ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1338/2012 o obvyklé ceně pozemků parc.č. 433/1 zahrada o výměře 1.932 m 2, parc.č. 434/1 zahrada o výměře 93 m 2, parc.č. 434/2 zahrada o výměře 154 m 2, parc.č. 548 zahrada o výměře 2.295 m 2 a parc.č. 1210 trvalý travní porost o výměře 122 m 2 vše včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Bohuslávky, obec Bohuslávky, okres Přerov. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 24 u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov. Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Brno-město Soudní exekutor Mgr. Jaroslav Homola Hlinky 41/104, 603 00 Brno Spisová značka 030 EX 19690/08 podklad pro exekuční řízení Ocenění v ceně obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zák. č. 121/2000 Sb., ke dni prohlídky 19.9.2012 zpracovala: Ing. Lucie Janíčková - znalec Mutěnická 8, 628 00 Brno Posudek obsahuje 9 stran textu a 2 přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Brně, dne 8.10.2012
I. NÁLEZ I.A. ÚKOL Vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, pozemků parc.č. 433/1 zahrada o výměře 1.932 m 2, parc.č. 434/1 zahrada o výměře 93 m 2, parc.č. 434/2 zahrada o výměře 154 m 2, parc.č. 548 zahrada o výměře 2.295 m 2 a parc.č. 1210 trvalý travní porost o výměře 122 m 2 vše včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Bohuslávky, obec Bohuslávky, okres Přerov ke dni prohlídky, tj.: 19.9.2012. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 24 u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov. I.B. PROHLÍDKA A ZAMĚŘENÍ NEMOVITOSTI Prohlídku pozemků v Bohuslávkách, okres Přerov jsem provedla dne 19.9.2012. I.C. DOKUMENTACE A SKUTEČNOST Skutečnosti potřebné pro ocenění jsem zjistila prohlídkou na místě samém dne 19.9.2012 a na základě podkladů viz. kapitola I.E. I.D. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI, ŠIRŠÍ VZTAHY p.č. 548 p.č. 433/1, 434/1 a 434/2 p.č. 1210 Oceňované nemovitosti pozemky parc.č. 433/1 zahrada o výměře 1.932 m 2, parc.č. 434/1 zahrada o výměře 93 m 2, parc.č. 434/2 zahrada o výměře 154 m 2, parc.č. 548 zahrada o výměře 2.295 m 2 a parc.č. 1210 trvalý travní porost o výměře 122 m 2 vše včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Bohuslávky, obec Bohuslávky, okres Přerov, jsou v extravilánu obce Bohuslávky (viz. obr. Schematický zákres polohy pozemků). Pozemky jsou cca 1 km východně od obce jako součást rozsáhlých ovocných sadů; pozemek parc.č. 1210 je pravým břehem říčky Trnávky, pozemky parc.č. 433/1, 434/1, 434/2 jsou součástí bývalých ovocných sadů, trvalé porosty ovocných stromů višně jsou na konci produktivity, dovysazované stromky jsou proschlé. Na pozemku parc.č. 548, který je dále východně je výsadba jabloní, která je v produktivním věku. Přístup k pozemkům jako celku je ze západu ze zpevněné komunikace místního významu, která pak přechází v částečně zpevněnou až nezpevněnou obslužnou cestu. Pozemky jako celek jsou rovinné, oplocené ve větším celku. Vesnice Bohuslávky je součástí okresu Přerov a náleží pod Olomoucký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Lipník nad Bečvou. Obec Bohuslávky se rozkládá asi patnáct kilometrů severovýchodně od Přerova a čtyři kilometry severozápadně od města Lipník nad Bečvou. Dopravně je obec dostupná silnicemi III.tříd, nájezd na dálnici D1 je ve vzdálenosti cca 5 km, železniční spojení s obcí není. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 Brno, tel: 728 784 962 e-mail: ljanickova@seznam.cz Strana 2
