ZNALECKÝ POSUDEK č. 2299-176/2010 ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI PRO EXEKUČNÍ ŘÍZENÍ č.j.: 15Ex 70/2007-61 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: rodinný dům čp.281 s pozemky p.č.1383, p.č.1384 Za nádraţím 281, 768 32 Zborovice Katastrální údaje: Kraj Zlínský, okres Kroměříţ, kú Zborovice, kód kú 791679, LV 534 VLASTNÍK: SJM Miroslav Slavík a Jaroslava Slavíková, Za nádraţím 281, 768 32 Zborovice ÚČEL OCENĚNÍ: stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro exekuční řízení, čj.: 15Ex 70/2007-61 OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Adresa objednatele: pan Mgr. Pavel DOLANSKÝ, soudní exekutor Palackého 31/2, 266 01 Beroun IČ DIČ telefon Fax e-mail 40658759 CZ6708061503 - - podatelna@exekuceberoun.cz ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Ing. Jaroslav Látal Adresa zhotovitele: Budečská 824/30, 120 00 Praha 2 IČ DIČ Telefon Fax e-mail 67980210 CZ6804232259 - - latal@odhady.info Datum místního šetření: 10.9.2010 Datum zpracování: 25.9.2010 Počet stran: 17 Počet příloh: 9 Počet vyhotovení: 3 Vyhotovení číslo:
2 Nález Situace Přehled oceňovaných staveb a pozemků rodinný dům čp.281 se součástmi a příslušenstvím, pozemky p.č.1383, p.č.1384 Přehled podkladů - výpis z KÚ pro Zlínský kraj, KP Kroměříţ, LV 534, - snímek katastrální mapy, k.ú. Zborovice, - zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, vyhláška č.3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č.460/2009 Sb., - informace a údaje sdělené a dokumenty předloţené zástupcem objednatele posudku, - vlastní databáze realit, realitní server, katalogy, - fotodokumentace pořízená na místě, - skutečnosti zjištěné šetřením na místě. Předmětné nemovitosti Skutkový stav domu čp.281 na p.p.č.1383: jedná se o rodinný dům (podlahová plocha uţívána k bydlení, umístěna jedna bytová jednotka, jedno podzemní a jedno nadzemní podlaţí), dům sestává z původní části z roku 1955 a přístavby z roku 1984 (kolaudační rozhodnutí o povolení k uţívání nebylo předloţeno), stavební konstrukce, prvky a vybavení domu je převáţně standardního rozsahu a provedení, celkový stavebně technický stav je dobrý (havarijní jevy nezjištěny), předpoklad provedení rozsahem menších stavebních adaptačních úprav Počet podlaţí budovy celkem: 2 z toho podzemní p.: 1 z toho nadzemní p.: 1 Vyuţití: trvalé bydlení (umístěna jedna bytová jednotka) Konstrukce: základové pasy, svislé zděné konstrukce (cihelné a tvárnicové), stropy jsou nespalné (hurdiskové), krov je dřevěný vaznicový Přípojky: úplné (přípojka elektrická, vodovodní přípojka, kanalizační přípojka, plynová přípojka) Základní popis budovy čp.281 rodinný dům: dům je samostatně stojící částečně podsklepený, přízemní objekt s půdním prostorem prázdným stavebně neupraveným pod sklonitou střechou. Rodinný dům má jeden hlavní vchod. Celková zjištěná uţitná podlahová plocha domu činí přibliţně 128,0 m2. Dům je zděný zaloţený na základových pasech, střecha je sklonitá, střešní krytina je tašková pálená, klempířské prvky jsou plechové Pz. Dům je vybaven úplnými rozvody a instalacemi (elektroinstalace 220/380V, rozvod studené a teplé vody, odkanalizováním, rozvodem plynu). Vytápění domu je ústřední (elektrokotel), ohřev vody je bojler. Další provedení stavebních prvků a vybavení domu je převáţně standardního charakteru. Součásti rodinného domu čp.281 jsou přípojky na inţenýrské sítě. Příslušenstvím rodinného domu čp.281 je garáţ, vedlejší stavba (kolna, sklad), dále studna a venkovní úpravy (zpevněné plochy, venkovní schody, ohradní zeď, venkovní oplocení, plotová vrátka, vjezdová vrata). Garáţ garáţ je přízemní nepodsklepený objekt s nízkou pultovou střechou. Nosné svislé konstrukce jsou zděné. Stáří garáţe je přibliţně 26 roků. Vedlejší stavba sklad, kolna objekt je jednoduchou vedlejší stavbou a slouţí pro skladování zahradního nářadí a jako kolna. Stáří objektu je 26 roků. Studna studna na vlastním pozemku je kopaná, hloubka činí přibliţně 10 m, slouţí trvale svému účelu, stáří je přibliţně 55 roků.
