STANOVENÍ NÁJEMNÉHO PRO POTŘEBY STATUTÁRNÍHO MĚSTA BRNA

STANOVENÍ NÁJEMNÉHO PRO POTŘEBY STATUTÁRNÍHO MĚSTA BRNA Květen 2012 Bytový odbor Magistrátu města Brna strana č.1

Zpracovatelé Ing.Oliver Pospíšil, náměstek primátora města Brna Ing. Tomáš Janas, znalec Ing. Marie Ruberová, odhadce kanceláře Janas&partner Mgr. Jiří Lahoda, vedoucí Bytového odboru MMB Ing. Pavel Sršeň, Ph.D., vedoucí Majetkového odboru MMB Ing.Pavel Dočkal, vedoucí oddělení Majetkového odboru MMB JUDr. Světlana Pernicová, vedoucí oddělení Bytového odboru MMB strana č.2

OBSAH 1. ÚVOD... 4 2. VÝVOJ NÁJEMNÉHO Z BYTU V BRNĚ OD PLATNOSTI ZÁKONA Č.107/2006 SB.... 5 3. OBECNÉ PRINCIPY HOSPODAŘENÍ S OBECNÍM BYTOVÝM FONDEM.... 8 4. ANALÝZA STÁVAJÍCÍHO PRÁVNÍHO STAVU:... 10 5. STANOVENÍ NÁJEMNÉHO PRO POTŘEBY STATUTÁRNÍHO MĚSTA BRNA... 12 5.1. PŘEHLED POUŽÍVANÝCH POJMŮ... 12 5.2. METODIKA STANOVENÍ NÁJEMNÉHO PRO POTŘEBY MĚSTA BRNA... 13 5.3. METODIKA VÝPOČTU MODIFIKOVANÉHO EKONOMICKÉHO A NÁKLADOVÉHO NÁJEMNÉHO... 14 5.3.1 Náklady na dosažení příjmu z nájemného... 14 5.3.2 Položky ovlivňující hrubé výnosy z nájemného... 18 5.3.3 Rekapitulace položek pro stanovení nájemného... 18 5.3.4 Čisté roční výnosy z bytu... 19 5.4. VSTUPNÍ ÚDAJE, PODKLADY... 21 5.4.1 Vstupní údaje k typu panelový dům zrekonstruovaný... 22 5.4.2 Vstupní údaje k typu panelový dům nezrekonstruovaný... 22 5.4.3 Vstupní údaje k typu cihlový dům zrekonstruovaný... 23 5.4.4 Vstupní údaje k typu cihlový dům nezrekonstruovaný... 24 5.4.5 Vstupní údaje k typu novostavba... 24 5.5. VÝPOČET NÁJEMNÉHO PRO POTŘEBY STATUTÁRNÍHO MĚSTA BRNA... 25 5.5.1 Výpočet nájemného u panelového domu zrekonstruovaného... 25 5.5.2 Výpočet nájemného u panelového domu nezrekonstruovaného... 26 5.5.3 Výpočet nájemného u cihlového domu zrekonstruovaného... 27 5.5.4 Výpočet nájemného u cihlového domu nezrekonstruovaného... 28 5.5.5 Výpočet nájemného u novostavby... 28 5.6. SROVNÁNÍ... 29 6. ZÁVĚR... 31 7. LITERATURA, PŘEDPISY A JINÉ ZDROJE... 32 strana č.3

1. ÚVOD Zákon o obcích vymezuje jako jednu ze základních oblastí samostatné působnosti obcí péči o vytváření podmínek pro rozvoj sociální péče a pro uspokojování potřeb svých občanů v souladu s místními předpoklady a místními zvyklostmi. Uspokojování potřeby bydlení je definováno jako jedna z předních oblastí této působnosti obce. Současně je tímto zákonem uložena obci povinnost účelně a hospodárně využívat svůj majetek, pečovat o jeho zachování a rozvoj. V těchto souvislostech se oblast nájemného z bytů jeví jako velmi významnou oblastí rozhodování obce o hospodaření s majetkem dotýkající se velkého počtu jejích obyvatel. Je nepochybné, že jde o rozhodování politické, a výsledek bude závislý na tom, zda rozhodující orgán upřednostní ekonomický přístup k věci a výsledkem bude rozhodnutí o obvyklém nájemném, nebo upřednostní sociální přístup a stávající nájemné se příliš zvyšovat nebude. Za kompromis mezi oběma přístupy lze považovat nájemné ekonomické, které pro pronajímatele zajistí dostatečné prostředky na správu a údržbu bytového fondu včetně určitého přiměřeného zisku a současně bude pro běžného nájemce obecního bytu sociálně přijatelné. Potřeba definovat způsob určení ekonomického nájemného vyvstává do popředí v souvislosti s končící etapou regulace nájemného z bytu. K tomu může městu i městským částem napomoci tento materiál zpracovaný pracovní skupinou vytvořenou náměstkem primátora Ing.Pospíšilem z externích odborníků /znalecká kancelář/ a pracovníků odboru majetkového MMB a odboru bytového MMB. strana č.4

2. VÝVOJ NÁJEMNÉHO Z BYTU V BRNĚ OD PLATNOSTI ZÁKONA Č.107/2006 SB. Zákon č.107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, ze dne 14.3.2006, umožnil po období stagnace nájemného v letech 2002-2006 pronajímateli jednostranně zvýšit nájemné zákonem stanoveným způsobem v jednotlivých letech, přičemž maximální přírůstek nájemného vyhlašovalo každoročně Ministerstvo pro místní rozvoj svým Sdělením. V pořadí posledním (vydání dalšího prováděcího předpisu ministerstvo nepředpokládá) je Sdělení MMR č. 180/2009 Sb. Ve městě Brně je tak možné podle výše uvedeného jednostranně zvyšovat nájemné až do 31.12.2012. Výchozí základnou pro výpočet limitu jednostranného zvyšování nájemného je aktuální měsíční nájemné za m 2 podlahové plochy bytu. Do této hodnoty není započtena úhrada za vybavení bytu (zákon ponechává úhradu za vybavení na vzájemném ujednání). Cílová hodnota měsíčního nájemného za 1 m 2 podlahové plochy bytu je uvedena v příloze č. 3 Sdělení a představuje úroveň nájemného, které může být prostřednictvím jednostranného zvyšování nájemného dosaženo. Cílová hodnota je vypočtena z tzv. základních cen bytů v jednotlivých lokalitách, a to podle vzorce uvedeného v zákoně CN = 1/12 * p * ZC, kde CN je cílová hodnota měsíčního nájemného za 1 m 2 podlahové plochy bytu, ZC je základní cena za 1 m 2 podlahové plochy bytu, p je koeficient vyjadřující podíl ročního nájemného na základní ceně bytu. Základní ceny pocházejí ze statistiky kupních cen nemovitostí, kterou zpracovává Ministerstvo financí. Z údajů této statistiky byly pro účely zvyšování nájemného zjištěny tzv. základní ceny za m 2 podlahové plochy bytu, které se pro město Brno pohybují v intervalu 18 219 až 26 873 Kč/m 2 podlahové plochy bytu (podrobněji pro jednotlivé lokality města viz příloha č. 3 Sdělení). Roční cílové nájemné je zákonem stanoveno jako 5 % z těchto základních cen bytů v dané lokalitě, u bytů se sníženou kvalitou je stanoveno procento nižší (p = 0,05 resp. 0,045). Cílová hodnota měsíčního nájemného pro město Brno se tak pohybuje v intervalu 75,91 až 111,97 Kč/m 2 resp. 68,32 až 100,77 Kč/m 2 pro byty se sníženou kvalitou. Členění bytů do čtyř kategorií zákon z předchozí právní úpravy nepřejal. Pojmu byt se sníženou kvalitou přibližně odpovídají byty III. a IV. kategorie dle dřívější právní úpravy. Kromě cílového nájemného zákon rovněž stanovil maximální přírůstek měsíčního nájemného. Postup města v tomto období nebyl jednotný. Svěřením bytových domů městským částem a výkon této samostatné působnosti městských částí s minimálními omezeními danými Statutem města Brna a Pravidly pronájmu bytů v domech v majetku města Brna a podmínkami zajišťování bytové náhrady znamenal, že nájemné se v Brně v obecních bytech vyvíjelo nejen v závislosti na výši maximálních přírůstků nájemného dle jednotlivých katastrálních území stanovenými právním předpisem, ale zejména v závislosti na rozhodnutí Rady, event. Zastupitelstva příslušné městské části. Ne všechny městské části využívaly možnosti zvýšit nájemné o maximální možný přírůstek nájemného z bytu. Této možnosti nevyužívala vždy ani Rada města Brna při rozhodování o zvýšení nájemného v domech nesvěřených městským částem. V nesvěřených domech bylo nájemné zvyšováno takto: v r.2007 - bylo zvýšeno nájemné na základě usnesení RMB R5/016 ze dne 27.3.2007 o maximální přírůstek dle sdělení MMR č.333/2006 Sb., ke zvýšení došlo od 1.8.2007 v r.2008 - ke zvýšení nájemného nedošlo v r.2009 - bylo zvýšeno nájemné na základě usnesení Rady města Brna R5/074 ze dne 29.7.2008 o maximální přírůstek nájemného vyplývající ze Sdělení MMR č.214/2008 Sb. k 1.1.2009 v r.2010 - bylo zvýšeno nájemné na základě usnesení Rady města Brna R5/118 ze dne 1.9.2009 o 50 % maximálního přírůstku měsíčního nájemného z bytu vyplývajícího ze Sdělení MMR č.180/2009 Sb. Přehled vývoje nájemného je uveden v tabulkách /příloha č.1/. Nájemné z bytů svěřených MČ:_ Pro zvyšování nájemného z bytu popsané v jednotlivých městských částech v následující tabulce byla výchozí sazbou sazba 27,42 Kč/m2/měsíc platná od 1.7.2002 jako maximální až do účinnosti zákona č.107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. strana č.5

