Znalecký posudek č. 842-1/2016 O ceně nemovitostí: Objednavatel: Účel: Speciální požadavky zadavatele: Vypracoval: parcely č. 3044, 3051 dle KN, LV č. 943, obec Brno, katastrální území Chrlice, okres Brno-město Exekutorský úřad Brno-město, JUDr. Karel Urban, soudní exekutor, Minská 54, 616 00 Brno stanovit obvyklou cenu nemovitostí (id. 1/4) a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora, označit součástí a příslušenství nemovitostí, cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou a výslednou cenu nejsou Ing. Jan Sebera, Ph.D., Rybářská 18, 603 00 Brno znalec v oboru ekonomika, ceny a odhady se specializací pozemky, trvalé porosty a škody na trvalých porostech Datum, ke kterému je prováděno ocenění: k datu venkovního šetření, tj. 6.1.2016 Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., jak vyplývá ze změn provedených vyhláškami č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. V Brně dne 18.1.2016 Tento posudek obsahuje 6 stran textu, 10 stran příloh a předávají se 3 vyhotovení. 1
A. SITUACE A.1 Prohlídka nemovitosti a terénní průzkumné práce Předmětem prohlídky a místního šetření bylo zejména situační seznámení s předmětem odhadu pozemku druhu orná půda (p.č. 3044 dle KN), pozemku druhu vodní plocha (p.č. 3051 dle KN); sesouhlasení podkladů a operátů se skutečností, včetně terénního obeznání majetkových hranic. A.2 Podklady pro vypracování posudku A.2.1 Podklady dodané objednavatelem - Výpis z katastru nemovitostí k listu vlastnictví č. 943 (k.ú. Chrlice) prokazující stav evidovaný k datu 16.11.2015 (KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Brno-město, vyhotoveno dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 97EX 13114/06 pro JUDr. Karel Urban, soudní exekutor) - Exekuční příkaz č.j. 97 EX 13114/06-7 ze dne 24.11.2006 - Usnesení č.j. 97EX 13114/06-45 A.2.2 Podklady zajištěné znalcem - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb., - Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., jak vyplývá ze změn provedených vyhláškami č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. - Informace z KN k listům vlastnictví č. 943 (k.ú. Chrlice) ze dne 5.1.2016 (http://nahlizenidokn.cuzk.cz/) - Územní plán města Brna (http://gis.brno.cz/ags/upmb/) - Cenová mapa města Brna (http://gis.brno.cz/flex/flexviewer/index.php?project=gismb_cenova_mapa_10_public) - Výsledky získané místním šetřením ze dne 6.1.2016 B. NÁLEZ Z hlediska majetkoprávního je majetek vymezen dle parcel v listu vlastnictví. B.1. Evidenční a vlastnické údaje Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 16.11.2015 (vybrané údaje): Okres: CZ0642 Brno-město Obec: 582786 Brno Kat. území: 654132 Chrlice List vlastnictví č.: 943 A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Nevřivová Marie, Husova 165/5, Staré Brno, 602 00 Brno podíl: 1/4 B Nemovitosti 2
Pozemky Parcela Výměra (m 2 ) Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany 3044 1319 orná půda zem. půdní fond 3051 73 vodní plocha koryto vod. toku přir. nebo upravené B.2 Dokumentace a skutečnost Při prohlídce předmětné nemovitosti bylo konstatováno, že oceňovaný pozemek p.č. 3044 dle KN odpovídá druhu pozemku v KN orná půda; p.č. 3051 dle KN odpovídá druhu pozemku v KN vodní plocha (koryto vod. toku). Dle územního plánu se pozemky nacházejí mimo zastavěnou a zastavitelnou část města a n. Dle funkčního využití území pozemky spadají do plochy nestavební volné, pozemek p.č. 3044 dle KN náleží do ploch zemědělského půdní fondu, pozemek p.