ZNALECKÝ POSUDEK č. 1256 648 / 2011 dle Usnesení č.j. 067 EX 1331/10-60 Objednavatel: Exekutrský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Pdknický, Ph.D., sudní exekutr Sídl: Evrpská 663/132, 160 00 Praha 6 IČ: 49720821 Zhtvitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.. Sídl: Přemyslva 38/1285 500 08 Hradec Králvé IČ: 2630 2047 Splečnst je zapsána v bchdním rejstříku vedeném Krajským sudem v Hradci Králvé, ddíl C, vlžka 26398. Znalecký ústav je zapsán d prvníh ddílu seznamu ústavů kvalifikvaných pr znalecku činnst pr br eknmika, s rzsahem znaleckéh právnění pr ceny a dhady nemvitstí. mail: inf@znalci-cr.cz Účel psudku: Znalecký psudek je vypracván na základě Usnesení č.j. 067 EX 1331/10-60 vydanéh Sudním exekutrem JUDr. Jurajem Pdknickým, Ph.D. dne 31.10.2011. Psudek bsahuje: 41 stran včetně přílh Psudek se předává: ve třech vyhtveních Výtisk čísl: 3 Zpracván: 12.12.2011
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 1256 648 / 2011 Obsah psudku strana A NÁLEZ...3 1 Úkl a předmět cenění...3 2 Místní šetření...3 3 Den cenění...3 4 Pdklady...3 5 Uznávané metdy cenění...4 B POSUDEK...8 1 Aplikvaná metda cenění...8 2 Ocenění...9 3 Vyhdncení...23 C REKAPITULACE...24 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...24 PŘÍLOHY...25 2
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 1256 648 / 2011 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký psudek je vypracván na základě žádsti bjednavatele psudku. Úklem zhtvitele je dle Usnesení č.j. 067 EX 1331/10-60: - cenit nemvitst a její příslušenství, - cenit jedntlivá práva a závady s nemvitstí spjené. Jedná se cenění a) spluvlastnickéh pdílu ve výši ½ na bytvé jedntce č. 371/47 v budvě bytvéh dmu č.p. 371 (LV č. 830), část bce Neštěmice, ul. Sibiřská, stjícíh na pzemku parc.č. 849, k.ú. Neštěmice, bec Ústí nad Labem, včetně spluvlastnickéh pdílu ve výši ½ na spluvlastnickém pdílu ve výši 558/34361 na splečných částech dmu č.p. 371 a na pzemku parc.č. 849, zapsán na LV č. 1596 vedenéh KÚ pr Ústecký kraj, KP Ústí nad Labem, b) spluvlastnickéh pdílu ve výši ½ na spluvlastnickém pdílu ve výši 558/34361 na pzemcích parc.č. 848 a 851, zapsán na LV č. 831 vedenéh KÚ pr Ústecký kraj, KP Ústí nad Labem. Technický ppis stavebníh bjektu, jeh knstrukčníh prvedení a technickéh vybavení je detailně prveden níže v části B - Psudek. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět cenění byl zkumán při místním šetření knaném dne 16.11.2011 bez přítmnsti vlastníků nemvitsti. Šetření tak mhl být prveden puze z venku z veřejně přístupných míst. 3 DEN OCENĚNÍ Pslední infrmace relevantní pr zpracvání psudku byly získány dne 12.12.2011, cž je den cenění. 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemvitstí, LV č. 831, k.ú. Neštěmice, získaný prstřednictvím Dálkvéh přístupu d Katastru nemvitstí dne 31.10.2011 - Výpis z Katastru nemvitstí, LV č. 1596, k.ú. Neštěmice, získaný prstřednictvím Dálkvéh přístupu d Katastru nemvitstí dne 31.10.2011 - Snímek katastrální mapy - Usnesení č.j. 067 EX 1331/10-60 - barevná ftdkumentace - infrmace získané při místním šetření - záznam z prhlídky a zaměření nemvitsti - zákn č. 151/1997 Sb. (zákn ceňvání majetku) ve znění zákna č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č. 3/2008 Sb., prvedení některých ustanvení zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku a změně některých záknů, ve znění pzdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. - Dc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kl. - Sudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.., 1997 3
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 1256 648 / 2011 - Dc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Terie ceňvání nemvitstí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.., 2008 - Klektiv autrů - Věcná břemena d A d Z, Linde Praha a.s., 2009 - Zbyněk Zazvnil - Výnsvá hdnta nemvitstí, Ceduk 2004 - Zbyněk Zazvnil - Prvnávací hdnta nemvitstí, Ekpress 2006 - Orientační ceny rzpčtvých ukazatelů stavebních bjektů dle měrných jedntek bjektů - báze II. plletí 2010, Prings, s.r.. - časpis Sudní inženýrství vydávaný Ústavem sudníh inženýrství Vyskéh učení technickéh v Brně, Údlní 53, 602 00 Brn; rčníky 1996 až 2011 - dbrný čtvrtletník Odhadce a ceňvání majetku vydávaný Česku kmru dhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; rčníky 2003 až 2011 - Asciace pr rzvj trhu nemvitstí (ARTN) - Financvání develperských prjektů (2009) - Asciace pr rzvj trhu nemvitstí (ARTN) - Trend Reprt 2006, 2008, 2010 5 UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ 5.1 Metda nákladvá Metda nákladvá je zalžena na principu pjetí náhrady. Vychází z předpkladu, že hdnta aktiv (nemvitstí) nebude větší, než činí sučasné náklady na jejich přízení s dpčtem přiměřených dpisů. Jedná se tedy výpčet reprdukční hdnty snížené přiměřené ptřebení. Reprdukční hdnta se vypčte pmcí bestavěnéh prstru, zastavěné plchy, pdlahvé plchy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle prvedení a vybavení zjistí dpvídající cena za zvlenu měrnu jedntku, chybějící prvky knstrukcí se nezapčítávají, vyšší vybavení se připčítává. Jedntkvá cena se získá nejčastěji srvnáním s již realizvanými stavbami a cenami, za které byly prvedeny (např. z Ukazatele průměrné rientační ceny na měrvu a účelvu jedntku, vydáván plletně ÚRS Praha neb Báze technick-hspdářských ukazatelů stavebních bjektů PORINGS, s.r.. (reprezentativní vzrek cca 1200 bjektů). Vynásbením zjištěné zastavěné plchy neb bestavěnéh prstru a jedntkvé ceny se zjišťuje tzv. výchzí hdnta. Je-li výchzí hdnta vztažena k jiné cenvé úrvni než je cenvá úrveň k datu cenění, je nutn tut hdntu upravit pmcí tzv. Stavebníh indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takt zjištěné výchzí hdnty se dečte ptřebení, které dpvídá stavbě danéh stáří a způsbu údržby bjektu, výsledkem je věcná hdnta. Ve znaleckých a dbrných psudcích se ke zjištění věcné hdnty pužívá též mdifikvaná metdika definvaná vyhlášku Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., prvedení některých ustanvení zákna č. 151/1997 Sb., ceňvání majetku a změně některých záknů, ve znění pzdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. 5.2 Metda výnsvá Fundamentálním principem výnsvéh způsbu cenění je princip anticipace, jehž pdstata spčívá v tvrzení, že hdnta je závislá na buducím čekávání. Jestliže buducí prspěch lze finančně vyjádřit jak řadu čekávaných výnsů, pak výnsvu hdntu lze definvat jak sučet všech těcht čekávaných výnsů, transfrmvaných na sučasnu hdntu peněz. Na principu čekávání nejsu prgnózvány puze buducí výnsy a jejich časvý vývj, ale i vlba kapitalizačních měr, které implicitně drážejí stupeň jejich čekávané pravděpdbnsti, splehlivsti a stability. Fundamentální vzrec výnsvé metdy: V VH = [Kč] i kde: VH... hledaná výnsvá hdnta nemvitsti V... čisté příjmy z nemvitsti 4