2007 Kč/m 2 /měsíc 2008 Kč/m 2 /měsíc 2009 Kč/m 2 /měsíc 2010 Kč/m 2 /měsíc 2011 Kč/m 2 /měsíc 2012 Kč/m 2 /měsíc Cílové nájemné MČ Brno - Židenice k.ú. Židenice 34,82 45,40 62,24 nezvyš. 72,35 od 1.9.2011 nezvyš. 100,08 k.ú. Zábrdovice 33,01 40,66 52,13 nezvyš. 60,55 od 1.9.2011 nezvyš. 75,91 MČ Brno Řečkovice a MH 35,89 48,02 64,25 75,17 nezvyš. 80,00 102,86 MČ Brno - Slatina 32,02 38,29 52,57 nezvyš. nezvyš. 92,51 MČ Brno Královo Pole k.ú. Ponava 34,82 45,40 62,24 72,95 nezvyš. 72,95 100,08 k.ú. Královo Pole 34,82 46,41 66,92 79,30 nezvyš. 79,30 111,28 k.ú. Sadová 65,71 78,46 nezvyš. 111,97 111,97 MČ Brno - sever k.ú. Černá Pole 34,82 nezvyš. 46,06 od 1.9.2009 k.ú. Lesná 34,82 nezvyš. 46,41 od 1.9.2009 nezvyš. nezvyš. 110,00* 111,97 nezvyš. nezvyš. 110,00* 111,28 k.ú. Husovice 34,82 nezvyš. 45,40 nezvyš. nezvyš. 100,00* 100,08 k.ú. Zábrdovice 31,75 nezvyš. 39,62 od 1.9.2009 nezvyš. nezvyš. 75,00** 75,91 MČ Brno - Kohoutovice 30 33 38 43,50 50,00 od 1.5.2011 77,00 po slevě 65,00 MČ Brno - Jundrov k.ú. Jundrov 33,45 40,76 52,92 nezvyš. nezvyš. 77,00 po slevě 65,00 k.ú. Pisárky 34,27 40,78 53,11 nezvyš. nezvyš. 77,00 po slevě 65,00 MČ Brno - Bohunice 32,02 38,29 52,57 nezvyš. vše zprivatizováno 92,51 MČ Brno - Vinohrady 1.4.07-31.5.08 34,82 1.6.08-28.2.09 40,73 od 1.3.09 43,38 92,51 102,86 111,28 nezvyš. nezvyš. nezvyš. 100,08 MČ Brno - Žabovřesky 34,82 46,41 66,92 nezvyš. nezvyš. 66,92 111,28 MČ Brno Nový Lískovec regenerované 32,02 38,29 49,75 nezvyš. nezvyš. nezvyš. 92,51 neregenerované 30,71 36,72 44,06 nezvyš. nezvyš. nezvyš. 92,51 MČ Brno Maloměřice, Obřany 34,82 45,40 62,23 nezvyš. nezvyš. 68,00 100,08 MČ Brno - Komín 34,82 43,53 63,47 74,51 74,51 85,00 Pastviny 88-100,00 MČ Brno Starý Lískovec 32,02 37,20 51,82 nezvyš. nezvyš. od 1.6.2012 92,51 /2 roky 55,00/ 102,86 92,51 strana č.6

2007 Kč/m 2 /měsíc 2008 Kč/m 2 /měsíc 2009 Kč/m 2 /měsíc 2010 Kč/m 2 /měsíc 2011 Kč/m 2 /měsíc 2012 Kč/m 2 /měsíc Cílové nájemné MČ Brno - Černovice 34,82 45,40 62,24 nezvyš. nezvyš. nezvyš. 100,08 MČ Brno - Bystrc 28,13 34,00 40,00 44,00 49,00 55,00 92,51 MČ Brno - Medlánky 42 nezvyš. nezvyš. 60,00 70,00 nezvyš. 102,86 MČ Brno - střed k.ú. Město Brno 35,89 48,02 nezvyš. nezvyš. od 1.9.2011 65,84 nezvyš. 102,86 k.ú.starébrno, Stránice,Veveří 34,82 46,06 nezvyš. nezvyš. od 1.9.2011 66,65 nezvyš. 111,97 k.ú. Pisárky 34,82 46,41 nezvyš. nezvyš. od 1.9.2011 66,76 nezvyš. 111,28 k.ú. Štýřice 34,82 45,40 nezvyš. nezvyš. od 1.9.2011 62,99 nezvyš. 100,08 k.ú. Zábrdovice, Trnitá 33,01 40,66 nezvyš. nezvyš. od 1.9.2011 52,60 nezvyš. 75,91 MČ Brno Líšeň domy regenerované 32,02 38,24 45,85 50,40 58,00 od 1.9.2011 nezvyš. 92,51 domy zateplené 30,10 35,85 42,5 50,40 58,00 od 1.9.2011 nezvyš. 92,51 domy k privatizaci nezvyš. 32,76 36,00 36,00 zprivatizováno 92,51 domy ostatní 32,00 30,15 30,15 34,00 od 1.9.2011 nezvyš. 92,51 MČ Brno jih nezvyš. 32,02 38,01 44,00 nezvyš. 50,00 100,08 * Sleva z nájemného s účinností od 1.1.2012 v k.ú. Černá Pole, k.ú. Lesná, k.ú.husovice Celková výše slevy pro byty v domě 50% Dům bez provedených oprav z níže uvedených 45% Dům s jednou opravou z níže uvedených 40% Dům se dvěma opravami z níže uvedených 35% Dům se třemi opravami z níže uvedených ** Sleva z nájemného s účinností od 1.1.2012 v k.ú. Husovice Celková výše slevy pro byty v domě 45% Dům bez provedených oprav z níže uvedených 40% Dům s jednou opravou z níže uvedených 35% Dům se dvěma opravami z níže uvedených 30% Dům se třemi opravami z níže uvedených Za opravy pro určení slevy jsou považovány: - výměna oken v BD (minimálně 90% všech oken) - kompletní rekonstrukce ZTI(zdravotně technická instalace) po zařizovací předměty v BD - kompletní zateplení pláště domu nebo provedena kompletní oprava fasády BD strana č.7