č. 3051 dle KN náleží do ploch krajinné zeleně všeobecné. Parcela č. 3051 dle KN je na hranici, dle zákresu v ÚP, ochranného pásma vedení VVN. Oceňované parcely č. 3044, 3051 dle KN nejsou oceněny v cenové mapě. Omezení vlastnického práva na oceňované nemovitosti je dáno exekučním příkazem k prodeji nemovitostí, nařízením exekuce, zahájením exekuce, zástavním právem exekutorským podle 69a exekučního řádu. Dle zadání znaleckého úkolu nejsou závadami práva, která váznou na nemovitosti za účelem zajištění pohledávek věřitelů. Jiná věcná břemena nejsou zapsána, objednavatel nesdělil žádné jiné závazky a omezení, zejména pak věcné břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního apod.), popřípadě závazky a omezení vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí. B. 3 Všeobecný popis objektů oceňované nemovitosti Oceňované parcely jsou lokalizovány jižně od zastavěné části městské části Chrlice. Parcela č. 3051 dle KN je součástí koryta vodního toku Dvorský potok, poblíž vodního toku je lokalizována rovněž p.č. 3044 dle KN. Podél Dvorského potoka se nachází zpevněná komunikace. Parcela č. 3044 dle KN je zemědělsky obhospodařovaný pozemek s plošně nejvýrazněji zastoupenou bonitovanou půdně ekologickou jednotkou (BPEJ) - 26000. Dle charakteristiky převládající BPEJ je zřejmé, že se jedná o kvalitní hlubokou půdu černici modální či arenickou, lokalizovanou na úplné rovině. Parcela č. 3051 dle KN je malý, téměř rovinný pozemek, bezprostředně navazující na zpevněnou komunikaci. Pozemek má charakter trvalého travního porostu, na pozemku se nacházejí pařezy po skácených dřevinách. 3
C - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ CENOU OBVYKLOU Ocenění pozemků obvyklou cenou je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997., o oceňování majetku. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno v zásadě třemi základními metodami, které jsou aplikovány v různých modifikacích metodou nákladovou, metodou výnosovou a metodou porovnávací. Vzhledem k účelu ocenění a také vzhledem ke skutečnosti, že se s obdobnými pozemky na realitním trhu běžně obchoduje, byla pro stanovení obvyklé ceny použita metoda porovnávací. Tato metoda umožňuje nejlépe vystihnout pro daný účel ocenění nemovitosti cenou obvyklou. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Metoda porovnávací Níže uvedené údaje byly získány ze současné internetové inzerce. Skutečně sjednanou cenu na základě skutečně realizovaných cen se v k.ú. Chrlice nepodařilo získat. Pro stanovení obvyklé ceny tak bylo vycházeno z nabídkových cen v blízkém regionu (okres Brno-město). Z internetové inzerce je zřejmé, že hodnota nabídkové ceny obdobných pozemků se v regionu pohybuje výrazně v závislosti na lokalizaci pozemku, velikosti a kvalitě pozemku, dopravní přístupnosti apod. Jedná se pouze o nabídkové ceny a skutečnou tržní cenu lze, dle obdobných situací na trhu, očekávat nižší. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při takto prováděném posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, které nemohou být zachyceny pouze matematickými výpočty, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný trh s nemovitostmi. Zemědělská půda se v roce 2014 prodávala nejčastěji za tržní ceny v rozmezí 10-20 Kč/m 2, u nejkvalitnějších pozemků i nad 20 Kč/m 2. V roce 2014 průměrná cena za metr čtvereční dosahovala 13,96 Kč. Průměrná úřední cena pro celou Českou republiku aktuálně činí 7,14 Kč/m 2. Průměrné tržní ceny jsou však nadále výrazně vyšší než nově stanovené ceny úřední v roce 2014 činil tento rozdíl 96 %. Tržní cenu ovlivňuje kvalita půdy i velikost pozemku. Největší cenu mají velké, nerozdrobené pozemky, naopak nižší ceny jsou u pozemků do 2 hektarů (www.farmy.cz). Výrazný vliv na cenu má rovněž kvalita půdy vyjádřená pomocí BPEJ (bonitovaná půdně ekologická jednotka). Lze konstatovat, že výrazný vliv na cenu oceňovaných pozemků má zejména lokalizace na území města Brna. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění lze konstatovat nižší četnost realizovaných obchodů. Skutečnost současného růstu cen a výrazný vliv lokalizace pozemků na území města Brna na obvyklou cenu potvrzují i současné nabídky zemědělských pozemků orné půdy v regionu města Brna, pohybující se od 79 Kč/m 2 do 400 Kč/m 2 (viz tabulka č. 1), v průměru pak dosahující cca 180 Kč/m 2. Cena oceňovaných pozemků tak byla odvozena z nabídkových cen pozemků druhu orná půda upravených koeficientem nabídkové ceny 0,90 (přiblížení nabídkové ceny ceně obvyklé) a koeficientem 0,3 (úprava především vzhledem k existenci spoluvlastnického podílu). Pro pozemek druhu vodní plocha nebyl nalezen žádný záznam o prodeji či nabídce obdobného druhu pozemku. Vzhledem ke skutečnému charakteru oceňovaného pozemku byla pro tento pozemek uvažována shodná cena jako pro pozemek druhu orná půda. 4