3 Pozemek p.č.1383: zastavěná plocha a nádvoří o výměře 703 m 2 Pozemek p.č.1384: zahrada o výměře 533 m 2 Trvalé porosty, jako součást pozemku, jsou běţné druhy ovocných dřevin (jabloně, švestka, meruňka) a okrasných dřevin (jehličnany, vřesy). Vyuţití: Poloha nemovitosti: Vybavenost lokality: Veřejná doprava v místě: Negativní vlivy okolí: Omezení vlastnického práva: stavební pozemek, reálně částečně zastavěn rodinným domem čp.281 a příslušenstvím, další vyuţití pozemku jako ostatní plocha a okrasná zahrada ve funkčním celku na samém severním okraji zástavby obce Zborovice, v rámci venkovských objektů k bydlení, pozemek bezprostředně přístupný ze zpevněné účelové obecní komunikace v obci rozšířená bus, vlak nezjištěny - věcná břemena, váznoucí na majetku, nebyla zjištěna, - zástavní právo soudcovské (LV 534 u KÚ pro Zlínský kraj, KP Kroměříţ) Negativa nemovitosti: - niţší likvidita. Pozitiva nemovitosti: - hlavní stavba je objekt k bydlení s umístěnou bytovou jednotkou, - rozšířené stavebně objektové příslušenství domu, - kompletní inţenýrské sítě v místě, - nemovitost nezatíţena věcnými břemeny.
4 SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI (LV 534) stávající stav váha analytického přístupu Administrativní cena (cena podle zákona a vyhlášky č.460/2009 Sb.) 1 922 700,- Kč váha 1 Porovnávací hodnota 1 423 230,- Kč váha 3 OBVYKLÁ CENA 1 450 000,- Kč slovy: jeden-milion-čtyři-sta-padesát- -tisíc-korun-českých Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě jejího skutečného stavu, vlastního šetření, předloţených podkladů, přihlédnutí k výsledkům podpůrných analytických početních přístupů a odhadu poptávky a nabídky na aktuálním trhu s realitami. Cenotvornými analytickými přístupy byly zvoleny administrativní ocenění a hodnota porovnávací. Obdobné nemovitosti (rodinné domy s vlastním pozemkem) v zájmové lokalitě či širší lokalitě jsou průměrně obchodované či k obchodování nabízené přibliţně v rozsahu 7 500,- aţ 12 500,- Kč za 1 m2 podlahové plochy domu, případně v niţších či vyšších cenových relacích v závislosti na umístění nemovitosti, velikosti podlahové uţitné plochy hlavní stavby, uspořádání a celkového stavebně technického stavu hlavní stavby, rozsahu a stavu příslušenství a velikosti, stavu a vybavení pozemku, dále právních stavů. Stavební pozemky jsou v místě či lokalitě obchodované přibliţně v intervalu 400,- aţ 700,- Kč za 1 m2 v závislosti na umístění, přístupu, vybavenosti, tvaru, právních stavů. Pozitivem předmětné nemovitosti je funkční vyuţití hlavní stavby k bydlení s umístěnou bytovou jednotkou, dále rozšířené stavebně objektové příslušenství hlavní stavby (rodinného domu), dále kompletní inţenýrské sítě v místě, dále nemovitost není zatíţena věcnými břemeny. Negativem zájmové nemovitosti je předpoklad menší likvidity obdobného majetku na trhu na základě poptávky a nabídky. Seznam příloh: 1. Výčet porovnávaných nemovitostí - 9 stran. V Praze, dne 25.9.2010 znalec, podpis, razítko
5 Posudek 1. Úvod Dle výkladu 2 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základní pojmy: ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjištěná podle platného cenového předpisu. VĚCNÁ HODNOTA (ČASOVÁ CENA) - reprodukční cena věci, sníţená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrnému opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity pouţívání. Ve výsledku pak sníţená o náklady na opravu váţných poruch, které znemoţňují okamţité uţívání věci. VÝNOSOVÁ HODNOTA - jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku (nemovitosti) nebo je moţné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichţ ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. TRH - interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a mnoţství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitosti a lokalit. Obvyklá cena je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně pouţitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR. Pouţití metod a způsob stanovení obvyklé ceny je také ovlivněn druhem a stavem nemovitosti, jejího vyuţití, ale i účelem, pro který se obvyklá cena věci zjišťuje. 