ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1448/2014 Ocenění nemovitých věcí: St. parcela č. 124 o výměře 91 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Prapořiště, č.p. 115, bydlení, St. parcela č. 175 o výměře 20 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: bez čp/če, garáž, bez LV, Parcela č. 605/2 o výměře 376 m2 zahrada, zapsané na LV č. 2116, pro k.ú. Prapořiště, obec Kdyně, část obce Prapořiště, okres Domažlice, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Domažlice. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň Posudek obsahuje 16 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 2.2. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: St. parcela č. 124 o výměře 91 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Prapořiště, č.p. 115, bydlení, St. parcela č. 175 o výměře 20 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: bez čp/če, garáž, bez LV, Parcela č. 605/2 o výměře 376 m2 zahrada, zapsané na LV č. 2116, pro k.ú. Prapořiště, obec Kdyně, část obce Prapořiště, okres Domažlice, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Domažlice Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Prapořiště ze dne Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Prapořiště ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, nebyl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka nebyla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z vnější prohlídky a měření v nahlížení do KN, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.4.Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3

4 1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 2116 ze dne pro k.ú.prapořiště SJM Asztalos Alois a Asztalosová Ivana, Nádražní 334, Kdyně Adresa nemovité věci: Prapořiště čp. 115 Název katastrálního území: Prapořiště Název obce: Kdyně Název okresu: Domažlice List vlastnictví: LV č

5 Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 2116 pro k.ú. Prapořiště v příloze) - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Asztalos Alois Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní - zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu ocenění neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají Poloha a charakteristika Jedná se o rodinný dům v obci Kdyně, část Prapořiště při místní zpevněné komunikaci, v okrajové, jihozápadní části Prapořiště. Bezprostřední okolí je prostorné, jsou zde převážně obdobné původní rodinné domy a novější rodinné domy. Oceňovaný rodinný dům je součástí pozemku st.parc.č. 124, je řadový krajní (polovina dvojdomu). Vstup na pozemek vrátky z východní strany, vjezd ke garáži vraty ze severní strany. Západně stojí u rodinného domu garáž, západně od garáže pak dřevěná kolna. Odkanalizování splaškových vod pravděpodobně do veřejné kanalizace, pitná voda pravděpodobně z veřejného řadu, el. instalace zavedena, plynu zaveden. Kdyně leží administrativně v okrese Domažlice a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Domažlice. Obec Kdyně se rozkládá asi jedenáct kilometrů jihovýchodně od Domažlic. Obec je součástí historického Chodska. Na katastrálním území tohoto menšího města má nahlášený trvalý pobyt asi 5190 obyvatel. Kdyně se dále dělí na deset části, konkrétně to jsou: Branišov, Dobříkov, Hluboká, Kdyně, Modlín, Nové Chalupy, Podzámčí, Prapořiště, Smržovice a Starec. Obec je vzdálená přibližně 8 km od německých hranic. Místní i přespolní děti naleznou v obci základní školu vyššího stupně a menší děti mají k dispozici mateřskou školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Kdyně má ordinaci několik praktických lékařů a několik stomatologů. Kromě toho je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou a domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Prapořiště má malou občanskou a technickou vybavenost, vzdálenost do centra Kdyně cca 2,50Km. Popis a stav objektů Rodinný dům Jedná se o rodinný dům pravděpodobně částečně podsklepený, přízemní s částečným podkrovím. Předpoklad dispozice: 1 PP (suterén): schodiště a sklep 1 NP (přízemí): vstup, chodba, sociální zařízení, kuchyně a dva pokoje podkroví: pravděpodobně dva pokoje Informativně předpokládám celkem 4+1, podlahová plocha 150m2m2, zastavěná plocha 90m2, obestavěný prostor 475m3. Informativní popis předpokládaného vybavení a konstrukcí - nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce pravděpodobně železobetonové nad suterénem a dřevěné trámové nad přízemím, schody pravděpodobně betonové nebo 5

