ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1796/2015 Ocenění nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 839/6 zapsaná na listu vlastnictví č. 7572, vymezená v budově č.p. 839, 840, 841, zapsané na LV č. 2796, stojící na parcele č. 1043/28, 1043/29, 1043/57 a 1043/223, zapsané na LV č. 2796. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 280/10000 na společných částech bytového domu č.p. 839, 840, 841, zapsaného na LV č. 2796 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 280/10000 na parcele č. 1043/28 o výměře 126 m2, parcele č. 1043/29 o výměře 210 m2, parcele č. 1043/57 o výměře 211 m2 a parcele č. 1043/223 o výměře 40 m2, vše vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 2796. To vše v k.ú. Doubravka, obec Plzeň, okres Plzeň-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 06.08.2015 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 16 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 06.08.2015
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Stanovení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny: Bytová jednotka č. 839/6 zapsaná na listu vlastnictví č. 7572, vymezená v budově č.p. 839, 840, 841, zapsané na LV č. 2796, stojící na parcele č. 1043/28, 1043/29, 1043/57 a 1043/223, zapsané na LV č. 2796. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 280/10000 na společných částech bytového domu č.p. 839, 840, 841, zapsaného na LV č. 2796 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 280/10000 na parcele č. 1043/28 o výměře 126 m2, parcele č. 1043/29 o výměře 210 m2, parcele č. 1043/57 o výměře 211 m2 a parcele č. 1043/223 o výměře 40 m2, vše vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 2796. To vše v k.ú. Doubravka, obec Plzeň, okres Plzeň-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město. 1.2. Podklady Objednávka na provedení odhadu Oznámení o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 7572 pro k.ú. Doubravka ze dne 24.06.2015 Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 2796 pro k.ú. Doubravka ze dne 24.06.2015 Kopie katastrální mapy z nahlížení do Kn Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.4. Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou, dochází ke snižování ceny dle statistické analýzy MMR ve spolupráci s BIVŠ o průměrných až 23% u bytů. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 7572 ze dne 24.06.2015 pro k.ú. Doubravka Rapovyy Vasyl a Rapova Mariya, Partyzánská 839/2, Lobzy, 31200 Plzeň Adresa: Partyzánská 2, čp.839 Název katastrálního území: Část obce Doubravka Doubravka Název obce: Plzeň Název okresu: Plzeň město List vlastnictví: LV č. 7572 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu ocenění váznou tato práva (viz. LV 7572 pro k.ú. Doubravka). - omezení vlastnického práva Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní - zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají. 4
3.1.3. Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v zastavěné části města Plzně, v části Doubravka, při veřejné zpevněné komunikaci (parc.č. 1042/27 ve vlastnictví Statutární město Plzeň, náměstí Republiky 1/1, Vnitřní Město, 30100 Plzeň), kdy samotný vstup do domu je přes pozemky parc.č. 1043/222, parc.č. 1043/224, parc.č. 1043/226 a parc.č. 1043/226, ve vlastnictví Bury Oldřich, Vitrival /154, Camping - Val - Treko, 5070 Fosses-la-Ville, Belgie, podíl 1/2 a Turč Daniel, Sousedská 246/6, Lobzy, 31200 Plzeň, podíl 1/2, tzn. přístup do domu právně nezajištěn. Ul. Partyzánská. Bezprostřední okolí je zastavěné převážně původními bytovými bytovými domy, kde převládá funkce bytová. Okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné s menší možností parkování. Bytový dům je využíván pro bydlení. Hlavní vstup je orientován z jižní strany, zadní vstup ze severní strany. Bytový dům má šest nadzemních podlaží, v prvním nadzemním podlaží společné prostory a byty, v ostatních podlažích byty. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako udržované. Objekt byl dán do užívání v 80 tých letech minulého století, po revitalizaci, s výtahem. Dům je napojen na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, elektro, plyn zaveden. Dům je panelový, základy domu jsou betonové, obvodové a vnitřní stěny jsou montované panelové, stropy jsou železobetonové střecha plochá, schodiště je železobetonové a stupně jsou teracové. Plzeň, Krajské statutární město s kompletní občanskou a technickou vybaveností, s nabídkou pracovní příležitosti. Městská část Doubravka je hodnocena kladně. Popis a stav objektů Bytová jednotka 3+1 se sociálním zázemím se nachází v 3. nadzemním podlaží (2. patro) bytového domu. Plocha bytu činí 63,71m2. Vstup do bytu je ze společné chodby od schodiště vpravo. V bytě je předsíň (8,51m2, ker.dlažba, rozdělena příčkou na dvě části - předsíň a jídelní kout), z předsíně vpravo WC (0,94m2), okolo sociálního zařízení kuchyně do "L" (6,97m2, ker.dlažba, kuchyňská linka se sporákem, okno na sever), z kuchyně koupelna (2,77m2, vana, umyvadlo), z předsíně vlevo pokoj (12,02m2, plovoucí, okno na jih, z předsíně rovně pokoj (16,43m2, plovoucí, okno na sever a na západ), průchozí do třetího pokoje (16,07m2, okno na jih). Vytápění a teplá voda z dálkového zdroje, dveře náplňové, okna plastová. V bytě byla přibližně před deseti roky provedena rekonstrukce (sociální zařízení, kuchyně, podlahy, omítky apod.), celkově je byt v dobrém, odpovídajícím stavu. K užívání bytu náleží komora (1,62m2) na mezipodestě domu. Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 280/10000 na pozemcích st. parc. č. 1043/28 o výměře 126m2, st.parc.č. 1043/29 o výměře 210m2, parc.č. 1043/57 o výměře 211m2 a 1043/223 o výměře 40m2, vše zastavěná plocha a nádvoří, zastavěny bytovým domem čp. 839, čp. 840 a čp. 841. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku v panelovém bytovém domě. Bytová jednotka je po rekonstrukci, která byla provedena přibližně před deseti roky, byt je v dobrém, odpovídajícím stavu, trvale užíván k bydlení. Přístup do bytového domu přes pozemky jiného vlastníka, právně nezajištěn. 5
Výpočet 3.2.1. Porovnání 1) Sokolovská ul., Plzeň 1 400 000,- Kč Kupní cena Bytová jednotka 3+1 se sociálním zázemím se nachází v 8 nadzemním podlaží (poslední) bytového domu. Plocha bytu činí 66,76 m2. Vstup do bytu je ze společné chodby od schodiště vlevo. Výměry bytu byly orientačně přeměřeny na místě. V bytě je čtvercová předsíň (9,13m2, ker.dlažba), z předsíně vlevo WC (0,93m2), kuchyně (10,85m2, plovoucí podlaha, kuchyňská linka se sporákem, okno na sever), z kuchyně je koupelna (2,62m2, vana, umyvadlo, keramický obklad na původní umakartové jádro), z předsíně pokoj (12,07m2, PVC, okno na sever), pokoj (21,80m2, PVC, okno na jih) a něj pokoj (9,36m2, PVC, okno na sever). Vytápění bytu je ústřední z dálkového zdroje společně s teplou vodou, okna bytu plastová, dveře náplňové, na podlahách keramická dlažba, PVC, plovoucí, v koupelně vana, umyvadlo, WC samostatné, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem, v předsíni skříně. V bytě byla již dříve (přibližně před 10 lety) provedena částečná rekonstrukce (kuchyně, sociální zařízení, podlahy, omítky apod.), byt je v dobrém, udržovaném stavu. K užívání bytu náleží sklep (2,10m2) v suterénu domu. Prodej 01/2015. 2) Kaznějovská, Plzeň 1 402 000,- Kč Kupní cena Bytová jednotka 3+1 se sociálním zázemím se nachází v 6 nadzemním podlaží bytového domu. Plocha bytu činí 75,83 m2. Vstup do bytu je ze společné chodby od schodiště vlevo. Výměry bytu byly orientačně přeměřeny na místě. V bytě je předsíň (11,66m2, ker.dlažba a koberec), z předsíně vlevo WC (0,93m2), koupelna (2,62m2, vana, umyvadlo, betonové jádro), kuchyně do L (10,38m2, ker.dlažba, kuchyňská linka se sporákem, okno na západ), pokoj (13,87m2, koberec, okno na západ), z předsíně rovně pokoj (16,28m2, koberec, okno na západ) a z předsíně vpravo pokoj s lodžií (20,09m2, koberec, lodžie 5,45m2 na východ). Vytápění bytu je ústřední z dálkového zdroje společně s teplou vodou, okna bytu plastová, dveře náplňové, na podlahách keramická dlažba a koberec, v koupelně vana, umyvadlo, WC samostatné, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem, v předsíni skříně. V bytě byla již dříve provedena keramická dlažba v části předsíně a v kuchyni, jinak je byt v původním, udržovaném, ale již morálně zastaralém stavu. K užívání bytu náleží lodžie (5,45m2) přístupná z pokoje bytu a sklep (2,58m2) v suterénu domu. Prodej 09/2014. 3) U Jam, Plzeň 1 200 000,- Kč Kupní cena Bytová jednotka 3+1 se sociálním zázemím se nachází v 8 nadzemním podlaží (poslední) bytového domu. Plocha bytu činí 62,41 m2. Vstup do bytu je ze společné chodby od schodiště vlevo. Výměry bytu byly orientačně přeměřeny na místě. V bytě je předsíň (10,91m2, ker.dlažba), z předsíně vlevo WC (0,93m2), koupelna (2,62m2, vana, umyvadlo, betonové jádro), kuchyně do L (10,38m2, ker.dlažba, kuchyňská linka se sporákem, okno na sever), pokoj (12,09m2, plovoucí, okno na sever), pokoj (12,09m2, PVC, okno na sever), z předsíně vpravo pokoj s lodžií (16,37m2, plovoucí, lodžie 5,85m2 na jih).vytápění bytu je ústřední z dálkového zdroje společně s teplou vodou, okna bytu plastová, dveře náplňové, na podlahách keramická dlažba, plovoucí, PVC, v koupelně vana, umyvadlo, WC samostatné, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem. V bytě byla již dříve provedena keramická dlažba, plovoucí podlahy a vyměněna kuchyňská linka, jinak je byt v původním, neudržovaném stavu, bez oprav a bez údržby, bez řádného úklidu, velmi opotřebovaná a zanedbaná. K užívání bytu náleží lodžie (5,85m2) přístupná z pokoje bytu a sklep (2,58m2) v suterénu domu. Prodej 10/2014. 6
4) Smrková, Plzeň 1 470 000,- Kč Kupní cena Jedná se o bytovou jednotku o vel. 2+1 o ploše 59,30m 2. Byt je v Plzni, Smrková 6. Vytápění je ústřední teplovodní z centrálního zdroje vč. teplé vody, kanalizace, vodovod a elektroinstalace jsou standardního provedení. V bytě dveře náplňové, okna plastová, podlahy standardní (ker.dlažba, parkety), kuchyňská linka se sporákem, na sociálním zařízení WC, vana, umyvadlo. Byt je v původním stavu s umakartovým jádrem, předpokládá se provedení rekonstrukce. Prodej 07/2015 5) Na Dlouhých, Plzeň 1 350 000,- Kč Kupní cena Jedná se o bytovou jednotku o vel. 2+1 o ploše 59,10m 2. Základy domu jsou betonové, stěny jsou panelové, stropy železobetonové, střecha je plochá, klempířské konstrukce jsou kompletně provedeny. Schodiště je želbetonové, stupně jsou teracové, omítky jsou stěrkové. Vytápění je ústřední teplovodní z centrálního zdroje vč. teplé vody, kanalizace, vodovod a elektroinstalace jsou standardního provedení. V bytě dveře náplňové, okna dřevěná, podlahy standardní (ker.dlažba, parkety), kuchyňská linka se sporákem, na sociálním zařízení WC, vana, umyvadlo. Byt je v původním stavu s umakartovým jádrem, předpokládá se provedení rekonstrukce. Prodej 07/2015. Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce 7
hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. byt 3+1, Sokolovská, Plzeň 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 20971 18874 2. byt 3+1, Kaznějovská, Plzeň 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 0,90 18489 18304 3. byt 3+1, U Jam, Plzeň 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 0,90 19228 19036 4. byt 2+1, Smrková, Plzeň 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 0,85 24789 23178 5. byt 2+1, Na Dlouhých, Plzeň 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 0,85 22843 21358 minimum 18304 maximum 23178 průměr 20150 užitná plocha m2 63,71 porovnávací hodnota 1 283 752 Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 1 280 000,00 Kč Slovy: jedenmiliondvěstěosmdesáttisíc Kč 3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota: 1 280 000,00 Kč slovy: jedenmiliondvěstěosmdesát tisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky byt po rekonstrukci Slabé stránky bez právního zajištění přístupu, bez lodžie Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých věcí je větší než poptávka po nich, na úrovni hodnoty porovnávací. 8
Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 06.08.2015 ve výši: 1 280 000,00 Kč Slovy: jedenmiliondvěstěosmdesát tisíc korun českých V Plzni, 06.08.2015 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1796/2015 znaleckého deníku. 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 9
5.2. Fotodokumentace Mapy 10
vstup do domu chodba, vstup do bytu 11
schéma bytu předsíň 12
WC koupelna kuchyně pokoj pokoj 13
pokoj komora v mezipatře pohled jižní pohled západní pohled severní 14
pozemky nezajištěného přístupu do domu 15
katastrální mapa 16