ZNALECKÝ POSUDEK. Odhad obvyklé ceny nemovitosti Kč Pozn.: číslo 11/2015. (předmětu dražby) EURODRAŽBY, CZ a.s.

Transkript

1 EURODRAŽBY, CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK číslo 11/2015 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu dražby) Předmět ocenění: Bytová jednotka - byt ocenění stávajícího stavu Bytová jednotka číslo: 3214/21 v bytovém domě č.p.: 3214 na pozemku parc. č. st. 4432/1 s pozemky: st. 4432/1 včetně spoluvlastnického podílu: 727 / na společných částech domu a pozemku Katastrální území: Kroměříž LV č.: 9545, 6948 Kraj: Zlínský Okres: Kroměříž Obec: Kroměříž Část obce: Kroměříž Ulice: Třasoňova Číslo orientační: 2 PSČ: Vlastník jednotky: Petr Salus, Třasoňova 3214/2, Kroměříž, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Petr Salus, Třasoňova 3214/2, Kroměříž, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Objednatel: Eurodražby tel.: Adresa: Čimická 780 / 61, Praha 8 ÚČEL OCENĚNÍ: Pro nedobrovolnou dražbu. (ocenění stávajícího stavu) Obvyklé ceny Stav ke dni / Prohlídka: / Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Kč Pozn.: Vypracoval: Ing. František Hás tel.: Adresa: Měrovice nad Hanou 137, Měrovice nad Hanou frhas@ .cz Datum: Tento odhad obsahuje 9 stran textu včetně 5 stran příloh.... podpis, příp. razítko

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ MOVITOSTI Kraj: Zlínský Obec, část obce: Kroměříž, Kroměříž Počet obyvatel: KÚ: Kroměříž Ulice: Třasoňova Číslo popisné: 3214 Bytová jednotka stávající stav Dispozice jednotky: 3+1 Podlaží: 5. NP Orientace: SV Vytápění: ústřední / etážové - plyn Podlahová plocha: 79,89 m 2 Započitatelná plocha: 73,51 m 2 Garáž v objektu (počet stání): ne Stáří / další životnost: Opotřebení celkové: 30,00 % Rozestavěnost: 100,00 % Technický stav jednotky: dobře udržovaná Rekonstrukce jednotky celková/dílčí v roce: celková dílčí 2011 Provedené dílčí rekonstrukce jednotky: soc. zařízení kuch. linka podlahy okna Budova Počet podlaží PP / NP 1 / 8 Počet bytových / nebytových jednotek 32 / Výtah ano ne Konstrukce budovy montovaná (panelová, betonová) Parcelní čísla pozemků ve funkčním celku: st. 4432/1 Celková výměra pozemku: 384 m 2 Energetický průkaz stavby: Technický stav: dobře udržovaná Rekonstrukce stavby celková/dílčí v roce: celková 2010 dílčí Provedené dílčí rekonstrukce stavby: střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Prodejnost nemovitosti: Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon / dat. síť Příjezd: zpevněná komunikace Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena Kč 0 Kč Kč Kč - 2 -

3 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Kroměříž je okresní město, které má veškerou infrastrukturu odpovídající jeho významu. Je kulturním a vzdělávacím střediskem regionu a zdrojem pracovních příležitostí. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Byt č.3214/21 o velikosti 3+1 s prosklenou lodžií se nachází v 5.NP panelového bytového domu čp.3214/2. Byt byl rekonstruován před 4-mi roky a je v současné době řádně užíván. Byt je napojen ústředním vytápěním a dodávkou teplé vody na plynovou blokovou kotelnu umístěnou v suterénu bytového domu. Bytový dům panelový byl revitalizován před 5-ti roky kromě původního výtahu. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 8 Počet bytových/nebytových jednotek: 32 / Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 920/3 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Vlastník pozemku/komunikace - komentář 920/3 vlastník-město Kroměříž/způsob využití-zeleň, druh pozemku-ostatní plocha Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací - 3 -

