OBSAH str. 1. Úvod 3 2. Základní údaje 4 3. Rozsah a popis oceňované nemovité věci 6 4. Ocenění nemovité věci dle cenového předpisu 9 5. Obvyklá cena nemovité věci 24 6. Vyhodnocení závad na nemovité věci 28 7. Přehledná rekapitulace cen 29 8. Přílohy 30-2-
1. ÚVOD Číslo posudku : 6945-055 / 15 Počet listů včetně příloh : 36 Počet vyhotovení : 3 Vyhotovení číslo : 1 Objednavatel posudku : Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky Orlická 2020/4, Vinohrady 130 00 Praha 3 Předmět ocenění : Nemovitá věc - stavba čp. 267, Sokolská čo. 1, způsob využití občanská vybavenost, která je součástí pozemku parc. č. 532, s příslušenstvím a pozemkem parc. č. 532, v k. ú. Moravská Ostrava, obec Ostrava, okres Ostrava-město. Účel ocenění : podklad pro připravovaný majetkoprávní převod oceňované nemovité věci Zpracovatel posudku : Ing. Štefan Gibala znalec z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Riegrova 6 772 00 O l o m o u c -3-
2. ZÁKLADNÍ ÚDAJE 2.1. SITUACE 2.1.1. Prohlídka a zaměření nemovité věci byly provedeny dne 25. 03. 2015 za přítomnosti zástupce objednavatele posudku - Ing. René Celucha. Během šetření byly zaměřeny potřebné údaje a ověřeny skutečnosti pro ocenění nezbytné. 2.1.2. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1962 (ze dne 09. 04. 2015), pro k. ú. Moravská Ostrava, obec Ostrava, okres Ostrava-město. Kopie katastrální mapy zájmového území. Částečná projektová dokumentace (půdorysy, řez a pohledy) Pobočka VZP v Ostravě, vypracovaná 03. 06. 1995, firmou STAVBA-SERVIS spol. s r.o., Slavníkovců 7, 709 00 Ostrava - Mariánské hory, včetně technické zprávy. Částečná projektová dokumentace (půdorysy, řez a pohledy, průvodní zpráva, souhrnná technická zpráva) Call centrum VZP, vypracovaná v 09/2014, firmou BLACKBACK s. r.o., Podkovářská 800/6, Praha 9. Informace objednavatele posudku o ekonomických údajích souvisejících s nemovitou věcí (náklady na pořízení ostatních konstrukčních položek - tepelná clona, VZT+klimatizace, zabezpečovací systém, vyvolávací systém, vestavěné skříně). Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne 08. 11. 2010 (právní účinky vkladu práva ke dni 11. 11. 2010, čj. V- 12935/2010-807). Podnájemní smlouva, uzavřená dne 28. 01. 2015 mezi OFFICE SERVICE OSTRAVA s.r.o. a VZP ČR, k dispozici u objednavatele posudku. Informace České asociace pojišťoven o záplavovém území a povodňových zónách v Ostravě. Oceňovací předpisy: - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění, - vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb., - Obecně závazná vyhláška Statutárního města Ostravy č. 10/2014 ze dne 17. 12. 2014, kterou se vydává Cenová mapa stavebních pozemků města Ostravy č. 15 s účinností ke dni 01. 01. 2015. -4-
Informace o obvyklých cenách na trhu nemovitých věcí získané v realitních kancelářích PROMET REAL s.r.o., 28. října 41, Ostrava (p. Močáry), RK STING, s. r. o., pobočka Ostrava, S.K. Neumanna 7, Ostrava (p. Kozar), RE/MAX Profit., 28. října 21, Ostrava (Ing. Kajaba). Skutečnosti zjištěné při místním šetření. 2.1.3. Časové souvislosti Ocenění provedeno ke dni vypracování posudku ve stavu zjištěném při místním šetření dne 25. 03. 2015 2.2. NÁLEZ 2.2.1. Vlastnické a evidenční údaje Oceňovaná nemovitá věc je zapsána na Katastrálním úřadě pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, na listě vlastnictví č. 1962, pro k. ú. Moravská Ostrava, obec Ostrava, okres Ostrava-město. Zapsaným vlastníkem je: Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky 41197518 Orlická 2020/4, Vinohrady, 130 00 Praha 3 2.2.2. Dokumentace a skutečnost Pro zpracování posudku byly k dispozici podklady a dokumentace výše uvedené. Podle skutečností zjištěných při místním šetření odpovídají skutečnosti. Posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1) Zpracovatel neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů předložených jako podklad pro zpracování posudku, zpracovatel vycházel pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů a neodpovídá tudíž zejména za: a) pravost a platnost vlastnických nebo jiných věcných práv k oceňované nemovité věci, b) pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existence má nebo by mohla mít vliv na provedené ocenění. 2) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z jiných zdrojů, které sloužily jako podklady pro zpracování posudku jsou věrohodné a nebyly tudíž ve všech případech z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. 3) Zpracovatel zpracoval posudek podle podmínek zadání objednavatelem a neodpovídá za případné změny v podmínkách, ke kterým by došlo po předání zpracovaného ocenění. -5-
4) Hodnota stanovená tímto posudkem respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování a daní, platné v době zpracování ocenění. 5) Tento posudek je zpracován za účelem určení ceny oceňované nemovité věci ve smyslu zákona č. 151/97 Sb. O oceňování majetku v platném znění, a to jednak ceny zjištěné ve smyslu 2, odst. 3 zákona a jednak ceny obvyklé ve smyslu 2, odst. 1 zákona a bude sloužit jako podklad pro připravovaný majetkoprávní převod oceňované nemovité věci. 2.3. Vymezení stanovených úkolů 1. Určení ceny nemovité věci podle cenového předpisu účinného ke dni vypracování posudku - ceny zjištěné. 2. Určení obvyklé ceny nemovité věci ke dni vypracování posudku. 3. ROZSAH A POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITÉ VĚCI Nemovitá věc - budova čp. 267, která je součástí pozemku parc. č. 532, se nachází v okrajové části centra města Ostravy, část Moravská Ostrava při ulici Sokolská čo. 1. Budova je nepravidelného tvaru, je přístupná ze zpevněné komunikace (veřejné komunikace v majetku města Ostravy) a napojena na hlavní řady inženýrských sítí příslušnými přípojkami, které jsou uvažovány v majetku a správě jednotlivých správců těchto sítí, netvoří tedy součást ani příslušenství nemovité věci a nejsou ani předmětem ocenění. Objekt se nachází mimo zátopové území. Dle informací České asociace pojišťoven se nachází v zóně č. 1 - zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně/záplavy. Pozemek parc. č. 532 jehož součástí je budova čp. 267 se dle platné Cenové mapy stavebních pozemků statutárního města Ostrava nachází v území s vyznačenou cenou 15.000,-Kč/m 2. 3.1. Součásti a příslušenství oceňované nemovité věci - Budova čp. 267 - Pozemek 3.2. Popis součástí a příslušenství nemovité věci - Budova čp. 267 Jedná se o objekt administrativní budovy o šesti nadzemních podlažích, který je podsklepený, s plochou střechou. Část suterénu zasahuje pod sousední budovu čp. 106, ve vlastnictví jiného vlastníka (budova s jednotkami ve vlastnictví fyzických a právnických osob - LV č. 6005). Vchod je řešen z nároží uliční strany do haly a chodby se -6-
