Znalecký posudek číslo 2428-50/2013 O ceně nemovitosti: Zemědělské pozemky Obec: Vřesovice katastrální území: Vřesovice okres: Hodonín Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Břeclav U Tržiště 9, 690 02 Břeclav Účel posudku: Stanovení tržní (obecné) ceny na nemovitostech s cenou v místě a čase obvyklé se stavem ke dni zaměření,tj. 17.7.2013. Posudek je vyžadován pro exekuční řízení spis č.160 EX 7973/12. Vlastník nemovitosti: Křemeček Štěpán 500105/257 1/1 Kubínova 383/46, 713 00 Ostrava-Heřmanice Zpracovatel znaleckého posudku: Ing. Karel Foukal Palackého 71 697 01 Kyjov Tento znalecký posudek obsahuje 7 listů a předává se objednateli ve dvou vyhotoveních. 1
Podklady pro vypracování posudku: Kopie katastrální mapy, prostá kopie. Zdroj veřejný internetový portál CUZK. Výpis z KN - LV číslo 1058 pro katastrální území Vřesovice obce Vřesovice, vyhotovený KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Kyjov dne 26.6.2013. Skutečný stav zjištěný na místě 17.7.2013. Cenový předpis užitý pro výpočet nákladové,věcné a administrativní ceny: Vyhláška č. 450/2012, kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů Sestavení posudku: A) Nález celkový popis nemovitosti A.1) Sestavení dílčích částí posudku: B) Ocenění nemovitosti výpočet nákladové,věcné a administrativní hodnoty C) Rekapitulace nákladové hodnoty D) Rekapitulace věcné hodnoty-nákladová opotřebená ceny bez Kp E) Rekapitulace administrativní hodnoty-zjištěná cena s Kp F) Stanovení celkové obecné ceny F.1) Vyčíslení věcné a administrativní hodnoty F.2) Výnosová metoda - výpočet F.3) Porovnávací metoda G) Stanovení celkové obecné ceny H) Stanovení obecné ceny spoluvlastnického podílu I) Rekapitulace obecných (tržních) cen celkem A) Nález - celkový popis nemovitosti: Oceňované nemovitosti se nacházejí severně os středu katastrálního území Vřesovice obce Vřesovice. Konkrétně těsně za severní hranicí intravilánu obce Vřesovice v zemědělské trati "Stéblové". Ještě přesněji se dá místo určit jako samostatný pruh (lán) zemědělské půdy nacházející se po levé straně státní silnice vedoucí z Vřesovic na Koryčany, který sevřený z jižní strany zahrádkářskou kolonií a ze severní a západní strany lesním porostem. Jedná se o ocenění zemědělsky užívaných pozemků s parcelními čísly 1983/1 a č. 1983/2, které jsou na listu vlastnictví vedeny ve zjednodušené evidenci, takže v terénu jsou jen velmi těžko identifikovatelné. Prohlídkou na místě samém bylo zjištěno u oceňovaných pozemků užívání zemědělskou organizací v rámci větších územě - zemědělských celků při pěstování jednoletých monokultur. K pozemkům není přímý přístup po zpevněné komunikaci a nevyskytují se na nich žádné stavby a trvalé porosty. Pro ocenění byla dokladová dokumentace v rozsahu odpovídajícím předmětu a účelu posudku. Orientace popisu je prováděna dle světových stran. 2
1) Zemědělské pozemky ( 29) a) Zemědělská půda na p.č.1983/1 b) Zemědělská půda na p.č.1983/2 A. 1) Sestavení dílčích částí posudku: B) Ocenění nemovitosti: 1) Zemědělské pozemky ( 29) a) Zemědělská půda na p.