ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 342/7432/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 571 (součástí je stavba rodinného domu č.p. 115), pozemku čís. parcely 572 (součástí je stavba) a pozemku čís. parcely 573, k.ú. Káraný, v ulici Masarykova v obci Káraný, okres Praha-východ, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 342/7432/2015 LV no.: 649 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 571 (součástí je stavba rodinného domu č.p. 115), pozemek čís. parcely 572 (součástí je stavba) a pozemek čís. parcely 573, k.ú. Káraný, v ulici Masarykova v obci Káraný, okres Praha-východ, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Masarykova 115, 250 75 Káraný GPS: 50.18035N, 14.73105E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 3.302.858 Kč Market value Tržní hodnota 2.500.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Common price Obvyklá cena 2.500.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 2.527.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Number of properties: Počet objektů: 2 (rodinný dům č.p. 115 a stavba na pozemku čís. parcely 572) LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům č.p. 115 Čísla parcel Parcel of land nr. 571; 572; 573 Other constructions: Další stavby: Location in the town: Poloha v obci: stavba na pozemku čís. parcely 572 a venkovní úpravy (zpev. plochy, oplocení, přípojky IS apod.) severozpadní část obce Káraný Size: Velikost Type: Druh celkem 597 zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura: odpovídající velikosti obce (obecní úřad, pošta, mateřská školka, obchody, pohostinství) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM 1 200 Kč/ Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: 150 Resident area: Bytové plochy: 212 Storage area: Skladové plochy: 1 100 m 3 Other and manufacturing: Ostatní Income: Výnosy: Kč Building finished in year Rok pořízení: 1935 Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 52 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 649 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví Miroslavy Babaianové, bytem Vinohradská 111/109, 130 00 Praha 3. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 649 jsou evidována následující omezení: - 3x zástavní právo smluvní (podrobnější údaje viz část C listu vlastnictví č. 649 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 649. Podle zjištění při prohlídce na místě je společně s oceňovanými nemovitými věcmi ve funkčním celku vlastníkem užíván také pozemek čís. parcely 578/2, k.ú. Káraný. Uvedený pozemek čís. parcely 578/2, k.ú. Káraný, není předmětem ocenění. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 649 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 649 jsou evidována následující zástavní práva: - 3x zástavní právo smluvní (podrobnější údaje viz část C listu vlastnictví č. 649 v příloze). Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.p. 115 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití jako rodinný dům. Z informací zjištěných na místě je dům užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - lokalita s horší dostupností občanské vybavenosti Strong points / silné stránky: - obec situovaná v příjemném přírodním prostředí u soutoku Labe a Jizery - oceňované nemovité věci situované v klidné lokalitě - relativně dobrý stavebně technický stav rodinného domu Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 649 pro k.ú. a obec Káraný, prokazující stav evidovaný k datu 21.09.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Káraný, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace sdělené vlastníkem nemovitých věcí d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla provedena dne 1.12.2015 za přítomnosti pí Miroslavy Babaianové. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 708020 Název katastrálního území: Káraný Kód obce: 564974 Název obce: Káraný Počet obyvatel obce: 701 Datum stanovení počtu obyvatel: 1.1.2014 Kód okresu: CZ0209 Název okresu: Praha-východ Název kraje: Středočeský Poloha v obci: severozápadní část obce Infrastructure / infrastruktura: Obec Káraný se nachází ve Středočeském kraji, v okrese Praha-východ, v příjemném přírodním prostředí u soutoku Labe a Jizery, přibližně 7 km východně od centra města Brandýs nad Labem-Stará Boleslav a přibližně 30 km severovýchodně od centra hl. města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2014 ČSÚ má obec Káraný 701 obyvatel. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, pošta, mateřská školka, obchody, pohostinství), s vyšší občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni především na město Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, případně na hlavní město Praha. Po dopravní stránce je obec dostupná silnicí III. třídy, v blízkosti obce prochází rychlostní silnice R10 (Praha - Mladá Boleslav - Turnov). Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v severovýchodní části obce Káraný, v klidné lokalitě zastavěné převážně rodinnými domy, v ulici Masarykova, z níž jsou přístupné. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, pitné vody, kanalizace a zemního plynu (podle sdělení majitelky, není oceňovaný rodinný dům napojen na kanalizační síť, odkanalizování domu je svedeno do vlastní jímky). Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 115: Rodinný dům č.p. 115 je samostatně stojící stavba tvořící součást pozemku čís. parcely 571, k.