3. OBECNÉ PRINCIPY HOSPODAŘENÍ S OBECNÍM BYTOVÝM FONDEM. Statutární město Brno hospodaří celkem se 31 736 byty. Jako statutární město upravilo v souladu se zák.č.128/2000 Sb., o obcích /obecní zřízení/ v platném znění vnitřní poměry ve věci správy města obecně závaznou vyhláškou, kterou se vydává Statut města Brna. V čl. 28 je vymezena působnost městských částí v oblasti bydlení. Tato samostatná působnost městských částí v oblasti hospodaření s byty je omezena jen minimálně Pravidly pronájmu bytů v domech v majetku města Brna a podmínkami zajišťování bytové náhrady. Město svými Pravidly v podstatě vymezilo jen okruh osob, které se mohou stát oprávněnými žadateli o byt a základní vztahy mezi městem a městskými částmi. V oblasti výše nájemného z bytu si ve zmiňovaných Pravidlech pronájmu město vymezilo pravomoc rozhodnout jen o maximální výši nájemného u nově pronajímaných bytů. Této možnosti již nevyužívá, ponechává stanovení nájemného na městských částech. Statutem města Brna pak určilo způsob, jak jsou městské části povinny se svěřeným majetkem nakládat a způsob hospodaření s vybraným nájemným. V čl. 76 odst.51 Statut stanoví, že město a městská část, které byly svěřeny bytové domy, jsou povinny použít minimálně 90 % kladného výsledku hospodaření (po zdanění) a odpisů dlouhodobého majetku z vedlejší hospodářské činnosti bytového hospodářství zpět do správy, údržby, oprav, rekonstrukce a modernizace bytového fondu, případně na podporu bytové výstavby. Na jiný účel může městská část použít část tohoto objemu výsledku hospodaření a odpisů pouze s předchozím souhlasem Zastupitelstva města Brna. Výsledky hospodaření městských částí se svěřeným bytovým fondem jsou uvedeny v tabulkách /příloha č.2/. Vedlejší hospodářská činnost - rok 2010 (v Kč) Městská část Počet bytů Velké opravy Opravy celkem Náklady celkem s daní Nájem byty předpis Nájem byty - vybrané Nájem nebyty předpis Nájem nebyty vybrané Výnosy celkem Brno-střed 5 673 158 219 922 218 869 406 189 796 972 170 011 835 83 325 566 73 941 567 280 051 749 Žabovřesky 1527 30 925 094 43 536 442 57 253 960 76 666 294 74 969 544 5 211 802 5 182 995 83 239 313 Královo 2 649 Pole 39 788 462 50 725 540 86 791 937 137 869 682 131 043 722 11 560 051 11 169 934 159 104 784 Brno-sever 6 617 49 092 010 77 064 845 148 284 433 203 085 938 188 199 611 19 096 372 17 490 483 238 736 442 Židenice 2 497 5 566 715 14 622 606 56 332 071 93 135 054 88 207 161 3 466 846 3 323 468 98 375 567 Černovice 1 338 6 918 129 20 786 542 44 662 853 51 512 910 47 135 408 812 626 707 156 53 338 604 Brno-jih 1 110 0 16 667 269 21 791 863 33 268 246 31 973 388 1 224 322 1 123 052 34 892 010 Bohunice 31 0 108 939 757 190 553 952 533 910 231 100 816 080 Starý 1 413 Lískovec 712 418 10 599 381 27 741 554 60 838 288 57 638 956 940 002 838 372 64 802 694 Nový 1 056 Lískovec 586 032 9 898 262 16 808 471 39 167 572 36 045 535 603 684 579 678 42 882 683 Kohoutovice 1 991 19 413 209 26 089 028 35 682 285 60 466 987 56 454 441 250 951 185 680 61 115 297 Jundrov 171 662 431 1 257 254 2 422 302 6 333 685 6 193 609 77 052 77 052 6 717 970 Bystrc 2 286 3 134 190 15 792 641 30 655 824 78 671 669 74 608 343 353 868 315 594 82 280 609 Komín 75 0 605 374 2 088 920 3 122 534 2 970 265 11 700 11 700 3 141 192 Medlánky 198 0 4 283 582 5 598 339 11 461 839 11 265 848 172 000 172 000 11 668 630 Řečkovice 575 5 219 282 8 812 098 14 257 674 33 982 857 32 769 257 172 581 150 538 35 910 334 Maloměřice 90 2 854 277 3 579 307 4 600 829 3 642 182 3 498 258 1 547 101 1 448 078 5 272 544 Vinohrady 1 229 0 12 873 650 19 760 940 42 623 230 40 446 821 907 460 876 142 44 452 860 Líšeň 2 323 2 999 110 34 795 536 49 087 205 90 819 605 87 989 985 653 117 624 956 92 451 584 Slatina 933 11 600 314 15 259 323 34 358 180 33 669 395 295 566 253 536 35 204 037 Bosonohy 17 0 3 380 171 150 585 168 573 893 0 0 599 668 Chrlice 16 0 11 573 76 188 370 056 367 968 24 832 24 832 398 014 CELKEM 167 871 359 521 933 485 858 954 717 1 252 332 900 1 176 567 153 130 707 730 118 496 913 1 435 452 665 strana č.8

Vedlejší hospodářská činnost - rok 2010 (v Kč) Městská část Zisk po zdanění Dluhy byty 2010 Dluhy byty z předešlých let Dluhy byty celkem Dluhy nebyty 2010 Dluhy nebyty z předešlých let Dluhy nebyty - celkem Dluhy celkem Správa náklady Brno-střed 61 182 343 19 785 137 102 350 789 122 135 926 9 383 999 37 281 539 46 665 538 168 801 464 12 742 141 Žabovřesky 25 985 352 1 696 750 1 811 550 3 508 300 28 807 98 133 126 940 3 635 240 3 366 416 Královo Pole 72 312 847 6 825 960 10 044 805 16 870 765 390 117 2 715 754 3 105 871 19 976 636 6 037 086 Brno-sever 90 452 009 14 886 327 28 814 873 43 701 200 1 605 889 1 537 911 3 143 800 46 845 000 17 362 500 Židenice 61 298 000 4 927 893 14 663 574 19 591 467 143 378 185 519 328 897 19 920 364 4 480 372 Černovice 8 675 751 4 377 502 1 380 981 5 758 483 105 470 121 164 226 634 5 985 117 3 275 654 Brno-jih 13 100 146 1 294 858 862 735 2 157 593 101 270 407 734 509 004 2 666 597 2 143 247 Bohunice 58 890 20 042 5 803 979 5 824 021 131 387 772 387 903 6 211 924 0 Starý Lískovec 28 987 841 3 199 332 9 326 603 12 525 935 101 630 430 964 532 594 13 058 529 2 128 000 Nový Lískovec 26 014 212 3 122 037 3 719 386 6 841 423 24 006 587 182 611 188 7 452 611 622 116 Kohoutovice 24 021 506 4 012 546 2 873 302 6 885 848 65 271 22 698 87 969 6 973 817 2 681 618 Jundrov 4 295 669 140 076 34 385 174 461 0 0 0 251 513 223 760 Bystrc 51 624 784 4 063 326 3 833 202 7 896 528 38 274 45 464 83 738 7 980 266 4 029 398 Komín 2 131 934 152 269 48 196 200 465 0 0 0 200 465 92 000 Medlánky 4 895 713 195 991 16 084 212 075 0 0 0 212 075 443 160 Řečkovice 17 154 235 1 213 600 1 047 971 2 261 571 22 043 7 069 29 112 2 290 683 1 029 591 Maloměřice 671 715 143 924 78 825 222 749 99 023 157 522 256 545 479 294 187 392 Vinohrady 24 691 920 2 176 409 2 351 461 4 527 870 31 318 83 943 115 252 4 643 122 2 655 600 Líšeň 43 364 379 2 829 620 951 215 3 780 835 28 161 7 099 35 260 3 816 095 4 037 372 Slatina 16 247 760 688 785 179 032 867 817 42 030 0 42 030 909 847 2 255 395 Bosonohy 351 737 11 275 0 11 275 0 0 0 11 275 11 050 Chrlice 0 2 088 0 2 088 0 0 0 2 088 37 413 Tuřany CELKEM 577 518 743 75 765 747 190 192 948 265 958 695 12 210 817 44 077 467 56 288 275 322 324 022 92 556 418 strana č.9

