ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5450-2016 NEMOVITÁ VĚC: byt č.1373/5 Cheb Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Cheb, obec Cheb, k.ú. Cheb Adresa nemovité Americká 1373/30, 350 02 Cheb věci: Vlastníci stavby: SJM Valenta Jaroslav, vlastnický podíl: 1 / 2 Valenta Jaroslav, Americká 1373/30, 350 02 Cheb SJM Valentová Vlasta, vlastnický podíl: 1 / 2 Valentová Vlasta, Americká 1373/30, 350 02 Cheb Vlastníci pozemku: SJM Valenta Jaroslav, vlastnický podíl: 1 / 2 Valenta Jaroslav, Americká 1373/30, 350 02 Cheb SJM Valentová Vlasta, vlastnický podíl: 1 / 2 Valentová Vlasta, Americká 1373/30, 350 02 Cheb OBJEDNAVATEL: BFT Management, a.s. Adresa objednavatele: V Olšinách 16/82, 100 00 Praha 10 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ladislav Kopruščák nám.krále Jiřího z Poděbrad 11, 350 02 Cheb IČ: telefon: 728 558 552 e-mail: LK.cheb@seznam.cz DIČ: fax: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 600 000 Kč Datum místního šetření: 24.2.2016 Stav ke dni : 24.2.2016 Za přítomnosti: vlastníka Počet stran: 19 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 2 V Chebu, dne 25.2.2016 Ladislav Kopruščák
NÁLEZ Znalecký úkol zjištění ceny nemovitosti (cena obvyklá v místě a čase) Přehled podkladů zjištění na místě samém, sdělení účastníka prohlídky výpis z katastru nemovitostí+informace o budově snímek z pozemkové mapy+situace umístění fotodokumentace vymezení jednotky v domě (prohlášení vlastníka) Místopis Byt č.1373/5 se nachází v 2.NP v obytném panelovém domě čp.1373-1374 Cheb, v Americké ul.č.or.30-32 na st.p.č.4743 k.ú.cheb v západní okrajové části města na sídlišti Skalka - viz snímek z pozemkové mapy+situace umístění v příloze znaleckého posudku. Město Cheb je býv.okresní město (32 351 obyvatel dle lexikonu obcí ČR pro r.2015) s odpovídajícími úřady, institucemi a technickou a občanskou infrastrukturou. Dům s oceňovaným bytem ( 1.TP a 4.NP, rovná střecha, bez výtahu, celkem 14+13 bytů s příslušenstvím) je napojen na veřejné rozvody elektro, vody, kanalizace a plynu a je přístupný z přilehlé místní zpevněné komunikace v majetku obce. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: ý bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: ý / voda ý / kanalizace ý / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. ý / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ý MHD ý železnice ý autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř ý silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Přístup k pozemku ý zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 2441/10 město Cheb Celkový popis Byt obsahuje: kuchyně 12,00 m 2, pokoje 20,40-16,23 m 2, předsíň 8,30 m 2, koupelna 2,60 m 2, WC 0,96 m 2, sklepní kóje 2,60 m 2. Vybavení bytu: plyn.sporák, kuchyň.linka, 2 mísící baterie, vana, umyvadlo, WC mísa s nádrží, měřič TUV, 3 topná tělesa+3 TR ventily, list.schránka, zvonek. Dům byl podle údajů stavebního úřadu MěÚ Cheb postaven v r.1974 a od doby vzniku nebyl stavebně rozšiřován a nebyly měněny prvky dlouhodobé životnosti. Dodatečně byl zateplen kontaktním zateplovacím systémem na bázi polystyrenu vč.opravy střechy a výměny klempířských prvků. V bytě nebyly od kolaudace prováděny žádné stavební úpravy. (pův.umakartové bytové jádro, dřev.zdvojená okna, parkety+pvc). Podíl na společných částech domu a pozemku: 6049/130820. - 2 -
Silné stránky dobrá poloha domu v oblíbeném sídlišti Skalka v západní okrajové části města Slabé stránky byt je od kolaudace v původním stavu, je nutná výměna dožilých prvků krátkodobé životnosti RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou ý Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Zástavní právo Komentář: viz výpis z KN Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Byt č.1373/5 Cheb Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 byt č.1373/5 Cheb Index trhu s nemovitými věcmi OCENĚNÍ Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka - 3 -
2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + S P i ) = 1,060 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro účel I -0,01 užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost - Cheb 7,1% (okr.cheb II 0,00 5,7%-okr.K:Vary 7,3%-okr.Sokolov 8,9%) 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 1,050 11 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 1,113 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Cheb: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 060,00 Kč/m 2-4 -
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Byt č.1373/5 Cheb Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Stavební pozemek st.p.č.4743 k.ú.cheb Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné I 0,00 pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + S P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,060 Index polohy pozemku I P = 1,050 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,060 * 1,000 * 1,050 = 1,113 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků - 5 -
Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 060,- 1,113 1 179,78 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 4743 431,00 1 179,78 508 485,18 nádvoří Stavební pozemek - celkem 431,00 m 2 508 485,18 Stavební pozemek st.p.č.4743 k.ú.cheb - zjištěná cena = 508 485,18 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Stavební pozemek st.p.č.4743 k.ú.cheb = 508 485,18Kč 508 485,18 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 508 485,18 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Cheb Stáří stavby: 42 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 10 157,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyně: 12,00 * 1,00 = 12,00 m 2 pokoj: 20,40 * 1,00 = 20,40 m 2 pokoj: 16,23 * 1,00 = 16,23 m 2 předsíň: 8,30 * 1,00 = 8,30 m 2 koupelna: 2,60 * 1,00 = 2,60 m 2 WC: 0,96 * 1,00 = 0,96 m 2 sklepní kóje: 2,60 * 0,10 = 0,26 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 60,75 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00-6 -
2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 2.NP bez II 0,00 výtahu 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt II -0,10 nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,00 Koeficient stáří upraven o + 0,05 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 42 let: s = 1-0,005 * 42 = 0,790 9 Index vybavení I V = (1 + S V i ) * V 10 * 0,840 = 0,748 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,060 Index polohy pozemku I P = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 10 157,- Kč/m 2 * 0,748 = 7 597,44 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 60,75 m 2 * 7 597,44 Kč/m 2 * 1,060 * 1,050= 513 699,01 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 513 699,01 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 508 485,18 Kč Spoluvlastnický podíl: 6 049 / 130 820 Hodnota spoluvlastnického podílu: 508 485,18 Kč * 6 049 / 130 820 = 23 511,90 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 23 511,90 Kč Byt č.1373/5 Cheb - zjištěná cena = 537 210,91 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění - 7 -
1.1 byt č.1373/5 Cheb Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 60,75 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: byt viz příloha: zdroj: internetová nabídka realitní kanceláře M&M reality holding Praha v 2/2016 měrná jednotka: m 2 užitné plochy bytu Lokalita: Cheb, ul.přáteltství (Skalka) Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Internetové nabídky jsou zpravidla nadhodnoceny o 5-15%, zde upraveno koef.0,9 Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/ks 597 645 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Název: byt 0,00 m 3 0 m 2 699 000 Kč 699 000 Kč/ks viz příloha: zdroj: internetová nabídka realitní kanceláře Reala Lakomá s.r.o.cheb v 2/29016 Měrná jednotka: m 2 užitné plochy bytu Lokalita: Cheb, Lesní ul.(skalka) Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: Neuvedeno - 8 -
Zdůvodnění koeficientu K c : Internetové nabídky jsou zpravidla nadhodnoceny o 5-15%, zde upraveno koef.0,9 Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/ks 768 645 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Název: byt 0,00 m 3 0 m 2 899 000 Kč 899 000 Kč/ks viz příloha: zdroj: internetová nabídka realitní kanceláře Reala Lakomá s.r.o.cheb v 2/2016 Měrná jednotka: m 2 užitné plochy bytu Lokalita: Cheb, ul.přátelství (Skalka) Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Internetové nabídky jsou zpravidla nadhodnoceny o 5-15%, zde upraveno koef.0.9 Celkový koef. K C 0,86 Upravená j. cena Kč/ks 470 250 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 0 m 2 550 000 Kč 550 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Porovnávací hodnota před korekcí ceny Výsledná porovnávací hodnota 470 250 Kč/ks 612 180 Kč/ks 768 645 Kč/ks 612 180 Kč/ks 612 180 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Byt č.1373/5 Cheb 537 211,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 byt č.1373/5 Cheb 612 180,00 Kč - 9 -
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky 612 180 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 537 211 Kč Obvyklá cena 600 000 Kč slovy: Šestsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.5 Komentář ke stanovení výsledné ceny Hodnota nemovitosti zjištěná porovnávací metodou vychází ze současných podmínek trhu, což je pro stanovení obvyklé ceny zásadní,. Hodnota stanovená touto metodou má pro tento druh nemovitostí největší vypovídací schopnosti a nejlépe vystihuje poptávku po daném typu nemovitostí v dané lokalitě, nákladová (věcná) metoda nevystihuje polohu nemovitosti, která výrazně ovlivňuje obvyklou cenu, administrativní cena dle cenového předpisu (stanovená pro daňové účely. Vyhodnocení použitých metod: indikace: váha: Porovnávací hodnota: 612 180.-Kč. 100% administrativní hodnota: 537 211.-Kč Cena obvyklá (stávající): 600. 000.-Kč Závěr razítko a podpis znalce: V Chebu 25.2.2016 Ladislav Kopruščák nám.krále Jiřího z Poděbrad 11 350 02 Cheb telefon: 728 558 552 e-mail: LK.cheb@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni z 3.5.1988 pod čj.2078/88 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5450-2016 znaleckého deníku. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z KN - LV č.10712 pro k.ú.cheb z 15.2.2016 1.str. 1 -"- 2 1 Informace o budovách 1.str. 1 Snímek z PM 1 Situace umístění 1 Fotodokumentace 1 Porovnatelné nemovitosti 1,2,3 1-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -