ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně bytové jednotky č.733/12 v Brně, místní část Bystrc, Laštůvkova č.p.733, vč.příslušenství a podílu o velikosti 3843/ na společných částech domu a pozemcích p.č.5850, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 181 m 2 a p.č.5851, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 181 m 2, vše zapsáno na LV č.8269 pro k.ú. Bystrc Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/ Praha 1 Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.733/12 v Brně, místní část Bystrc, Laštůvkova č.p.733, vč.příslušenství a podílu o velikosti 3843/ na společných částech domu a pozemcích p.č.5850, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 181 m 2 a p.č.5851, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 181 m 2, vše zapsáno na LV č.8269 pro k.ú. Bystrc 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.733/12 Adresa předmětu ocenění: Laštůvkova 733/ Brno Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Bystrc Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.8269 pro k.ú. Bystrc - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: SJM Cecava Jaroslav a Cecavová Ludmila, Laštůvkova 733/17, Brno, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Cecava Jaroslav a Cecavová Ludmila, Laštůvkova 733/17, Brno, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací sousedky ve vchodu. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 1+1, nacházející se ve 4.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a čtyřmi nadzemními podlažími. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní. Výtah v domě není. Schody jsou železobetonové s povrchem z dlažby. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. Možnosti parkování jsou průměrné. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.733/12-3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.733/12 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Ostatní stavební pozemky Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a , , ,

5 nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a , , ,- nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem 362,00 m ,- Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = ,-Kč ,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Brno 4 Stáří stavby: 35 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy podlahová plocha: 38,43 * 1,00 = 38,43 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 38,43 m 2-5 -

6 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 35 let: s = 1-0,005 * 35 = 0,825 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,825 = 0,841 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,02 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,02 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00-6 -

7 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,960 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,841 = ,65 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 38,43 m 2 * ,65 Kč/m 2 * 0,960 * 0,990= ,24 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,24 Kč - 7 -

8 Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * / = ,39 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,39 Kč Bytová jednotka č.733/12 - zjištěná cena = ,63 Kč - 8 -

9 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.733/ ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.733/ ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jedenmilionšestnácttisícdevětsetosmdesát Kč - 9 -

10 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo soudcovské k pohledávce ve výši ,- Kč s příslušenstvím - Red orange s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, Praha, Zástavní právo exekutorské k pohledávce ve výši ,46 Kč a příslušenství a náklady - AB 5 B.V., soukromá společnost s ručením omezeným, id.č , Strawinskylaan 933/Wtc, Twr B, 1077 XX Amsterodam, Nizozemsko, Zahájení exekuce 120EX-2120/ ze dne související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 120EX-2120/ ze dne , Podán návrh na zřízení zástavního práva soudcovského - Finanční štít s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, Praha 1. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

11 k prodeji byt o velikosti 1+1 v Brně Bystrci, v klidném prostředí na ulici Ondrouškova. Byt je umístěn v 8.p./8 zrevitalizovaného panelového domu byla provedena nová fasáda, zateplení domu, výtah, nové vchodové dveře, schránky. Byt má plastová okna, jinak je ve standardu - původní umakartové jádro i kuchyňská linka, rekonstrukce nutná. Celková plocha je 34m2. K bytu náleží sklepní kóje, balkon není. Nízké měsíční náklady na bydlení cca 2 300,-Kč. Byt je vhodný jak pro bydlení, tak jako investice, volný ihned. Jedná se o pěknou lokalitu v blízkosti Brněnské přehrady. Požadovaná cena ,- Kč. velmi pěkný byt v osobním vlastnictví, prodej bytu s dispozicí 1+1, ve vyhledávané lokalitě Brna, Bystrce, umístěného v 1. podlaží z 8. podlaží bytového, panelového domu, s výtahem. Byt je ve standartním stavu, dům je po celkové rekonstrukci. V bytě je pěkná kuchyňská linka se spotřebiči, jádro je umakart. Dispozice bytu: Hlavní vstup, zádveří, předsíň 4,44 m2, samotný vstup do pokoje o 19,92 m2, samostatný vstup do kuchyně tvaru L o 9,3 m2, samostatný vstup do koupelny s vanou o 2,3 m2 a WC o 1,24 m2, šatna 2,43 m2, celková plocha bytu je 39,63 m2. Byt je bez balkonu. K bytu náleží sklepní box o 1,32 m2. V bytě je na podlahách kombinovaně dle využití jednotl. místností, pvc krytina, koberec, v koupelně dlažba, je zde vestavěná šatní skřín. Je zde možnost kabel TV, internetu, telef. linky, jsou instalovány měřiče teplé a studené vody a měřiče tepla. Je zde založeno společenství vlastníků bytových jednotek. Poplatky měsíčně nyní ve dvou osobách jsou 2.595,-Kč/měs. ( sestávají se, z fondu oprav, zál. na vodu teplou i studenou, teplo, náklady na osvětlení a úklid spol. prostor v domě ) a inkasni popl., tj. el. 450,-Kč, plyn 190,-Kč /měs... Bydlení je velmi klidné a příjemné, dopravní obslužnost dobrá. Požadovaná cena ,- Kč

12 k prodeji byt o velikosti 1+1 v Brně Bystrci, v klidném prostředí na ulici Wollmanova. Byt je umístěn v 1.NP/4 zrevitalizovaného panelového domu byla provedena nová fasáda, zateplení domu, nové vchodové dveře, schránky. Byt je udržovaném původním stavu( umakartové jádro, původní okna, kuchyňská linka). Na podlaze v pokoji jsou parkety, na ostatní podlahové ploše PVC. Orientace bytu je kuchyně severovýchod s atraktivním výhledem do zeleně, pokoj jihozápad - orientovaný do klidné ulice.celková plocha bytu je 36m2 - pokoj 16 m2, kuchyně 12,5m2, předsíň 3,9m2, koupelna 2,6 m2, WC 1m2. K bytu náleží sklep 2m2. Byt je v družstevním vlastnictví, anuita je již splacena a je možný okamžitý převod do OV. Měsíční náklady na bydlení jsou 2 800,-Kč ( studená a teplá voda, topení, fond oprav, úklid ) + 300,- Kč el. energie. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize a právního servisu

13 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Jedenmiliondvěstětisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

14 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku

15 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.8269 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

16 Fotodokumentace nemovitosti

17 Mapa oblasti

18 - 18 -

19 - 19 -