.....Znalecký posudek číslo 869-141/2008... Odhad obvyklé ceny O obvyklé ceně nemovitosti- pozemků parc.č.430 a 429 včetně příslušenství, v k.ú. Zvole u Prahy, obec Zvole, okres Praha- západ. Objednatel: Posudek vypracoval: Mgr. Michal Rudý Exekutorský úřad Praha 8 Přípotoční 1519/10c Praha 101 00 Ing.arch. Libor Ferbr Řipská 767/15 130 00 Praha 3 Datum místního šetření: 1.4.2008 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 16.6.2008 Zvláštní požadavky na objednatele: nejsou V Praze dne 16.6.2008 Tento znalecký posudek obsahuje 5 stran textu a 4 strany příloh. Posudek se předává ve 2 vyhotoveních.
A. Nález 1. Podklady pro vypracování posudku - výpisy z KN (LV č.2018) ze dne 13.2.2008 - kopie katastrální mapy v měřítku 1:2880 ze dne 13.2.2008 - Usnesení č.j.76 EX 1021/05-15 ze dne 11.2.2008 - údaje sdělené MÚ Zvole, ÚP obce Zvole ze dne 5/1996 - údaje zjištěné při místním šetření a sdělené zadavatelem posudku dne 1.4.2008 - archiv znalce, informace zjištěné z inzerce realitních kanceláří, časopisů a internetu - fotodokumentace 2. Vlastnické a evidenční údaje viz příloha LV č. 2018 3. Celkový popis nemovitosti Pozemek parc.č.430 se nachází v okrajové části obce Zvole, mezi zemědělskou půdou. V KN je veden jako ostatní plocha- neplodná půda o celkové výměře 277 m 2. Tento pozemek slouží jako pěší komunikace. V ÚP sídelního útvaru Zvole u Prahy je pozemek zařazen pro využití pouze pro zemědělské účely. Povrch pozemku je nezpevněný prašný, nejsou na něm žádné stavby, porosty ani inž. sítě. Pozemek parc.č.429 se nachází v okrajové části obce Zvole. V pozemkovém katastru je vedena jako pozemek ve zjednodušené evidenci o celkové výměře 2704 m 2. Pozemek má přiřazen kód BPEJ (bonitovaná půdně ekologická jednotka). V ÚP sídelního útvaru Zvole u Prahy je pozemek zařazen pro využití pouze pro zemědělské účely. Na pozemku nejsou žádné stavby ani inž. sítě. Poznámka Na pozemky parc.č.430 a 429 je vydáno zástavní právo soudcovské ve výši 56.964,- Kč ve prospěch: Pražská správa sociálního zabezpečení, Trojská 1997/13a, Praha 8, Libeň, 182 00 (viz příloha LV č.2018) Na pozemky parc.č.430 a 429 je vydáno zástavní právo zákonné ve prospěch: FÚ Praha 4, Na Strži 1702/65, Praha 4, Nusle, 140 00 (viz příloha LV č.2018)
4. Obsah posudku a) Pozemky a 1 ) Pozemky B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Pozemek oceněný dle 28 odst. 7. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. Cena Ki Kp Srážka [%] Upr.jedn.cena Min. cena Cena [Kč] ostatní plocha 430 277,00 187,16 2,1190 2,3990 0 951,42 263 543,34 Pozemek oceněný dle 28 odst. 7 - celkem 263 543,34 Zemědělský pozemek oceněný dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Hlavní město Praha - území sousedních obcí 280,00 % Celková úprava ceny: 280,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] PK 429 54811 2704 4,74 280,00 18,01 48 699,04 Výměra celkem 2704 Mezisoučet 48 699,04 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem 48 699,04 Pozemky - zjištěná cena = 312 242,38 Kč
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Pozemky = 312 242,38 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 312 242,38 Kč 312 240,- Kč slovy: třistadvanácttisícdvěstěčtyřicet Kč D) Výnosová hodnota Oceňovaný objekt není ke dni ocenění pronajímán. Vzhledem k tomu, že v daném místě nejsou porovnatelné pozemky pronajímány, není možné stanovit porovnatelnou výši nájemného za 1/m 2 pronajímané plochy. Z těchto důvodů nebude tato metoda použita. E) Metoda porovnání tržních hodnot Zpracovatel provedl podrobnou analýzu příslušného segmentu trhu zaměřenou na realizované prodeje nemovitostí srovnatelných užitných parametrů a současnou nabídku a poptávku po obdobných nemovitostech v dané lokalitě prostřednictvím realitních kanceláří a sítě internetu. Údaje o realizovaných prodejích těchto druhů pozemků za poslední sledované období však nebyly v této konkrétní lokalitě zjištěny, proto nebylo možné objektivně přímo stanovit porovnávací hodnotu předmětného majetku, z tohoto důvodu nebude tato metoda použita. F) Stanovení obvyklé ceny nemovitosti a) Návrh obvyklé ceny Na základě Výše uvedeného lze konstatovat, že hodnotu nemovitosti stanovenou v předchozí části znaleckého posudku za použití metodiky zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb., ve znění vyhlášky č. 3/2008 Sb. (nákladová cena) nelze považovat v tomto případě i za cenu obvyklou. S přihlédnutím k umístění nemovitostí, jejich způsobu využití, je oceňovaná nemovitost obchodovatelná, ale pouze za cenu, která nebude vycházet z nákladové hodnoty nemovitosti.
Nákladová cena bude upravena korekčním koeficientem, který věrně odráží situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě. Korekční koeficient znalec stanovil ve výši kr = 0,4. Výpočet : NC nákladová cena Kr - korekční koeficient Oc - obvyklá cena OC = Nc * kr =312 240,- Kč * 0,4 = 124 896,- Kč OC ( zaokrouhleno ) = 125 000,- Kč Obvyklá cena nemovitosti- pozemků parc.č.430 a 429 včetně příslušenství v k.ú. Zvole u Prahy, obec Zvole, okres Praha- západ: 125 000,- Kč Slovy:stodvacetpěttisíckorunčeských V Praze, 16.6.2008 Ing. arch. Libor Ferbr Řipská 767/15 130 00 Praha 3 G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 2. 11. 1999 Spr. 5793/99 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.869-141/2008 znaleckého deníku.