Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 49/2012 O obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 234/6 v bytovém domě č.p. 234, 235 na pozemku parc.č. St. 256/1, St. 256/2, vč. podílu na společných částech domu č.p. 234, 235 vše v katastrálním území Dolní Město, obec Dolní město, okres Havlíčkův Brod, zapsáno na LV č. 884. Postup při zpracování posudku: Povinná p. Lenka Nagyová se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavila a neumožnila vstup do jednotky pro její ocenění. Ocenění provedeno na základě informací majitelky sousední bytové jednotky a předsedy společenství vlastníků v domě. Objednatel posudku: JUDr. Antonín Dohnal Otakara Březiny 229 790 01 Jeseník Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 014 EX 90103/07. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 296/2007 Sb. a podle stavu ke dni 27.2.2012 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 18 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně, 28.2.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 234/6 v bytovém domě č.p. 234, 235 na pozemku parc.č. St. 256/1, St. 256/2, vč. podílu na společných částech domu č.p. 234, 235 vše v katastrálním území Dolní Město, obec Dolní město, okres Havlíčkův Brod, zapsáno na LV č. 884. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 387/2011 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 234/6 Adresa nemovitosti: Dolní Město 234 582 33 Dolní Město Kraj: Vysočina Okres: Havlíčkův Brod Obec: Dolní Město Katastrální území: Dolní Město Počet obyvatel: 916 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 27.2.2012 za přítomnosti znalce. - 2 -
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 26.1.2012 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 884; - kopie katastrální mapy; - informace a údaje sdělené majitelkou sousední bytové jednotky a předsedou společenství vlastníků v domě; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost - bytové jednotky č. 234/6 v bytovém domě č.p. 234, 235 na pozemku parc.č. St. 256/1, St. 256/2, vč. podílu na společných částech domu č.p. 234, 235 vše v katastrálním území Dolní Město, obec Dolní město, okres Havlíčkův Brod, zapsáno na LV č. 884. Bytový dům č.p. 234, 235 - jedná se o dvojblok panelových bytových domů nacházejících se na okraji zastavěné části obce Dolní Město. Bytový dům je proveden v tradiční panelové technologii s jedním podzemním podlažím a třemi nadzemními podlažími, střecha je plochá. Stáří objektu 30 let. Objekt je v původním stavu s pravidelnou běžnou údržbou bez větších rekonstrukcí či revitalizací. Bytový dům je přístupný z veřejné asfaltové komunikace. Bytová jednotka č. 234/6 (3+1) - se nachází ve 3.NP bytového domu. Vstup do jednoty nebyl umožněn - dle informací sousedů a předsedy společenství vlastníků je oceňovaná jednotky v původním stavu bez rekonstrukcí či stavebních úprav. Omítky jsou hladké, podlahy betonové s textilními krytinami a PVC, elektroinstalace světelná, okna dřevěné zdvojené, dveře dřevěné v kovové zárubni, v koupelně je vana a umyvadlo, WC je splachovací, v kuchyni je kuchyňská linka s plyn. sporákem, vytápění je ústřední plynové etážové vlastní pro byt, příprava TÚV je el. bojlerem. Dispozice jednotky (3+1) - kuchyň, 3 x obytný pokoj, spíž, koupelna, WC, předsíň, komora, balkón, lodžie, sklepní box. Podlahová plocha celkem 75,56 m 2, balón má 3,78 m2, sklepní box má 7,0 m2. K bytové jednotce náleží podíl ve výši 1487/17844 na společných částech domu č.p. 234, 235. Tento podíl se vztahuje také k příslušenství bytového domu - přípojky IS (voda, elektro, kanalizace dešťová a splašková, plyn), zpevněné plochy. Pozemky parc.č. St. 256/1 a St. 256/2 jsou ve vlastnictví České republiky. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní cena - dle platného cenového předpisu a) Bytová jednotka č. 234/6 2) Obvyklá cena - srovnávací metoda 3) Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených 4) Stanovení ceny závad, které v dražbě nezaniknou - 3 -
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Bytová jednotka č. 234/6 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Vysočina, do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 30 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 10 509,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: kuchyň: 11,13 m 2 spíž: 1,65 m 2 pokoj: 19,65 m 2 pokoj: 12,63 m 2 pokoj: 10,95 m 2 koupelna: 4,03 m 2 WC: 1,16 m 2 předsíň: 10,33 m 2 lodžie: 4,03 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 75,56 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí: balkón: 3,78 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí - celkem: = 3,78 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní box: 7,00 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 7,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu = 75,56 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí: 3,78m 2 * 0,17 = 0,64 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 7,00 m 2 * 0,10 = 0,70 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 76,90 m 2-4 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 30 let: 0,90 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,90 = 0,727 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,940 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je II -0,05 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuce I -0,05-5 -