Po zvážení všech faktorů, především druhu a velikosti pozemků, charakteru pozemků, dopravní přístupnosti, spoluvlastnického podílu apod. lze za přiměřenou předpokládanou obvyklou cenu pokládat pro pozemek druhu orná půda a pro pozemek druhu vodní plocha částku 110,- Kč/m 2. Tab. 1 Nabídkové ceny Č. Popis obdobné nabízené nemovitosti Cena Kč/m 2 1 Prodej: Pozemek (zem. půda) Brno http://jiho.moravskereality.cz/pozemky/orna-puda/?id=xqw030512615296&sfset= ID nemovitosti: 2615296, datum vložení: 19.12.2015 Popis: Okres Brno - město, Obřany. Prodej pozemku v k.ú. Brno Obřany, orná půda o výměře 2907m 2. Pozemek parcela č. 2509/5, šíře 10 m, délka 290 m se nalézá na okraji městské části Brno Obřany. K pozemku je nezpevněná přístupová cesta, z ulice Hradiska. 2 Prodej: Pozemek (zem. půda) Brno http://jiho.moravskereality.cz/pozemky/orna-puda/?id=dct35295v381b012&sfset= ID nemovitosti: V381B012, poslední úprava: 22.12.2015 Popis: Nabízíme Vám k prodeji ornou půdu v Brně - Bystrci o CP 46319m 2. K pozemku vede polní cesta. 3 Prodej: Pozemek (zem. půda) Brno http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pole/brno-- /4151488860#img=0&fullscreen=false Poslední úprava: 11.1.2016 Popis: Prodám pozemek o celkové výměře 755 m 2, který se nachází u staré dálnice v k.ú Bosonohy. V současné době orná půda. Pozemek se nachází mezi silnicí Veselka - Žebětín a starou dálnicí Veselka - Bystrc. V budoucnu kolem pozemku povede nová dálnice. 4 Prodej: Pozemek (zem. půda) Brno - Bosonohy http://jiho.moravskereality.cz/pozemky/orna-puda/ ID zakázky: 414985, vloženo: 29.9.2014 Popis: Prodej orné půdy o CP 2725 m 2 v k.ú. Bosonohy při cestě od Veselky do Žebětína. Jedná se o rovinatý pozemek. Cena: 599 500 Kč (cena bez provize RK) Orná půda 1568 m 2 Brno Žebětín 5 https://www.youtube.com/watch?v=gztl-nsga9w Popis: Nabízíme prodej 1568 m 2 orné půdy v k.ú. Žebětín, obec Brno- město, nedaleko staré dálnice. Parcela je součástí širšího komplexu v pronájmu ZD. Cena: cena bez provize RK 134 79 400 220 102+ provize RK Rekapitulace ceny obvyklé Parc. č. Druh pozemku Výměra (m 2 ) Cena 1/4 parcely (Kč) 3044 dle KN orná půda 1319 celkem: 36 272,50 3051 dle KN vodní plocha 73 celkem: 2 007,50 *obvyklá cena je uvažována 110 Kč/m 2 5
D. ZÁVĚR V rámci ocenění nebyly nalezeny jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené či cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou. Rovněž nebyly nalezeny součástí a příslušenství předmětných nemovitostí. Na základě podkladů a místního šetření oceňuji cenou obvyklou 1/4 parcel č. 3044, 3051 dle KN (spoluvlastnický podíl) - LV č. 943, obec Brno, katastrální území Chrlice, okres Brno-město takto: Cena 1/4 parcely č. 3044 dle KN (spoluvlastnický podíl) Cena 1/4 parcely č. 3051 dle KN (spoluvlastnický podíl) 36 272,50 Kč 2 007,50 Kč Cena oceňovaných nemovitostí po zaokrouhlení: Cena 1/4 parcely č. 3044 dle KN slovy: třicetšesttisícdvěstěsedmdesát Kč Cena 1/4 parcely č. 3051 dle KN slovy: dvatisícedeset Kč 36 270,00 Kč 2 010,00 Kč Posudek vypracován dne 18.1.2016 Ing. Jan Sebera, Ph.D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 12.1.1998, Spr 2270/97, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pozemky, trvalé porosty a škody na trvalých porostech. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 842 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 18.1.2016 Ing. Jan Sebera, Ph.D. 6
Příloha Územní plán města Brna výřez Fotodokumentace Parcela č. 3044 dle KN pohled od přístupové cesty z jižní strany parcely Parcela č. 3051 dle KN pohled od přístupové cesty z jižní strany parcely 7