schodišťovým prostorem a výtahem, z něhož jsou přístupná jednotlivá podlaží budovy. V podzemním podlaží objektu se nachází především technické zázemí budovy (sklady, spisovna, rozvodna, úklidová komora, místnost VZT a DPS Dalkia). V ostatních podlažích se nachází kancelářské prostory, dále pak provozní, technické a hygienické zázemí objektu. V části 6. NP se nachází terasa. Základy železobetonové, uložené na pilotách, včetně izolací, svislé nosné konstrukce tvoří železobetonový monolitický skelet s cihelnými dozdívkami, vnitřní příčky ze sádrokartonu, stropy s rovným podhledem, střecha plochá, střešní krytina z pochůzí povlakové fólie, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky štukové, povrchová úprava sádrokartonu, fasáda - hladká vápenná dvouvrstvá omítka, včetně vnějších keramických obkladů. Vnitřní obklady keramické v místnostech hygienického zázemí a čajových kuchyněk, schody železobetonové se žulovými stupni včetně podstupnic, dveře dřevěné a ocelohliníkové, okna ocelohliníková s vakuovanými dvojskly, podlahy v kancelářských prostorách kryté lepenými textilními krytinami (zátěžové koberce), v místnostech hygienických zařízení, kuchyněk a na chodbách keramická dlažba. Vytápění teplovodní dálkovým systémem s litinovými a ocelovými deskovými radiátory, elektroinstalace světelná i motorová na pojistkové automaty. Bleskosvod je instalován, rozvod vody studené i teplé, vnitřní plynovod není proveden, ohřev vody dálkovým systémem, rozvod kanalizace běžného provedení z kuchyněk a místností sociálního zázemí, vybavení kuchyněk částečně kuchyňskými linkami bez sporáků, z hygienického vybavení umývadla, splachovací záchody, pisoáry a dva sprchové kouty. V budově vybudovány dva osobní výtahy (1 x 5 stanic a 1 x 7 stanic) a 1 x nákladní výtah ze suterénu do 1. NP. Z ostatního vybavení rozvody veřejného telefonu a počítačové sítě, tepelná clona, VZT+klimatizace, zabezpečovací systém (EZS, EPS, EKV), vyvolávací systém, vestavěné skříně a požární hydranty. Stáří objektu se podle získaných podkladů datuje z let 1925 až 1930, pro účely ocenění uvažováno od roku 1927. V roce 1995 proběhla celková rekonstrukce objektu. V roce 2008 byly provedeny stavební úpravy v 1. NP a 2. NP. Stavebně technický stav lze charakterizovat jako úměrný stáří objektu a provedeným stavebním úpravám, opotřebení stanoveno analytickým způsobem ve smyslu 30 a přílohy č. 21 cenového předpisu. Ke dni ocenění, podle dostupných podkladů (viz bod 2.1.2 posudku), není oceňovaná nemovitá věc pronajatá ve smyslu 31, odst. 1, písm. a) a b) cenového předpisu. Podle ustanovení 31, odst. 1), cenového předpisu: písm. c) Kombinací nákladového a výnosového způsobu se oceňuje stavba, jejíž cena se určí nákladovým způsobem podle 12, pokud k datu ocenění není stavba pronajatá, ale jde o stavbu typu F, H, J, K, R, S, Z podle přílohy č. 8 k této vyhlášce, nebo typu C, I, J podle přílohy č. 9 k této vyhlášce a její stavebně technický stav pronajmutí umožňuje. Podle ustanovení 31, odst. 2), cenového předpisu: Nájemné za nepronajaté plochy se určí ve výši obvyklého nájemného... -7-
Podle ustanovení 32 odst. 2) cenového předpisu: Roční nájemné se určí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů o placení nájemného. Nejsou-li doklady o placení nájemného k dispozici nebo je-li v nich nájemné nižší než obvyklé, určí se nájemné ve výši obvyklé ceny podle 2 odst. 1 zákona. Výše obvyklého nájemného musí být doložena. Roční nájemné je součtem nájemného za všechny pronajmutelné podlahové plochy stavby v průběhu posledních dvanácti měsíců. Podle ustanovení 32 odst. 3) cenového předpisu: Celková podlahová plocha stavby se určí jako součet výměr podlahových ploch jednotlivých podlaží v členění podle skutečného účelu užití, přičemž se do ní nezapočítávají podlahové plochy společných prostor staveb, jako jsou chodby, schodiště, případně půdy, sklepy, prádelny, sušárny, kotelny a podobně, pokud nejsou uvedeny v nájemní smlouvě. Celková podlahová plocha se sníží o podlahovou plochu nepronajatých prostor, jejichž stavebně technický stav neumožňuje užívání nebo jejich stavebně technické provedení je speciální a v místě není předpoklad jejich pronajmutí, a to pouze na základě průkazného zdůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet a podrobný popis těchto prostor. K jednotlivým pronajmutelným plochám v členění podle podlaží se uvede výše nájemného za m 2. Na základě výše uvedeného je roční výnos z nájemného pro účely ocenění dle cenového předpisu uvažován podle dostupných informací o současném stavu na trhu nemovitých věcí ve výši odpovídající obvyklému nájemnému dle podrobného rozpisu uvedeného v části 4. posudku. - Pozemek Předmětem ocenění je pozemek: - oceňovaný podle 2 vyhl. č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. (stavební pozemek oceněný v cenové mapě) - parc. č. 532 - zastavěná plocha a nádvoří. 510 m 2 - Věcné břemeno Podle výše uvedených podkladů a skutečností (viz bod 2.1.2 posudku) je oceňovaná nemovitá věc zatížena věcným břemenem umístění a provozování dvou kotevních závěsů trolejbusové dráhy na budově s právem údržby, oprav, změny či odstranění dle Smlouvy o zřízení věcného břemene - úplatná, ze dne 08. 11. 2010, vklad práva proveden pod čj. V-12935/2010-807, s právními účinky vkladu práva ke dni 11. 11. 2010. -8-
