu odhaduji obvyklou cenu nemovité věci ve výši: Obvyklá cena zemědělského pozemku ve zjednodušené evidenci 210.000,- Kč Slovy: = Dvěstědesettisíckorunčeských= Obvyklá cena pozemku p.č. 700 5.000,- Kč Slovy: = Pěttisíckorunčeských= 15
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím městského soudu v Praze ze dne 31.8.1994 č.j.spr. 1082/94 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady se zvl. specializací nemovitosti. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 4963 / 142 / 2014 znaleckého deníku. Otisk kulaté pečetě... Podpis znalce 16