ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4775 NEMOVITÁ VĚC: pozemková parcela č. 212/16, pozemek parc. č. 212/16 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Praha-východ, obec Veleň, k.ú. Veleň Adresa nemovité věci: Polní, 250 63 Veleň Vlastník pozemku: 866229/0252, Veronika Pavlová, Vavřenova 1169/6, 142 00 Praha - Braník, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: pan Ing. Jan Krouza Školní 384, 27033 Jesenice Ing. Pavel Šapovalov Dolní Hradiště 23, 331 51 Kaznějov IČ: 63536111 telefon: 602117658, 373396638 DIČ: CZ6002081459 fax: e-mail: pavel@sapovalov.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podkladu pro dražbu dobrovolnou. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 3 900 000 Kč Datum místního šetření: 7.8.2014 Stav ke dni : 7.8.2014 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Dolním Hradišti, dne 25.8.2014 Ing. Pavel Šapovalov
NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny nemovitosti, jako podkladu pro dražbu dobrovolnou. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí LV č. 891 ze dne 2.7.2014 - informace o parcele na www.cuzk.cz ze dne 25.8.2014 - mapa katastru nemovitostí na www.cuzk.cz - územní plán obce - smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 1.8.2012 Místopis Pozemek se nachází v obci Veleň, v části obce Mirovice, okres Praha-východ, 3 km od hranice Prahy. V obci jsou škola, školka, pošta, obchod, restaurace. V blízkosti 5km nákupní centra Tesco Letňany a Globus Čakovice. V obci zastávka autobusu PID. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Pozemek se nachází v severozápadní části, v ulici Polní. Pozemek je nezastavěný hlavní stavbou, neoplocený. Přístup je po zpevněné místní komunikaci, jsou vybudovány inženýrské sítě (elektro, vodovod, kanalizace, plynovod). V jihovýchodní části pozemku se nachází kobková trafostanice, podél jižní hranice pozemku se nachází STL plynovodní potrubí, pro které je zřízeno věcné břemeno. 20.7.2010 bylo vydáno stavební povolení na bytové domy, které se měly stavět na oceňovaném pozemku. Vzhledem k tomu, že stavba nebyla zahájena do dvou let od vydání stavebního povolení, povolení pozbylo platnosti. Silné stránky Kompletně zasíťovaný pozemek připravený ke stavbě. Slabé stránky Nejsou. - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Je podána žaloba na určení práva ze dne 24.1.2014. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Komentář: Věcné břemeno nebrání výstavbě stavby, pro kterou je pozemek určen. Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek parc. č. 212/16 Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek parc. č. 212/16 OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Veleň: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 120,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce III 0,85 v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II 1,03 městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90-3 -
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 868,64 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek parc. č. 212/16 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Stavba pod povrchem pozemku - Podél III -0,01 jižní strany se pod povechem pozemku se nachází plynovod, na pozemku se nachází trafostanice. 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,990 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 0,989 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 0,990 * 0,989 = 0,920 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění 4 odst. 2 868,64 0,920 0,800 639,32-4 -
Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 2 orná půda 212/16 1 723,00 639,32 1 101 548,36 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 1 101 548,36 Pozemek parc. č. 212/16 - zjištěná cena = 1 101 548,36 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění pozemků 1.1 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Oceňovaný pozemek je rovinatý, pravidelného tvaru, určený k obytné výstavbě. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Veleň Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 0,95 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 044 2 375 000 2 274,90 0,90 2 053,10 Popis pozemku: Pozemek 1 044 m2, včetně inženýrských sítí (vodovod, kanalizace, plyn, elektřina), určený k výstavbě RD, Veleň (okres Praha-východ). Pozemek se nachází v klidné části obce - 9 km od Prahy. Dobrá dopravní dostupnost, v okolí veškerá občanská vybavenost. Lokalita: Veleň KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 0,95 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 960 2 880 000 3 000,00 0,90 2 707,50 Popis pozemku: Pozemky v developerském projektu Pozemky Veleň. V rámci projektu bude zasíťováno celkem 65 pozemků o velikosti od 800 m2 do 1.222 m2. Kompletní sítě (vodovod, kanalizace, plyn, elektřina, internet) na pozemku. Příjezdová komunikace ze zámkové dlažby. Zastavitelnost pozemků je až 40 % a nacházejí se na rovině. V obci kompletní občanská vybavenost (školka, ZŠ 1. stupeň, obchody, restaurace, zdravotní středisko). Autobusem na metro Letňany je to celkem 20 minut, nebo 8 km autem. Dokončení zasíťování v listopadu 2014. Lokalita: Veleň KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 0,95 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 956 2 150 000 2 248,95 0,90 2 029,68-5 -
Popis pozemku: Stavební pozemek 956 m2 v obci Veleň, Praha-východ, 3 km od hranice Prahy v nově vznikající zástavbě rodinných domků. Pozemek je rovinatý, příjezdová komunikace zpevněná. Na hranici pozemku kiosek s přívodem elektřiny, zavedeno veřejné osvětlení. Ostatní inženýrské sítě budou dotaženy v průběhu roku 2015 (dokument k dispozici) V obci jsou škola, školka, pošta, obchod, restaurace. V blízkosti 5km nákupní centra Tesco Letňany a Globus Čakovice. V obci zastávka autobusu PID. Velice hezká a klidná lokalita. Průměrná jednotková cena 2 263,43 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Jedná se o pozemky, které jsou nabízeny k prodeji v různých lokalitách obce Veleň. Pozemky jsou nabízeny kompletně zasíťované, k výstavbě rodinných domů. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 212/16 1 723 2 263 3 899 149 Celková výměra pozemků 1 723 Hodnota pozemků celkem 3 899 149-6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek parc. č. 212/16 1 101 548,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 3 899 100,00 Kč Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 3 899 149 Kč 1 101 548 Kč Obvyklá cena 3 900 000 Kč slovy: Třimilionydevětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.13 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Pro tento případ ocenění byl použit porovnávací způsob ocenění v souladu s 2 odst. 5 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s 4 odst. 1) zákona č. 151/1997 Sb.. Takto zjištěná hodnota po zaokrouhlení podle názoru znalce odpovídá ceně obvyklé. Je v relaci s cenami pozemků nabízených k prodeji v daném místě a čase na www.sreality.cz. V Dolním Hradišti 25.8.2014 Ing. Pavel Šapovalov Dolní Hradiště 23 331 51 Kaznějov telefon: 602117658, 373396638 e-mail: pavel@sapovalov.cz - 7 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 4.5.1993 pod č.j.spr. 2670/93 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4775 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20140059. - 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 891 ze dne 2.7.2014 2 Snímek katastrální mapy ze dne 25.8.2014 1 Územní plán 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
pohled z pozemku od východu pohled z ulice od západu pohled z ulice od východu - 14 -