ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1452/2014 Ocenění nemovitých věcí: St. parcela č o výměře 104 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Sklená, č.p. 44, bydlení, Stavba stojí na pozemku p.č. St. 1207, Parcela č. 6099/7 o výměře 432 m2 zahrada, zapsané na LV č. 379, pro k.ú. Kraslice, obec Kraslice, okres Sokolov, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň Posudek obsahuje 16 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení tržní hodnoty 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 2.2. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: St. parcela č o výměře 104 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Sklená, č.p. 44, bydlení, Stavba stojí na pozemku p.č. St. 1207, Parcela č. 6099/7 o výměře 432 m2 zahrada, zapsané na LV č. 379, pro k.ú. Kraslice, obec Kraslice, okres Sokolov, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 379 pro k.ú. Kraslice ze dne Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 379 pro k.ú. Kraslice ze dne Kopie katastrální mapy z nahlížení do kn Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka však nebyla umožněna, paní Řeháčková, která byla přítomna nemá klíče od domu, dům užívá dle sdělení její syn. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky vnější a dle sdělení paní Řeháčkové, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.4.Stanovení tržní hodnoty Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3

4 1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 379 ze dne pro k.ú. Kraslice Řeháčková Dagmar, Sadová 158, Kraslice Adresa: Sklená č.p. 44 Název katastrálního území: Kraslice Název obce: Kraslice Název okresu: Sokolov List vlastnictví: LV č

5 Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 379 pro k.ú. Kraslice v příloze) omezení vlastnického práva - Zástavní právo smluvní - zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňuje hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniká Poloha a charakteristika Jedná se o rodinný dům v obci Kraslice, část Sklená, při místní zpevněné komunikaci, při směru jízdy od Kraslic vlevo od komunikace. Bezprostřední okolí je prostorné, v okolí jsou převážně obdobné rodinné domy a rekreační objekty. Oceňovaný rodinný dům je součástí pozemku st.parc.č je samostatně stojící, obdélníkového půdorysu s verandou, zastřešený sedlovou střechou. Vstup na pozemek z jihovýchodní strany, od komunikace bez oplocení. Jihovýchodně stojí u rodinného domu plechová garáž na vysoké podezdívce, severozápadně u domu pak jsou dvě dřevěné kolny, a za nimi pak jedna samostatná, která je pravděpodobně na pozemku jiného vlastníka. Poloha rodinného domu je ve svahu nad Kraslicemi, s krásným výhledem do okolí. Odkanalizování splaškových vod do jímky na vyvážení, voda ze společné studny pro asi tři domy, elektroinstalace zavedena, bez plynu. Kraslice leží na území okresu Sokolov a náleží pod Karlovarský kraj. Kraslice je také obcí s rozšířenou působností. Obec Kraslice se rozkládá asi dvacetdva kilometrů severozápadně od Sokolova. Celá oblast se někdy z turistického hlediska nazývá také Západočeský lázeňský trojúhelník. Osídlení tohoto menšího města dosahuje zhruba počtu 7120 obyvatel. Protéká zde krušnohorská říčka Svatava. Kraslice se dále dělí na patnáct části, konkrétně to jsou: Černá, Čirá, Hraničná, Kámen, Kostelní, Kraslice, Krásná, Liboc, Mlýnská, Počátky, Sklená, Sněžná, Tisová, Valtéřov a Zelená Hora. Obec je vzdálená přibližně 3 km od německých hranic. Školáci mají v obci možnost navštěvovat dvě základní školy vyššího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Kraslice má ordinaci několik praktických lékařů a tři zubní lékaři. Kromě toho je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Samotná Sklená je bez občanské a technické vybavenosti, vzdálenost do centra Kraslic je cca 1,50Km. Popis a stav objektů Rodinný dům Jedná se o rodinný dům částečně podsklepený, přízemní se dvěma pokoji v podkroví. Dispoziční řešení a odhad výměr: 1 PP (suterén): schody do suterénu, chodba, kotelna uhelna, sklep. 1 NP (přízemí: zádveří, chodba, koupelna, WC, pokoj s kuchyní a pokoj, schody do podkroví. Podkroví: chodba a dva pokoje. Celkem předpokládám dispozici 4+kk, užitná plocha 150m2, zastavěná plocha 120m2, obestavěný prostor 840m3. Nosná konstrukce je provedena na kamenných a betonových základech bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce nad suterénem pravděpodobně betonové, nad přízemím dřevěné trámové, konstrukce krovu dřevěná sedlová, krytina plechová, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, povrchy omítnuty, obklady keramické na sociálním zařízení, schody do suterénu pravděpodobně kamenné, do 5