4. OCENĚNÍ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU Ocenění je provedeno podle ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a prováděcí vyhlášky č. 441/2013 Sb. k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. Základní informace Název předmětu ocenění: Administrativní budova - občanská vybavenost Adresa předmětu ocenění: Sokolská 267/1 702 00 Ostrava Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Moravská Ostrava Počet obyvatel: 295.653 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,65 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Obchodní II 0,10 centra 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce I 0,00-9-
6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná IV 0,10 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,852 Koeficient pp = I T * I P = 0,852 11 i = 2 Základní členění nemovité věci pro účely ocenění 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1a) Budova č.p. 267 Ocenění staveb nákladovým způsobem Budova čp. 267 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: F. budovy administrativní Svislá nosná konstrukce: monolitická betonová tyčová Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 122 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.PP (15,80+6,65)/2*14,00+3,75*16,50/2+(20,10+11,40)/2 = 494,58 *14,00+12,60/2*(5,70+7,95) 8,82*4,85+6,80*5,87 = 82,69 1.NP (12,60+11,45)/2*(7,05+7,10)/2+(16,30+17,25)/2* = 497,90 (6,90+6,95)/2+3,14*6,80*6,80*(88/360)+(12,60+ 4,50)/2*8,65+(9,25+9,30)/2*(9,70+9,75)/2+11,50/2 *(5,00+4,35) 2.NP 7,62*11,93+7,62*16,21+3,14*7,60*7,60*(79/360)+ (12,00+2,40)/2*8,03+(11,65+2,40)/2*8,45+4,30* 12,30/2+(4,80+4,85)/2*9,15-2,50*0,45/2+3,14*3,90*3,90*(80/360)+(2,40+ 3,90)/2*1,40+4,30/2*(2,55+0,70)+(1,50*2,98-2,50*(1,50-0,70))/2 = 464,68-10-
3. NP 7,62*11,93+7,62*16,21+3,14*7,60*7,60*(79/360)+ (12,00+2,40)/2*8,03+(11,65+2,40)/2*8,45+ 4,30*12,30/2+(4,80+4,85)/2*9,15-2,50*0,45/2+3,14*3,90*3,90*(80/360)+(2,40+ 3,90)/2*1,40+4,30/2*(2,55+0,70)+(1,50*2,98-2,50*(1,50-0,70))/2 4. NP 7,62*11,93+7,62*16,21+3,14*7,60*7,60*(79/360)+ (12,00+2,40)/2*8,03+(11,65+2,40)/2*8,45+ 4,30*12,30/2+(4,80+4,85)/2*9,15-2,50*0,45/2+3,14*3,90*3,90*(80/360)+(2,40+ 3,90)/2*1,40+4,30/2*(2,55+0,70)+(1,50*2,98-2,50*(1,50-0,70))/2 5. NP 7,62*11,93+7,62*16,21+3,14*7,60*7,60*(79/360)+ (12,00+2,40)/2*8,03+(11,65+2,40)/2*8,45+4,30 *12,30/2+(4,80+4,85)/2*9,15-2,50*0,45/2+3,14*3,90*3,90*(80/360)+(2,40+ 3,90)/2*1,40+4,30/2*(2,55+0,70)+(1,50*2,98-2,50*(1,50-0,70))/2 6.NP 464,68-2,07*(16,25+11,90)-(37,25- (3,14*5,33*5,33*(78/360))) = 464,68 = 464,68 = 464,68 = 388,49 Zastavěné plochy a výšky podlaží (Výškou podlaží se dle vyhlášky rozumí výška nad největší zastavěnou plochou) Podlaží Zastavěná plocha [m2] Konstr. výšk a [m] Výška podla ží [m] Součin 1.PP 494,58 2,82 2,82 1.394,72 82,69 2,55 2,82 233,19 1.NP 497,90 4,60 4,60 2.290,34 2.NP 464,68 4,42 4,42 2.053,89 3. NP 464,68 3,53 3,53 1.640,32 4. NP 464,68 3,35 3,35 1.556,68 5. NP 464,68 3,34 3,34 1.552,03 6.NP 388,49 3,00 3,00 1.165,47 Součet 3.322,38 11.886,63 Průměrná výška podlaží: PVP = 11.886,63 / 3.322,38 = 3,58 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 3.322,38 / 7 = 474,63 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.PP ((15,80+6,65)/2*14,00+3,75*16,50/2+(20,10+ = 1.415,32 m 3 11,40)/2*14,00+12,60/2*(5,70+7,95))*(2,82)+ 5,15*5,00*0,80 (8,82*4,85+6,80*5,87)*(2,55) = 210,87 m 3 1.NP ((12,60+11,45)/2*(7,05+7,10)/2+(16,30+17,25)/2 *(6,90+6,95)/2+3,14*6,80*6,80*(88/360)+ = 2.290,36 m 3-11-
(12,60+14,50)/2*8,65+(9,25+9,30)/2*(9,70 +9,75)/2+11,50/2*(5,00+4,35))*(4,60) 2.NP (7,62*11,93+7,62*16,21+3,14*7,60*7,60* (79/360)+(12,00+2,40)/2*8,03+(11,65+2,40)/2 *8,45+4,30*12,30/2+(4,80+4,85)/2*9,15-2,50*0,45/2+3,14*3,90*3,90*(80/360)+(2,40+ 3,90)/2*1,40+4,30/2*(2,55+0,70)+(1,50*2,98-2,50*(1,50-0,70))/2)*(4,42) 3. NP (7,62*11,93+7,62*16,21+3,14*7,60*7,60* (79/360)+(12,00+2,40)/2*8,03+(11,65+2,40)/2 *8,45+4,30*12,30/2+(4,80+4,85)/2*9,15-2,50*0,45/2+3,14*3,90*3,90*(80/360)+(2,40+ 3,90)/2*1,40+4,30/2*(2,55+0,70)+(1,50*2,98-2,50*(1,50-0,70))/2)*(3,53) 4. NP (7,62*11,93+7,62*16,21+3,14*7,60*7,60* (79/360)+(12,00+2,40)/2*8,03+(11,65+2,40)/2 *8,45+4,30*12,30/2+(4,80+4,85)/2*9,15-2,50*0,45/2+3,14*3,90*3,90*(80/360)+(2,40+ 3,90)/2*1,40+4,30/2*(2,55+0,70)+(1,50*2,98-2,50*(1,50-0,70))/2)*(3,35) 5. NP (7,62*11,93+7,62*16,21+3,14*7,60*7,60* (79/360)+(12,00+2,40)/2*8,03+(11,65+2,40)/2 *8,45+4,30*12,30/2+(4,80+4,85)/2*9,15-2,50*0,45/2+3,14*3,90*3,90*(80/360)+(2,40+ 3,90)/2*1,40+4,30/2*(2,55+0,70)+(1,50*2,98-2,50*(1,50-0,70))/2)*(3,34) 6.NP (464,68-2,07*(16,25+11,90)-(37,25- (3,14*5,33*5,33*(78/360))))*(3,86+3,51)/2 +(2,55*5,20+(5,20+4,75)/2*2,70)*3,14- ((3,95+7,40)/2*1,70+(7,40+4,15)/2*1,50+ 4,15*0,55/2)*0,21 = 2.053,89 m 3 = 1.640,32 m 3 = 1.556,68 m 3 = 1.552,03 m 3 = 1.511,30 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.PP PP 1.415,32 m 3 PP 210,87 m 3 1.NP NP 2.290,36 m 3 2.NP NP 2.053,89 m 3 3. NP NP 1.640,32 m 3 4. NP NP 1.556,68 m 3 5. NP NP 1.552,03 m 3 6.NP NP 1.511,30 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 12.230,77 m 3-12-