3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,727 * 0,940 * 0,900 = 0,615 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 10 509,- Kč/m 2 * 0,615 = 6 463,04 Kč/m 2 CP = CU * PP = 6 463,04 Kč/m 2 * 76,90 m 2 = 497 007,78 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 497 007,78 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Bytová jednotka č. 234/6 = 497 010,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem 497 010,- Kč - 6 -
2) Obvyklá cena - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Realizovaný prodej - 11/2011 - realizovaný prodej bytové jednotky 3+1 v osobním vlastnictví ve stejném bytovém domě ve stejném vchodě. Bytová jednotka po kompletní rekonstrukci - nové instalace, oprava omítek, nová koupelna a WC (nové obklady a dlažby, nové zařizovací předměty), nové ústřední etážové vytápění, nové krytiny podlah, nová kuchyňská linka, plastové okna, oprava balkónu a lodžie). Podlahová plocha jednotky (76,90m2) - stejná jako u oceňované. Realizovaná cena 11/2011: 820.000,- Kč. (10.663,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato jednotka se nachází ve stejném bytovém domě ve stejném vchodě jako oceňovaná jednotka, její stavebně technický stav je výrazně lepší - po celkové rekonstrukci - snížení ceny o 20%. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 8.530,- Kč/m2 podlahové plochy. - 7 -
2. srovnatelná nemovitost Panelový byt 3+1 o výměře 72 m2 na sídlišti Na Bradle, ve Světlé nad sázavou - ve zvýšeném přízemí v původním stavu, bez balkonu, umakartové jádro, nová plastová okna, centrální topení, sklep, osobní vlastnictví. Nabídková cena RK: 770.000,- Kč.(10.694,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato jednotka se nachází v lepší lokalitě okresu Havlíčkův Brod (větší město s výrazně lepší občanskou vybaveností a dostupností služeb) - snížení ceny o 20%, srovnatelný stavebně technický stav bytové jednotky i bytového domu, realitní inzerce - snížení ceny o 5%. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 8.020,- Kč/m2 podlahové plochy. - 8 -
3. srovnatelná nemovitost Prodej bytu 3+1 v 6. NP panelového domu s výtahem o celkové ploše 75 m2, ul. Na Bradle, Světlá nad Sázavou. V bytě jsou nová plastová okna, kuchyňská linka, nové podlahy. V domě je nový výtah, k bytu patří sklep a je možnost využití společných prostor Nabídková cena RK: 849.000,- Kč.(11.320,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato jednotka se nachází v lepší lokalitě okresu Havlíčkův Brod (větší město s výrazně lepší občanskou vybaveností a dostupností služeb) - snížení ceny o 20%, lepší stavebně technický stav bytové jednotky (částečné stavební úpravy) - snížení ceny o 10%, stejný technický stav bytového domu, realitní inzerce - snížení ceny o 5%. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 7.358,- Kč/m2 podlahové plochy. Závěr srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 7.358,- až 8.530,- Kč/m2 podlahové plochy Vzhledem ke skutečnosti, že nebylo možné ověřit skutečný technický stav jednotky uvnitř (vstup neumožněn), informacím sousedů a předsedy společenství vlastníků v bytovém domě o tom, že oceňovaná jednotky je v původním - zanedbaném technickém stavu, stanovuji výslednou jednotkovou cenu na spodní hranici z intervalu rozpětí na: 7.800,- Kč/m2 podlahové plochy 76,90 (započitatelné podlahové plochy oceňované jednotky) x 7.800,- Kč/m2 = 599.820,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňovaného nemovitosti na (zaokrouhleno): 600.000,- Kč - 9 -
3) Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, s nemovitostí spojených Nezjištěno.. 0,- Kč 4) Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Nezjištěno. 0,- Kč - 10 -
C. Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti Srovnávací hodnota nemovitosti 497.010,- Kč 600.000,- Kč Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou 0,- Kč 0,- Kč Stanovení obvyklé ceny Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní hodnotu nemovitosti bytové jednotky č. 234/6 v bytovém domě č.p. 234, 235 na pozemku parc.č. St. 256/1, St. 256/2, vč. podílu na společných částech domu č.p. 234, 235 vše v katastrálním území Dolní Město, obec Dolní město, okres Havlíčkův Brod, zapsáno na LV č. 884; vedeném u Katastrálního úřadu pro kraj Vysočina, KP Havlíčkův Brod, podle tohoto odhadu k datu ocenění 27.2.2012 po zaokrouhlení na: slovy: šestsettisíc Kč V Hlučíně, 28.2.2012 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 Obvyklá cena nemovitosti 600.000,-Kč D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j. Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 49/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 49/2012. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 4 strany; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana. - 11 -
Fotodokumentace pořízená dne 27.2.2012-12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
OZN.: Dolní Město č.p. 234, 235, okr. Havlíčkův Brod OZN.: Dolní Město č.p. 234, 235, okr. Havlíčkův Brod - 18 -