- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2153-110/2015 o odhadu ceny obvyklé pozemku parc.č. 1332/2, v k.ú. Lázně Kundratice, obci Osečná, okresu Liberec (LV 70) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský, LL. M. Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek Místek Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00321/14 Podle stavu ke dni 12.3.2015 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 11 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 27.3.2015
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: stavební pozemek p.č. 1332/2, Březový háj Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Osečná Katastrální území: Lázně Kundratice 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 70 pro k.ú. Lázně Kundratice ze dne 26.2.2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského Sp.zn. 143 EX 00321/14-073 o ustanovení znalce. 4. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 70 zapsán: Bajan Slavomír, Březový háj 156, Lázně Kundratice, 46352 Osečná Omezení vlastnického práva na LV č. 70: Zástavní právo exekutorské Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Věcné břemeno Na LV 70 v části C je uvedeno: 1) Věcné břemeno v rozsahu vyznačeném geometrickým plánem č. 411-2528/2013 (zřízeno ve prospěch ČEZ distribuce, a.s., vázne na pozemku parc.č. 1332/2 blíže viz LV v příloze 5. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný pozemek se nachází v obci Osečná, k.ú. Lázně Kundratice, při ul. Březový háj, cca 310 m jihovýchodně od autobusové zastávky Lázně Kundratice, křiž., v sousedství stavby č.p. 116. Pozemek se nachází v zastavěném území obce. Na pozemku se nenachází žádné stavby, venkovní úpravy, ani trvalé porosty. Pozemek je veden v Územním plánu obce Osečná jako stavební (pozemky pro zástavbu rodinných domů), je oceněn jako stavební pozemek. Přístup k pozemku je z místní komunikace
- 3 - (pozemku parc.č.1343/9 - pozemek ve vlastnictví Města Osečná). Obr.1: Výřez z územního plánu Výčet pozemků na LV č. 70 parc.č. 1332/2 druhu ostatní plocha-jiná plocha o celkové výměře 1 178 m 2 6. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Mapa širších vztahů - Srovnávané nemovité věci - Výpis z KN LV č. 70
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Pro zjištění ceny obvyklé bylo použito srovnávací metody. Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v Osečné a okolí běžně obchoduje se stavebními pozemky. Nabídka je v mírném převisu nad poptávkou. V okolí nemovitosti se nabízí stavební pozemky v rozmezí cca 270-650 Kč/m 2 dle velikosti, umístění v lokalitě, napojení IS, možného dalšího využití apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 2 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovité věci lokalita cena korekce ceny na pramen výměra redukovaná cena za m 2 Objektivizační koeficient (tvar, umístění, velikost, názor znalce) výsledná cena za m 2 pozemek 1 Křižany, okr.liberec 446 408 0,85 1 361 279 1,00 278,80 pozemek 2 Osečná-Druzcov 599 000 0,85 893 570 1,05 598,66 pozemek 3 Osečná-Chrastná 370 250 0,85 745 422 1,05 443,55 pozemek 4 Křižany, okr.liberec 990 000 0,85 2 816 299 1,00 298,83 Výměra v m2 průměrná indexovaná hodnota 404,96 Průměrná indexovaná hodnota Cena pozemku zjištěná srovnáním 1 178 404,96 477 045 Srovnávací hodnota celkem Srovnávací hodnota celkem (zaokrouhleno) 477 045,- Kč 477 000,- Kč
- 5 - Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 477 000,- Kč. Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci - pozemku parc.č. 1332/2 (LV 70) v k.ú. Lázně Kundratice, obci Osečná, okresu Liberec, včetně součástí a příslušenství je stanovena ke dni 12. 3.2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, napojení na IS, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 477 000,- Kč. Ocenění závad váznoucích na nemovité věci: Na LV 70 v části C je uvedeno: 1) Věcné břemeno v rozsahu vyznačeném geometrickým plánem č. 411-2528/2013 (zřízeno ve prospěch ČEZ distribuce, a.s., vázne na pozemku parc.č. 1332/2 Jelikož nelze zjistit roční užitek z tohoto typu věcných břemen, je ocenění provedeno v souladu se zákonem paušální částkou ve výši 10 000,- Kč. Ocenění věcného břemene - 10 000,- Kč
- 6 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá, nemovité věci - pozemku parc.č. 1332/2, v k.ú. Lázně Kundratice, obci Osečná, okresu Liberec (LV 70)činí Slovy: čtyřistasedmdesátsedmtisíc Kč 477 000,- Kč 2) Ocenění závad váznoucích na nemovité věci (které prodejem v dražbě nezaniknou) - 10 000,- Kč Slovy: desettisíckorunčeských Znalci nejsou známy žádné další práva a závady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby. 3) Cena obvyklá, za níž je nemovitost v dražbě prodejná Slovy: čtyřistašedesátsedmtisíc Kč 467 000,- Kč V Ostravě, 27.3.2015 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2153-110/2015 znaleckého deníku.