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací N 100 2. Svislé konstrukce S 100 3. Stropy S 100 4. Krov, střecha S 100 5. Krytiny střech S 100 6. Klempířské konstrukce S 100 7. Úprava vnitřních povrchů S 100 8. Úprava vnějších povrchů S 100 9. Vnitřní obklady keramické S 100 10. Schody S 50 10. Schody N 50 11. Dveře S 100 12. Vrata X 100 13. Okna N 100 14. Povrchy podlah S 100 15. Vytápění S 100 16. Elektroinstalace S 100 17. Bleskosvod S 100 18. Vnitřní vodovod S 100 19. Vnitřní kanalizace S 100 20. Vnitřní plynovod C 100 21. Ohřev teplé vody S 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienické vyb. S 100 24. Výtahy S 100 25. Ostatní S 100 26. Instalační pref. jádra X 100 27. VZT + klimatizace pořizovací cena stanovena dle A 100 informace objednavatele posudku 28. tepelná clona pořizovací cena stanovena dle A 100 informace objednavatele posudku 29. Vyvolávací systém pořizovací cena stanovena dle A 100 informace objednavatele posudku 30. Zabezpečovací systém pořizovací cena stanovena dle A 100 (EZS, EPS, EKV) informace objednavatele posudku 31. Vestavěné skříně pořizovací cena stanovena dle informace objednavatele posudku A 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací N 8,20 100 1,54 12,63 2. Svislé konstrukce S 17,40 100 1,00 17,40-13-
3. Stropy S 9,30 100 1,00 9,30 4. Krov, střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytiny střech S 2,10 100 1,00 2,10 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 100 1,00 1,80 10. Schody S 2,90 50 1,00 1,45 10. Schody N 2,90 50 1,54 2,23 11. Dveře S 3,10 100 1,00 3,10 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna N 5,20 100 1,54 8,01 14. Povrchy podlah S 3,20 100 1,00 3,20 15. Vytápění S 4,20 100 1,00 4,20 16. Elektroinstalace S 5,70 100 1,00 5,70 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod C 0,20 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody S 1,70 100 1,00 1,70 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,00 100 1,00 3,00 24. Výtahy S 1,40 100 1,00 1,40 25. Ostatní S 5,90 100 1,00 5,90 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 27. VZT + klimatizace A 5,58 100 1,00 5,58 cenový podíl přidané konstrukce = CK / (OP * ZC * K 1 * K 2 * K 3 * K 5 * K i ) 4.818.802,00 / (12.230,77 * 2.807,00 * 1,1580 * 0,9339 * 0,8866 * 1,2500 * 2,0970) = 5,58 28. tepelná clona A 0,11 100 1,00 0,11 cenový podíl přidané konstrukce = CK / (OP * ZC * K 1 * K 2 * K 3 * K 5 * K i ) 94.395,00 / (12.230,77 * 2.807,00 * 1,1580 * 0,9339 * 0,8866 * 1,2500 * 2,0970) = 0,11 29. Vyvolávací systém A 1,17 100 1,00 1,17 cenový podíl přidané konstrukce = CK / (OP * ZC * K 1 * K 2 * K 3 * K 5 * K i ) 1.009.345,00 / (12.230,77 * 2.807,00 * 1,1580 * 0,9339 * 0,8866 * 1,2500 * 2,0970) = 1,17 30. Zabezpečovací systém (EZS, EPS, A 0,70 100 1,00 0,70 EKV) cenový podíl přidané konstrukce = CK / (OP * ZC * K 1 * K 2 * K 3 * K 5 * K i ) 605.558,00 / (12.230,77 * 2.807,00 * 1,1580 * 0,9339 * 0,8866 * 1,2500 * 2,0970) = 0,70 31. Vestavěné skříně A 1,52 100 1,00 1,52 cenový podíl přidané konstrukce = CK / (OP * ZC * K 1 * K 2 * K 3 * K 5 * K i ) 1.312.346,00 / (12.230,77 * 2.807,00 * 1,1580 * 0,9339 * 0,8866 * 1,2500 * 2,0970) = 1,52 Součet upravených objemových podílů 116,90 Koeficient vybavení K 4 : 1,1690-14-
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací N 8,20 100,00 1,54 12,63 10,80 88 150 58,67 6,3364 2. Svislé konstrukce S 17,40 70,00 1,00 12,18 10,42 88 120 73,33 7,6410 2. Svislé konstrukce S 17,40 30,00 1,00 5,22 4,47 20 52 38,46 1,7192 3. Stropy S 9,30 60,00 1,00 5,58 4,77 88 120 73,33 3,4978 3. Stropy S 9,30 28,00 1,00 2,60 2,22 20 52 38,46 0,8538 3. Stropy S 9,30 12,00 1,00 1,12 0,96 7 39 17,95 0,1723 4. Krov, střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 6,24 88 100 88,00 5,4912 5. Krytiny střech S 2,10 100,00 1,00 2,10 1,80 20 40 50,00 0,9000 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,51 20 30 66,67 0,3400 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 70,00 1,00 4,83 4,13 20 50 40,00 1,6520 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 30,00 1,00 2,07 1,77 7 30 23,33 0,4129 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100,00 1,00 3,30 2,82 45 60 75,00 2,1150 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 70,00 1,00 1,26 1,08 20 40 50,00 0,5400 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 30,00 1,00 0,54 0,46 7 40 17,50 0,0805 10. Schody S 2,90 50,00 1,00 1,45 1,24 88 120 73,33 0,9093 10. Schody N 2,90 50,00 1,54 2,23 1,91 20 60 33,33 0,6366 11. Dveře S 3,10 70,00 1,00 2,17 1,86 20 60 33,33 0,6199 11. Dveře S 3,10 30,00 1,00 0,93 0,80 7 60 11,67 0,0934 13. Okna N 5,20 100,00 1,54 8,01 6,85 20 60 33,33 2,2831 14. Povrchy podlah S 3,20 70,00 1,00 2,24 1,92 20 40 50,00 0,9600 14. Povrchy podlah S 3,20 30,00 1,00 0,96 0,82 7 40 17,50 0,1435 15. Vytápění S 4,20 70,00 1,00 2,94 2,51 20 30 66,67 1,6734 15. Vytápění S 4,20 30,00 1,00 1,26 1,08 7 30 23,33 0,2520 16. Elektroinstalace S 5,70 70,00 1,00 3,99 3,41 20 40 50,00 1,7050 16. Elektroinstalace S 5,70 30,00 1,00 1,71 1,46 7 40 17,50 0,2555 17. Bleskosvod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,26 20 30 66,67 0,1733 18. Vnitřní vodovod S 3,20 70,00 1,00 2,24 1,92 20 30 66,67 1,2801 18. Vnitřní vodovod S 3,20 30,00 1,00 0,96 0,82 7 30 23,33 0,1913 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 70,00 1,00 2,17 1,86 20 40 50,00 0,9300 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 30,00 1,00 0,93 0,80 7 40 17,50 0,1400 21. Ohřev teplé vody S 1,70 70,00 1,00 1,19 1,02 20 30 66,67 0,6800 21. Ohřev teplé vody S 1,70 30,00 1,00 0,51 0,44 7 30 23,33 0,1027 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,00 70,00 1,00 2,10 1,80 20 40 50,00 0,9000 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,00 30,00 1,00 0,90 0,77 7 40 17,50 0,1348 24. Výtahy S 1,40 80,00 1,00 1,12 0,96 20 40 50,00 0,4800 24. Výtahy S 1,40 20,00 1,00 0,28 0,24 2 40 5,00 0,0120 25. Ostatní S 5,90 70,00 1,00 4,13 3,53 20 30 66,67 2,3535 25. Ostatní S 5,90 30,00 1,00 1,77 1,51 7 30 23,33 0,3523 27. VZT + klimatizace 5,58 100,00 1,00 5,58 4,77 20 30 66,67 3,1802 28. tepelná clona 0,11 100,00 1,00 0,11 0,09 20 30 66,67 0,0600 29. Vyvolávací systém 1,17 100,00 1,00 1,17 1,00 7 20 35,00 0,3500 30. Zabezpečovací systém (EZS, EPS, EKV) 0,70 100,00 1,00 0,70 0,60 7 20 35,00 0,2100-15-