4. ANALÝZA STÁVAJÍCÍHO PRÁVNÍHO STAVU: V Brně končí dnem 31.12.2012 období tzv. regulovaného nájemného. Končí období, kdy lze uplatnit jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem dle zákona č.107/2006 Sb.a Sdělení MMR č.180/2009 Sb. Některé městské části proto ve snaze dosáhnout cílové hodnoty nájemného a přitom se vyhnout nespokojenosti nájemců s příliš razantním nárůstem nájemného rozhodují tak, že rozhodnou o jednostranném zvýšení nájemného a současně rozhodnou o poskytnutí slevy z nájemného z bytu na určitou dobu s tím, že po jejím uplynutí mají opět volnost rozhodování o tom, zda slevu poskytnou i nadále a v jaké výši. S takovýmto postupem lze souhlasit za předpokladu, že městská část rozliší výši slev v závislosti na stavu domu, případně skupiny domů a naplní tak smysl 698 občanského zákoníku. Po 1.1.2013 bude možno upravit nájemné jen dohodou pronajímatele a nájemce. Podle 696 občanského zákoníku, v platném znění, nedojde-li ke sjednání nájemného dohodou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zvyšuje se nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu. Nesdělí-li nájemce pronajímateli do dvou měsíců od doručení návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších 3 měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Výši nájemného soud určí ke dni podání návrhu soudu. Prostředky, jimiž bude moci pronajímatel či nájemce zjistit výši obvyklého nájemného, budou zejména - mapy nájemného připravené ministerstvem pro místní rozvoj budou obsahovat informace o hladině nájemného z bytů v obci či její části, které bylo v posledních 2 letech nově sjednáno nebo byla v této době sjednána jeho změna - porovnání se třemi srovnatelnými byty informaci o výši ceny nájemného lze získat porovnáním nájemného u tří srovnatelných bytů v téže lokalitě - názor realitního makléře - znalecký posudek finančně nákladnější prostředek, který však může napomoci k určení výše nájemného bez soudního sporu - jiné způsoby zjišťování obvyklého nájemného média, odborné publikace, informace od zájmových organizací SON, Občanské sdružení majitelů domů Z existujících map nájemného zpracovaných pro obce v Jihomoravském kraji, kde skončila platnost zákona č.107/2006 Sb. již dnem 31.12.2010, vyjímáme následující příklady výše obvyklého nájemného v bytech ve standardním technickém stavu, v bytě standardním, tzn. takovém, který se v dané obci nejčetněji vyskytuje, zpravidla pro byt střední velikosti, tzn. o ploše 40 70 m2: Obce v okrese Brno-venkov: Blučina - 81,2 99,3 Kč/m2/měsíc Židlochovice - 86,4 105,6 Kč/m2/měsíc Zastávka - 82,9 101,3 Kč/m2/měsíc Bílovice nad Svitavou 93,5-114,3 Kč/m2/měsíc Pohořelice - 92,9-113,5 Kč/m2/měsíc Modřice 86,4-105,6 Kč/m2/měsíc Dolní Kounice 79,0-96,6 Kč/m2/měsíc Hrušovany u Brna 81,8 100,0 Kč/m2/měsíc Ivančice 80,6 92,8 Kč/m2/měsíc Kuřim- 102,2 113,0 Kč/m2/měsíc Mokrá-Horákov - 84,8-103,6 Kč/m2/měsíc Ořechov - 72,9 89,1 Kč/m2/měsíc Pozořice - 82,3 100,6 Kč/m2/měsíc Oslavany - 79,4 97,1 Kč/m2/měsíc Rajhrad - 84,2 102,9 Kč/m2/měsíc Rosice- 96,0-110,4 Kč/m2/měsíc strana č.10

Sokolnice - Střelice - Šlapanice- Tišnov - Troubsko Újezd u Brna 75,0 91,7 Kč/m2/měsíc 88,4-108,1 Kč/m2/měsíc 99,7 114,7 Kč/m2/měsíc 89,0 102, Kč/m2/měsíc 88,5 108,2 Kč/m2/měsíc 82,6-100,9 Kč/m2/měsíc Jiné obce Jihomoravského kraje: Znojmo - 73,9 81,6 Kč/m2/měsíc Adamov - 90,2 110,3 Kč/m2/měsíc Blansko - 85,3-94,3 Kč/m2/měsíc Břeclav - 81,0 89,5 Kč/m2/měsíc Boskovice - 88,2-97,5 Kč/m2/měsíc Mikulov - 88,9 102,3 Kč/m2/měsíc Vyškov - 83,7 92,5 Kč/m2/měsíc I tyto údaje mohou hrát podpůrnou roli při rozhodování o vývoji nájemného z bytu v tak významném městě jako je Brno. strana č.11

5. STANOVENÍ NÁJEMNÉHO PRO POTŘEBY STATUTÁRNÍHO MĚSTA BRNA 5.1. PŘEHLED POUŽÍVANÝCH POJMŮ Pro přehlednost a vyvarování se možného nejasného výkladu, jsou zde vysvětleny a definovány pojmy, které jsou použity v dalších kapitolách. Terminologie je převzata z příslušných právních předpisů, odborné literatury /zejména z Teorie oceňování nemovitostí Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc./, a časopisů Soudní inženýrství. Daň z nemovitosti jedna z platebních povinností, které stát stanovil zákonem k zajištění financování veřejných potřeb. Daň z nemovitosti upravuje zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí. Předmětem této daně jsou jak nemovitosti, tedy pozemky a stavby vedené v katastru nemovitostí (kromě vyjmenovaných v zákoně) a dále této dani podléhají také bytové a nebytové prostory. Výše daně z nemovitostí se určí z daňového přiznání. Pojištění stavby pojištění živelní (např. požár, výbuch, přímý úder blesku, záplava nebo povodeň, vichřice, krupobití, pád předmětů, zemětřesení, sesuv půdy, lavin, zřícení skal, tíha sněhu nebo námrazy atd.), pojištění pro případ odcizení, vandalismu a pojištění odpovědnosti vlastníka nemovitosti za případné škody, které by z titulu vlastnictví nemovitosti mohly vzniknout jiným osobám (např. škoda na zdraví, na majetku, finanční škoda). Oprava odstranění stavebních závad vzniklých opotřebením, stárnutím, poškozením a působením povětrnostních vlivů za účelem uvedení do předchozího nebo provozuschopného stavu. Uvedením do provozuschopného stavu se rozumí provedení opravy s použitím jiných než původních materiálů, dílů, součástí nebo technologií, pokud tím nedojde k technickému zhodnocení. Údržba pravidelně prováděné práce (čištění schodiště, podlah, obkladů stěn, zanesených odpadů, malování včetně opravy omítek, tapetování, péče o topné zařízení a jiné instalace, úklid sněhu) za účelem zachování užitných vlastností věci. Slouží k zpomalení destrukce (zničení, porušení, rozklad) stavby, k níž dochází přirozeným stárnutím stavebních materiálů, jejich opotřebením a vlivem povětrnosti. Rekonstrukce obnovovací práce prováděné za účelem uvedení objektu do původního stavu. Práce mají za následek změnu technických parametrů, popř. i účelu stavebního objektu. Při provádění rekonstrukce stavby, objektu nebo jeho části se do rekonstrukčních prací zahrnují veškeré stavební a montážní práce, které s rekonstrukcí souvisí, včetně těch, které by se jinak považovaly za opravy a údržbu, pokud by byly prováděny samostatně. Revitalizace (vitalita = životnost organismu) obnovení či oživení staveb, které vlivem času a opotřebení již neodpovídají současným požadavkům na bydlení. Revitalizace zahrnuje výměnu stávajících nevyhovujících částí konstrukcí (okna, dveře, atd.), ale i snížení provozních nákladů staveb. Investice ekonomická aktivita spočívající v koupi něčeho a očekávání budoucího zisku. Správa nemovitosti soubor činností (provozní, technické, právní, ekonomické), které zajišťují bezproblémový chod nemovitostí a odstraňují překážky, které by zabraňovaly jejím obyvatelům v užívání nemovitosti jako takové. Správu nemovitosti si zajišťují majitelé buďto samostatně, nebo s pomocí externí společnosti. Amortizace částka, kterou vlastník každoročně ukládá tak, aby po dožití stavby měl obnos na její znovupostavení, nebo na koupi obdobné (obdobně opotřebené) nemovitosti, nebo na celkovou opravu, jejíž náklady jsou zpravidla s cenou stavby srovnatelné. Nájemné peněžní částka, kterou nájemce hradí pronajimateli nemovitosti za přenechání práva užívat byt s přihlédnutím k jeho hodnotě, údržbě a všem nákladům souvisejícím s vlastnictvím a provozem nemovitosti (daň z nemovitostí, pojištění nemovitosti, poplatek správcovské firmě za správu nemovitosti ap.). Vzhledem k ustanovením 2 odst. 1 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, by nájemné mělo zahrnovat náklady i přiměřený zisk. Nákladové nájemné nájemné, které pokryje vlastníkovi pouze jeho náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti a jejím pronájmem, nepřinese však žádný další výnos z kapitálu, který byl do pořízení nemovitosti vložen. Obvyklé nájemné nájemné, jehož výše splňuje definici obvyklé ceny majetku a služby, uvedenou v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. strana č.12