Tato část střední Moravy se historicky a etnograficky nazývá Haná. Osídlení této menší vesnice dosahuje zhruba počtu 330 obyvatel. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu a kostel. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Z hlediska pracovních příležitostí jsou v obci drobné živnostenské provozovny, další příležitosti jsou v Lipníku nad Bečvou, Hranicích, Olomouci. I.E. PODKLADY PRO ZPRACOVÁNÍ OCENĚNÍ Usnesení Exekutorského úřadu Brno-město ze dne 14.8.2012 spisová značka 030 EX 19690/08 Kopie výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 24 bezúplatný dálkový přístup pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 030 Ex 19690/08 pro Soudní exekutor Homola Jaroslav, Mgr. příloha č. 1 Kopie z katastrální mapy internetová databáze příloha č. 2 Údaje zjištěné na místě samém dne 19.9.2012 Fotodokumentace pořízená dne 19.9.2012 viz. text Mapa uveřejněná na serveru seznam.cz viz. titulní strana a text I.F. VLASTNICKÉ A EVIDENČNÍ ÚDAJE Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 24 pro kat.úz. Bohuslávky jsou oceňované pozemky ve vlastnictví: Pavlík Jaroslav, Trštice 3, 783 57 Trštice Obec: Katastrální území: Pozemky: Bohuslávky Bohuslávky LV č. 24 KÚ pro Olomoucký kraj, KP Přerov Pozemek p.č. Druh pozemku Způsob využití dle skutečnosti Výměra v m 2 433/1 zahrada Součást původních ovocných sadů 1932 434/1 zahrada Součást původních ovocných sadů 93 4334/2 zahrada Součást původních ovocných sadů 154 548 zahrada Součást původních ovocných sadů 2295 1210 trvalý travní porost Hospodářsky nevyužívaný s trv. porostem 122 Celkem 4.596 Poznámka: V části C-omezení vlastnického práva listu vlastnictví nejsou evidována žádná věcná břemena. Další omezení zapsána v části C listu vlastnictví omezení vlastnického práva viz. příloha č. 1 (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské) nejsou v obvyklé ceně vyhodnocována. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 Brno, tel: 728 784 962 e-mail: ljanickova@seznam.cz Strana 3
II. POSUDEK II.A. METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY Ocenění pozemku obvyklou cenou je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/97 Sb., o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: 1. metoda nákladová 2. metoda výnosová 3. metoda porovnávací Vzhledem k účelu ocenění a také vzhledem k tomu, že s obdobnými pozemky se na realitním trhu běžně obchoduje, pro stanovení obvyklé ceny bude použita metoda porovnávací. Tato metoda umožňuje nejlépe vystihnout pro daný účel ocenění hodnotu nemovitosti. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 Brno, tel: 728 784 962 e-mail: ljanickova@seznam.cz Strana 4
Popis pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 433/1 zahrada o výměře 1.932 m 2, parc.č. 434/1 zahrada o výměře 93 m 2, parc.č. 434/2 zahrada o výměře 154 m 2, parc.č. 548 zahrada o výměře 2.295 m 2 a parc.č. 1210 trvalý travní porost o výměře 122 m 2 vše včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Bohuslávky, obec Bohuslávky, okres Přerov ke dni prohlídky, tj.: 19.9.2012. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 24 u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov. Pozemky jsou v extravilánu obce jako součást rozsáhlých ovocných sadů východně od obce. Výjimku tvoří pozemek parc.č. 1210, který je hospodářsky nevyužívaným pozemkem s trvalým porostem a je pravým břehem říčky Trnávky. Pozemky jako celek jsou přístupné ze západu skrze bránu správní budovy, obslužné komunikace jsou zprvu zpevněné, dále na východ pak nezpevněné. Celý areál ovocných sadů je oplocený na rovinných pozemcích. Pozemky parc.č. 433/1, 434/1 a 434/2 jsou východně od obce Bohuslávky, cca 1 km od centra obce. Pozemky na sebe navazují v podélném směru, jsou kolmé k přístupové cestě. Na pozemcích jsou přestárlé porosty především višní, nová výsadba je značně proschlá. Pozemek parc.č. 548 je dále východně, pozemek je s výsadbou jabloní v produktivním věku. Obvyklá cena zemědělských pozemků ovocných sadů je určena pomocí porovnávací metody, u hospodářsky nevyužitelného pozemku je obvyklá cena stanovena v symbolické výši 1,- Kč/m 2. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 Brno, tel: 728 784 962 e-mail: ljanickova@seznam.cz Strana 5
Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací Stanovení obvyklé ceny pozemků v kat. úz. a obci Bohuslávky, okres Přerov V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Ve vlastní databázi realizovaných cen prodejů srovnatelných nemovitostí se nenacházejí obdobné nemovitosti, pro vyhodnocení je proto využito srovnatelných nemovitostí inzerovaných v současné době na realitních serverech: 1. Prodej, pozemek zahrada, 6 094 m² Cena: 70,- Kč za m² včetně provize a servisu Celková cena: 426 580 Kč Adresa: Lipník nad Bečvou I-Město Datum aktualizace: 29.09.2012 ID zakázky: 250047 Umístění objektu: Okraj obce Plocha užitná: 6 094 m 2 Plocha pozemku: 6 094 m 2 Doprava: Silnice Popis: Prodej zahrady, ovocný sad v okrajové části obce ve směru na Týn nad Bečvou. Celková plocha pozemku je 6094 m 2. Zahrada je udržovaná, částečně oplocená, parkování na pozemku. Příjezd obecní, zpevněný. Výhledově plánováno jako území určené pro výstavbu individuálního bydlení. 2. Prodej, pozemek zahrada, 13 575 m² Cena: 1 580 000 Kč; 116,40 Kč/m 2 včetně provize a kompletního servisu Adresa: Lipník nad Bečvou Datum aktualizace: 28.08.2012 ID zakázky: 178264 Umístění objektu: Okraj obce Plocha užitná: 13 575 m 2 Plocha pozemku: 13 575 m 2 Doprava: Silnice Popis: Nabízíme k prodeji pozemek o celkové výměře 13575 m 2. Celý pozemek je oplocený, vlastní příjezdová cesta, IS v dosahu. Cena k jednání, ihned k dispozici. 3. Prodej, pozemek zemědělská půda, 4 168 m² Cena: 190 000 Kč; 45,58 Kč/m 2 + provize RK Adresa: Lipník nad Bečvou Datum aktualizace: 25.09.2012 ID zakázky: 209179 Plocha pozemku: 4 168 m 2 Popis: Nabízíme k prodeji pozemek o velikosti 4168 m 2. Pozemek je rovinatého charakteru a je v současné době veden jako orná půda. Pozemek navazuje na rekreační oblast. Inženýrské sítě na hranici pozemku. Klidná lokalita. Více informací v RK. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 Brno, tel: 728 784 962 e-mail: ljanickova@seznam.cz Strana 6
Vyhodnocení: Ad. 1 Jedná o pozemek v katastrálním území obce Lipník nad Bečvou katastr sousední obce obdobná lokalita, výhledová možnost výstavby bydlení; současné využití shodné s oceňovanými pozemky. Nabídkovou cenu upravuji koeficientem nabídkové ceny 0,80, koef. využitelnosti 0,80: 70,- Kč/m 2 * 0,80 * 0,80 = 44,80 Kč/m 2 Srovnatelná cena tedy činí cca 45,- Kč/m 2. Ad. 2 Jedná o pozemek v katastrálním území obce Lipník nad Bečvou katastr sousední obce obdobná lokalita, výhledová možnost výstavby bydlení, vzhledem k výměře pozemku developerský projekt, pozemky jsou k datu ocenění volné. Nabídkovou cenu upravuji koeficientem nabídkové ceny 0,80, koef. využitelnosti a výměry 0,60: 116,40 Kč/m 2 * 0,80 * 0,60 = 55,87 Kč/m 2 Srovnatelná cena tedy činí cca 56,- Kč/m 2. Ad. 3 Jedná o pozemek v katastrálním území obce Lipník nad Bečvou katastr sousední obce obdobná lokalita; současné využití je zemědělsky obhospodařovaný pozemek ve větším celku bez trvalých porostů. Nabídkovou cenu upravuji koeficientem nabídkové ceny 0,90, koef. využitelnosti 0,80: 45,58 Kč/m 2 * 0,90 = 41,02 Kč/m 2 Srovnatelná cena tedy činí cca 41,- Kč/m 2. Hodnota ceny pozemků ovocných sadů stanovená metodou srovnávací se pohybuje v intervalu 41,- Kč/m 2 až 56,- Kč/m 2 Obvyklá cena hodnocených pozemků vychází ze současných možností uplatnění pozemků na realitním trhu, tj.: možnosti odkoupení pozemků zemědělským družstvem, případně samostatně hospodařícím zemědělcem a dále množstvím nabízených pozemků v daném regionu. Rozborem ceny simulovaným podle možnosti uplatnění pozemků na trhu s nemovitostmi, odhaduji jednotkovou obvyklou cenu pozemků při spodní hranici intervalu, neboť obdobných pozemků je na realitním trhu v dané lokalitě nadbytek, tj.: zaokr. 