31. Vestavěné skříně 1,52 100,00 1,00 1,52 1,30 20 40 50,00 0,6500 Opotřebení: 53,5 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2.807,00 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,1580 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9339 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,8866 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,1690 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,2500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0970 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 8.247,11 Plná cena: 12.230,77 m 3 * 8.247,11 Kč/m 3 = 100.868.505,57 Kč Koeficient opotřebení: (1-53,5 % /100) * 0,465 Budova čp. 267 - zjištěná cena = 46.903.855,09 Kč Rekapitulace nákladové ceny staveb: Budova čp. 267 46.903.855,09 Kč 46.903.855,09 Kč Nákladová cena - celkem = 46.903.855,09 Kč Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Nemovitosti pro administrativu Úprava kapitalizace pro stavby oceněné dle 31 odst. 2: 0,0 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 6,50 % Celkové dosažitelné výnosy Podklady a informace pro stanovení obvyklého nájemného: - Nájemní smlouvy VZP ČR: Nájemce: OFFICE SERVICE OSTRAVA s.r.o. Podnájemce: VZP ČR Doklad: Podnájemní smlouva ze dne 28. 01. 2015 Předmět nájmu: administrativní prostory v budově čp. 2678, ul. Hrušovská, k.ú. Moravská Ostrava o celkové ploše 432,00 m 2 Nájemné: 125,00 Kč/ m 2 /měsíc, tj. 1.500,00 Kč/m 2 /rok ve vztahu k celkové pronajaté ploše -16-
při úpravě za: - výměru podlahových ploch: 1,20, - polohu nemovité věci: 1,10, - stavebně technický budovy: 0,60, - časový odstup od uzavření smlouvy: 1,00, porovnatelná hodnota po úpravě: 1.188,00 Kč/m 2 celkové podlahové plochy, - Informace oslovených realitních kanceláří o výši nájemného za kancelářské plochy včetně prostor příslušenství (ceny vycházející ze zkušeností RK, uvažováno jako podpůrná informace): - PROMET REAL, s.r.o.: 1.000,00 1.500,00 Kč/m 2 /rok, - RK STING: 1.100,00 1.300,00 Kč/m 2 /rok, - RE/MAX Profit: 1.000,00 1.500,00 Kč/m 2 /rok, porovnatelná průměrná hodnota (kancelářské plochy včetně příslušenství): 1.033,00 Kč/m 2 až 1.433,00 Kč/m 2, střední hodnota 1.233,00 Kč/m 2 - Informace realitního serveru sreality.cz (nabídkové ceny, nutno uvažovat jako podpůrnou informaci): - pronájem kanceláře 1.000 m 2, ul. Hrušovská (K pronájmu jsou kompletně zrekonstruované kancelářské prostory v administrativní budově Park Centrum Ostrava na Hrušovské ulici.) cena 150.000,00 Kč/měsíc, tj. 1.800 Kč/m 2 /rok, ID zak: J013K, - pronájem kanceláře 1.000 m 2, ul. Gregorova (Pronajmeme kancelářský celek o velikosti 1000 m2 nacházející se ve 4. nadzemním podlaží. Dle požadavků klienta je možnost změny dispozic. Ve standardu nová podlahová krytina, nová výmalba, žaluzie, klimatizace, snížené podhledy, osvětlení, sociální zařízení a kuchyňka.) cena 166.667,00 Kč/měsíc, tj. 2.000 Kč/m 2 /rok, ID zak: 00031, - pronájem kanceláře 1.000 m 2, ul. Mlýnská (Nabízíme Vám k pronájmu kancelářské prostory v udržované budově, která se nachází v centru Ostravy. Jedná se o kancelářské plochy o rozměrech od 16-25 m2. Kanceláře lze pronajmout jednotlivě, nebo na základě zadání v počtu do 40 místností (na jednotlivých podlažích budovy). Budova disponuje výtahem) cena 120.834,00 Kč/měsíc, tj. 1.450 Kč/m 2 /rok, ID zak: 58934, - pronájem kanceláře 2.500 m 2, ul. Mlýnská (nabízíme k pronájmu kancelářské prostory na lukrativním místě v centru Ostravy na ulici Mlýnská. Reprezentativní budova se nachází na strategickém místě s výbornou dopravní dostupností na dálnici D1. V budově je výtah, rozvod PC a internetu. Vstup do objektu na kartu. Úklid společných prostor je zajištěn majitelem. Možnost pronájmu vyhrazených parkovacích stání přímo v areálu) cena 275.000,00 Kč/měsíc, tj. 1.320 Kč/m 2 /rok, ID zak: 51245, - pronájem kanceláře 1.000 m 2, Havlíčkovo nábřeží (Kanceláře 1.000 m2 v administrativním centru Technoprojekt, Ostrava, Havlíčkovo nábř. 38, strategická poloha v samém centru města. Recepce, zónová kontrola přístupu. K dispozici jednotlivé kanceláře od 15 m2, propojené celky místností 45 m2, 65 m2, 110 m2 apod. až celé patro 1.000 m2 (vč. možnosti el. uzavření prostor). Podhledy, koberce, žaluzie, internet. Prodejna výpočetní techniky, HW a SW podpora, komplexní reprografické služby, bufet. Hlídané parkoviště cca 120 míst.) cena 98.000,00 Kč/měsíc, tj. 1.176 Kč/m 2 /rok, ID zak: 58934, -17-
Výčet celkových podlahových ploch vyhodnocovaného objektu: - hala,kanceláře,recepce,zasedací místnosti: 1.391,38 m 2, - sklady,tiskárny,počítače, spisovny: 372,46 m 2, - soc.zázemí, kuchyňky: 154,93 m 2, - technologické zázemí, rozvodna, DPS Dalkia: 89,61 m 2, - spol. prostory (schodiště, výtahy, chodby, terasa, malé techn. místnosti - VZT,rozvodna): 761,71 m 2, - celkem: 2.770,09 m 2. Z toho: Podlahové plochy pronajímatelné: - hala,kanceláře,recepce,zasedací místnosti: 1.401,95 m 2, - sklady,tiskárny,počítače, spisovny 361,89 m 2, - soc.zázemí, kuchyňky: 154,93 m 2, - technologické zázemí, rozvodna, DPS Dalkia: 89,61 m 2, - celkem: 2.008,38 m 2. Podlahové plochy nepronajímatelné: - spol. prostory (schodiště, výtahy, chodby, terasa, malé techn. místnosti - VZT,rozvodna): 761,71 m 2, - celkem: 761,71 m 2. Na základě všech výše uvedených skutečností je obvyklé nájemné pronajímatelných ploch uvažováno v úrovni: - kancelářské prostory : 1.800,00 Kč/m 2 /rok, - archivy, sklady, kuchyňky: 1.200,00 Kč/m 2 /rok, - ostatní prostory: 800,00 Kč/m 2 /rok, přičemž nájemné z ploch ostatních prostor v suterénu budovy je uvažováno v úrovni 800,00 Kč/m 2 /rok, když při celkové výměře podlahových ploch 2.770,09 m 2 vychází jednotkové nájemné 1.102,46 Kč/m 2 /rok. Potom: 1.PP podl.plocha Kč/rok/m 2 Kč/rok 2 sklad 9,12 m 2 x 800,00 Kč = 7 296,00 Kč 3 šatna 12,72 m 2 x 800,00 Kč = 10 176,00 Kč 4 umývárna 7,69 m 2 x 800,00 Kč = 6 152,00 Kč 5 příruční manipul. prostor 9,63 m 2 x 800,00 Kč = 7 704,00 Kč 6 příruční manipul. prostor 13,03 m 2 x 800,00 Kč = 10 424,00 Kč 8 WC s předsíní 3,90 m2 x 800,00 Kč = 3 120,00 Kč 9 sklad 27,69 m2 x 800,00 Kč = 22 152,00 Kč 10 sklad 37,16 m2 x 800,00 Kč = 29 728,00 Kč 12 úklidová komora 1,98 m2 x 800,00 Kč = 1 584,00 Kč 14 technologické zázemí 33,81 m2 x 800,00 Kč = 27 048,00 Kč 16 rozvodna 27,60 m2 x 800,00 Kč = 22 080,00 Kč 17 sklad 48,20 m2 x 800,00 Kč = 38 560,00 Kč 18 spisovna 91,70 m2 x 800,00 Kč = 73 360,00 Kč 19 sklad 49,40 m2 x 800,00 Kč = 39 520,00 Kč 21 DPS - Dalkia 28,20 m2 x 800,00 Kč = 22 560,00 Kč 1.PP celkem 401,83 m2 321 464,00 Kč -18-