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 1256 648 / 2011 i... míra kapitalizace Anticipvaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsu-li v dchylce d situace na běžném realitním trhu, ppřípadě jde-li nemvitst v daném místě a čase neúčelně využívanu, lze aplikvat výns dsažitelný. Rční výns z prnájmu nemvitsti je třeba snížit bhspdařvací náklady suvisející nemvitsti. Transfrmace na sučasnu hdntu peněz se prvádí pmcí tzv. výnsvé kapitalizace (Yield Capitalizatin), která je prcesem vycházejícím z exaktních principů slženéh úrčení jakžt jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažvanéh časvéh úseku (Prjectin Perid) dpvídá většinu intervalu něklika rků, během nichž jsu trendy ve vývji výše výnsů ještě bjektivně předpvěditelné. Knkrétní délka zvlenéh pásma není v dbrné literatuře nijak limitvána, zpravidla se užívá interval 5-15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, nebť zmenšvání pásma směřuje k přímé (nikliv výnsvé) kapitalizaci. V závěru zvlenéh úseku se bvykle uvažuje s reverzním výnsem simulujícím např. výns z prdeje. Očekávaný výns se u předmětné nemvitsti zjistí z dsaženéh (ppřípadě jde-li nemvitst v daném místě a čase neúčelně využívanu, lze pužít výns dsažitelný) rčníh nájemnéh. Rční výns z prnájmu nemvitsti je třeba snížit náklady na prvz nemvitsti (zejména se jedná náklady na průměrnu rční údržbu, správu nemvitsti, daň z nemvitsti a pjištění nemvitsti). Některé metdiky dpčítávají i neprvzní náklady (zejména dpisy). Dmníváme se (splu s dbrnu veřejnstí zejména v bankvním a investičním sektru), že tat kategrie nákladů nemá své pdstatnění. Zřejmu výhdu metdik výpčtu bez neprvzních nákladů je dpvěď na tázku investra, za jak dluhý časvý úsek bude pčáteční investice d přízení nemvitsti návratná. Základní vztah pr výpčet časvéh úseku návratnsti pčáteční investice: Návratnst [rky] = pčáteční investice [Kč] /rční čistý zisk z prnájmu [Kč/rk] V německy hvřících zemích je bvykle pužívána metda časvě mezené renty : kde: n q 1 HP VHN = ČV + n n q ( q 1) q ČV... každrční čisté příjmy z nemvitsti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n... zbývající dba užití nemvitsti (myšlen zejména eknmická a mrální živtnst), HP... hdnta pzemku. Velice důležitým bdem při stanvení výnsvé hdnty nemvitstí je stanvení diskntní míry. Míra, kteru se kapitalizují buducí příjmy (Yield Rate), má na výnsvu hdntu investice (nemvitsti) zásadní vliv. Stanvení míry kapitalizace se bvykle děje dvěma způsby: 1) míra výnsnsti dhadnutá na základě prvnání s bdbnými typy nemvitstí, 2) pkud není dstatek údajů k add 1), pak se knstrukce výpčtu míry kapitalizace bvykle dvíjí d tzv. stavebnicvéh způsbu, kdy jádr tvří výchzí úrveň bezpečnéh typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikvé prémie jak sučet všech prjevujících se rizik, hrzeb a nevýhd, kterým jsu vystaveny psuzvané nemvitsti na trhu realit prti výchzí dhadnuté míře z finančníh trhu. Jedná se tedy sučet: - bezrizikvé míry výnsnsti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde: i... míra kapitalizace i bezp... bezpečný typ investice i = i bezp + Σσ 5
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 1256 648 / 2011 Σσ... sučet prémií (přirážek) za rizika Viz např. Výnsvá hdnta nemvitstí, autr Ing. Zbyněk Zazvnil, ISBN 80-902109-3-7. Jak základ pr hdncení bezpečnéh typu investice je dpručván výns z dluhdbých státních dluhpisů; aktuální infrmace nich jsu vlně k dispzici např. na webvých stánkách bank, bchdníků s cennými papíry či ratingvých agentur. Přirážky k bezpečnému výnsu se pak bvykle pjí s riziky, které lze shrnut d tří bdů: Přirážka za rizika spjená s technicku kvalitu nemvitsti Zde prcentní přirážka k výnsu z bezrizikvé investice dráží rizik, zda bude nutné vynalžit peníze na nepředpkládané pravy či nutné investice, s nimiž nebyl kalkulván v prpčtu nákladů v jedntlivých fázích pužité vícefázvé metdy. Úklem dhadce je tedy prvěřit technicku kvalitu bjektu. Přirážka za rizika spjená s eknmiku nemvitsti Zde prcentní přirážka k výnsu z bezrizikvé investice dráží rizik, zda bude mžné nemvitst prnajímat takvým nájemníkům a za takvé nájmy, které byly uvažvány v prpčtu příjmů. Zhledňuje se délka nájemních smluv (dba určitá / neurčitá) a případné rizik, že prstry uvlněné p nájemci, nebudu rychle prnajaty (pkud mžn za stejné nájemné) tzv. neúplné prnajmutí. Dále se zhledňuje kvalita nájemců jejich schpnst platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též rizik, že prnájem dané nemvitsti přestane být zájem tzv. eknmická živtnst. Přirážka za rizika právními pvahy Zde prcentní přirážka k výnsu z bezrizikvé investice dráží rizik, zda jsu s nemvitstí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stjí na pzemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemvitsti je mžný jen přes pzemky jiných vlastníků, sudní spry apd. 5.3 Metda kmparativní Kmparativní metda, též srvnávací metda či metda srvnatelných hdnt, je statistická metda. Vychází z th, že z většíh pčtu známých entit lze dvdit střední hdntu, kteru lze pužít jak základ pr hdncení určité nemvitsti (pr zjištění její bvyklé ceny). Srvnatelné hdnty nemvitstí jsu stanvvány dle již realizvaných prdejů (kupních smluv) neb se pírají šetření splupracujících dhadců, realitních kanceláří v daném reginu, vlastní databázi a zkušensti zhtvitele psudku či realitní inzerci. Mezi základní vlivy půsbící na hdntu nemvitéh majetku patří: Plha nemvitstí - vzdálenst d center měst či bcí - vzdálenst d hlavních kmunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnst nemvitstí - stavebně-technické vlastnsti nemvitstí, jejich mezenst či napak předimenzvanst - účel staveb a mžnst adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a mžnst jejich úpravy - mžnsti přístaveb a rzšíření nemvitstí - mezené mžnsti další výstavby (stavební uzávěry, chranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžvá břemena - stavby na cizím pzemku, nájemní smluvy a jejich vypvěditelnst - předkupní práva, věcná břemena 6