40,- Kč/m 2. Obvyklá jednotková cena pozemků parc.č. 433/1, parc.č. 434/1, parc.č. 434/2 a parc.č. 548 zahrada v k.ú. a obci Bohuslávky, okres Přerov činí 40,- Kč/m 2. Obvyklá cena jednotlivých pozemků je uvedena v závěru znaleckého posudku. Obvyklá jednotková cena pozemku parc.č. 1210 trvalý travní porost v k.ú. a obci Bohuslávky, okres Přerov činí 1,- Kč/m 2. Obvyklá cena pozemku je uvedena v závěru znaleckého posudku. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 Brno, tel: 728 784 962 e-mail: ljanickova@seznam.cz Strana 7
III. ZÁVĚR Úkolem bylo zpracovat znalecký posudek o obvyklé ceně ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku pozemků parc.č. 433/1 zahrada o výměře 1.932 m 2, parc.č. 434/1 zahrada o výměře 93 m 2, parc.č. 434/2 zahrada o výměře 154 m 2, parc.č. 548 zahrada o výměře 2.295 m 2 a parc.č. 1210 trvalý travní porost o výměře 122 m 2 vše včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Bohuslávky, obec Bohuslávky, okres Přerov ke dni prohlídky, tj.: 19.9.2012. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 24 u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov. 1. obvyklá cena pozemků Obvyklá jednotková cena zemědělsky využívaných pozemků ovocných sadů: parc.č. 433/1 zahrada o výměře 1.932 m 2, parc.č. 434/1 zahrada o výměře 93 m 2, parc.č. 434/2 zahrada o výměře 154 m 2 a parc.č. 548 zahrada o výměře 2.295 m 2 včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Bohuslávky a obci Bohuslávky, okres Přerov činí 40,- Kč/m 2 Slovy: Čtyřicet Kč/m 2 Obvyklá jednotková cena oceňovaného pozemku hospodářsky nevyužitelného parc.č. 1210 trvalý travní porost o výměře 122 m 2 včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Bohuslávky a obci Bohuslávky, okres Přerov Pozemek parc.č. Výměra v m 2 činí 1,- Kč/m 2 Slovy: Jedna Kč/m 2 Obvyklá jednotková cena v Kč/m 2 Obvyklá cena pozemku v Kč 433/1 1.932 40,- 77.280,- 434/1 93 40,- 3.720,- 434/2 154 40,- 6.160,- 548 2.295 40,- 91.800,- 1210 122 1,- 122,- Celkem 4.596 179.082,- K datu ocenění byly pozemky parc.č. 433/1, 434/1, 434/2 a 548 součástí většího hospodářského celku ovocných sadů; věcná břemena, práva a povinnosti odpovídající charakterem věcnému břemenu na pozemcích nevázla. Omezení zapsána v části C listu vlastnictví č. 24 pro kat. úz. a obec Bohuslávky, okres Přerov omezení vlastnického práva viz. příloha č. 1 (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské) nejsou v obvyklé ceně vyhodnocována. Vzhledem k rozsahu oprávnění znalecké činnosti, znalci nepřísluší hodnotit právní stav věcí. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V Brně, dne 8.10.2012 Ing. Lucie Janíčková Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 Brno, tel: 728 784 962 e-mail: ljanickova@seznam.cz Strana 8
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 9.12.2002 pod poř.č. 3916 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věcná břemena Spr 1869/2002. Znalecký úkon je zapsán pod poř. číslem 1338/2012 znaleckého deníku. Znalečné účtuji přiloženou fakturou. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 628 00 Brno V Brně, dne 8.10.2012 Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 Brno, tel: 728 784 962 e-mail: ljanickova@seznam.cz Strana 9