1. NP podl.plocha Kč/rok/m 2 Kč/rok 1.02 hala 24,98 m 2 x 1 800,00 Kč = 44 964,00 Kč 1.03 recepce 8,67 m 2 x 1 800,00 Kč = 15 606,00 Kč 1.05 denní místnost 37,17 m2 x 1 800,00 Kč = 66 906,00 Kč 1,06 sprcha 5,00 m2 x 800,00 Kč = 4 000,00 Kč 105 odpadky 5,76 m2 x 800,00 Kč = 4 608,00 Kč 106 WC ženy 3,66 m2 x 800,00 Kč = 2 928,00 Kč 1.12 předsíň WC 2,50 m2 x 800,00 Kč = 2 000,00 Kč 1.13 WC muži 1,85 m2 x 800,00 Kč = 1 480,00 Kč 1.14 sklad 11,50 m2 x 1 200,00 Kč = 13 800,00 Kč 116 sklad 4,75 m2 x 1 200,00 Kč = 5 700,00 Kč 1.18 klientské pracoviště 73,66 m2 x 1 800,00 Kč = 132 588,00 Kč 1.NP - celkem 179,50 m2 294 580,00 Kč 2. NP podl.plocha Kč/rok/m 2 Kč/rok 2.04 kancelář 226,38 m 2 x 1 800,00 Kč = 407 484,00 Kč 2.06 kuchyň 6,90 m 2 x 1 200,00 Kč = 8 280,00 Kč 2.08 WC inva 3,71 m 2 x 800,00 Kč = 2 968,00 Kč 2.07 šatna 9,69 m2 x 1 200,00 Kč = 11 628,00 Kč 2.15 úklidová komora 2,10 m2 x 800,00 Kč = 1 680,00 Kč 2.12 umývárna muži 2,39 m2 x 800,00 Kč = 1 912,00 Kč 2.13 WC muži 1,20 m2 x 800,00 Kč = 960,00 Kč 2.14 pisoár 1,14 m2 x 800,00 Kč = 912,00 Kč 2.09 umývárna ženy 2,47 m2 x 800,00 Kč = 1 976,00 Kč 2.10 WC ženy 1,48 m2 x 800,00 Kč = 1 184,00 Kč 2.11 WC ženy 1,22 m2 x 800,00 Kč = 976,00 Kč 2.05 kancelář 23,43 m2 x 1 800,00 Kč = 42 174,00 Kč 2.NP - celkem 282,11 m2 482 134,00 Kč 3. NP podl.plocha Kč/rok/m 2 Kč/rok 3.06 kancelář vedoucího 33,19 m 2 x 1 800,00 Kč = 59 742,00 Kč 3.16 sklad 14,80 m 2 x 1 200,00 Kč = 17 760,00 Kč 3.07 úklidová komora 2,48 m 2 x 800,00 Kč = 1 984,00 Kč 3.12 umývárna muži 3,17 m 2 x 800,00 Kč = 2 536,00 Kč 3.13 WC muži 1,18 m 2 x 800,00 Kč = 944,00 Kč 3.14 pisoár 1,16 m 2 x 800,00 Kč = 928,00 Kč 3.09 umývárna ženy 2,93 m 2 x 800,00 Kč = 2 344,00 Kč 3.10 WC ženy 1,17 m 2 x 800,00 Kč = 936,00 Kč 3.11 WC ženy 1,17 m 2 x 800,00 Kč = 936,00 Kč 3.03 kancelář 21,02 m 2 x 1 800,00 Kč = 37 836,00 Kč 3.04 kuchyň 6,40 m 2 x 1 200,00 Kč = 7 680,00 Kč 3.05 spisovna 10,57 m 2 x 1 200,00 Kč = 12 684,00 Kč 3.08 WC inva 3,76 m 2 x 800,00 Kč = 6 768,00 Kč 3.02 kancelář 203,00 m 2 x 1 800,00 Kč = 365 400,00 Kč 3.NP - celkem 306,00 m 2 514 718,00 Kč -19-
4. NP podl.plocha Kč/rok/m 2 Kč/rok 4.02 školící místnost 46,03 m 2 x 1 800,00 Kč = 82 854,00 Kč 4.04 úklidová komora 1,71 m 2 x 800,00 Kč = 1 368,00 Kč 4.13 umývárna ženy 2,53 m 2 x 800,00 Kč = 2 024,00 Kč 4.14 WC ženy 1,12 m 2 x 800,00 Kč = 896,00 Kč 4.15 WC ženy 1,12 m 2 x 800,00 Kč = 896,00 Kč 4.16 umývárna muži 2,71 m 2 x 800,00 Kč = 2 168,00 Kč 4.17 WC muži 1,13 m 2 x 800,00 Kč = 904,00 Kč 4.18 pisoár 1,24 m 2 x 800,00 Kč = 992,00 Kč 4.03 relaxační místnost 52,56 m 2 x 1 800,00 Kč = 94 608,00 Kč 4.06 náslechová místnost 26,51 m2 x 1 800,00 Kč = 47 718,00 Kč 410 oddělení příjmů dokladů ZZ 25,34 m2 x 1 800,00 Kč = 45 612,00 Kč 411 oddělení příjmů dokladů 19,73 m2 x 1 800,00 Kč = 35 514,00 Kč 412 oddělení informatiky 17,59 m2 x 1 800,00 Kč = 31 662,00 Kč 413 oddělení informatiky 20,08 m2 x 1 800,00 Kč = 36 144,00 Kč 414 oddělení informatiky 24,70 m2 x 1 800,00 Kč = 44 460,00 Kč 415 ústředna 14,91 m2 x 1 800,00 Kč = 26 838,00 Kč 416 server 8,30 m2 x 1 200,00 Kč = 9 960,00 Kč 421 kopírka 6,41 m2 x 1 200,00 Kč = 7 692,00 Kč 4.NP - celkem 273,72 m2 472 310,00 Kč 5. NP podl.plocha Kč/rok/m 2 Kč/rok 502 pokladna 27,87 m 2 x 1 800,00 Kč = 50 166,00 Kč 503 vedoucí 27,77 m 2 x 1 800,00 Kč = 49 986,00 Kč 504 kuchyňka 3,45 m 2 x 1 200,00 Kč = 4 140,00 Kč 505 WC žen s předsíní 4,79 m 2 x 800,00 Kč = 3 832,00 Kč 506 WC mužů s předíní 4,65 m 2 x 800,00 Kč = 3 720,00 Kč 507 kuchyňka 3,60 m 2 x 1 200,00 Kč = 4 320,00 Kč 508 správa majetku 24,97 m 2 x 1 800,00 Kč = 44 946,00 Kč 509 OFI 31,56 m 2 x 1 800,00 Kč = 56 808,00 Kč 510 OFI 20,40 m 2 x 1 800,00 Kč = 36 720,00 Kč 511 sklad 11,96 m 2 x 1 200,00 Kč = 14 352,00 Kč 512 PAM 33,80 m 2 x 1 800,00 Kč = 60 840,00 Kč 513 OPSZ 58,20 m 2 x 1 800,00 Kč = 104 760,00 Kč 514 OPSZ 19,27 m 2 x 1 800,00 Kč = 34 686,00 Kč 515 pokladna 10,10 m 2 x 1 800,00 Kč = 18 180,00 Kč 520 archív 6,84 m2 x 1 200,00 Kč = 8 208,00 Kč 5.NP - celkem 289,23 m2 495 664,00 Kč 6.NP podl.plocha Kč/rok/m 2 Kč/rok 602 zasedací místnost velká 53,63 m 2 x 1 800,00 Kč = 96 534,00 Kč 603 úklidová komora 3,25 m 2 x 800,00 Kč = 2 600,00 Kč 604 WC žen s předsíní 4,79 m 2 x 800,00 Kč = 3 832,00 Kč 605 WC mužů s předsíní 4,79 m 2 x 800,00 Kč = 3 832,00 Kč 606 právník 24,82 m 2 x 1 800,00 Kč = 44 676,00 Kč 607 právník 14,58 m 2 x 1 800,00 Kč = 26 244,00 Kč 608 metodik marketingu 20,45 m 2 x 1 800,00 Kč = 36 810,00 Kč -20-
609 ved. oddělení ekonomiky 23,16 m 2 x 1 800,00 Kč = 41 688,00 Kč 610 archív 5,42 m 2 x 1 200,00 Kč = 6 504,00 Kč 611 sekretariát 48,46 m 2 x 1 800,00 Kč = 87 228,00 Kč 612 kuchyňka 7,15 m 2 x 1 200,00 Kč = 8 580,00 Kč 613 ředitel 21,33 m 2 x 1 800,00 Kč = 38 394,00 Kč 614 archív 5,98 m 2 x 1 200,00 Kč = 7 176,00 Kč 615 zasedací místnost malá 32,06 m 2 x 1 800,00 Kč = 57 708,00 Kč 616 předsíň 2,04 m 2 x 800,00 Kč = 1 632,00 Kč 617 sprcha, WC 4,08 m 2 x 800,00 Kč = 3 264,00 Kč 6.NP - celkem 275,99 m2 466 702,00 Kč Rekapitulace pronajímatelných ploch dle podlaží 1.PP 401,83 m 2 321 464,00 Kč 1.NP 179,50 m 2 294 580,00 Kč 2.NP 282,11 m 2 482 134,00 Kč 3.NP 306,00 m 2 514 718,00 Kč 4.NP 273,72 m 2 472 310,00 Kč 5.NP 289,23 m 2 495 664,00 Kč 6.NP 275,99 m 2 466 702,00 Kč Celkem 2 008,38 m 2 3 047 572,00 Kč Dosažitelné výnosy celkem Název Nájemné Roční výnos [Kč] [Kč/měsíc] 253.964,33 3.047.572,00 Výnosy celkem 3.047.572,00 Ocenění Celkové roční výnosy z pronajímaných prostor: = 3.047.572,00 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: 7.650.000,00 Kč - výměra stavebního pozemku: 510,00 m 2 - skutečně zastavěná plocha: 498,00 m 2 - cena skutečně zastavěné plochy: 7.470.000,00 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - 373.500,00 Kč Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 3.047.572,00 * 40 % - 1.219.028,80 Kč Roční nájemné upravené dle 32 odst. 5: = 1.455.043,20 Kč Minimální upravené nájemné dle 32 odst. 5: = 1.523.786,00 Kč 3.047.572,00 * 50% Míra kapitalizace 6,50 % / 6,50 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 23.442.861,50 Kč -21-
Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Oceňovaná nemovitá věc se nachází v okrajové části centra města Ostrava, při vysoce frekventované komunikaci Sokolská. Z hlediska dopravní dostupnosti se sice jedná o výhodnou polohu, tato však je eliminována výrazným nedostatkem parkovacích míst v nejbližším okolí nemovité věci. V případě rozvojových možností nemovitých věcí nelze uvažovat s výnosnějším využitím nemovité věci bez zásadního stavebního zásahu. Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Ocenění nákladovým způsobem CN = 46.903.855,09 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = 23.442.861,50 Kč Rozdíl R = 23.460.993,59 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny D): CV + 0.10 R = 25.788.960,86 Kč Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu = 25.788.960,86 Kč 2. Ocenění pozemků 2a) Pozemek Ostatní stavební pozemek Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa 532 510,00 15.000,00 7.650.000,00 Ostatní stavební pozemek - celkem 510,00 m 2 7.650.000,00 Pozemek - zjištěná cena = 7.650.000,00 Kč 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3a) Věcné břemeno - trolejové vedení Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Vzhledem k tomu, že roční užitek práva umístění a provozování dvou kotevních závěsů trolejbusové dráhy na budově s právem údržby, oprav, změny či odstranění je z dostupných podkladů neidentifikovatelný, bylo pro účely ocenění věcného břemene použito ustanovení 16b, odst. 5 zákona č. 151/1997 Sb. a hodnota věcného břemene oceněna částkou 10.000,- Kč (viz bod 2, čl. IV CV 6/99). -22-
Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku: 10.000,00 Kč Ocenění věcného břemene činí = 10.000,00 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1a) Budova č.p. 267 25.788.960,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 25.788.960,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2a) Pozemek 7.650.000,00 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 7.650.000,00 Kč Celkem 33.438.960,90 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3a) Věcné břemeno - trolejové vedení 10.000,00 Kč Hodnota věcného břemene činí: 10.000,00 Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 33.428.960,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 33.428.960,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 33.428.960,00 Kč Zjištěná cena oceňované nemovité věci podle cenových předpisů platných ke dni ocenění činí: 33.428.960,00 Kč Slovy: Třicettřimilionůčtyřistadvacetosmtisícdevětsetšedesátkorunčeských -23-
5. OBVYKLÁ CENA NEMOVITÉ VĚCI Podle ustanovení 2, odst. 1) zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění se majetek a služba oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 5.1. Srovnatelná cena V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. V místech, kde jsou zpracovány cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR, lze vycházet z těchto cen. Oceňovanou nemovitou věc nabyl vlastník na základě nabývacích dokladů, a to: - Kupní smlouvou ze dne 04. 11. 1993. Smlouva (dohoda) V1 2767/1993. (POLVZ: 608/1993), - Rozhodnutím č. 348/1995 Kolaudační rozhodnutí na rekonstrukci č.p. 267 (POLVZ: 1348/1995). Charakter uvedených nabývacích dokladů a doba od jejich uzavření neposkytují možnost hovořit o srovnatelných cenách pro daný účel. Podle informací získaných pro vyhodnocení stávajícího stavu využití nemovitých věcí je tato užívána v souladu s právním stavem. Nemovitá věc se nenachází v záplavovém (viz výše). Technické parametry vyhodnocované stavby pro porovnání: - celková výměra podlahových ploch 2.770,09 m 2, - kancelářské prostory 1.391,38 m 2, - sociální zázemí, kuchyňky 154,93 m 2, -24-
- skladové prostory 372,46 m 2, - technologické zázemí (rozvodna, DPS apod.) 89,61 m 2, - ostatní společné prostory (chodby, schodiště, zádveří, výtah, malé technické místnosti (VZT, rozvodna slaboproudu) 699,44 m 2, - terasa 62,27 m 2, - obestavěný prostor celkem 12 230,77 m 3. Vlastní databáze neobsahuje uskutečněné prodeje přímo v dané lokalitě v současné době. Údaje o dosažitelných cenách na trhu nemovitých věcí obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě byly získány v realitních novinách, internetových stránkách a vývěskách realitních kanceláří a především osobní konzultací s vedoucími, popř. odpovědnými pracovníky realitních kanceláří: - Dle informace realitní kanceláře PROMET REAL s.r.o., 28. října 41, Ostrava (p. Močáry), jsou podle situace na trhu nemovitých věcí objekty administrativních budov a především kancelářských prostor obchodovatelné v dané lokalitě za jednotkovou cenu cca 15 až 20 tis. Kč/m 2. Na základě informace o uskutečněných prodejích obdobných prostor na území města lze však vzhledem k celkovému stavu nemovité věci a celkové výměře kancelářských a skladových prostor uvažovat s jednotkovou cenou v relaci cca 12.000,00 až 14.000,00 Kč/m 2 celkové podlahové plochy vyhodnocovaného objektu, tj. v rozpětí 33.000 tis. až 39.000 tis. Kč. - Podle sdělení realitní kanceláře RK STING, s. r. o., pobočka Ostrava, S.K. Neumanna 7, Ostrava (p. Kozár) lze, dle jejich názoru, předmětnou nemovitou věc volnou k prodeji, v současné době zobchodovat s