6 podkroví dle sdělení dřevěné, okna dřevěná zdvojená, podlahy pravděpodobně standardní keramické dlažby, koberce apod., vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva v suterénu, elektroinstalace třífázová, rozvod teplé a studené vody, ohřev vody bojlerem, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem na PB, v koupelně vana, umyvadlo. Stáří rodinného domu je odhadováno na 100 let, průběžně byly prováděny běžné modernizace (kuchyně, sociální zařízení, ústřední vytápění apod.), v poslední době již zřejmě bez oprav a bez údržby, z vnější prohlídky je patrna větší vlhkost zdiva a narušeny omítky, klempířské prvky částečně chybí apod.. Z vnější prohlídky rodinného domu je patrný horší stavebně technický stav. Ostatní Plechová garáž Stojí u jihozápadního štítu domu na vysoké podezdívce. Plechová garáž je ve špatném stavu. Kolny Severozápadně u rodinného domu stojí dvě dřevěné jednostranně obité kolny, obě ve velmi špatném, zchátralém stavu, a za nimi jedna samostatná kolna, která je pravděpodobně na pozemku jiného vlastníka. Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí, jímku odpadních vod, zpevněné plochy okolo domu, oplocení dřevěné plaňkové a z pletiva apod. vše již bez oprav a bez údržby, v horším stavu. Pozemky Parcela st.parc.č o výměře 104m 2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěný rodinným domem čp. 44 a parc.č. 6099/7 o výměře 432m2 (zahrada), který je zahradou okolo domu, převážně jihozápadně pod domem, zahrada je zatravněná, oplocená, svažitá. Užitná plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem RD = 150 m2 RD = 120m2 536 m2 Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost rodinného domu v lokalitě krásné pro rekreaci, pro bydlení obtížněji dostupné a bez vybavenosti. Předpokládá se horší stav rodinného domu. Pro bydlení objemově zřejmě vyhovující Výpočet Porovnání 1) Mánesova, Kraslice, okr. Sokolov ,- Kč Nabídková cena Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Adresa: Mánesova, Kraslice Datum aktualizace: ID zakázky: KV13SH183 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Zástavba: Venkovská Typ domu: patrový Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 75 m 2 Užitná plocha: 150 m 2 Plocha podlahová: 150 m 2 Plocha pozemku: 135 m 2 Plocha zahrady: 200 m 2 Vybavení: Ne Popis: Nabízíme k prodeji samostatně stojící rodinný dům 3+1 ZP 75 m2 se dvěma obytnými NP, stojícím na vlastním pozemku, na krásném a klidném místě, obklopeném lesy a přírodou, vhodném k bydlení i rekreaci. Nemovitost se nachází v obci Kraslice směr Luby. Objekt je v původním obyvatelném technickém stavu, napojen na vodov, el. a plyn. Vytápění domu je řešeno ústředním topením s plynovým kotlem a kamny na tuhá paliva. Teplá voda je na el. boiler. Lokalita je dobře dostupná veřejnou autobusovou dopravou a vlakem. 6

