Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 61/2016 O obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 689/17 v bytovém domě č.p. 689 na pozemku parc.č. 1480/81, vč. podílu o velikosti 7115/277684 na společných částech domu č.p. 689 a pozemku parc.č. 1480/81 vše v katastrálním území Krásné Březno, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, zapsáno na LV č. 2927. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Zdeněk Cícha umožnil vstup do oceňované bytové jednotky. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 2011/11. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Podle stavu ke dni 28.1.2016 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 9.3.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti- bytové jednotky č. 689/17 v bytovém domě č.p. 689 na pozemku parc.č. 1480/81, vč. podílu o velikosti 7115/277684 na společných částech domu č.p. 689 a pozemku parc.č. 1480/81 vše v katastrálním území Krásné Březno, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, zapsáno na LV č. 2927. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 345/2015 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: Neštěmická 689/3 400 07 Ústí nad Labem Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Ústí nad Labem Katastrální území: Krásné Březno Počet obyvatel: 93 409 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 320,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 28.1.2016 za přítomnosti znalce a povinného p. Zdeňka Cíchy. - 2 -
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 28.1.2016 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 2927; - kopie katastrální mapy; - informace získané od povinného; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - bytová jednotka č. 689/17 v bytovém domě č.p. 689 na pozemku parc.č. 1480/81, vč. podílu o velikosti 7115/277684 na společných částech domu č.p. 689 a pozemku parc.č. 1480/81 vše v katastrálním území Krásné Březno, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, zapsáno na LV č. 2927. Bytový dům č.p. 689 - jedná se o panelový bytový dům v okrajové části města Ústí nad Labem, část Krásné Březno, na ul. Neštěmická. Objekt je postaven jako panelový jedním podzemním a 8- mi NP s plochou střechou. Dům je po revitalizaci - oprava střešní krytiny, vstupní dveře, stupačky, plastová okna, zateplení objektu. Stáří objektu cca 30 let. V objektu je výtah. Bytová jednotka č. 689/17 (3+1) - se nachází ve 3.NP bytového domu. Jedná se o bytovou jednotku o velikosti 3+1, I. kategorie s celkovou podlahovou plochou 66,58m2, podlahová plocha lodžie je 4,57m2. Bytová jednotka je po rekonstrukcích z roku 2015 - nová koupelna (nové ker.obklady a dlažby, nové vybavení sanitou), částečně nová elektroinstalace, částečná výměna krytin podlah, nová kuchyňská linka, plastová okna, rekonstrukce lodžie. Dispozice: - 3 x pokoj, kuchyň, chodba, koupelna s WC, lodžie. Podlahy plovoucí, ker.dlažby nebo koberce, jádro je zděné, v koupelně je sprchovací kout a umyvadlo, WC je splachovací, v kuchyni je kuch.linka s plynovým sporákem, vytápění a ohřev TÚV je centrální dílkový, omítky hladké, okna plastová dveře dřevěné, elektroinstalace světelná. K bytové jednotce náleží podíl ve výši 7115/277684 na společných částech domu č.p. 689 a na pozemku parc.č. 1480/81. Tento podíl se vztahuje také k příslušenství bytového domu - přípojky IS (plyn, voda, elektro, kanalizace). 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Bytová jednotka č. 689/17 b) Pozemek parc.č. 1480/81 - podíl 7115/277684 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda - 3 -
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 345/2015 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Zástavy, exekuce. I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,990 11 i = 2-4 -
Koeficient pp = I T * I P = 0,891 a) Bytová jednotka č. 689/17 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústí nad Labem Stáří stavby: 30 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 8 290,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy koupelna + WC: 5,05 * 1,00 = 5,05 m 2 chodba: 11,36 * 1,00 = 11,36 m 2 pokoj: 11,83 * 1,00 = 11,83 m 2 pokoj: 12,27 * 1,00 = 12,27 m 2 pokoj: 18,60 * 1,00 = 18,60 m 2 kuchyně: 7,47 * 1,00 = 7,47 m 2 lodžie: 4,57 * 0,20 = 0,91 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 67,49 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 30 let: s = 1-0,005 * 30 = 0,850 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,850 = 0,893 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 0,990-5 -
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 8 290,- Kč/m 2 * 0,893 = 7 402,97 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 67,49 m 2 * 7 402,97 Kč/m 2 * 0,900 * 0,990= 445 167,16 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 445 167,16 Kč Ocenění b) Pozemek parc.č. 1480/81 - podíl 7115/277684 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 0,990 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 0,990 = 0,891 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 320,- 0,891 1 176,12 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1480/81 432,00 1 176,12 508 083,84 nádvoří Stavební pozemek - celkem 432,00 m 2 508 083,84 Pozemek parc.č. 1480/81 - podíl 7115/277684 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 508 083,84 Kč - 6 -