2. Obsah posudku a) Administrativní cena (vyhláška č.460/2009 Sb.) ocenění rodinného domu čp.281 na pozemku p.č.1383 se součástmi a příslušenstvím a pozemků p.č.1383, p.č.1384 podle zákona a vyhlášky k datu šetření b) Věcná hodnota (vyhláška č.460/2009 Sb., indexová hodnota) ocenění rodinného domu čp.281 na pozemku p.č.1383 se součástmi a příslušenstvím nákladovým způsobem a pozemků p.č.1383, p.č.1384 indexovou metodou c) Porovnávací hodnota stanovení hodnoty nemovitosti jako celku porovnávacím způsobem 3. Výměry, hodnocení a ocenění objektů Ocenění nemovitostí je provedeno podle platných metodik oceňování nemovitostí pro účely stanovení trţní hodnoty (obvyklé ceny)
6 Administrativní cena (vyhláška č.460/2009 Sb.) Administrativní způsob ocenění spočívá v ocenění nemovitosti (stavba+pozemek) podle platného zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhlášky č.3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č.460/2009 Sb. vydané Ministerstvem financí České republiky. 1. Obsah administrativního ocenění a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům čp.281 a2) Garáţ b) Studny b1) Studna c) Pozemky c1) Pozemky p.č.1383, p.č.1384 d) Porosty d1) Trvalé porosty a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům čp.281-26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: rodinný dům Poloha objektu: Zlínský kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 55 roků Základní cena ZC (příloha č. 20a): 2 473,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.podzemní p.: 7,35 * 7,20 = 52,92 m 2 1.nadzemní p.: 9,00 * 7,20 + 4,20 * 3,80 + 7,35 * 7,20 + 5,20 * 7,80 = 174,24 m 2 Název podlaţí Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.podzemní p.: 52,92 m 2 2,40 m 1.nadzemní p.: 174,24 m 2 3,00 m Obestavěný prostor: spodní stavba: 9,00 * 7,20 * (0,80) * 1/2 + 4,20 * 3,80 * (0,45) * 1/2 + 7,35 * = 179,05 m 3 7,20 * (0,10 + 2,40) + 5,20 * 7,80 * (0,85) * 1/2 vrchní stavba: 9,00 * 7,20 * (3,20) + 4,20 * 3,80 * (3,20) + 7,35 * 7,20 * (3,20) + = 557,57 m 3 5,20 * 7,80 * (3,20) zastřešení stavby: 9,00 * 7,20 * (0,20 + 2,80 * 1/2) + 4,20 * 3,80 * (1,85) * 1/2 + 7,35 * 7,20 * (0,20 + 2,80 * 1/2) + 5,20 * 7,80 * (0,80) * 1/2 = 219,34 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 955,96 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí: ZP1 = 174,24 m 2 Zastavěná plocha všech podlaţí: ZP = 227,16 m 2 Podlaţnost ZP / ZP1 = 1,30 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. Vi 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - typ 3 - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00
7 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlaţnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan V 0,08 butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etáţové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby III 0,05 celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údrţbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85 Koeficient stáří upraven o + 0,07 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 55 let: 0,77 12 Index vybavení IV = (1 + Vi ) * V13 * 0,77 = 0,753 i = 1 Index polohy: Název znaku č. Pi 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, sluţby, kultura v obci - více obchodů nebo sluţeb, pohostinské a kulturní zařízení III 0,03 5. Školství a sport v obci - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení v obci - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy IP = (1 + Pi ) = 1,030 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. Ti 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně niţší neţ nabídka I -0,10 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu IT = (1 + Ti ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,753 * 1,030 * 0,900 = 0,698 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 473,- Kč/m 3 * 0,698 = 1 726,15 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 726,15 Kč/m 3 * 955,96 m 3 = 1 650 130,35 Kč Rodinný dům čp.281 - zjištěná cena = 1 650 130,35 Kč