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 1256 648 / 2011 - zástavní práva - sudní spry (např. restituční spry) Situace na realitním trhu - celkvé trendy v prdeji nemvitstí - prdejnst bdbných nemvitstí v dané lkalitě V pdmínkách České republiky má přístup k infrmacím všech realizvaných cenách prdejů nemvitstí puze stát (prstřednictvím finančních úřadů), který však tyt údaje pr ptřeby dhadců systematicky netřídí a rvněž jim je takt z důvdu chrany sbních dat nepskytuje. Z th důvdu existují kmerční databáze, kde by supisy sjednaných cen měly splňvat pdmínky aktuálnsti (jinak je jejich pužití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však becně nelze přeceňvat, nebť data v nich rychle zastarávají a jsu pak užitečná zejména pr sledvání trendů. Ideální stav by byl, pkud by dhadci byli napjeni na databázi Českéh statistickéh úřadu, který shrmažďuje infrmace sjednaných cenách d finančních úřadů a sučasně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mhli mim jiné získat příslušnu kupní smluvu s přesnu identifikací prdávané nemvitsti. T však v pdmínkách České republiky není z důvdů výše uvedených mžné. Přest lze z veřejně dstupných placených i neplacených zdrjů zjistit trendy ve vývji realizvaných cen nemvitstí včetně jejich půvdních nabídkvých cen. Ve znaleckých psudcích se prvádí dhad bvyklé ceny předmětu cenění, nikliv přesné matematické vyčíslení částky, za jaku je nemvitst prdejná. Na knečnu cenu má ttiž vliv spektrum klnstí, přičemž každu z nich může ptenciální kupující pr sebe vyhdntit jinak, z jinéh úhlu phledu. Úklem ceňvatelů je prt zejména prezentvat jejich dbrný phled na věc, který by všem měl krespndvat s pkud mžn c nejširší výsečí z prtflia ptenciálních kupujících. T ptvrzuje i článek uveřejněný v dbrném čtvrtletníku Odhadce a ceňvání majetku č. 3-4/2009, str. 50: Důležitu dvednstí dhadce musí být schpnst vcítění se d uvažvání investra. Znamená t umět si dpvědět na tázky, které si takvý investr klade - prč bych si nu nemvitst měl kupvat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takvé investice, jaká je návratnst. Přest je však pravděpdbné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem phledu, případně zájemce dispnující infrmacemi, které nejsu nijak veřejně přístupné a známé. Takvý zájemce se pak nachází mim výše zmíněnu výseč ptenciálních kupujících a prt i cena, kteru je chten za danu nemvitst vydat, je mim běžnu relaci. Z těcht důvdů dbrná veřejnst pvažuje za nejpřesnější mžné zjištění bvyklé ceny nemvitsti prces veřejné dražby, které se může zúčastnit širké spektrum libvlných zájemců danu nemvitst. Aplikace metd viz např. publikace Terie ceňvání nemvitstí, Dc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.., 2009 neb Ing. Zbyněk Zazvnil, Prvnávací hdnta nemvitstí, nakladatelství Ekpress 2006. 7
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 1256 648 / 2011 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tmt psudku je zjišťvána bvyklá cena předmětu cenění, kteru se dle zákna č. 151/1997 Sb. (zákn ceňvání majetku) ve znění zákna č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rzumí cena, která by byla dsažena při prdejích stejnéh, ppřípadě bdbnéh majetku v bvyklém bchdním styku v tuzemsku ke dni cenění. Přitm se zvažují všechny klnsti, které mají na cenu vliv, avšak d její výše se neprmítají vlivy mimřádných klnstí trhu, sbních pměrů prdávajícíh neb kupujícíh ani vliv zvláštní bliby. Mimřádnými klnstmi trhu se rzumějí například stav tísně prdávajícíh neb kupujícíh, důsledky přírdních či jiných kalamit. Osbními pměry se rzumějí zejména vztahy majetkvé, rdinné neb jiné sbní vztahy mezi prdávajícím a kupujícím. Zvláštní blibu se rzumí zvláštní hdnta přikládaná majetku vyplývající z sbníh vztahu k němu. Při vlbě způsbu zjištění bvyklé ceny jsme nejprve analyzvali tereticku pužitelnst všech známých a v praxi pužívaných metd cenění. Vzhledem k tmu, že předmětem cenění je běžný byt, ke kterému je mžné nalézt statisticky významný subr bdbných bytů na místním (reginálním) trhu nabízených k prdeji (ppř. již uskutečněných prdejů), dmníváme se, že je vhdné pr cenění pužít metdu kmparativní. Zatímc v rzvinutých eknmikách je za bvyklu cenu pvažvána cena stanvená právě pmcí metdy kmparativní (srvnávací), v našich pdmínkách je becná shda tm, že tat metda nemá stále ještě vypvídací schpnst prvnatelnu se srvnatelnými cenami určvanými v rzvinutých eknmikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkvých hdnt lze i u nás již stanvit srvnávací metdu cenu, která není zcela nereálná. Přest se v našich pdmínkách, zejména z důvdu patrnsti a maximální bjektivity, stanvuje bvyklá cena také na základě metd nákladvých a výnsvých. Nákladvý způsb cenění všem zjišťuje tzv. věcnu hdntu nemvitsti (zjišťuje náklady na znvupřízení staveb, s dpčtem přiměřenéh ptřebení). Dmníváme se však, že tat metda nemá v případě tht znaleckéh psudku dstatečnu vypvídací schpnst. Jejím výsledkem ve většině případů není bvyklá cena nemvitsti, pužívá se spíše pr účely zjištění výše škdy, např. v rámci pjišťvacích řízení. Výnsvý způsb cenění zjišťuje tzv. výnsvu hdntu nemvitsti. Principem tét metdy je předpklad, že chvání buducíh vlastníka bude pdbné chvání racinálníh investra - investra, jehž cílem je maximalizace užitku ze svéh majetku a bude prt prnajatelné prstry prnajímat. T se sice u pdbných bytvých jedntek předpkládá, dbrná znalecká veřejnst splu s bankvním sektrem všem dpručuje výnsvé cenění neprvádět, výnsvu metdu cenění prt neaplikujeme. Kmparativní způsb cenění je prveden srvnáním s realitním trhem ve smyslu bdu A.5.3 tht psudku metdu příméh prvnání. Pdpůrně je cenění prveden také pstupem dle prváděcí vyhlášky k záknu ceňvání č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb.), která cenění prvádí na základě ucelené databáze srvnatelných či alespň bdbných nemvitstí vůči ceňvané nemvitsti. Databáze je zpracvána dle skutečných prdejů - vyhlášku každrčně aktualizuje a vydává Ministerstv financí ČR. Uvedený pstup je v suladu s tržními přístupy k ceňvání. 8