V této definici je uveden pojem v tuzemsku, tedy v ČR. Avšak vzhledem k tomu, že se nejedná o pronájem věcí movitých, přemístitelných, ale nemovitostí, u nichž je cena i nájemné velmi závislé na jejich poloze, je třeba uvažovat pro porovnání ceny v daném místě, ne v celé ČR. Regulaci nájemného lze považovat za mimořádné podmínky trhu, a proto je potřeba údaje o nájemném v bytech s regulovaným nájemným nezahrnovat do souborů pro cenové porovnání. Sociální pronájmy, pronájmy od obcí resp. státu osobám, na jejichž setrvání je zájem (učitelé, státní zaměstnanci apod.) a jiné, vymykající se běžnému pronájmu vychází z osobních poměrů a z tohoto důvodu je potřeba i tyto údaje o nájemném nezahrnovat do souborů pro cenové porovnání. Obvyklé nájemné lze také chápat jako analogii na obvyklou cenu definovanou v zákoně č. 526/1990 Sb., o cenách: Obvyklou cenou pro účely tohoto zákona se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Regulované nájemné nájemné, jehož horní hranici stanovoval (reguloval) stát formou předpisů. Ekonomické nájemné nájemné, které pokryje vlastníkovi veškeré jeho náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti a jejím pronájmem a k tomu přinese přiměřený výnos z kapitálu, který byl do pořízení bytu s příslušenstvím vložen. Náklady na dosažení výnosů z nájemného jsou: daň z nemovitosti, pojištění stavby, náklady na opravy a údržbu, správa nemovitostí, amortizace, pronajmutí pozemku, náklady na uvedení do pronajatelného stavu, rezervy, provize za pronajmutí, neúplné pronajmutí a opoždění v platbách nájemného. Cena reprodukční cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Cena časová (též věcná hodnota) reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. 5.2. METODIKA STANOVENÍ NÁJEMNÉHO PRO POTŘEBY MĚSTA BRNA Město Brno je v rámci struktury vlastníků specifickým subjektem. Nejen z titulu jeho funkce v rámci společnosti, ale také z pozice vlastníka velkého množství nemovitostí. Jeho bytový fond v současné době představuje přibližně 32 tis. bytových jednotek, což z něj činí vlastníka, jehož potřeby v rámci správy nemovitostí odpovídají množství bytů a dále vlastníka, který svým chováním výrazně ovlivňuje také realitní trh. Bytové jednotky ve vlastnictví města Brna jsou pronajímány za nájemné, do jehož výše se promítala uvedená specifičnost jeho postavení ve společnosti. Vývoj nájemného a jeho výše v současné době zmiňují předchozí kapitoly Pro další období však v souvislosti s ukončením regulace nájemného vyvstává otázka, v jaké výši stanovovat nájemné, aby byl zachován princip sociální spravedlnosti a současně ponechána vlastníkovi bytových jednotek možnost starat se o svůj majetek s péčí řádného hospodáře. Kompromisním řešením pro naplnění obou směrů se zdá nájemné ekonomické. Toto nájemné, jako kompromis mezi obvyklým nájemným a nájemným regulovaným, zachovává vlastníkovi nemovitosti nejen možnost úhrady výdajů souvisejících s vlastnictvím nemovitosti, ale i přínos ve výši přiměřeného výnosu z kapitálu, který do pořízení nemovitosti vložil. Otázkou zůstává jeho přiměřenost. Pokud vlastník nemovitosti z jakéhokoli důvodu o výnosu neuvažuje a od pronájmu pouze požaduje úhradu nákladů, které mu s vlastnictvím vyvstávají, stanoví nájemné pouze ve výši nákladů tzv. nákladové nájemné. Statutární město Brno, jako vlastník velkého množství bytů, má tedy možnost volby druhu a tím i výše nájemného zejména v návaznosti na skutečně vynaložené výdaje. Strukturu těchto výdajů, blíže popsanou v následující kapitole, je možné v případě města Brna s ohledem na jeho vlastnická specifika redukovat. Jedná se zejména o výdaje, které vzhledem k počtu bytů město Brno nemusí nutně vynaložit /položky ovlivňující hrubé výnosy z nájemného/ a také výdaje, které vzhledem ke své specifičnosti může výrazně snížit. V tomto případě pak není možno hovořit o ekonomickém nájemném tak, jak je obecně chápáno, ale bude se jednat o tzv. modifikované ekonomické nájemné. strana č.13

Pro výpočet modifikovaného ekonomického nájemného, potažmo tedy i pro výpočet nákladového nájemného jako jeho součásti, byly provedeny úpravy obecné metodiky v tom smyslu, že náklady byly převzaty v jejich skutečné výši (tedy nikoli v procentuální výši) a výdaje, jejichž úhrada ze strany Města Brna jako specifického vlastníka se nepředpokládá, se do výpočtu nezahrnuly (tedy nikoli všechny výdaje přicházející v úvahu). Jelikož na výši nájemného má vliv mimo nákladů, jejichž výše je závislá na trhu služeb, i charakteristika pronajímaných bytových jednotek, byl pro výpočet modifikovaného nájemného bytový fond města Brna rozdělen do 5ti kategorií. Volba rozdělení byla stanovena s ohledem na jejich stavebně-technickou charakteristiku a stavebně-technický stav. Jednotlivé kategorie tvoří: Bytové domy panelové po rekonstrukci Bytové domy panelové před rekonstrukcí Bytové domy zděné po rekonstrukci Bytové domy zděné před rekonstrukcí Novostavby bytových domů. 5.3. METODIKA VÝPOČTU MODIFIKOVANÉHO EKONOMICKÉHO A NÁKLADOVÉHO NÁJEMNÉHO Modifikované ekonomické nájemné vychází s metodiky ekonomického nájemného, které je následně upraveno. Pro obecnou metodiku výpočtu ekonomického nájemné za jednotku plochy platí následující vztah P = V + N = ( C i ) + N kde značí P hrubý výnos z nájemného, roční celkové příjmy z nájemného nutné ke splnění podmínky, aby nemovitost vynášela ročně čistý výnos z nájemného ve výši u [% za rok] z její ceny, tzv. ekonomické nájemné [Kč/m 2 ], V roční čisté výnosy z nájemného, nutné ke splnění uvedené podmínky [Kč/m 2 ], N průměrné roční náklady na dosažení příjmů z nájemného, tzv. nákladové nájemné [Kč/m 2 ], C jednotkovou reprodukční cenu pronajímaného bytu včetně příslušenství, nutného k pronájmu [Kč/m 2 ], i míru kapitalizace roční setinnou (jedna setina roční úrokové míry u v procentech) [-]. Metodika výpočtu modifikovaného ekonomického nájemného bude vycházet z výše uvedeného vztahu, jehož součástí jsou i náklady na dosažení příjmu z nájemného, tedy nákladové nájemné. 5.3.1 NÁKLADY NA DOSAŽENÍ PŘÍJMU Z NÁJEMNÉHO V následujících kapitolách jsou podrobně popsány jednotlivé položky nákladového nájemného a tedy i položky nákladů pro ekonomické nájemné společně s komentářem. 5.3.1.1 Daň z nemovitostí Obecně: Jednou z položek provozních nákladů bytového domu resp. bytové jednotky je daň z nemovitosti. Daň z nemovitostí tvoří dle zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, daň z pozemků a daň ze staveb. Předmětem daně z pozemků jsou pozemky na území České republiky vedené v katastru nemovitostí, vyjma pozemků zastavěných stavbami (a to v rozsahu půdorysu stavby), a to i v případě, že stavby nejsou předmětem daně, lesních pozemků, na nichž se nachází lesy ochranné a lesy zvláštního určení, vodních ploch s výjimkou rybníků sloužících k intenzivnímu a průmyslovému chovu ryb a pozemků určených pro obranu státu (viz 2 odst. 2 zákona). Podle 4 odst. 1 písm. b) zákona jsou od daně z pozemků osvobozeny pozemky ve vlastnictví té obce, na jejímž katastrálním území se nacházejí. Předmětem daně ze staveb jsou na území České republiky stavby, pro které byl vydán kolaudační souhlas, nebo stavby užívané před vydáním kolaudačního souhlasu; stavby způsobilé k užívání na základě oznámení stavebnímu úřadu nebo stavby podléhající oznámení stavebnímu úřadu a užívané; stavby, pro které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí nebo kolaudačnímu rozhodnutí podléhající a užívané anebo podle dříve vydaných právních předpisů dokončené, byty včetně podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí; nebytové prostory včetně podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí. Podle 9 odst. 1 písm. b) zákona jsou od daně ze staveb osvobozeny stavby ve vlastnictví té obce, na jejímž katastrálním území se nacházejí. strana č.14