8 a2) Garáž - 24 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: garáţ Zlínský kraj - do 2 000 obyvatel 26 roků Stavba je příslušenstvím jiné stavby - rodinný dům čp.281 a od této stavby přebírá index IT a IP. Základní cena ZC (příloha č. 18): 1 758,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.nadzemní : 4,80 * 8,50 = 40,80 m 2 Název podlaţí Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.nadzemní : 40,80 m 2 2,55 m Obestavěný prostor: vrchní stavba + zastřešení 4,80 * 8,50 * (0,10 + 2,55 + 0,40 * 1/2) = 116,28 m 3 stavby: Obestavěný prostor celkem: = 116,28 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí: ZP1 = 40,80 m 2 Zastavěná plocha všech podlaţí: ZP = 40,80 m 2 Podlaţnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. Vi 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s el. pohonem III 0,00 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údrţbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85 Koeficient pro stáří 26 let: 0,90 5 Index vybavení IV = (1 + Vi ) * V6 * 0,90 = 0,765 i = 1 Index polohy: Převzatý index polohy IP = 1,030 Index trhu s nemovitostmi: Převzatý index trhu IT = 0,900 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,765 * 1,030 * 0,900 = 0,709 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 1 758,- Kč/m 3 * 0,709 = 1 246,42 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 246,42 Kč/m 3 * 116,28 m 3 = 144 933,72 Kč
9 Garáž - zjištěná cena = 144 933,72 Kč b) Studny b1) Studna - 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: kopaná Hloubka studny: 10,00 m Ruční čerpadlo: 1 ks Kód CZ - CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč další hloubka: 5,00 m * 3 810,- Kč/m + 19 050,- Kč ruční čerpadlo: 1 ks * 2 054,- Kč/ks + 2 054,- Kč Základní cena celkem = 30 854,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,2960 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): * 0,9420 Studna slouţí trvale svému účelu: * 1,0000 Plná cena = 56 722,22 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 55 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 45 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 55 / 100 = 55,000 % - 31 197,22 Kč Studna - zjištěná cena = 25 525,00 Kč c) Pozemky c1) Pozemky p.č.1383, p.č.1384-27 - 32 Pozemek p.č.1383 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Ocenění pozemku je provedeno podle 28 odst.1, 2 vyhlášky. Pozemek p.č.1384 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu pozemku zahrada. Ocenění pozemku je provedeno podle 28 odst.5 vyhlášky. Základní cena pozemku je upravena přiráţkou za vhodnou polohu v obci se zřetelem na funkční vyuţití stavby na pozemku stojící, dále přiráţkou za plynovod v místě. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 1383 703,00 39,51 27 775,53 Součet 27 775,53 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby 25 % Úprava ceny celkem 25 % + 6 943,88 Mezisoučet 34 719,41 2.11. pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 3 471,94 Mezisoučet 38 191,35 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): * 0,9420 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1730
10 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 78 176,39 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 39,51 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 1384 533,00 39,51 21 058,83 Součet 21 058,83 Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu uţití stavby 25 % Úprava ceny celkem 25 % + 5 264,71 Mezisoučet 26 323,54 2.11. pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 2 632,35 Mezisoučet 28 955,89 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): * 0,9420 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 23 708,69 Pozemky p.č.1383, p.č.1384 - zjištěná cena = 101 885,08 Kč d) Porosty d1) Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: 23 708,69 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 533 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 75 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: 3 336,12 Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 216,85 Trvalé porosty - zjištěná cena = 216,85 Kč Administrativní cena - rekapitulace cen c) Ocenění porovnávacím způsobem c1) Rodinný dům čp.281 = 1 650 130,- Kč c2) Garáţ = 144 930,- Kč a) Studna = 25 530,- Kč a) Pozemky p.č.1383, p.