Úprava ceny vlastnickým podílem * 7 115 / 277 684 Pozemek parc.č. 1480/81 - podíl 7115/277684 - zjištěná cena = 13 018,45 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Bytová jednotka č. 689/17 = 445 170,- Kč b) Pozemek parc.č. 1480/81 - podíl 7115/277684 = 13 020,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem 458 190,- Kč - 7 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Bytová jednotka je umístěna v 1. NP osmipodlažního bytového domu. Plocha bytu činí 65,7 m2, navíc loggie 4,39 m2, sklepní kóje o výměře 2 m2. Jedná se o typovou bytovou jednotku o velikosti 1+3 s loggií. Byt má zděné jádro, mírně změněnou dispozici, má moderní vybavení kuchyně a koupelny (umývadlo, sprchový kout, záchod). Na podlahách jsou laminátové plovoucí podlahy a keramické dlažby, vnitřní dveře jsou obnovené. Bytová jednotka je převážně modernizovaná, udržovaná. V roce 2006 byla obnovena okna za plastová. V roce 2013 bylo obnoveno vybavení kuchyně a provedena rekonstrukce koupelny, byly obnoveny vnitřní dveře. V roce 2015 byly položeny plovoucí podlahy v pokojích a v předsíni. Nabídková cena RK : 450.000,- Kč. (6.849,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato bytová jednotka se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha ve městě Ústí nad Labem); uvedený byt je ve srovnatelném technickém stavu; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu, realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 6.164,- Kč/m2 podlahové plochy. - 8 -
2. srovnatelná nemovitost K prodeji bytová jednotky 3+1+B, o rozměrech 72 m². Nachází se v ulici Dr. Horákové, Krasné Březno - Ústí nad Labem. Bytová jednotka je k nastěhování. Bytové jádro po rekonstrukci s vanou a Toaletou. Kuchyňská linka po rekonstrukci včetně plynového vařiče, el. trouby a myčky. Podlahové krytiny koberce v pokojích, PVC a dlažba. V bytě zůstanou myčka na nádobí, lednice, vestavěná hor.trouba se sporákem. Dům po kompletní rekonstrukci. V bytě jsou plastová okna. Nabídková cena RK : 570.000,- Kč. (7.917,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato bytová jednotka se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha ve městě Ústí nad Labem); uvedený byt je ve srovnatelném technickém stavu; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu, realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 7.125,- Kč/m2 podlahové plochy. - 9 -
3. srovnatelná nemovitost Ke koupi bytová jednotka o velikosti 3+1 ve zvýšeném přízemí slušného zatepleného více vchodového panelového domu v ul. Žežická v Ústí nad Labem. Jedná se o byt s lodžií směrovanou na jih, která byla před deseti léty zrekonstruována. Koupelna je nyní vyzděná, je zde vyměněna a rozšířena starší kuchyňská linka za novou s dalším úložným prostorem. Výměra bytu s lodžií je 77m2, jsou zde dvě předsíně s vestavnými skříněmi vyrobenými na zakázku. V kuchyni, předsíni a obývacím pokoji je dlažba a ve dvou pokojích plovoucí podlaha. Okna jsou zde již plastová, dům je zateplený a je tu také nový výtah. Nabídková cena RK: 630.000,- Kč. (8.182,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato bytová jednotka se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha ve městě Ústí nad Labem); uvedený byt je ve srovnatelném technickém stavu; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu, realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 7.364,- Kč/m2 podlahové plochy. - 10 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 6.164,- až 7.364,- Kč/m2 podlahové plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 6.884,- Kč/m2 podlahové plochy 66,58m2 (podlahové plochy oceňované bytové jednotky) x 6.884,- Kč/m2 = 458.337,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 458.000,- Kč Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota nemovitosti 458.190,- Kč 458.000,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti bytové jednotky č. 689/17 v bytovém domě č.p. 689 na pozemku parc.č. 1480/81, vč. podílu o velikosti 7115/277684 na společných částech domu č.p. 689 a pozemku parc.č. 1480/81 vše v katastrálním území Krásné Březno, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, zapsáno na LV č. 2927, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Ústí nad Labem, podle tohoto odhadu k datu ocenění 28.1.2016 po zaokrouhlení na: 458.000,- Kč. - 11 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 689/17 v bytovém domě č.p. 689 na pozemku parc.č. 1480/81, vč. podílu o velikosti 7115/277684 na společných částech domu č.p. 689 a pozemku parc.č. 1480/81 vše v katastrálním území Krásné Březno, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, zapsáno na LV č. 2927, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Ústí nad Labem, podle tohoto odhadu k datu ocenění 28.1.2016 po zaokrouhlení na: 458.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 689/17 v bytovém domě č.p. 689 na pozemku parc.č. 1480/81, vč. podílu o velikosti 7115/277684 na společných částech domu č.p. 689 a pozemku parc.č. 1480/81 vše v katastrálním území Krásné Březno, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, zapsáno na LV č. 2927, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Ústí nad Labem, podle tohoto odhadu k datu ocenění 28.1.2016 po zaokrouhlení na: 458.000,- Kč. Slovy : čtyřistapadesátosmtisíc korun českých V Hlučíně, 9.3.2016 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 61/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 61/2016. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 2 strany; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 1 strana; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana. - 12 -
Fotodokumentace pořízená dne 28.1.2016-13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
OZN.: ul. Neštěmická č.p. 689, Ústí nad Labem-Krásné Březno. OZN.: ul. Neštěmická č.p. 689, Ústí nad Labem-Krásné Březno. - 17 -