Komentář: Z tohoto důvodu při stanovení nájemného pro potřeby města Brna bude hodnota položky daně z nemovitostí použita, avšak s nulovou hodnotou. 5.3.1.2 Pojištění stavby Obecně: Pojistné je odůvodněným nákladem vlastníka nemovitosti, nutným pro dosažení příjmů. Dle odborné literatury se jedná o pojištění živelní (např. požár, výbuch, přímý úder blesku, záplava nebo povodeň, vichřice, krupobití, pád předmětů, zemětřesení, sesuv půdy, lavin, zřícení skal, tíha sněhu nebo námrazy atd.) a pojištění odpovědnosti vlastníka nemovitosti za případné škody, které by z titulu vlastnictví nemovitosti mohly vzniknout jiným osobám (např. škoda na zdraví, na majetku, finanční škoda). V současné době jsou však v praxi velmi často sjednávána i pojištění pro případ odcizení a vandalismu. Do výpočtu lze převzít výši pojistného ze smlouvy, je-li sjednáno ve výše uvedeném rozsahu. V případě, kdy stavba není pojištěna je zapotřebí výši pojistného stanovit. V České republice je v současné době velké množství pojišťovacích ústavů s různými sazbami, a proto není možné částku určit přesně, jedná se tedy o odhad výše pojistného. Dle odborné literatury se seriózní výše pojistného jeví v rozmezí 1,5 až 2,3 z reprodukční ceny staveb (tj. z ceny nových staveb v cenové úrovni ke dni výpočtu). Výše pojistného 2 z ceny nové stavby činí ročně do 40 Kč na 1 m 2 podlahové plochy bytu. Konkrétně však závisí na obci a vybavení jejího hasičského sboru, poloze nemovitosti v obci a její přístupnosti, blízkosti hasičské stanice, vybavení stavby požárními hlásiči a způsobem signalizace aj. Komentář: Při stanovení nájemného pro potřeby města Brna je hodnota položky pojištění staveb použita, a to ve výši zohledňující specifičnost vlastníka. 5.3.1.3 Náklady na opravy a údržbu Obecně: Dominantní nákladovou položku tvoří roční náklady na opravy staveb (nikoliv náklady na generální opravy či náklady na investice zvyšující hodnotu). Zpravidla se používají náklady průměrné z doložených nákladů za více let. Je však nutné ověřit, zda v posledních letech neprobíhaly velmi nákladné opravy, anebo naopak zda nebyly zanedbány preventivní opravy a údržba. Podle provedených výzkumů činí náklady na opravy ročně přibližně 0,5 až 1,5 % z reprodukční ceny stavby. Jedná se o náklady budoucí, takže pro jejich odhad bude třeba výrazně přihlédnout k současnému stavu údržby na objektu. U velmi dobře udržovaného objektu, kdy v nejbližších letech nebude nutné výraznější údržbu provádět, se použije nižší hodnota rozmezí a naopak u objektu slabě udržovaného hodnota vyšší. Řádný provoz nemovitostí předpokládá také řadu pravidelně prováděných prací - údržbu. V případě, kdy údržbu provádí nájemce, by mělo být nájemné o odpovídající částku nižší. V takovém případě by cena těchto prací neměla být při výpočtu ekonomického nájemného nákladovou položkou, výsledkem ovšem bude nájemné platící za předpokladu, že nájemce provádí běžnou údržbu. Pokud činnost spojenou s údržbou vykonává správce nemovitostí (často totožný s vlastníkem), případně jiná osoba, pak musí být jejich cena zahrnuta v nákladové položce na správu nemovitosti. Zpravidla je stav kombinací obou položek: nájemce provádí drobnou údržbu v bytě, vlastník hradí údržbu domu a některých položek v bytech. Vzhledem k ustanovení Občanského zákoníku je třeba také uvažovat nutnost větší opravy před nastěhováním nového nájemce, poněvadž předchozí nájemce zpravidla nezanechá byt ve stavu způsobilém okamžitě k novému pronajmutí; pronajimatel pak musí nechat provést a uhradit i opravy, jež běžně hradí nájemce (náklady na uvedení do pronajímatelného stavu). Podle výše uvedeného je pak třeba konstruovat algoritmus výpočtu. Komentář: Položka náklady na opravy a údržbu při stanovení nájemného v obecních domech ve statutárním městě Brně bude použita. 5.3.1.4 Správa nemovitosti Obecně: Náklady na správu nemovitosti jsou rovněž nákladem, nutným pro dosažení příjmů. Je nutno například provádět tyto úkony: strana č.15

sjednávání a rozvazování nájemních smluv resp. jejich výpovědi, jednání s nájemci, vybírání a vymáhání nájemného, včetně nákladů na právní zastoupení a soudní poplatky, rozúčtování, výběr a následnou úhradu plnění poskytovaných s užíváním bytu (ústřední (dálkové) vytápění, dodávka teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávka vody z vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, užívání domovní prádelny, osvětlení společných prostor v domě, kontrola a čištění komínů, odvoz popela a smetí, odvoz splašků a čištění žump, vybavení bytů společnou televizní a rozhlasovou anténou), prohlídky nemovitostí, zajišťování řemeslníků resp. firem pro údržbu a opravy, jednání s úřady, pojišťovnou ap., vedení účetnictví, vyplňování daňových přiznání, pravidelné zajišťování úhrady daně aj. V odborné literatuře se uvádí, že roční náklady na správu nemovitostí od 15 do 30 Kč/m 2 užitkové plochy bytu. Jiný zdroj uvádí, že správní náklady činí většinou 2 až 6 % hrubého ročního výnosu (podle stavebního objektu, počtu nájemců a výše nájemného). Komentář: Pro stanovení výše nájemného pro potřeby města Brna bude položka správa nemovitostí použita. 5.3.1.5 Amortizace (odpisy) Obecně: Jistina uložená v peněžním ústavu a přinášející úroky se při jejich vybírání nemění. Stavba ovšem stárne, její hodnota se vlivem užívání a chátrání jednotlivých konstrukcí a vybavení snižuje. Po dožití stavby (fyzickém či morálním) by proto měl mít vlastník obnos na její opětovné postavení, generální opravu resp. větší modernizaci. Toto zabezpečuje položka amortizace (odpisy), což by měly být částky, nastřádané z nájemného za dobu životnosti stavby. Tato položka nemá nic společného s odpisy účetními. Rozeznáváme nejméně tři druhy odpisů: daňové, účetní a kalkulační, které se od sebe mohou vzájemně i výrazně lišit. Podstatou daňových odpisů je to, že vlastník investiční majetek koupí z peněz po zdanění, neodečítá však jako náklady na dosažení příjmů celou tuto částku v roce pořízení. Náklady jsou rozepsány na několik let, sazbou danou předpisem. Například u nemovitostí v současné době je doba odepisování 30 let. Tyto peníze jsou ovšem fiktivní, vlastník od nikoho nic nedostává, jen má úlevu na dani. Naproti tomu u amortizace pro výpočet ekonomického nájemného se jedná o amortizaci kalkulovanou. Je třeba uvažovat stav, kdy vlastník každoročně ukládá určitou částku - tak velikou, aby na konci životnosti stavby zde byla částka na její novou realizaci (buď postavením, nebo koupí obdobné - obdobně opotřebené nemovitosti, nebo celkovou opravou, jejíž náklady jsou zpravidla s cenou stavby srovnatelné). Uvažujeme přitom se složeným úrokováním, tedy s tím, že jednotlivé roční položky zůstávají na účtu, úroky se přičítají a zůstávají do dalších let, žádná částka se z tohoto fiktivního účtu nevybírá. Pro výpočet amortizace, kdy příslušné částky se ukládají koncem roku a počítá se s úrokem a s úroky z úroků (složené úrokování) platí pro výši nutné roční úložky X vztah pro střadatele (výpočet kapitalizovaných odpisů): X = C i 1 q n kde značí X C i q n částku, kterou je nutno každoročně uložit na složené úrokování s úrokovou mírou i, aby po dožití stavby byla k dispozici částka na její opětovné pořízení, cenu stavby, kterou je třeba za danou dobu nastřádat, úrokovou míru setinnou (setina úrokové míry v procentech); vzhledem k tomu, že se jedná o kapitál postupně vkládaný do banky, je zde třeba uvažovat nikoliv s nominální, ale s reálnou úrokovou mírou, která zohledňuje znehodnocení vkladů inflací, úročitele (q = 1 + i), dobu dalšího trvání stavby (roků) do zchátrání nebo generální opravy. Předpokládaná doba dalšího trvání stavby je veličinou, která položku kapitalizované amortizace ovlivňuje velmi podstatně. Při oceňování staveb výnosovým způsobem se zde zpravidla uvažuje cena staveb po odpočtu opotřebení a doba od data ocenění do strana č.16