č.1384 = 101 890,- Kč b) Trvalé porosty = 220,- Kč Administrativní cena činí celkem 1 922 700,- Kč Porovnávací metoda Porovnávací způsob ocenění nemovitosti spočívá ve stanovení ceny zájmového předmětu ocenění na základě porovnání s vybranými obdobnými nemovitostmi s realizovanými či nabídkovými cenami, vyskytující se v zájmovém místě či zájmové lokalitě, přičemţ porovnání se provádí na bází společné jednotky (plocha, prostor ) nemovitostí a dále nemovitosti (zjišťovaná i vybrané s realizovanými či nabídkovými cenami) se pomocí zvolených korekčních faktorů převádí do tzv. standardního tvaru (tvorba indexu odlišnosti od standardu). Podle zjištěné průměrné ceny jednotky vybraných nemovitostí v lokalitě se odvodí pomocí indexu odlišnosti hodnota zjišťované nemovitosti. Pro účely tohoto analytického přístupu porovnávací hodnotou byly jako výchozí pouţity nabídkové ceny porovnávaných nemovitostí
11 (realizované kupní ceny u obdobných nemovitostí nejsou k datu ocenění zpracovateli známy). Oceňovaná nemovitost - rodinný dům čp.281 se součástmi a příslušenstvím, pozemky p.č.1383, p.č.1384 Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaţí celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaţí celkem PP m 2 Hrubá uţitná plocha PUH m 2 Podlahová plocha uţitná PPU 128,00 m 2 U předmětné nemovitosti je při hodnocení odlišností od standardu korekční faktor (koeficient K4) zvýšen o celkových 5% ze standardních 100% z důvodu rozsáhlejšího zastoupení příslušenství hlavní stavby, dále korekční faktor (koeficient K5) zvýšen o celkových o 5% ze standardních 100% z důvodu větší výměry pozemku ve funkčním celku. Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: koeficient cenového vyrovnání * 1,00 Koeficient K2: koeficient polohy nemovitosti * 1,00 Koeficient K3: koeficient stavu stavby (vybavenost, stavebně technický stav) * 1,00 Koeficient K4: koeficient příslušenství stavby (rozsah a vybavenost, stavebně * 1,05 technický stav) Koeficient K5: koeficient stavu pozemku (přístup, výměra, vybavení) * 1,05 Koeficient K6: koeficient jiných vlivů * 1,00 Index odlišnosti objektu oproti standardu IO: 1,10 Vybrané porovnávané nemovitosti (rodinné domy s vlastním pozemkem) 1. rodinný dům 3+2 samostatně stojící v obci Zborovice, podlahová plocha uţitná činí 220 m 2, pozemek o výměře 693 m 2, nabídková cena činí 1 990 000,- Kč. 2. rodinný dům 4+1 řadový v obci Zborovice, podlahová plocha uţitná činí 105 m 2, pozemek o výměře 327 m 2, nabídková cena činí 1 450 000,- Kč. 3. rodinný dům 4+1 řadový v obci Zborovice, podlahová plocha uţitná činí 140 m 2, pozemek o výměře 1677 m 2, nabídková cena činí 1 149 000,- Kč. 4. rodinný dům 4+1 řadový v obci Zborovice, podlahová plocha uţitná činí 120 m 2, pozemek o výměře 207 m 2, nabídková cena činí 649 000,- Kč. 5. rodinný dům řadový v obci Morkovice, podlahová plocha uţitná činí 85 m 2, pozemek o výměře 421 m 2, nabídková cena činí 980 000,- Kč. 6. rodinný dům 3+1 řadový v části obce Těšánky, obec Zdounky, podlahová plocha uţitná činí 100 m 2, pozemek o výměře 1172 m 2, nabídková cena činí 1 299 000,- Kč. Pozn.: podrobnější popis vybraných porovnávaných nemovitostí je v příloze znaleckého posudku Nemovitost č.: 1 Název: rodinný dům 3+2, Zborovice Požadovaná cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí 1 990 000,- Kč Koeficient K1: koeficient cenového vyrovnání * 1,05 Koeficient K2: koeficient polohy nemovitosti * 1,00 Koeficient K3: koeficient stavu stavby (vybavenost, stavebně technický stav) * 1,05 Koeficient K4: koeficient příslušenství stavby (rozsah a vybavenost, stavebně technický stav) * 1,00