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 1256 648 / 2011 2 OCENĚNÍ 2.1 Kmparativní metda cenění - srvnání na realitním trhu Kmparativní metda, též srvnávací metda či metda srvnatelných hdnt, je statistická metda. Vychází z th, že z většíh pčtu známých entit lze dvdit střední hdntu, kteru lze pužít jak základ pr hdncení určité nemvitsti (pr zjištění její bvyklé ceny). Srvnatelné hdnty nemvitstí jsu bvykle stanvvány dle již realizvaných prdejů (kupních smluv) neb se pírají šetření splupracujících dhadců, realitních kanceláří v daném reginu, vlastní databázi a zkušensti zhtvitele psudku či realitní inzerci. Ppis: Oceňvaný byt veliksti 2+1 se nachází v 10. NP panelvéh dmu, který je půdrysně pstaven zhruba ve tvaru bdélníka, je samstatně stjící, situvaný na mírně svažitém terénu. Oklní zástavbu tvří hlavně bytvé dmy. Centrum městské části Neštěmice je ve vzdálensti 500 m, d centra Ústí nad Labem je vzdálenst 6 km. Přístup k bjektu je mžný p veřejných kmunikacích. Inženýrské sítě: je prveden napjení na el. energii, veřejný vdvd, kanalizaci, plynvd a dálkvé tepl. Pzemky parc.č. 848 a 851 jsu ve funkčním celku se stavbu bytvéh dmu. Knstrukční řešení a technické vybavení: Dba výstavby: dle dbrnéh dhadu před cca 25-35-ti lety; údržba: dbrá Pčet pdlaží: pdsklepen, 12 nadzemních pdlaží Základy: betnvé pasy s izlací prti zemní vlhksti Nsné knstrukce: ŽB panel; zateplen Strpy: mntvané ze strpních panelů Střecha: plchá střecha (strpní panely) Krytina střechy: živičná Klempířské knstrukce: Vnitřní pvrchy: Vnější pvrchy: Schdy: kenní parapety, plechvání střešních prstupů - z pzinkvanéh plechu, patřenéh nástřikem vápencementvé mítky; umakartvé jádr tenkvrstvé prbarvené mítky na zateplvacím systému; bklad sklu je prveden - páskvý bklad (kabřinec) nsná část železbetnvá Dveře: dřevěné hladké, s kvvými zárubněmi a dřevěnými prahy, vstupní jsu plastvé - prsklené Vrata: nejsu Okna: plastvá se zdvjeným zasklením Pvrch pdlah: dle účelu užití místnsti: keramická dlažba, lepené PVC, betnvá mazanina 9
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 1256 648 / 2011 Vytápění: ústřední dálkvé Ohřev teplé vdy: zajišťván dálkvě Vnitřní vdvd: je prveden rzvd studené i teplé vdy Hygienické vybavení: WC splachvací; v kupelně umyvadl, vana Vnitřní kanalizace: d všech zařizvacích předmětů Vnitřní plynvd: rzvd je prveden Elektrinstalace: na jističe, kmpletní rzvd světelnéh prudu (230V); blesksvd je instalván Výtahy: stanice v každém pdlaží Vybavení kuchyní: sprák (na plyn) Ostatní: např. vzduchtechnika, hydranty, rzvd EPS, EZS, strukturvaná kabeláž, krb, digestř, vestavěné skříně, rzvd dmácíh telefnu, dvětrávání ventilátry, rzvd antén pd mítku: nebyl zjištěn Upzrnění: Detailní prhlídka nemhla být prvedena. Knstrukční řešení, technické vybavení a napjení na inženýrské sítě je ppsán jak standardní (typické) pr daný typ stavebníh bjektu; jejich skutečné prvedení tedy může být dlišné. Dispzice: 1.PP: chdba, schdišťvý a výtahvý prstr, technické a skladvé místnsti 1.NP: vstup, chdba, schdišťvý a výtahvý prstr, bytvé jedntky 2.-12.NP: chdba, schdišťvý a výtahvý prstr, bytvé jedntky Srvnávací parametry: Název Užitná plcha [m 2 ] Kuchyně 13,8 Předsíň 7,7 Kupelna 2,5 WC 0,9 Pkj 1 15,5 Pkj 2 11,9 Šatna 2,1 10
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 1256 648 / 2011 Sklep 1,4 Plcha celkem 55,8 Ldžie 3,7 Srvnávací kritéria: č. Kriterium Ppis kritéria A OBEC 1 Velikst bce byvatel 95 477, z th 67 073 v prdukt. věku 2 Správa, úřady veškeré úřady a instituce krajskéh města 3 Pptávka p nemvitstech nabídka převyšuje pptávku 4 Přírdní klí pdprůměrné 5 Obchd a služby veškeré 6 Šklství základní, střední a vyské šklství 7 Zdravtnictví nemcnice, plikliniky 8 Kultura, sprt dstatečné vybavení 9 Ubytvání dstatečná kapacita 10 Struktura zaměstnansti nedstatečná nabídka 11 Živtní prstředí zhršené B UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Plha vzhledem k centru bce na kraji 13 Dpravní pdmínky příjezd až k bjektu 14 Orientace ke svět. stranám kmbinvaná 15 Knfigurace terénu mírně svažitý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkvací mžnsti před bjektem nehlídané 18 Obyvatelstv v susedství nebyl zjišťván 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě veškeré C VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhdný 22 Dstupnst jedntlivých pdlaží p schdišti, výtahem 23 Regulace nájemnéh žádná 24 Výskyt radnu neměřen 25 Další mžnsti hržení velmi mezené až náhdné 26 Příslušenství nemvitsti vhdné (identifikace viz výše) 27 Mžnsti dalšíh rzšiřvání nejsu 28 Technická hdnta stavby viz níže 29 Údržba stavby dbrá 11
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 1256 648 / 2011 Technický stav: Prvky krátkdbé živtnsti (PKŽ) i prvky dluhdbé živtnsti (PDŽ) jsu v dbrém technickém stavu. Objekt je bez viditelných statických pruch a jeh stavebně - technický stav dpvídá stáří, technlgickým pstupům výstavby a pužitým stavebním materiálům a spíše dbré údržbě. Závady právní pvahy: Dle výpisu z katastru nemvitstí LV č. 1596 existuje subr mezení vlastnickéh práva (zástavní práv, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prdeji). T však vhledem k účelu psudku (pr exekuční řízení) nepvažujeme za závady právní pvahy a není s nimi v tmt psudku uvažván. Dle výpisu z katastru nemvitstí LV č. 831 existuje subr mezení vlastnickéh práva (zástavní práv, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prdeji). T však vhledem k účelu psudku (pr exekuční řízení) nepvažujeme za závady právní pvahy a není s nimi v tmt psudku uvažván. Srvnávací nemvitsti (SN): 1) Bytvá jedntka veliksti 2+kk Lkalita: ul. Rabasva, Ústí nad Labem - Severní Terasa Nabídkvá cena: 10 000,- Kč/m 2 Ppis: Byt má nvá plastvá kna, jinak je v půvdním, udržvaném stavu. K bytu náleží sklepní kóje. Budva: panelvá Stav bjektu: velmi dbrý Typ dmu: patrvá Pdlaží pčet: 9 Pdlaží umístění: 2 Plcha užitná: 43 m² Zdrj: Realitní splečnst REALITY PACOVSKÁ Revluční 178/3, 400 01 Ústí nad Labem Tel: +420 475 220 464 www.reality-pacvska.cz 12
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 1256 648 / 2011 2) Bytvá jedntka veliksti 2+kk Lkalita: ul. Brandtva, Ústí nad Labem - Severní Terasa Nabídkvá cena: 10 230,- Kč/m 2 Ppis: Dům je p celkvé reknstrukci zateplená fasáda, nvá plastvá kna, střešní krytina, stupačky. Byt má rzšířenu kuchyňsku linku, jinak je v půvdním, udržvaném stavu. K bytu náleží sklepní kóje. Budva: panelvá Stav bjektu: p revitalizaci Typ dmu: patrvá Pdlaží pčet: 9 Pdlaží umístění: 3 Plcha užitná: 43 m² Zdrj: Realitní kancelář RENNER Masarykva 643/72, 400 01 Ústí nad Labem Tel: +420 475 200 986 www.renner.cz 3) Bytvá jedntka veliksti 2+kk Lkalita: ul. Brandtva, Ústí nad Labem - Severní Terasa Nabídkvá cena: 10 930,- Kč/m 2 Ppis: Dům je p celkvé reknstrukci zateplená fasáda, nvá plastvá kna, střešní krytina, stupačky. Byt má zánvní kuchyňsku linku, jinak je v půvdním, udržvaném stavu. K bytu náleží sklepní kóje. Budva: panelvá Stav bjektu: p revitalizaci Typ dmu: patrvá Pdlaží pčet: 9 Pdlaží umístění: 7 Plcha užitná: 43 m² 13