6 dřevěné, konstrukce krovu dřevěná sedlová nepravidelná a pultová, krytina z eternitových šablon a plechová, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, fasáda břízolitová, vnitřní povrchy omítnuty, obklady keramické na sociálním zařízení, okna dřevěná, dveře náplňové, vytápění pravděpodobně ústřední kotlem plynovým kotlem, ohřev vody pravděpodobně bojlerem, na sociálním zařízení pravděpodobně vana, umyvadlo, WC, el. instalace provedena. Užívání rodinného domu odhadem od roku 1935, posledních několik let je rodinný dům prázdný, neobydlený, bez oprav a bez údržby, v horším až špatném stavebně technickém stavu (lze předpokládat nefunkčnost rozvodů instalací), veškeré prvky krátkodobé životnosti, např. dveře, okna, podlahy, omítky, sociální zařízení apod. je pravděpodobně zcela dožilé, předpokládám, že rodinný dům je vhodný spíše k celkové rekonstrukci. Ostatní stavby Garáž Západně je k rodinnému domu přistavěna garáž, na pozemku st.parc.č. 175, garáž je bez čp/če a je bez LV. Garáž je přízemní, nepodsklepená, bez podkroví, nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce pravděpodobně dřevěné, konstrukce krovu dřevěná pultová, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, povrchy omítnuty, podlaha pravděpodobně betonová, vrata plechová, okno luxfer, ostatní pravděpodobně chybí. Stáří garáže odhadnuto na 50, je bez oprav a bez údržby, ve špatném stavebně technickém stavu. Zastavěná plocha 20m2, obestavěný prostor 50m3. Kolna Dřevěná kolna západně od garáže, kolna je ve velmi špatném, zchátralém stavu. Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí, zpevněné plochy okolo domu, oplocení, vrata, vrátka apod., vše bez údržby, ve velmi špatném stavu. Pozemky Pozemek st.parc.č. 124 o výměře 91m 2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěný rodinným domem, st.parc.č. 175 o výměře 20m2 (zastavěná plocha a nádvoří) zastavěný garáží a parc.č. 605/2 o výměře 376m2 (zahrada), který je okolo domu, převážně severně od domu, je mírně svažitý, oplocený, zatravněný, neudržovaný, s trvalými porosty ovocných a okrasných stromů a keřů v běžných druzích bez ošetřování, zahrada je zpustlá a zarostlá. Užitná plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem RD = 120m2 RD = 100 m2 487 m2 Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost rodinného domu, který je prázdný, bez oprav a bez údržby, předpokládám, že k celkové rekonstrukci. Pro bydlení polohou i objemově vhodný. 6