7 2) Hazlov, Výhledy, okr. Cheb ,- Kč Nabídková cena Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Poznámka k ceně: cena zahrnuje kompletní právní servis Adresa: Hazlov - Výhledy (okres Cheb) Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: 011N Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Počet bytů: 1 Počet kanceláří: 1 Plocha zastavěná: 250 m 2 Užitná plocha: 250 m 2 Plocha podlahová: 280 m 2 Plocha pozemku: 800 m 2 Balkón: Ano Lodžie: Ano Terasa: Ano Sklep: Ano Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Popis: Nabízíme prodej rodinného domu v obci Výhledy u Hazlova okres Cheb. Jedná se o dvoupodlažní, z jedné poloviny podsklepený dům. K domu náleží pozemek o rozloze 800 m2. Dům má novou střechu a je dispozičně řešen jako 5+1. Ohřev vody zajišťuje elektrický boiler, topení je na tuhá paliva. Na pozemku je vlastní studna. Rekreační obec Výhledy leží v neporušené přírodě chráněné krajinné oblasti Bílý Halštrov. Pro svou velmi klidnou a lesy obklopenou lokalitu je nemovitost ideální jak k rekreačnímu využití, tak na celoroční bydlení. Neváhejte nás kontaktovat a sjednat si prohlídku nabízené nemovitosti. DOPORUČUJI!!! 3) Zelená Hora, Kraslice, okr. Sokolov ,- Kč Nabídková cena Celková cena: Kč za nemovitost (k jednání) včetně provize, včetně právního servisu Poznámka k ceně: Chalupa k celoročnímu užívání se zahradou na atraktivním místě Adresa: Kraslice - Zelená Hora (okres Sokolov) Datum aktualizace: ID zakázky: E045 Stav: Rezervováno Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 90 m 2 Užitná plocha: 180 m 2 Plocha pozemku: 200 m 2 Plocha zahrady: 200 m 2 Garáž: 1x Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální elektrické, Ústřední tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Vybavení: Ano Popis: Nabízíme k prodeji chalupu 3+1 se zahradou a garáží v Kraslicích - může sloužit také k trvalému bydlení. Jedná se o jednopatrovou budovu, kde byla vyměněna střešní krytina a opraveny komíny. Do domu se vchází přes zádveří do prostorného obývacího pokoje s barem a krbem, který alternativně slouží k vytápění dolního prostoru. Z obývacího pokoje je vstup do kuchyně, koupelny a WC, výstup do 2 NP a dále schody do sklepa. V patře jsou dva pokoje a oba slouží jako ložnice. Z chodby se dá vylézt přes schůdky na půdu. Dům je částečně podsklepený a nachází se zde také garáž.. V pokojích je možno také přitopit akumulačními kamny. Na podlaze je většinou koberec, v kuchyni a předsíni je lino. Veškerý nábytek v domě zůstává.na upravené zahradě je množství okrasných thújí a jehličnanů. Vhodné k relaxaci i aktivnímu odpočinku. Hypotéční úvěr zařídíme zdarma. Doporučuji prohlídku. Cena k jednání! 4) Zahradní, Luby, okr. Sokolov ,- Kč Nabídková cena Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Zahradní, Luby Datum aktualizace: ID zakázky: 7

8 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 85 m 2 Užitná plocha: 115 m 2 Plocha podlahová: 115 m 2 Plocha pozemku: 238 m 2 Plocha zahrady: 153 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice Vybavení: Částečně Popis: Nabízíme k prodeji rodinný dům 3+1 v obci Luby u Chebu. Dům je po částečné rekonstrukci, s novou fasádou. V přízemí je chodba, kuchyně, dva pokoje, koupelna, WC. V podkroví je jeden prostorný pokoj, WC, dvě místnosti, které lze využít jako šatnu nebo jako pokoj pro hosty. Střecha sedlová s krytinou beronit. Vytápění plynem. K domu náleží pozemek o ploše 153 m2. S financováním rádi pomůžeme. Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek Kč/m2 č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 upravená 1. RD Mánesova, Kraslice, okr. Sokolov 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 0, RD Hazlov, Výhledy, okr. Cheb 1,00 1,00 0,90 1,05 1,05 0,85 0, RD Zelená Hora, Kraslice, okr. Sokolov 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,85 0, RD Zahradní, Luby, okr. Sokolov 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 0, maximum 3659 minimum 2730 průměr 3191 užitná plocha m2 150 porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: čtyřistaosmdesáttisíc Kč 8

9 Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: čtyřistaosmdesáttisíc Kč Jedná se o rodinný dům, který byl postaven jako obytný. Poloha je v lokalitě, která je využívaná pro bydlení a k rekreaci. Oceňované nemovité věci, vzhledem k jejich dispozičnímu uspořádání, velikosti a poloze je vhodné využívat nadále k bydlení ev. k rekreaci Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky pěkná poloha s krásným výhledem do kraje. Slabé stránky lokalita bez občanské a technické vybavenosti, předpoklad horšího stavu, menší pozemek, nabídka nemovitých věcí stále převažuje nad poptávkou po nich. Tržní hodnota byla stanovena porovnáním všech pomocných hodnot. Při stanovení tržní hodnoty ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí je malá poptávka nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: Slovy: čtyřistaosmdesát tisíc korun českých ve výši: ,00 Kč V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1452/2014 znaleckého deníku. 9

10 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné Fotodokumentace Mapy 10

11 vstup do domu pohled jižní plechová garáž pohled jihozápadní 11

12 pohled jihozápadní pohled severozápadní kolny pohled severní pohled severovýchodní pohled východní 12

13 pohled do krajiny od domu 13

14 5.3. Doklady 14

15 15

16 16