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 1256 648 / 2011 Zdrj: Realitní kancelář FINOSA REALITY Vaníčkva 1112/27, 400 01 Ústí nad Labem Tel: +420 475 201 660 www.finsa-reality.cz 4) Bytvá jedntka veliksti 1+1 Lkalita: ul. Makvá, Ústí nad Labem - Severní Terasa Nabídkvá cena: 11 110,- Kč/m 2 Ppis: Dům je p celkvé reknstrukci zateplená fasáda, nvá plastvá kna, střešní krytina, stupačky. Byt je v půvdním, udržvaném stavu. Budva: panelvá Stav bjektu: p revitalizaci Typ dmu: patrvá Pdlaží pčet: 9 Pdlaží umístění: 4 Plcha užitná: 36 m² Zdrj: Realitní kancelář UL Real, s.r.. Špitálské náměstí 1044/4, 400 01 Ústí nad Labem Mbil: +420 777 266 611 www.ulreal.cz 14
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 1256 648 / 2011 5) Bytvá jedntka veliksti 2+kk Lkalita: ul. Rabasva, Ústí nad Labem - Severní Terasa Nabídkvá cena: 11 600,- Kč/m 2 Ppis: Dům je p celkvé reknstrukci zateplená fasáda, nvá plastvá kna, střešní krytina, stupačky. Byt je p částečné reknstrukci nvá zděná kupelna s WC, plvucí pdlahy. Budva: panelvá Stav bjektu: p revitalizaci Typ dmu: patrvá Pdlaží pčet: 9 Pdlaží umístění: 6 Plcha užitná: 43 m² Zdrj: Realitní kancelář BSreality, spl. s r.. Velká hradební 763/39 400 01 Ústí nad Labem Tel: +420 475 208 664 www.bsreality.cz 15
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 1256 648 / 2011 6) Bytvá jedntka veliksti 2+kk Lkalita: ul. Pláčkva, Ústí nad Labem - Severní Terasa Nabídkvá cena: 12 560,- Kč/m 2 Ppis: Dům je p celkvé reknstrukci zateplená fasáda, nvá plastvá kna, střešní krytina, stupačky. Byt je p částečné reknstrukci nvá kuchyňská linka, plvucí pdlahy, rzvdy elektřiny, dpadů a vdvdu. Budva: panelvá Stav bjektu: p revitalizaci Typ dmu: patrvá Pdlaží pčet: 9 Pdlaží umístění: 4 Plcha užitná: 43 m² Zdrj: Realitní kancelář STING, s.r.. Mírvé náměstí 207/34 400 01 Ústí nad Labem Tel: +420 800 103 010 www.rksting.cz 16
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 1256 648 / 2011 Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy pužít ve 100%, ale puze rientačně a s velku bezřetnstí vzhledem k tmu, že realitní kanceláře většinu v první fázi inzerce respektují přání prdávajícíh, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prdávajícími a až p delší dbě, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkvých cen bytných nemvitstí a jejich dpvídajících db trvání nabídky prezentvaném na XVIII. mezinárdní knferenci sudníh inženýrství jeh autr Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. keficient redukce ceny, který představuje pměr tržní ceny ku ceně nabídkvé. Zpravidla je tent keficient k ZC 1,00. T znamená, že ceny nabídkvé jsu zpravidla vyšší než ceny tržní. Při ceňvání nemvitstí prvnávací metdiku se někdy pužívá paušálně hdnta k ZC = 0,85. Uveřejněn v časpise Sudní inženýrství č. 4, rčník 20-2009 na str. 188. Obdbně v časpise Odhadce a ceňvání majetku č. 3-4/2009 v článku autrů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., dc. Ing. Lubše Kmárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkvé ceny a ceny skutečných prdejů vykazují pdbné tendence (krelační keficienty v hdntách d 0,85 d 0,99). Stejně tak uvádí Dc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Terie ceňvání nemvitstí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: Ceny inzervané jak pžadvané prdejní jsu zpravidla vyšší, než jaké budu naknec dsaženy. Pstupným pdrbným sledváním je mžn si věřit, jak cena určité nemvitsti pstupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemvitst se zřejmě prdala za cenu blízku pslední pžadvané. Cena nemvitsti nemůže být větší, než cena stejné nemvitsti inzervané k prdeji. V dalším textu pak: keficient zdrje infrmace: 0,65-1,00. a) Bytvá jedntka 371/47 - metda příméh prvnání: Srvnávací nemvitsti Výměra [m 2 ] Cena ke Index dlišnsti I O srvnání tech. stav a [Kč/m 2 ] zdrj plha velikst vybavenst Upravená cena [Kč/m 2 ] SN 1 43 10 000 0,95 1,00 0,95 1,10 9 928 SN 2 43 10 230 0,95 1,00 0,95 1,00 9 233 SN 3 43 10 930 0,95 1,00 0,95 1,00 9 864 SN 4 36 11 110 0,95 1,00 0,95 1,00 10 027 SN 5 43 11 600 0,95 1,00 0,95 0,85 8 899 SN 6 43 12 560 0,95 1,00 0,95 0,90 10 202 n: pčet srvnávacích nemvitstí 6 Obvyklá cena [Kč] 9 692 Obvyklá cena [Kč] p zakruhlení: 9 700 Statistické veličiny: Směrdatná dchylka [SO] 509 Minimální hdnta 8 899 AP - SO 9 191 Aritmetický průměr [AP] 9 700 AP + SO 10 209 Maximální hdnta 10 202 Výpčet: 55,8 m 2 9 700,- Kč/m 2 = 541 260,- Kč, p zakruhlení: 541 000,- Kč 17
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 1256 648 / 2011 b) spluvlastnický pdíl ve výši 558/34361 na pzemcích parc.č. 848 a 851 Vzhledem k tmu, že předmětem cenění nejsu běžné pzemky, ke kterým není mžné nalézt statisticky významný subr bdbných pzemků na místním (reginálním) trhu nabízených k prdeji (ppř. již uskutečněných prdejů), dmníváme se, že není vhdné pr cenění pužít klasicku metdu kmparativní. V takvých případech je dle našeh názru vhdné pr cenění pužít metdu vycházející ze státem shrmažďvaných infrmací, tedy metdu předepsanu Záknem ceňvání a jeh prváděcí vyhlášku. Pzemky statních plch ceněné dle 28 dst. 5: Základní cena = 800,- Kč/m 2. Název Parcelní čísl Výměra Jedn. cena Cena [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] statní plcha 848 984,00 800,00 787 200,- statní plcha 851 129,00 800,00 103 200,- Sučet 890 400,- Úprava ceny - přílha č. 21: 2.11. pzemek s mžnstí jeh napjení na rzvd plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 89 040,- Mezisučet 979 440,- Úprava ceny dle 28 dst. 5: * 0,4000 Keficient prdejnsti K p (příl. č. 39 - dle bce a účelu užití): * 0,9250 Keficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pzemky ceněné dle 28 dst. 5 - celkem 780 594,09 780 594,09 Kč Úprava ceny vlastnickým pdílem: * 558 / 34 361 Pzemky - zjištěná cena = 12 676,33 Kč Výsledná cena nemvitsti p zakruhlení činí 13 000,- Kč c) Rekapitulace kmparativní metdy cenění - srvnání na realitním trhu: a) bytvá jedntka č. 371/47 541 000,- Kč b) spluvlastnický pdíl ve výši 558/34361 na pzemcích parc.č. 848 a 851 13 000,- Kč Celkem 554 000,- Kč 18