dožití stavby. Vypočtená částka odpisů by měla být každoročně uložena tak, aby z ní byly maximální výnosy. V peněžních ústavech by v současné době úroky přibližně pokryly inflaci, je však možno kapitál uložit i výnosněji. Pro stanovení výše amortizace se úroková míra běžně uvažuje ve výši 3 %. Komentář: Pro stanovení výše nájemného pro potřeby města Brna bude položka amortizace (odpisů) použita. 5.3.1.6 Pronajmutí pozemku Obecně: Výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé pronajímané nemovitosti, tzn. stavby + pozemku. Pokud počítáme výnosovou hodnotu stavby na cizím pozemku, je třeba započítat do nákladů na dosažení příjmů z pronajmutí stavby i přiměřenou výši nájemného za pozemek. Komentář: Bytové domy ve vlastnictví města Brna jsou převážně situovány na pozemcích, jež jsou v převážné míře taktéž ve vlastnictví města Brna. Velmi malé procento, kdy je vlastníkem Česká republika nebo třetí osoby (fyzické nebo právnické) není pro tyto potřeby nutno zohledňovat. 5.3.1.7 Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu Obecně: Pro výnosovou hodnotu uvažujeme u nemovitosti stav etalonu - objekt v řádném stavu, řádně udržovaný. Pokud objekt v takovém stavu není, je třeba na konci - po výpočtu výnosové hodnoty - náklady na uvedení do stavu etalonu odečíst. Komentář: Při výpočtu výše nájemného pro potřeby města Brna se vychází se skutečného stavu, kdy byty jsou pronajímány a tím pádem se předpokládá, že jsou i v řádném stavu a udržované. Případné náklady na odstranění nevhodného stavebně technického stavu pro běžný standard bydlení resp. náklady na rekonstrukci jsou obsaženy v položce Náklady na opravy a údržbu resp. v položce Amortizace. 5.3.1.8 Rezervy Obecně: Některé metodiky uvažují jako odpočitatelnou částku rezervy, které si vlastník odkládá na budoucí opravy či nepředvídané výdaje. Je zde však duplicita s náklady na opravy a údržbu, zejména pokud je počítáme průměrným procentem, a dále s amortizací - ta je vlastně svého druhu rezervou, poněvadž tyto náklady jakoby odkládáme na opětovné pořízení stavby po jejím dožití resp. na její celkovou opravu. Komentář: Vzhledem k výše uvedenému tedy není tato položka pro nájemné uvažována. 5.3.1.9 Osvětlení, vytápění a úklid společných prostor Obecně: Dalším nákladem jsou výdaje spojené s osvětlováním, vytápěním a úklidem společných prostor resp. s prostorami správce domu, skladu materiálu pro údržbu ap. (v pronajatých prostorách si tyto náklady hradí samozřejmě nájemci mimo uvažované nájemné). Komentář: V daném případě se jedná o plnění poskytovaná s užíváním bytu, která jsou předmětem samostatné úhrady, a proto se do výpočtu ekonomického nájemného neuvažují. strana č.17

5.3.2 POLOŽKY OVLIVŇUJÍCÍ HRUBÉ VÝNOSY Z NÁJEMNÉHO V následujících kapitolách jsou uvedeny položky ovlivňující hrubé výnosy z nájemného. 5.3.2.1 Provize za pronajmutí Obecně: V tržní ekonomice je běžné, že nájemce zajišťuje realitní kancelář, která za obstarání obdrží provizi. Výše započtené provize v jednom roce potom závisí od průměrné četnosti výměny nájemců. Podle údajů vlastníků nájemních bytových domů běžná sazba realitních kanceláří při sjednání nájemní smlouvy na jeden rok je jedno hrubé měsíční nájemné. Jelikož při tržních pronájmech má nájemce výhodu snadné změny místa bydlení za stejných nebo i výhodnějších podmínek, bývá obvyklá doba pronájmu za neregulované nájemné dva až tři roky; provize by v tomto případě snížila průměrné příjmy z pronájmu o 3 až 4 %. Jinou formou provize může být sleva na nájemném po určitou dobu, pokud nájemce uzavře dlouhodobou smlouvu. Komentář: V případě bytů v městě Brně je a lze i nadále předpokládat převis poptávky nad nabídkou. Proto se s tímto nákladem dále neuvažuje. 5.3.2.2 Neúplné pronajmutí Obecně: Zejména u nemovitostí s více pronajímatelnými jednotkami je třeba uvažovat, že nebudou všechny trvale pronajaty. Důvodem bude střídání nájemců, nutné mezidobí pro úpravy mezi jedním a druhým nájemcem, nasycený trh v určitém druhu pronajímaných prostor v dané obci, v daném místě ap. Pak je na místě výslednou sumu předpokládaného přijatého nájemného přiměřeně (například určitým procentem) snížit. Komentář: Vzhledem k převisu poptávky /viz Provize za pronajmutí/ není nutno s touto položkou uvažovat. 5.3.2.3 Opoždění v platbách nájemného Obecně: V zahraničí se někdy uvažuje i snížení dosažitelných příjmů vyplývajících z opoždění v platbách nájemného (při pozdním zaplacení je zde přinejmenším ztráta úroků, pomineme-li možnost účelnějšího využití kapitálu). Zohledňuje se zpravidla určitým procentem, jímž jsou sníženy vypočtené příjmy. Komentář: Město Brno si řeší vlastní politikou záležitosti v oblasti vymáhání. 5.3.3 REKAPITULACE POLOŽEK PRO STANOVENÍ NÁJEMNÉHO V tabulce č. 1 jsou pro přehlednost uvedeny jak náklady, které jsou běžně používány při stanovení ekonomického nájemného, tak náklady, které jsou použity pro stanovení výše modifikovaného nájemného pro potřeby statutárního města Brna. Tabulka č. 1 Položky pro stanovení výše nájemného Popis Ekonomické Modifikované nájemné nájemné pro potřeby města Brna Daň z nemovitostí ANO ANO Pojištění stavby ANO ANO Náklady na opravy a údržbu ANO ANO Správa nemovitosti ANO ANO Amortizace ANO ANO Pronajmutí pozemku ANO NE Náklady na uvedení do pronajatelného stavu ANO NE Rezervy ANO NE strana č.18