7 3.2. Výpočet Porovnání 1) Koloveč, okr. Domažlice ,- Kč Kupní cena Dům obsahuje jednu bytovou jednotku o velikosti 3+1. Vstupním prostorem je předsíň, z předsíně je vstup do obývacího pokoje, do pokoje a do chodby, z obývacího pokoje je vstup do kuchyně. Z chodby je vstup do koupelny, na WC a do komory, v chodbě je umístěný kotel Dakon na tuhá paliva. Z pokoje je vstup do dalšího pokoje. Do vodárny je vstup z původní stodoly. Rodinný dům je stavbou postavenou ve zděném konstrukčním systému a obsahuje jedno nadzemní podlaží a volný půdní prostor. Obvodové a nosné zdivo je z kamene o tl. 90 cm, stropy jsou dřevěné trámové, krov je dřevěný, vázaný, sedlový pokrytý pálenou taškou - bobrovkou, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Je instalován bleskosvod, vnitřní omítky jsou vápenné, štukové, fasádní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnitřní obklady jsou běžné keramické. Dveře jsou náplňové, okna jsou dřevěná špaletová, na podlahách obytných místností je koberec, v ostatních místnostech je keramická dlažba. Vytápění je ústřední, elektroinstalace je motorová, rozvod vody je studené i teplé, zdrojem teplé vody je bojler. K domu náleží původní stodola a chlévy a kopaná studna o hloubce 8 m s hladinou vody 5 m. Užitná plocha 112m2, pozemky celkem 1254m2, prodej 01/ ) Stráž, okr. Domažlice ,- Kč Kupní cena Rodinný dům je přízemní, částečně podsklepený, s jedním pokojem v podkroví, zastřešený sedlovou střechou s krytinou z eternitových šablon. Z verandy se vchází přes chodbu do kuchyně, kde je PVC, za kuchyní je obývací pokoj. Z chodby se vchází do pokoje, kde jsou původní dřevěné parkety a za ním je druhý pokoj. Z chodby je pak vchod do koupelny s rohovou vanou a umyvadlem. Z chodby se dále vchází do technické místnosti s kotlem na tuhá paliva a el. bojlerem pro ohřev vody, dále zde vedou dveře do sklepa, kde je jedna sklepní místnost. Ostatní plochu tvoří půda s betonovou podlahou, z vikýře na půdě je dále přístup na balkon nad verandou. Celkem je dům o dispozici 3+1. Nosná konstrukce je provedena patrně zděná, na betonových základech, stropní konstrukce je patrně dřevěná trámová s rovnými podhledy. Podlahy jsou keramické dlažby, dřevo a PVC, omítky vnitřní jsou vápenné hladké, vnější omítky jsou břízolitové, je proveden vnější obklad soklu, obklady jsou keramické na sociálním zařízení a za kuchyňskou linkou, okna jsou dřevěná, dveře jsou vnitřní dřevěné, v kuchyni je sporák a kuchyňská linka, sociální zařízení je samostatné splachovací WC a koupelna s rohovou vanou a umyvadlem. V objektu je rozvod teplé a studené vody, ohřev vody je el. boilerem, kanalizace je od zařizovacích předmětů do jímky na vyvážení, el. instalace je světelná a motorová, vytápění je ústřední kotlem na tuhá paliva. Součástí nemovitosti je stodola, která je vnitřně členěna zděnou vestavbou na prostor pro garážování s montážní jímkou a dřevěným hrazením pak pro různé skladování, další součástí je zděná kolna a studna. Užitná plocha 90m2, pozemky celkem 1067m2, prodej 11/ ) Mířkov, okr. Domažlice ,- Kč Kupní cena Dům obsahuje jeden byt 4+1 se základním příslušenstvím. Dispozičně dům obsahuje v 1.PP chodbu, komoru, kotelnu a uhelnu, prádelnu, 1 rozestavěnou místnost a rozestavěnou koupelnu. V 1.NP je vstup a schodiště, 2 pokoje, kuchyně, předsíň, spíž, WC a umyvadlo, ve 2.NP se nachází chodba, 2 pokoje, rozestavěná koupelna, bývalý sklad, býv. koupelna, lodžie. byla zahájena přestavba v suterénu a přestavba koupelny v podkroví. Konstrukčně jde o jednoduchou zděnou stavbu v tl. zdiva do 40cm, střecha je pultová na původní ploché střeše, schodiště je betonové. Podlahy jsou betonové s krytinou, nově jsou v části laminátové, dveře jsou hladké lakované, okna dřevěná zdvojená a asi již ze 3/4 plastová. Kuchyně je vybavena kuch. linkou s el. sporákem, v koupelně v podkroví je rohově obezděná vana bez dokonč. obkladů a dlažeb, WC v přízemí je s umyvadlem. Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizace je svedena do společného septiku mimo vlastní pozemek, dále je zde připojení na rozvod elektro. Užitná plocha 150m2, pozemek 234m2, prodej 10/

8 Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. RD Koloveč, okr. Domažlice 1,00 1,00 0,95 1,00 0,95 1,00 1, RD Stráž, okr. Domažlice 1,00 1,00 0,95 1,00 0,95 1,00 1, RD Mířkov, okr. Domažlice 1,00 1,00 1,10 1,00 0,95 1,00 1, maximum 4211 minimum 3004 průměr 3397 užitná plocha m2 120 porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: čtyřistatisíc Kč 8

9 3.2.2.Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: čtyřistatisíc Kč Jedná se o rodinný dům, který byl postaven jako obytný. Poloha je v lokalitě užívané k bydlení. Oceňované nemovité věci, vzhledem k jejich dispozičnímu uspořádání, velikosti a poloze je vhodné využívat nadále k bydlení. Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky klidná poloha Slabé stránky předpokládám špatný stav, rodinný dům k rekonstrukci, nabídka obdobných nemovitých věcí velmi převyšuje nad poptávkou po nich. Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti malé poptávky po obdobných nemovitých věcech na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: Slovy: čtyřista tisíc korun českých ve výši: ,00 Kč V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1448/2014 znaleckého deníku. 9

10 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné Fotodokumentace Mapy 10

11 pohled západní 11

12 pohled severozápadní, vjezd do garáže pohled severní pohled východní pohled východní, vchod pohled jihovýchodní pohled severovýchodní 12

13 5.3. Doklady 13

14 14

15 15

16 16