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 1256 648 / 2011 2.2 Ocenění dle prváděcí vyhlášky k Záknu ceňvání 2.2.1 Prvnávací způsb cenění dle prváděcí vyhlášky k Záknu ceňvání a) Bytvá jedntka č. 371/47-25 Zatřídění pr ptřeby cenění: Typ bjektu: Bytvý prstr Plha bjektu: Ústí nad Labem Stáří stavby: 30 rků Indexvaná průměrná cena IPC (přílha č. 19): 13 708,- Kč/m 2 Pdlahvé plchy bytu: byt: = 54,40 m 2 Pdlahvá plcha bytu: = 54,40 m 2 Pdlahvé plchy balknů, teras a pavlačí: ldžie: = 3,70 m 2 Pdlahvé plchy balknů, teras a pavlačí - celkem: = 3,70 m 2 Pdlahvé plchy sklepů a půd, ne místnsti: sklep: = 1,40 m 2 Pdlahvé plchy sklepů a půd, ne místnsti - celkem: = 1,40 m 2 Zapčítaná pdlahvá plcha bytu: = 54,40 m 2 Zapčítaná pdlahvá plcha balknů, teras a pavlačí: 3,70 m 2 * 0,17 = 0,63 m 2 Zapčítaná pdlahvá plcha sklepů a půd, ne místnsti: 1,40 m 2 * 0,10 = 0,14 m 2 Pdlahvé plchy - celkem: = 55,17 m 2 Výpčet indexu cenvéh prvnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budva - panelvá, zateplená III 0,00 2. Splečné části dmu - Klárna, kčárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství dmu - Bez dpadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v dmě - Ostatní pdlaží nevyjmenvané II 0,00 5. Orientace byt. místnstí ke světvým stranám - Ostatní světvé strany - částečný výhled II 0,00 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné neb úplné mim byt neb umakartvé bytvé jádr II -0,10 7. Další vybavení bytu a prstry užívané splu s bytem - Standardní vybavení - balkn neb ldžie, kmra neb sklepní kóje (sklep) III 0,00 8. Vytápění bytu - Dálkvé, ústřední, etážvé III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanu údržbu (předpklad prvedení menších stavebních úprav) III 0,85 Keficient pr stáří 30 let: 0,90 19
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 1256 648 / 2011 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,90 = 0,689 i = 1 Index plhy: Název znaku č. P i 1. Plha nemvitsti v bci - suvisle zastavěné území bce III 0,00 2. Význam lkality (v bci, blasti, kresu) - bez vlivu II 0,00 3. Oklní zástavba a živtní prstředí - převažující bjekty pr bydlení III 0,00 4. Dpravní spjení - dbrá dstupnst centra bce, dbré dpravní spjení II 0,00 5. Parkvací mžnsti v klí nemvitsti - mezené II 0,00 6. Obyvatelstv - bezprblémvé klí II 0,00 7. Změny v klí s vlivem na cenu nemvitsti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index plhy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemvitstmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemvitstmi - nabídka dpvídá pptávce III 0,00 2. Vlastnictví nemvitstí - stavba na vlastním pzemku (ve spluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prdejnst - negativní I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkvý index I = I V * I P * I T = 0,689 * 1,000 * 0,950 = 0,655 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 13 708,- Kč/m 2 * 0,655 = 8 978,74 Kč/m 2 Cena zjištěná prvnávacím způsbem CP = CU * PP = 8 978,74 Kč/m 2 * 55,17 m 2 = 495 357,09 Kč Cena stanvená prvnávacím způsbem = 495 357,09 Kč b) Pzemky - 27-32 Stavební pzemek ceněný dle 28 dst. 1 a 2: Název Parcelní čísl Výměra Jedn. cena Cena [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] zastavěná plcha a nádvří 849 591,00 800,00 472 800,- Sučet 472 800,- Úprava ceny přílha č. 21: 2.11. pzemek s mžnstí jeh napjení na rzvd plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 47 280,- Mezisučet 520 080,- Keficient prdejnsti K p (příl. č. 39 - dle bce a účelu užití): * 0,9250 Keficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1540 20
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 1256 648 / 2011 Stavební pzemek ceněný dle 28 dst. 1 a 2 - celkem 1 036 233,40 Pzemky - zjištěná cena = 1 036 233,40 Kč c) Úprava ceny spluvlastnickým pdílem na pzemku: Zjištěná cena pzemku: 1 036 233,40 Kč Spluvlastnický pdíl: 558 / 34 361 Hdnta spluvlast. pdílu: 1 036 233,40 Kč * 558 / 34 361 = + 16 827,75 Kč Bytvá jedntka č. 371/47 - zjištěná cena = 512 184,84 Kč Výsledná cena nemvitsti p zakruhlení dle 46 činí 512 180,- Kč 2.2.2 Ocenění dle prváděcí vyhlášky k Záknu ceňvání pzemky parc.č. 848 a 851 b) spluvlastnický pdíl ve výši 558/34361 na pzemcích parc.č. 848 a 851 Vzhledem k tmu, že předmětem cenění nejsu běžné pzemky, ke kterým není mžné nalézt statisticky významný subr bdbných pzemků na místním (reginálním) trhu nabízených k prdeji (ppř. již uskutečněných prdejů), dmníváme se, že není vhdné pr cenění pužít klasicku metdu kmparativní. V takvých případech je dle našeh názru vhdné pr cenění pužít metdu vycházející ze státem shrmažďvaných infrmací, tedy metdu předepsanu Záknem ceňvání a jeh prváděcí vyhlášku. Pzemky statních plch ceněné dle 28 dst. 5: Základní cena = 800,- Kč/m 2. Název Parcelní čísl Výměra Jedn. cena Cena [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] statní plcha 848 984,00 800,00 787 200,- statní plcha 851 129,00 800,00 103 200,- Sučet 890 400,- Úprava ceny - přílha č. 21: 2.11. pzemek s mžnstí jeh napjení na rzvd plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 89 040,- Mezisučet 979 440,- Úprava ceny dle 28 dst. 5: * 0,4000 Keficient prdejnsti K p (příl. č. 39 - dle bce a účelu užití): * 0,9250 Keficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pzemky ceněné dle 28 dst. 5 - celkem 780 594,09 780 594,09 Kč Úprava ceny vlastnickým pdílem: * 558 / 34 361 Pzemky - zjištěná cena = 12 676,33 Kč Výsledná cena nemvitsti p zakruhlení dle 46 činí 12 680,- Kč 21
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 1256 648 / 2011 2.2.3 Rekapitulace cenění dle prváděcí vyhlášky k Záknu ceňvání: a) bytvá jedntka č. 371/47 512 180,- Kč b) spluvlastnický pdíl ve výši 558/34361 na pzemcích parc.č. 848 a 851 12 680,- Kč Celkem 524 860,- Kč 22
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 1256 648 / 2011 3 VYHODNOCENÍ Kmparativní metda - srvnání na realitním trhu Ocenění dle prváděcí vyhlášky k Záknu ceňvání 554 000,- Kč 524 860,- Kč Na základě dstupných infrmací, na základě ppsaných parametrů, na základě srvnávacích kritérií, na základě rizikvých faktrů, na základě prvedených šetření a na základě výsledků pužitých metd cenění indikujeme bvyklu cenu předmětu cenění ve výši: 554 000,- Kč Ocenění spluvlastnické pdílu: Obvyklá cena spluvlastnickéh pdílu ve výši ½ činí tedy 554 000,- Kč ½ = 277 000,- Kč 23