ú. Káraný. Dispoziční řešení: Dům má částečné podsklepení (suterén) a dvě nadzemní podlaží (přízemí a patro). Vnitřní dispozice domu je tvořena bytem o velikosti 4+1 s příslušenstvím, sestávajícím: - v suterénu z chodby se schodištěm a dvou sklepních místností, - v přízemí ze vstupní verandy, dvou chodeb, schodiště do patra, pokoje, kuchyně, koupelny, záchodu, technické místnosti s kotlem, místnosti užívané jako prádelna a několika dalších prostorů užívaných převážně ke skladování, situovaných v jednopodlažní přístavbě k severozápadní části domu, - v mezipatře z koupelny s WC a terasy umístěné na zastřešení jednopodlažní přístavby k severovýchodní části domu, - v patře z chodby se schodištěm, dvou pokojů a jednoho podkrovního pokoje. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné z pálených cihel, se založením na základových pasech zděných z kamene, střecha je sedlová s krytinou z betonových tašek, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schodiště jsou betonová, podlahy jsou betonové a prkenné, povrchy podlah tvoří broušené teraco, keramická dlažba a prkenné povrchy, okna jsou dřevěná s izolačními dvojskly, plastová s izolačními dvojskly a dřevěná zdvojená, dveře jsou dřevěné převážně do dřevěných zárubní, vnitřní povrchy jsou štukové, vnější povrchy tvoří hladká fasádní omítka. Dům má rozvod el. proudu o napětí 230/400 V, vody, kanalizace s odkanalizováním do vlastní jímky a zemního plynu, vytápění domu je ústřední teplovodní s plynovým kotlem, kterým je zajišťována i příprava teplé vody, kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, elektrickou troubou, plynovou varnou deskou a digestoří, sociální zařízení v přízemí je vybaveno vanou, třemi umývadly, splachovacím záchodem a bidetem, sociální zařízení v mezipatře je vybaveno sprchovým koutem, umývadlem a splachovacím záchodem. Stáří a stavební stav: Podle sdělení majitelky, pochází rodinný dům z roku 1935, jeho stáří ke dni ocenění tedy činí 80 roků. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější závady, v průběhu trvání stavby byly k původní části domu provedeny dvě jednopodlažní přístavby, v roce 2006 bylo renovováno vybavení kuchyně a sociálních zařízení, v roce 2013 byla provedena výměna střešní krytiny, klempířských konstrukcí a převážné části oken. - 4 -
Další stavby: Podle údajů z předloženého výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 649 pro k.ú. Káraný, tvoří součást oceňovaného pozemku čís. parcely 572, k.ú. Káraný, rozestavěná stavba. Podle zjištění na místě se na uvedeném pozemku nachází již dokončená stavba, s původně předpokládaným účelem užívání k odstavování osobního automobilu, k datu ocenění užívaná ke skladování. Přesné stáří se nepodařilo zjistit, kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo, podle sdělení majitelky, stála uvedená stavba na uvedeném pozemku již v roce 2006, kdy oceňované nemovité věci kupovala. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází venkovní úpravy standardního rozsahu a provedení (zpevněné plochy, oplocení apod.). Příslušenství oceňovaných nemovitých věcí tvoří přípojky inženýrských sítí. Pozemky: Pozemek čís. parcely 571, k.ú. Káraný, o výměře 188, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 115 včetně jeho přístaveb, nezastavěná část pozemku je tvořena nádvořím. Pozemek čís. parcely 572, k.ú. Káraný, o výměře 31, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Podle údajů z předloženého výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 649 pro k.ú. Káraný, tvoří součást oceňovaného pozemku čís. parcely 572, k.ú. Káraný, rozestavěná stavba. Podle zjištění na místě se na uvedeném pozemku nachází již dokončená stavba, s původně předpokládaným účelem užívání k odstavování osobního automobilu, k datu ocenění užívaná ke skladování. Pozemek čís. parcely 573, k.ú. Káraný, o výměře 378, evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada. Jde o pozemek užívaný jako zahrada tvořící jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 115 a stavebními pozemky čís. parcel 571 a 572, k.ú. Káraný. Podle zjištění při prohlídce na místě je společně s oceňovanými pozemky ve funkčním celku vlastníkem užíván také pozemek čís. parcely 578/2, k.ú. Káraný. Uvedený pozemek čís. parcely 578/2, k.ú. Káraný, není předmětem ocenění. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Oceňované nemovité věci jsou přístupné z pozemku čís. parcely 564, k.ú. Káraný (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace, vlastnické právo: Obec Káraný). - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 571 (součástí je stavba rodinného domu č.p. 115), pozemku čís. parcely 572 (součástí je stavba) a pozemku čís. parcely 573, k.ú. Káraný, v ulici Masarykova v obci Káraný, okres Prahavýchod, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 1. prosince 2015 Slovy: Dvamilionypětsettisíc Kč 2.500.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 649 jsou evidována následující omezení: - 3x zástavní právo smluvní (podrobnější údaje viz část C listu vlastnictví č. 649 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 649. Podle zjištění při prohlídce na místě je společně s oceňovanými nemovitými věcmi ve funkčním celku vlastníkem užíván také pozemek čís. parcely 578/2, k.ú. Káraný. Uvedený pozemek čís. parcely 578/2, k.ú. Káraný, není předmětem ocenění. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 342/7432/2015. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 8. prosince 2015-6 -