4 Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO ANO ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Ostatní právní omezení Popis věcných břemen a obdobných zatížení Na LV č.9545 pro k.ú.kroměříž a ze dne je zapsáno omezení vlastnického práva v rozsahu: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) Zahájení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Rizika ostatní RIZIKO Popis rizika Nemovitost není pronajímána Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ072 Zlínský Okres: CZ0721 Kroměříž Obec: Kroměříž Katastrální území: Kroměříž Ulice: Třasoňova č.o.: 2 Vlastníci FO RČ: /4405 Petr Salus Třasoňova 3214/2, Kroměříž Podíl 1 / 1 Stavby na LV 6948 stavba je součástí pozemku část obce Kroměříž č.p na pozemku p.č. st. 4432/1 Jednotky na LV 9545 Číslo jednotky: 3214/21 Spoluvlastnický podíl: 727 / Byt Pozemky na LV 6948 st. 4432/1 Stavební parcela Parcela KN 384 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty staveb Byt č.3214/21 o velikosti 3+1 s prosklenou lodžií se nachází v 5.NP panelového bytového domu čp.3214/2. Byt byl rekonstruován před 4-mi roky a je v současné době řádně užíván. Byt je napojen ústředním vytápěním a dodávkou teplé vody na plynovou blokovou kotelnu umístěnou v suterénu bytového domu. Bytový dům panelový byl revitalizován před 5-ti roky kromě původního výtahu. Popis rekonstrukce bytu - plastová okna a balkonové dveře s dvojsklem, zděné bytové jádro, nové WC (ker. dlažba a ker. obklady), nová koupelna (sprchový kout, umyvadlo, ker. dlažba, ker. obklady), nová kuch. linka s plynovým sporákem, nové podlahy (ker. dlažba, PVC, koberec, plovoucí), nová prosklená lodžie. Poznámka: podlahová plocha komory a sklepa byla sdělena uživatelem bytu pouze ústně a nebyla znalcem přeměřena

5 Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha dětský pokoj byt 14,15 m 2 1,00 14,15 m 2 lodžie zasklená byt 4,76 m 2 0,50 2,38 m 2 kuchyň byt 11,06 m 2 1,00 11,06 m 2 chodba byt 7,70 m 2 1,00 7,70 m 2 ložnice byt 12,60 m 2 1,00 12,60 m 2 WC byt 0,99 m 2 1,00 0,99 m 2 obývací pokoj byt 16,45 m 2 1,00 16,45 m 2 koupelna byt 4,18 m 2 1,00 4,18 m 2 sklep byt 4,00 m 2 0,50 2,00 m 2 komora byt 4,00 m 2 0,50 2,00 m 2 Celková podlahová plocha 79,89 m 2 73,51 m 2 Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Popis betonové pasy izolované panely betonové sendvičové s izolací železobetonové montované plochá svařované pásy pozinkovaný plech jednovrstvé vápenné omítky nástřiky na bázi umělých hmot běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem prosklené chybí plastová plovoucí nebo ker. dlažba ústřední světelná bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžný plynový sporák WC, umyvadlo, sprchové kouty osobní výtah běžné digestoře a odvětrání instalační šachty Podlahová plocha [m 2 ] 80 Započitatelná plocha [m 2 ] 73,51 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 43 Další životnost roků 57 Opotřebení % 30,00 Věcná hodnota (VH) Kč Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Rovinný stavební pozemek je zcela zastavěn bytovým domem čp.3214/2 a je připojen na všechny inž. sítě nacházející se v lokalitě