12 Koeficient K5: koeficient stavu pozemku (přístup, výměra, vybavení) * 1,00 Koeficient K6: koeficient jiných vlivů * 1,00 Celkový koeficient: * 1,10 Přepočtená standardní cena: 1 809 090,91 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCSi) Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaţí celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaţí celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá uţitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha uţitná: 220,00 m 2 9 045,45 Kč/m 2 8 223,14 Kč/m 2 Nemovitost č.: 2 Název: rodinný dům 4+1, Zborovice Požadovaná cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí 1 450 000,- Kč Koeficient K1: koeficient cenového vyrovnání * 1,15 Koeficient K2: koeficient polohy nemovitosti * 1,00 Koeficient K3: koeficient stavu stavby (vybavenost, stavebně technický stav) * 0,95 Koeficient K4: koeficient příslušenství stavby (rozsah a vybavenost, stavebně technický stav) * 1,00 Koeficient K5: koeficient stavu pozemku (přístup, výměra, vybavení) * 0,95 Koeficient K6: koeficient jiných vlivů * 1,00 Celkový koeficient: * 1,04 Přepočtená standardní cena: 1 394 230,77 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCSi) Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaţí celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaţí celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá uţitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha uţitná: 105,00 m 2 13 809,52 Kč/m 2 13 278,39 Kč/m 2 Nemovitost č.: 3 Název: rodinný dům 4+1, Zborovice Požadovaná cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí 1 149 000,- Kč Koeficient K1: koeficient cenového vyrovnání * 1,05 Koeficient K2: koeficient polohy nemovitosti * 1,00 Koeficient K3: koeficient stavu stavby (vybavenost, stavebně technický stav) * 0,80 Koeficient K4: koeficient příslušenství stavby (rozsah a vybavenost, stavebně technický stav) * 1,10
13 Koeficient K5: koeficient stavu pozemku (přístup, výměra, vybavení) * 1,10 Koeficient K6: koeficient jiných vlivů * 1,00 Celkový koeficient: * 1,02 Přepočtená standardní cena: 1 126 470,59 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCSi) Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaţí celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaţí celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá uţitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha uţitná: 140,00 m 2 8 207,14 Kč/m 2 8 046,22 Kč/m 2 Nemovitost č.: 4 Název: rodinný dům 4+1, Zborovice Požadovaná cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí 649 000,- Kč Koeficient K1: koeficient cenového vyrovnání * 1,05 Koeficient K2: koeficient polohy nemovitosti * 1,00 Koeficient K3: koeficient stavu stavby (vybavenost, stavebně technický stav) * 0,70 Koeficient K4: koeficient příslušenství stavby (rozsah a vybavenost, stavebně technický stav) * 1,00 Koeficient K5: koeficient stavu pozemku (přístup, výměra, vybavení) * 0,90 Koeficient K6: koeficient jiných vlivů * 1,00 Celkový koeficient: * 0,66 Přepočtená standardní cena: 983 333,33 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCSi) Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaţí celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaţí celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá uţitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha uţitná: 120,00 m 2 5 408,33 Kč/m 2 8 194,44 Kč/m 2 Nemovitost č.: 5 Název: rodinný dům, Morkovice Požadovaná cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí 980 000,- Kč Koeficient K1: koeficient cenového vyrovnání * 1,10 Koeficient K2: koeficient polohy nemovitosti * 1,05 Koeficient K3: koeficient stavu stavby (vybavenost, stavebně technický stav) * 0,97 Koeficient K4: koeficient příslušenství stavby (rozsah a vybavenost, stavebně technický stav) * 1,00
14 Koeficient K5: koeficient stavu pozemku (přístup, výměra, vybavení) * 1,00 Koeficient K6: koeficient jiných vlivů * 1,00 Celkový koeficient: * 1,12 Přepočtená standardní cena: 875 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCSi) Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaţí celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaţí celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá uţitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá uţitná plocha: 85,00 m 2 11 529,41 Kč/m 2 10 294,12 Kč/m 2 Nemovitost č.: 6 Název: rodinný dům 3+1, Zdounky - Těšánky Požadovaná cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí 1 299 000,- Kč Koeficient K1: koeficient cenového vyrovnání * 1,20 Koeficient K2: koeficient polohy nemovitosti * 0,95 Koeficient K3: koeficient stavu stavby (vybavenost, stavebně technický stav) * 0,90 Koeficient K4: koeficient příslušenství stavby (rozsah a vybavenost, stavebně technický stav) * 