Osvětlení, vytápění a úklid společných ANO NE prostor Provize za pronajmutí ANO NE Neúplné pronajmutí ANO NE Opoždění v platbách nájemného ANO NE 5.3.4 ČISTÉ ROČNÍ VÝNOSY Z BYTU Pro výpočet ekonomického nájemného za jednotku plochy platí vztah, kde roční čisté výnosy z nájemného jsou vypočteny jako jednotková reprodukční cena pronajímaného bytu vč. příslušenství násobená mírou kapitalizace. 5.3.4.1 Výchozí cena bytu Obecně: Pro stanovení ekonomického nájemného se kapitalizuje výchozí cena. Výchozí cenou může být cena reprodukční, časová i obvyklá. Komentář: Při stanovení nájemného pro potřeby města Brna byla zvolena jako výchozí cena cena reprodukční (bez zohlednění opotřebení stavby). Obecně: Zjištění ceny nových staveb (reprodukční) se provádí pro 1 m 2 podlahové plochy bytu nákladovým způsobem na základě hodnot z vyhlášky č. 3/2008 Sb., podle 13: cena bytu, jeho vybavení a příslušenství, včetně podílu na společných částech domu a jejich vybavení, které jsou stavebně součástí stavby, se zjistí vynásobením počtu m 2 podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou za m 2 stanovenou podle typu stavby v přílohách č. 2 a 3 a upravenou podle odstavce 2; základní cena bytu nebo nebytového prostoru uvedená v přílohách č. 2, 3 a 6 se násobí koeficienty K 1, K 4, K 5, K i a K p podle vzorce ZCU = ZC x K 1 x K 4 x K 5 x K i x K p kde značí: ZCU základní cena upravená, ZC základní cena podle přílohy č. 2, 3 a 6, K1 koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4, K4 koeficient vybavení stavby a oceňovaného bytu, K5 koeficient polohový podle přílohy č. 14, Ki koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, vztažený k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 1,00), Kp koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39; cena příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší stavba sloužící výhradně společnému užívání, se pro účely ocenění bytu nebo nebytového prostoru vypočte podle příslušných ustanovení vyhlášky a k ceně bytu nebo nebytového prostoru se připočte poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu. K jednotlivým položkám při stanovení nájemného pro potřeby města Brna: Hodnoty jsou převzaty z oceňovací vyhlášky platné v roce 2010 (vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb.) a to z toho důvodu, že podklady (vstupní údaje) potřebné pro stanovení výše nájemného jsou taktéž z roku 2010. Údaje pro rok 2011 ještě nejsou zcela vyhodnoceny. Základní cena ZC: ve vyhlášce č. 3/2008 Sb., příloze č. 2 je uvedena cena pro byty v domech vícebytových typových 8 020,- Kč/m 2 (typ J) a pro byty v domech vícebytových netypových 9 630,- Kč/m 2 (typ K). Koeficient přepočtu podle druhu konstrukce (K 1 ) podle přílohy č. 4, pro konstrukce zděné činí 0,939 a pro konstrukce montované z dílců betonových plošných 1,037. strana č.19

Koeficient vybavení stavby (K 4 ): pro byt standardního provedení je koeficient vybavení roven 1,00. Pokud je byt nadstandardní či podstandardní je vhodné provést přepočet podle 13 oceňovací vyhlášky s tím, že nadstandardní resp. podstandardní vybavení bytu by se hodnotilo u jednotlivých konstrukcí a vybavení. Při stanovení nájemného pro potřeby města Brna se výše koeficientu mění v závislosti na přítomnosti či absenci výtahu, a zda se jedná o standardní svislé konstrukce či nadstandardní po zateplení domu. Přesné hodnoty pro jednotlivé typy domů jsou uvedeny ve výpočtech v kapitole 4.6. Koeficient polohový (K 5 ) podle přílohy č. 14 vyhlášky č. 3/2008 Sb. se pro město Brno pohybuje v rozmezí od 1,20 do 1,25. Pro stanovení nájemného pro potřeby města Brna je dále počítáno s hodnotou 1,23. Koeficient změny cen staveb (K i ): zvaný též koeficient inflace. Podle přílohy č. 38 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění novely platné od 1. 1. 2010 pro obytné domy má hodnotu 2,162. Koeficient prodejnosti (K p ): vyjadřuje prodejnost nemovitostí na trhu; pro zjištění stavebních nákladů se nepoužije. Venkovní úpravy jsou ve výpočtech uvažovány ve výši 2,5 % z ceny bytu. 5.3.4.2 Míra kapitalizace (míra výnosnosti) Obecně: Míra kapitalizace vlastně určuje výnos, který zůstává vlastníkovi nemovitosti po úhradě všech nákladů, spojených s vlastnictvím a pronajímáním nemovitosti. Jako přiměřené resp. ve světě používané se jeví rozmezí 3 až 5 % p.a. z ceny staveb a pozemků. Švýcarský systém regulace nájemného je založen na principu nákladového nájemného, resp. kontrole výše výnosu, který realizují pronajímatelé soukromého nájemního bydlení. Princip nákladového nájemného znamená, že pronajímatel musí prokázat, že stanovené nájemné slouží ke krytí jeho nákladů. Není možno požadovat vyšší výnos (čistým výnosem z pronájmu se rozumí poměr výše čistého zisku pronajímatele k výši vlastního kapitálu vloženého do výstavby nájemního bydlení) než takový, který představuje rozumný kapitálový úrok. (převzato z Lux 2002: 103) Jinými slovy, pronajímatelé soukromého nájemního bydlení ve Švýcarsku nesmí realizovat vyšší než normální výnos, který byl na základě rozhodnutí soudů stanoven ve výši úrokové sazby z hypotečních úvěrů poskytovaných velkými bankami na první bydlení zvýšené o půl procentního bodu. Systém založený na kontrole výše zisku pronajímatelů soukromého nájemního bydlení fungoval i ve Velké Británii, dokud zde v roce 1989 neproběhla úplná deregulace nájemného (Lux 2002: 104). V tabulce č. 2 jsou uvedeny úrokové míry u různých bank: Tabulka č. 2 Hypoteční úvěry v ČR Pramen: http://www.kurzy.cz/hypoteky/, 27. 10. 2011 Výše hypotéky: 1 000 000 Kč, doba splácení: 20 let Banka Minimální Poplatek Vedení účtu Splátka Celkové Reálná úroková sazba za úvěr (měsíčně) úvěru náklady sazba Česká spořitelna 3,79 % 9 500 Kč 150 Kč 5 950 Kč 6 139 Kč 4,15 % ČSOB 4,04 % 7 000 Kč 150 Kč 6 081 Kč 6 260 Kč 4,38 % GE Money Bank 3,89 % 0 Kč 150 Kč 6 002 Kč 6 152 Kč 4,17 % Hypoteční banka 4,04 % 7 000 Kč 150 Kč 6 081 Kč 6 260 Kč 4,38 % Komerční banka 3,99 % 9 000 Kč 100 Kč 6 055 Kč 6 192 Kč 4,25 % mbank 4,14 % 0 Kč 0 Kč 6 134 Kč 6 134 Kč 4,14 % Raiffeisenbank 5,29 % 8 000 Kč 100 Kč 6 761 Kč 6 894 Kč 5,53 % UniCredit Bank 3,79 % 9 000 Kč 150 Kč 5 950 Kč 6 137 Kč 4,15 % Volksbank CZ 4,29 % 7 500 Kč 150 Kč 6 214 Kč 6 395 Kč 4,63 % Wüstenrot 3,69 % 8 000 Kč 150 Kč 5 898 Kč 6 081 Kč 4,04 % Průměr 4,10 % 4,38 % Minimum 3,69 % 4,04 % Maximum 5,29 % 5,53 % Reálná sazba je taková úroková sazba z hypotečního úvěru, do jejíž výše je zahrnut poplatek za zpracování úvěru, poplatek za vedení úvěrového účtu a příp. úrokové zvýhodnění ve výši 1% při nároku na státní podporu (v současné době není státní podpora poskytována). Při výpočtu této sazby nejsou brány v úvahu další poplatky související s poskytnutím hypotečního úvěru (životní pojištění, pojištění nemovitosti,...). strana č.20