6 Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st. 4432/ / Celková výměra pozemků: 384 Výpočet porovnávací hodnoty Byt č.3214/21 o velikosti 3+1 s prosklenou lodžií se nachází v 5.NP panelového bytového domu čp.3214/2. Byt byl rekonstruován před 4-mi roky a je v současné době řádně užíván. Byt je napojen ústředním vytápěním a dodávkou teplé vody na plynovou blokovou kotelnu umístěnou v suterénu bytového domu. Bytový dům panelový byl revitalizován před 5-ti roky kromě původního výtahu. Typ stavby Byt 3+1 Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Spáčilova, Kroměříž Panelový bytový dům s 12-ti NP a 1.PP. V domě je výtah. Bytový dům je po revitalizaci. Napojen je na všechny IS nacházející se v lokalitě - elektřina, zemní plyn, veřejný vodovod, veřejná kanalizace, sdělovací kabel. Dům je vytápěn z CZT. Dodávka teplé vody je z CZT. Oceňovaný byt se nachází v 1.NP a je velikosti 3+1. Byt je v původním stavu s umakartovým bytovým jádrem. V rámci revitalizace byt. domu byla provedena výměna původních oken za plastová. Dispozice bytu: Byt chodba, šatna, WC, koupelna (vana s umyvadlem), kuchyň, 3 pokoje. K bytu patří komora se vstupem ze společné chodby a v těsné blízkosti vstupních dveří do bytu a v suterénu patří k bytu sklepní kóje. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Realizovaná kupní cena. - koeficient 1,00; Lokalita - Horší - koeficient 1,02; Celkový stav - Horší-původní stav bytu. - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - Horší prodejnost-komplikované právní vztahy. - koeficient 0,98; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - Realizovaná kupní cena.; Lokalita - Horší; Celkový stav - Horší-původní stav bytu.; Úvaha zpracovatele ocenění - Horší prodejnost-komplikované právní vztahy.; Panelový. 67,39 1.NP , Byt 3+1 K prodeji pěkný slunný byt 3+1, ve třetím patře s lodžií. Byt má nové stupačky a měřiče tepla, elektrika v místnostech je také nová. Jádro je původní umakartové, podlahy parkety a PVC. V bytě je prostorná šatna a na patře komora. Dům je po celkové revitalizaci s vlastní kotelnou, nachází se ve vyhledávané a klidné lokalitě. V blízkosti je veškerá občanská vybavenost, parkování u domu. Třasoňova Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK. - koeficient 0,90; Celkový stav - Horší-původní bytové jádro. - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - Horší prodejnost-komplikované právn - koeficient 0,98; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Celkový stav - Horší-původní bytové jádro.; Úvaha zpracovatele ocenění - Horší prodejnost-komplikované právn; Panel 73,00 3.NP ,

7 Byt 3+1 Jedná se o byt 3+1 nacházející se v 8.NP bytového domu. V bytě proběhla jeho následující modernizace: - v roce 2005 a) vyzdění bytového jádra a pořízení nové koupelny s WC včetně dlažeb a keramických obkladů b) výměna kuchyňské linky a pořízení nové s plynovým sporákem, myčkou, vestavenou lednicí a mini barem, nové keramické obklady a dlažby c) nová podlahová krytina z PVC v pokojích d) nové dveře do pokojů a do soc. zařízení (v obývacím pokoji obojí dveře trvale vysazeny - v roce 2004 proběhla rekonstrukce střechy - v roce 2007 byla provedena v celém dome výměna dřevěných oken za plastová a byly provedeny nové balkony Rumunská, Kroměříž Hodnocení: Redukce pramene ceny - Kupní cena z r koeficient 1,00; Provedení a vybavení - Lepší. - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - Horší prodejnost-komplikované právn - koeficient 0,98; Zdůvodnění koeficientu K c: Redukce pramene ceny - Kupní cena z r.2011.; Provedení a vybavení - Lepší.; Úvaha zpracovatele ocenění - Horší prodejnost-komplikované právn; Panel 73,04 8.NP , Variační koeficient před úpravami: 13,25 % Variační koeficient po úpravách: 8,71 % Započítatelná plocha: 73,51 m 2 Minimální jednotková cena: Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: Kč Rekapitulace ocenění Vyhodnocení nabývacího titulu a kupní ceny Kupní cena: 0 Kč Kupní cena není známa. Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Stanovení obvyklé ceny: Na základě silných a slabých stránek oceňované nemovitosti a na základě zjištěné porovnávací hodnoty stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši ,-Kč. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč Silné stránky nemovitosti - byt o velikosti 3+1 v 5.NP revitalizovaného panelového bytového domu - v blízkosti bytového domu je základní občanská vybavenost a do centra města Kroměříže je ca 1500m - byt lze pronajímat - 7 -

8 Slabé stránky nemovitosti - tmavý byt s okny orientovanými na SV a na SZ - komplikované právní vztahy vyplývající ze zadluženosti bytu Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Z toho obvyklá cena předzahrádek: 0Kč Upravená obvyklá cena: Kč Započitatelná plocha: 73,51m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: Kč/m 2 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.9545 ze dne , str.1. 1 Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Objednávka č.261/2015-a ze dne od Eurodražby.CZ a.s. 1 Koncesní listina Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú /05/Kd, ev.č , dne na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne , platnost certifikátu do Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 11/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 11/2015. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou

9 Fotodokumentace ze dne Kuchyně. WC. Koupelna. Pokoj se vstupem na zasklenou lodžii. Chodba. Obývací pokoj