cenou pohybující se kolem hranice 33.000-37.000 tis. Kč, tj. v průměrné relaci 35.000 tis. Kč, při průměrné jednotkové ceně cca 12.000,00 až 13.300 Kč/m 2 celkové podlahové plochy vyhodnocovaného objektu. - Podle sdělení realitní kanceláře RE/MAX Profit., 28. října 21, Ostrava (Ing. Kajaba) lze, dle jejich názoru, předmětnou nemovitou věc jako celek v současné době zobchodovat s cenou v rozpětí 36 až 40 mil. Kč, tj. v průměrné relaci 38 mil. Kč, při jednotkové ceně cca 13.000,00 až 14.500,00 Kč/m 2 celkové podlahové plochy vyhodnocovaného objektu, když maximální cena nemovité věci by nepřekročila horní hranici uvedeného rozpětí Kč. Podle informace realitních serverů www.reality.cz a www.sreality.cz, popř. webových stránek realitních kanceláří byly a jsou v Ostravě v současné době nabízeny nemovité věci, resp. kancelářské prostory - realitní kancelář RE/MAX Profit Ostrava - Prodej, kanceláře, 2.376 m 2 (Nabízíme ke koupi čtyřpodlažní obchodně-kancelářský objekt na okraji historické zástavby centra Ostravy, Smetanovo nám. Budova je složena ze dvou původně samostatných objektů, které jsou v současnosti stavebně i prostorově propojené do jednoho celku. V I.NP jsou obchodní plochy, sociální zázemí, kanceláře, vrátnice, společné plochy a výměník. V II.NP jsou společné plochy a kancelářské prostory, soc. zařízení. V III.NP jsou kancelářské plochy a sociální zázemí. V I.PP byla -25-
původně kotelna na TP, v současné době jsou i zde pronajaté prostory. Objekt je umístěn v centru městské části Moravská Ostrava, u hlavní komunikace s výbornou dostupností z ulice Bohumínské, dále na Místeckou dálnici cca 2000 m (do F.-M. 10 min. autem), a napojení na ul. Rudnou cca 1500 m, která dále navazuje na dálnici D1), 39.500.000,00 Kč, tj. 16.625,00 Kč/m 2 celkové plochy (088-N01239), realitní kancelář PROMET REAL s.r.o., Ostrava Prodej komerční budovy, Ostrava - centrum kanceláře (Nabízíme k prodeji komerční budovu ul. 28.října, Ostrava. jedná se o velmi lukrativní místo v samém centru města. Obchodní prostory v 1. a 2. NP, kancelářské prostory ve 3. - 6.NP, skladové prostory 1.PP. Budova je částečně obsazena - výnos z nájmu, celková plocha 1.286 m 2, z toho sklady 100 m 2 ) 40.000.000,00 Kč, tj. 31.104,00 Kč/m 2 celkové plochy (ID N00586) a realitní kancelář STING, pobočka Ostrava Komerční nemovitost na prodej, Ostrava (Nabízíme Vám ke koupi komerční nemovitost na frekventované ulici Českobratrská nedaleko centra města Ostravy. Nemovitost má celkem 4 nadzemní podlaží. V 1.NP se nachází celkem 5 pronajatých obchodních jednotek o velikostech od 40 do 85 m 2. Další 3 patra jsou tvořena kancelářskými prostory, které jsou pronajaté částečně. Podkroví je nyní nevyužito, ale lze zde vybudovat 3 byty o výměře 120 m 2 (byt). Původně se jednalo o bytový dům se 3 byty na 1.patře. V domě se nachází atraktivní schodiště-v jeho středu lze dobudovat výtah. Dům byl částečně rekonstruován-střecha, vstup do domu. Dům je v udržovaném stavu a je celopodsklepený, celková plocha 1.700 m 2. Nemovitost se prodává jako obchodní podíl), nabídková cena dle informace RK 30.000.000,00 Kč, tj. 17.647,00 Kč/m 2 celkové plochy (ID 85141) a Komerční nemovitost na prodej, Ostrava (Prodej komerčního objektu v centru města Ostravy na ul. Sokolská Třída. Jedná se o investiční nemovitost, která je využívána pro obchodní a administrativní činnost, celková plocha 1.300 m 2.) 31.000.000,00 Kč, tj. 23.846,00 Kč/m 2 celkové plochy (ID 44249). Uvedené informace z internetových serverů nutno uvažovat pouze jako podpůrné a orientační informace o nabídkových cenách za kancelářské prostory v Ostravě. 5.2. Vyhodnocení obvyklé ceny cenu srovnatelnou lze, podle průzkumu trhu a vyhodnocení všech výše uvedených skutečností, stanovit v úrovni rozpětí cen vycházejících ze zkušeností realitních kanceláří a vyhodnocením všech dostupných informací z trhu nemovitých věcí: - informace oslovených realitních kanceláří: - PROMET REAL, s.r.o. - 12.000,00 až 14.000,00 Kč/m 2 - RK STING - 12.000,00 až 13.300,00 Kč/m 2 - RE/MAX Profit - 13.000,00 až 14.500,00 Kč/m 2 porovnatelná průměrná hodnota: 12.333,00 Kč/m 2 až 13.933,00 Kč/m 2, střední hodnota 13.133,00 Kč/m 2-26-
- informace realitních serverů: - čtyřpodlažní obchodně-kancelářský objekt, 2.376 m 2, Smetanovo nám. - 16.625,00 Kč/m 2 celkové plochy (088-N01239) při úpravě za: - výměru podlahových ploch 0,90, - polohu nemovité věci (v dosahu centra města) 1,10, - stavebně technický budovy (stavba po rekonstrukci) 1,00, - nabídkovou inzerci 0,80, porovnatelná hodnota po úpravě: 13.167,00 Kč/m 2 celkové podlahové plochy, - komerční budova, 1.286 m 2 ul. 28.října - 31.104,00 Kč/m 2 celkové plochy (ID N00586) při úpravě za: - výměru podlahových ploch 0,60, - polohu nemovité věci (centrum města) 1,00, - stavebně technický budovy (běžná údržba) 1,00, - výnos z nájmu 0,90 - nabídkovou inzerci 0,80, porovnatelná hodnota po úpravě: 13.437,00 Kč/m 2 celkové podlahové plochy, - komerční budova, 1.700 m 2, ul. Českobratrská - 17.647,00 Kč/m 2 celkové plochy (ID 85141) při úpravě za: - výměru podlahových ploch 0,80, - polohu nemovité věci (v dosahu centra města) 1,10, - stavebně technický budovy (částečná rekonstrukce) 1,00, - nabídkovou inzerci 0,80, porovnatelná hodnota po úpravě: 12.423,00 Kč/m 2 celkové podlahové plochy, - komerční budova, 1.300 m 2, ul. Sokolská - 23.846,00 Kč/m 2 celkové plochy (ID 44249) při úpravě za: - výměru podlahových ploch 0,60, - polohu nemovité věci (centrum města) 1,00, - stavebně technický budovy (běžná údržba) 1,00, - nabídkovou inzerci 0,80, porovnatelná hodnota po úpravě: 11.446,00 Kč/m 2 celkové podlahové plochy, Na základě všech výše uvedených informací ve vztahu k jednotkové ceně celkové podlahové plochy vyhodnocovaného objektu (2.770,09 m 2 ), lze uvažovat srovnatelnou cenu v průměrné hranici 12.000,00 až 14.000,00 Kč/m 2 tedy v rozpětí 33.000.000,00 až 39.000.000,00 Kč. -27-