- 7 - Přílohy: 1) Mapa širších vztahů 2) Srovnávané nemovité věci 3) Výpis z katastru nemovitostí LV č. 70
Příloha č.1: Mapa širších vztahů - 8 -
- 9 - Příloha č. 2: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Pozemek Křižany, okr. Liberec Cena: 446 408,- Kč Velikost pozemku: 1 361 m 2 Stavební pozemek v Křižanech, okr. Liberec Rovinatý pozemek (1361 m2) se nachází v klidné části obce. Orientace na jih. Veškeré sítě na hranici pozemku. Vhodné k výstavbě rodinného domu či objektu k rekreaci. V obci je plná občanská vybavenost s přímým spojem do Liberce. Vzdálenost do krajského města Liberec 7 km. Nemovitá věc č. 2 Pozemek Osečná - Druzcov Cena: 599 000,- Kč Velikost pozemku: 893 m 2 Rovinatý pozemek ve vyhledávané rekreační oblasti pod Ještědem. Na pozemek vede z hlavní komunikace vlastní zatravněná cesta. Přímo na pozemku je umístěna nová vodovodní přípojka, elektřina na hranici. Pozemek je vzhledem k poloze slunný, výhledem na Ještěd. Možnost přikoupení sousedních pozemků. Pozemek je určený k výstavbě rodinného domu nebo rekreační chaty. Nemovitá věc č. 3 Pozemek Osečná-Chrastná Cena: 370 250,- Kč Velikost pozemku: 745 m 2 Pozemek, který je určen územním plánem k výstavbě RD nebo rekreační stavby. Pozemek je rovinatý, slunný s obecní příjezdovou cestou 100m od rybníka,4km obec Hamr na Jezeře, 25 km Liberec,1,5km vyhlášené Lázně Kundratice. V okolí je krásná příroda, ideální na rekreaci i bydlení. Veškerá občanská vybavenost je v obci Osečná, která je vzdálena 2km,autobusová zastávka je cca 100m od pozemku. IS - elektřina je na hranici pozemku, vodovod cca 100m,vodu lze řešit vrtanou studnou do 10m. Nemovitá věc č. 4 Pozemek Křižany, okr. Liberec Cena: 990 000,- Kč Velikost pozemku: 2 816 m 2 Stavební pozemek s výhledem na Ralsko, Ještěd a Krkavčí skály. Výhodou pozemku je vlastním zdroj vody - kopaná studna s čerpadlem, která prošla v r. 2008 rekonstrukcí, čištěním a prohloubením na 14,5 m. Na hranici pozemku je elektrická přípojka. Pracovní zázemí je zajištěno štábním vozem a dřevěnou boudou. Na pozemku jsou vzrostlé stromy jako např. ořešáky vlašské, jilm, rododrendrony a azalky. K pozemku náleží též zahrada s ovocnými stromy - jabloně, hrušky, aronie, rakytníky, třešeň, blumy a rybízy. V místě je základní občanská vybavenost. V okolí jsou lesy s trasami pro turistiku i pro houbaření, cykloturistiku. Vzdálenost od Liberce 19 km.