1,00 Koeficient K5: koeficient stavu pozemku (přístup, výměra, vybavení) * 1,00 Koeficient K6: koeficient jiných vlivů * 1,00 Celkový koeficient: * 1,03 Přepočtená standardní cena: 1 261 165,05 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCSi) Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaţí celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaţí celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá uţitná ploch m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha uţitná: 100,00 m 2 12 990,- Kč/m 2 12 611,65 Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných nemovitostí Nemovitost číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných nemovitost OP ZP PP PUH PPU 1. rodinný dům 3+2, Zborovice - - - - 8 223,14 2. rodinný dům 4+1, Zborovice - - - - 13 278,39 3. rodinný dům 4+1, Zborovice - - - - 8 046,22 4. rodinný dům 4+1, Zborovice - - - - 8 194,44 5. rodinný dům, Morkovice - - - - 10 294,12 6. rodinný dům 3+1, Zdounky - Těšánky - - - - 12 611,65 SJC průměr 10 108,00 JCO = SJC * IO 11 119,00 Výměry oceňované stavby 128,00 CO: 1 423 232,- Kč
15 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná Porovnávací hodnota činí celkem 1 423 232,- Kč 1 423 230,- Kč
16 Rekapitulace Administrativní cena (cena podle zákona a vyhlášky č.460/2009 Sb.) SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI (LV 534) stávající stav váha analytického přístupu 1 922 700,- Kč váha 1 Porovnávací hodnota 1 423 230,- Kč váha 3 OBVYKLÁ CENA 1 450 000,- Kč slovy: jeden-milion-čtyři-sta-padesáttisíc-korun-českých Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě jejího skutečného stavu, vlastního šetření, předloţených podkladů, přihlédnutí k výsledkům podpůrných analytických početních přístupů a odhadu poptávky a nabídky na aktuálním trhu s realitami. Cenotvornými analytickými přístupy byly zvoleny administrativní ocenění a hodnota porovnávací. Obdobné nemovitosti (rodinné domy s vlastním pozemkem) v zájmové lokalitě či širší lokalitě jsou průměrně obchodované či k obchodování nabízené přibliţně v rozsahu 7 500,- aţ 12 500,- Kč za 1 m2 podlahové plochy domu, případně v niţších či vyšších cenových relacích v závislosti na umístění nemovitosti, velikosti podlahové uţitné plochy hlavní stavby, uspořádání a celkového stavebně technického stavu hlavní stavby, rozsahu a stavu příslušenství a velikosti, stavu a vybavení pozemku, dále právních stavů. Stavební pozemky jsou v místě či lokalitě obchodované přibliţně v intervalu 400,- aţ 700,- Kč za 1 m2 v závislosti na umístění, přístupu, vybavenosti, tvaru, právních stavů. Pozitivem předmětné nemovitosti je funkční vyuţití hlavní stavby k bydlení s umístěnou bytovou jednotkou, dále rozšířené stavebně objektové příslušenství hlavní stavby (rodinného domu), dále kompletní inţenýrské sítě v místě, dále nemovitost není zatíţena věcnými břemeny. Negativem zájmové nemovitosti je předpoklad menší likvidity obdobného majetku na trhu na základě poptávky a nabídky. Odpověď znalce na úkol vymezený v usnesení: úkolem předloženého znaleckého posudku (odhadu) je stanovit obvyklou cenu nemovitostí rodinný dům čp.281 postavený na pozemku p.č.1383 zastavěná plocha a nádvoří, se součástmi a příslušenstvím a pozemky p.č.1383 zastavěná plocha a nádvoří, p.č.1384 - zahrada (vše LV 534), vše v k.ú. Zborovice, region Kroměříž, pro účely exekučního řízení, č.j.: 15Ex 70/2007-61. add 1) na základě provedeného šetření, skutečného stavu zájmové nemovitosti, přihlédnutí k výsledkům provedených analytických přístupů a znalosti aktuálního trhu s realitami, je navrţena obvyklá cena vlastnického práva k nemovitosti (LV 534) k datu šetření, ve výši: 1 450 000,- Kč slovy: jeden-milion-čtyři-sta-padesát-tisíc-korun-českých, add 2) ţádná práva odpovídající věcným břemenům či nájemní práva smluvní váznoucí na zájmové nemovitosti nebyla zjištěna. Seznam příloh: 1. Výčet porovnávaných nemovitostí - 9 stran.
17 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze 2 ze dne 1.4.1996 pod č.j. Spr. 1607/94 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2299-176/2010 znaleckého deníku. V Praze dne 25.9.2010 Ing. Jaroslav Látal Budečská 824/30 120 00 Praha 2