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 1256 648 / 2011 C REKAPITULACE Obvyklu cenu a) spluvlastnickéh pdílu ve výši ½ na bytvé jedntce č. 371/47 v budvě bytvéh dmu č.p. 371 (LV č. 830), část bce Neštěmice, ul. Sibiřská, stjícíh na pzemku parc.č. 849, k.ú. Neštěmice, bec Ústí nad Labem, včetně spluvlastnickéh pdílu ve výši ½ na spluvlastnickém pdílu ve výši 558/34361 na splečných částech dmu č.p. 371 a na pzemku parc.č. 849, zapsán na LV č. 1596 vedenéh KÚ pr Ústecký kraj, KP Ústí nad Labem, b) spluvlastnickéh pdílu ve výši ½ na spluvlastnickém pdílu ve výši 558/34361 na pzemcích parc.č. 848 a 851, zapsán na LV č. 831 vedenéh KÚ pr Ústecký kraj, KP Ústí nad Labem, indikujeme ke dni cenění na: 277 000,- Kč slvy: Dvěstěsedmdesátsedmtisíc krun českých D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký psudek jsme pdali jak znalecký ústav vedený v suladu s ustanvením 21 dst. 3 zákna č. 36/1967 Sb., znalcích a tlumčnících a ustanvením 6 dst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k prvedení zákna znalcích a tlumčnících, ve znění pzdějších předpisů, zapsaný dle Rzhdnutí ministryně spravedlnsti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 d prvníh ddílu seznamu ústavů kvalifikvaných pr znalecku činnst: pr br eknmika, s rzsahem znaleckéh právnění pr: ceny a dhady nemvitstí. Znalecký úkn je zapsán pd přadvým číslem 1256 648 / 2011 deníku znaleckéh ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králvé dne 12.12.2011 Pdpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel splečnsti Odhadci a znalci CZ, s.r.. Přemyslva 38/1285 500 08 Hradec Králvé 24
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Znalecký psudek č. 1256 648 / 2011 E PŘÍLOHY 1. Barevná ftdkumentace 2. Výpis z Katastru nemvitstí, LV č. 831, k.ú. Neštěmice, získaný prstřednictvím Dálkvéh přístupu d Katastru nemvitstí dne 31.10.2011 3. Výpis z Katastru nemvitstí, LV č. 1596, k.ú. Neštěmice, získaný prstřednictvím Dálkvéh přístupu d Katastru nemvitstí dne 31.10.2011 4. Snímek katastrální mapy 25
Odhadci a znalci CZ, s.r.. Přílha: Ftdkumentace
Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 31.10.2011 08:35:00 CZ0427 Ústí nad Labem Obec: 554804 Ústí nad Labem A Vlastník, jiný právněný Identifikátr Pdíl B Vlastnické práv Bartšvá Hana, Seifertva 445, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Šmahelvá Guthvá Pavlína, Přemyslvců 615/4, Ústí nad Labem-Neštěmice - Krásné Březn, 400 07 Ústí nad Labem 7 Jedntky Č.p./ Č.jedntky Způsb využití Budva Parcely Vlastnictví bytu a nebytvéh prstru Vyhtven bezúplatně dálkvým přístupem pr účel: Prvedení exekuce, č.j.: 067 EX 1331/10 pr Sudní exekutr Pdknický Juraj, JUDr., Ph.D. Kat.území: 703869 Neštěmice List vlastnictví: 1596 Nemvitsti V kat. území jsu pzemky vedeny v jedné číselné řadě Způsb chrany Neštěmice, č.p. 371, LV 830, byt.dům 665206/0811 706128/2910 1/2 1/2 Pdíl na splečných částech dmu a pzemku 371/47 byt 558/34361 na parcele 849 849 zastavěná plcha a nádvří 591m2 B1 Jiná práva - Bez zápisu C Omezení vlastnickéh práva Typ vztahu Oprávnění pr Pvinnst k Exekuční příkaz k prdeji nemvitsti k pdílu 1/2 Bartšvá Hana, Seifertva 445, Z-7098/2010-510 Neštěmice, 403 31 Ústí nad Labem 16, RČ/IČO: 665206/0811, Jedntka: 371/47 Listina Exekuční příkaz k prdeji nemvitých věcí, Exekutrský úřad Praha 5 č.j. 067 EX- 1331/2010-20 ze dne 31.08.2010. Z-7098/2010-510 Nařízení exekuce pvěřený sudní exekutr: Sudní exekutr JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. Nvbranská 269/20, Litměřice, 412 01 Litměřice 1 Bartšvá Hana, Seifertva 445, Z-9810/2010-510 Neštěmice, 403 31 Ústí nad Labem 16, RČ/IČO: 665206/0811 Listina Usnesení sudu nařízení exekuce OS Ústí nad Labem, 52 EXE 1494/2010-9 ze dne 01.11.2010. Právní mc ke dni 26.01.2011.; ulžen na prac. Ústí nad Labem Z-9810/2010-510 Exekuční příkaz k prdeji nemvitsti k pdílu 1/2 Bartšvá Hana, Seifertva 445, Z-10853/2010-510 Neštěmice, 403 31 Ústí nad Labem 16, RČ/IČO: 665206/0811, Jedntka: 371/47 Listina Exekuční příkaz k prdeji nemvitých věcí, Exekutrský úřad Litměřice č.j. 124 Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Ústecký kraj, Katastrální pracviště Ústí nad Labem, kód: 510. strana 1
D Okres: Typ vztahu Oprávnění pr Jiné zápisy Typ vztahu Vztah pr VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 31.10.2011 08:35:00 CZ0427 Ústí nad Labem Pvinnst k Vztah k Obec: Kat.území: 703869 Neštěmice List vlastnictví: 1596 554804 Ústí nad Labem EX-7740/2010-20 ze dne 20.12.2010. Právní mc ke dni 07.01.2011. Z-10853/2010-510 Zástavní práv exekutrské pr 82.969,81 Kč včetně příslušenství a nákladů sudníh řízení k pdílu 1/2 Prfidebt, s.r.., Jindřišská Bartšvá Hana, Seifertva 445, Z-11632/2011-510 941/24, Praha 1, Nvé Měst, 110 00 Neštěmice, 403 31 Ústí nad Labem Praha 1, RČ/IČO: 27221971 16, RČ/IČO: 665206/0811, Jedntka: 371/47 Listina Exekuční příkaz zřízení exekutrskéh zástavníh práva na nemvitsti, Exekutrský úřad Litměřice č.j. 124 EX-7740/2010-19 ze dne 20.12.2010. Právní mc ke dni 07.01.2011. Z-11632/2011-510 Nepravmcný exekuční příkaz zřízení zástav. práva dručen dne 27.10.2010 k pdílu 1/2 GE Mney Bank, a.s., Vyskčilva 1422/1a, Praha 4, Michle, 140 28, RČ/IČO: 25672720 Listina Vyhtven bezúplatně dálkvým přístupem pr účel: Prvedení exekuce, č.j.: 067 EX 1331/10 pr Sudní exekutr Pdknický Juraj, JUDr., Ph.D. V kat. území jsu pzemky vedeny v jedné číselné řadě Bartšvá Hana, Seifertva 445, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Labem 16, RČ/IČO: 665206/0811, Jedntka: 371/47 Z-9036/2010-510 Exekuční příkaz zřízení exekutrskéh zástavníh práva na nemvitsti, Exekutrský úřad Praha 6 č.j. 067 EX-1331/2010-15 ze dne 26.07.2010. Z-9036/2010-510 E Nabývací tituly a jiné pdklady zápisu Listina Smluva kupní ze dne 01.11.2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 03.12.2002. V-4215/2002-510 Pr: Šmahelvá Guthvá Pavlína, Přemyslvců 615/4, Ústí nad Labem- Neštěmice - Krásné Březn, 400 07 Ústí nad Labem 7 Bartšvá Hana, Seifertva 445, Neštěmice, 403 31 Ústí nad RČ/IČO: 706128/2910 665206/0811 F Vztah bnitvaných půdně eklgických jedntek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Upzrnění: Další údaje budvě a pzemcích uvedených v části B jsu vždy na příslušném výpisu z katastru nemvitstí pr vlastnictví dmu s byty a nebytvými prstry. Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Ústecký kraj, Katastrální pracviště Ústí nad Labem, kód: 510. strana 2
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 31.10.2011 08:35:00 Vyhtven bezúplatně dálkvým přístupem pr účel: Prvedení exekuce, č.j.: 067 EX 1331/10 pr Sudní exekutr Pdknický Juraj, JUDr., Ph.D. Okres: CZ0427 Ústí nad Labem Obec: Kat.území: 703869 Neštěmice List vlastnictví: 1596 V kat. území jsu pzemky vedeny v jedné číselné řadě 554804 Ústí nad Labem Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR: Katastrální úřad pr Ústecký kraj, Katastrální pracviště Ústí nad Labem, kód: 510. Vyhtvil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhtven: 31.10.2011 09:02:02 Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Ústecký kraj, Katastrální pracviště Ústí nad Labem, kód: 510. strana 3
Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 31.10.2011 08:35:00 Vyhtven bezúplatně dálkvým přístupem pr účel: Prvedení exekuce, č.j.: 067 EX 1331/10 pr Sudní exekutr Pdknický Juraj, JUDr., Ph.D. CZ0427 Ústí nad Labem Obec: Kat.území: 703869 Neštěmice List vlastnictví: 831 V kat. území jsu pzemky vedeny v jedné číselné řadě 554804 Ústí nad Labem A Vlastník, jiný právněný Identifikátr Pdíl Vlastnické práv Bartšvá Hana, Seifertva 445, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Bašta Jan Ing., Na Paluku 318/13, 403 32 Pvrly SJM Buchner Milan a Buchnervá Marie, Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Bürgermeistervá Danuška, Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Cenkl Petra Ing., Hrva 23/2, Ústí nad Labem-centrum, 400 01 Ústí nad Labem 1 SJM Chchrun Jan a Chchrunvá Julia, Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad SJM Demeter Andrej a Demetervá Irena, Sibiřská 371, Ústí nad Labem, 403 31 Ústí nad Dlugplská Eva, Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Dhnalvá Drahuše Bc., Mládežnická 279/3, Pražské Předměstí, 418 01 Bílina 1 Dstálvá Jarslava, Masarykva 3090/20, Ústí nad Labemcentrum, 400 01 Ústí nad Labem 1 Dvřák Zdeněk, Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad SJM Fišer Jiří a Fišervá Marie, Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Fišpervá Evženie, Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Hladníkvá Marie, Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad SJM Hra Viktr a Hrvá Dana, Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Hra Viktr, Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Jirkvská Petra, Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Jirkvská Sňa, Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Jirkvský Martin, Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad SJM Jirkvský Zdeněk a Jirkvská Alena, Sibiřská 371, Ústí nad Labem, 403 31 Ústí nad SJM Jirkvský Zdeněk a Jirkvská Gabriela, Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Kaščák Vavrinec, Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Kašpárkvá Eva, Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Kavříkvá Blanka, Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Kčárkvá Pavlína, Železná 182, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Kulhánkvá Lenka, Kllárva 577, Bhsudv, 417 42 Krupka 1 665206/0811 750705/2927 540614/4040 555821/0405 335128/104 815624/2897 281231/741 345316/720 350421/749 445604/707 496208/185 475907/080 505918/029 460814/104 490124/332 476109/048 425217/018 235106/703 741030/2922 755429/2713 741030/2922 756224/2941 485124/093 790627/2902 521222/047 526222/036 700603/2924 735118/2916 320811/787 785809/2924 285125/751 725813/2904 855509/3195 279/34361 568/34361 570/34361 438/34361 719/34361 689/34361 559/34361 556/34361 435/34361 719/34361 436/34361 436/34361 434/34361 435/34361 566/34361 719/34361 436/34361 717/34361 438/34361 719/34361 436/34361 558/34361 558/34361 568/34361 717/68722 1096/34361 Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Ústecký kraj, Katastrální pracviště Ústí nad Labem, kód: 510. strana 1
B Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prkazující stav evidvaný k datu 31.10.2011 08:35:00 Vyhtven bezúplatně dálkvým přístupem pr účel: Prvedení exekuce, č.j.: 067 EX 1331/10 pr Sudní exekutr Pdknický Juraj, JUDr., Ph.D. CZ0427 Ústí nad Labem Obec: Kat.území: 703869 Neštěmice List vlastnictví: 831 V kat. území jsu pzemky vedeny v jedné číselné řadě SJM Lehečka Jsef a Lehečkvá Kateřina, Sibiřská 376, Ústí nad Labem, 403 31 Ústí nad, Krátká 98/4, Ústí nad Labem, 400 07 Ústí nad Labem 7 SJM Ličk Jsef a Ličkvá Zdeňka, Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Malý Pavel Ing., Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Markalusvá Patricie, Spartakiádní 278/23, Ústí nad Labem-měst - Všebřice, 400 10 Ústí nad Labem 10 SJM Musil Jarslav a Musilvá Andrea, Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad, Sibiřská 371, Ústí nad Labem, 403 31 Ústí nad Nvak Petra, Sibiřská 371, Ústí nad Labem, 403 31 Ústí nad Nvákvá Marie, Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Pauček Tmáš, Na Khutě 787/6, Ústí nad Labem-měst - Bukv, 400 10 Ústí nad Labem 10 Pedálvá Marie, Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Perlíkvá Miluše, 17.Listpadu 283/25, Všebřice, 400 10 Ústí nad Labem 10 SJM Peták Karel a Petákvá Jarslava, Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Pilc Jan, Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Labem 16 Pilcvá Petra, Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Reisenauer Mirslav, Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Rudlf Mirslav, Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Smlařvá Rswitha, Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Subý Jiří, Račín 50, 592 11 Velká Lsenice Suchý Zdeněk, Dvřákva 1579/20, Ústí nad Labem-centrum, 400 01 Ústí nad Labem 1 SJM Šedivý Jsef a Šedivá Libuše, Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Šmahelvá Guthvá Pavlína, Přemyslvců 615/4, Ústí nad Labem-Neštěmice - Krásné Březn, 400 07 Ústí nad Labem 7 Týřvá Zuzana, Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad SJM Vstrý Antnín a Husákvá Ludmila, Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad SJM Zabludil Jarslav a Zabludilvá Jana, Sibiřská 371, Neštěmice, 403 31 Ústí nad SJM = splečné jmění manželů 554804 Ústí nad Labem 730716/2896 765518/2920 520507/063 526020/042 690226/2895 756006/2917 690921/2904 715715/2926 735102/2899 335103/032 750409/2838 335422/017 496203/034 520824/031 475904/139 650512/2272 756117/2894 471221/117 680316/1706 415502/072 460416/019 540404/1049 370713/029 375922/059 706128/2910 355830/744 430530/058 565503/0436 390117/010 416028/009 Nemvitsti Pzemky Parcela Výměra[m2] Druh pzemku Způsb využití Způsb chrany 848 984 statní plcha zeleň 560/34361 691/34361 1126/34361 568/34361 717/34361 685/34361 436/34361 717/68722 683/34361 683/34361 572/34361 689/34361 570/34361 1081/34361 557/34361 566/34361 5715/34361 568/34361 689/34361 279/34361 2073/103083 717/34361 717/34361 Nemvitsti jsu v územním bvdu, ve kterém vyknává státní správu katastru nemvitstí ČR Katastrální úřad pr Ústecký kraj, Katastrální pracviště Ústí nad Labem, kód: 510. strana 2