č.1983/1 Jedná se o pozemek v terénu nevytyčený sloužící zemědělské výrobě v rámci větších zemědělských celků. Jedná se o část zemědělského honu přibližně o rozměrech 131x7,4m pozičně umístěného v horní části kopce, mírně jižně skloněného, ze severní strany je ohraničen sousedním pozemkem 1983/2 a z jižní polní cestou a oblastní zahrádkářské kolonie.lesem. Pozemek má v terénu orientaci jih-sever. Druh obce rozhodující pro stanovení úprav: obce s méně než 2 tis. obyvatel Vzdálenost od hranice katastrálního území: vlastní území Přirážka k ceně za tuto vzdálenost: 0 % Vzdálenost od nejbližších míst souvislého zastavění: do 2 km Srážka za tuto vzdálenost: 0 % Koeficient prodejnosti K p podle přílohy číslo 39, poznámka 14: 1,000 Celková úprava základní ceny pozemku: 0 % Podle 29, odst. 4, je minimální cena za 1 m 2 zemědělského pozemku 1 Kč. Parcela číslo: 594/25 Ocenění podle odstavce: 1 Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část 32714 964 4,41 4,41 Celkem parcela: 964 m 2 Celkem: b) Zemědělská půda na p.č.1983/2 Jedná se o pozemek v terénu nevytyčený sloužící zemědělské výrobě v rámci větších zemědělských celků. Jedná se o část zemědělského honu přibližně o rozměrech 10x6m pozičně umístěného v horní části kopce, mírně jižně skloněného, z jižní strany je ohraničen sousedním pozemkem 1983/1 a ze severní polní cestou a lesem. Pozemek má v terénu orientaci jih-sever. Druh obce rozhodující pro stanovení úprav: obce s méně než 2 tis. obyvatel Vzdálenost od hranice katastrálního území: vlastní území Přirážka k ceně za tuto vzdálenost: 0 % Vzdálenost od nejbližších míst souvislého zastavění: do 2 km Srážka za tuto vzdálenost: 0 % Koeficient prodejnosti K p podle přílohy číslo 39, poznámka 14: 1,000 Celková úprava základní ceny pozemku: 0 % Podle 29, odst. 4, je minimální cena za 1 m 2 zemědělského pozemku 1 Kč. 3
Parcela číslo: 594/26 Ocenění podle odstavce: 1 Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část 32714 61 4,41 4,41 Celkem parcela: 61 m 2 Celkem: C) Rekapitulace nákladových cen Zemědělská půda na p.č.1983/1 Zemědělská půda na p.č.1983/2 Rekapitulace nákladových cen D) Rekapitulace opotřebených cen bez K p (hodnota věcná) Zemědělská půda na p.č.1983/1 Zemědělská půda na p.č.1983/2 Rekapitulace opotřebených cen bez K p E) Rekapitulace zjištěných cen (hodnota administrativní) Zemědělská půda na p.č.1983/1 Zemědělská půda na p.č.1983/2 Rekapitulace zjištěných cen celkem: 4
F) STANOVENÍ OBECNÉ HODNOTY (tržní) Pro stanovení obecné ceny předmětné nemovitosti bylo použit kombinace porovnávání cen ve složení: 1) Stanovení ceny věcné 1) Stanovení ceny administrativní 2) Stanovení ceny pomoci výnosové metody 3) Stanovení ceny metodou porovnávací E.1) Stanovení ceny věcné Výpočet byl proveden v předcházejícím oddíle tohoto znaleckého posudku na straně 3-4, rekapitulace viz strana 4. E.2) Stanovení administrativní (zjištěné) ceny Výpočet byl proveden v předcházejícím oddíle tohoto znaleckého posudku na straně 3-4 rekapitulace viz strana 4. E.3) Stanovení ceny pomocí výnosové metody Pro tento případ je výpočet ceny výnosovou metodou nevhodný, protože se nejedná o objekt určený k podnikání. nebude vyčíslovaná E.4) Stanovení ceny metodou porovnávací Pro tento případ je nejvhodnější a nejpřesnější metoda stanovení tržní hodnoty nemovitosti, a to metoda srovnávací. Jakákoliv jiná metoda,v tomto případě je nepřesná, teoretická a silně zavádějící. Jako zdůvodnění této metody lze uvést, že existuje dostatek obchodní případů s podobnými srovnatelnými nemovitostmi. Koeficienty upravující ceny nemají základ v žádném právním předpise,jsou stanoveny specificky na základě odborných dlouholetých zkušeností s cenami nemovitostí v dané oblastí. Plyne ze srovnání podobných realizovaných prodejních cen v podobných lokalitách za srovnatelných podmínek upravených koeficienty na srovnatelné ceny. Popis jednotlivých dílčích oceňovaných částí : Pozemky určené pouze pro zemědělskou výrobu Jedná se pozemky sloužící zemědělské výrobě a nelze je využít k jinému účelu. Pozemky se nacházejí v oblasti s nízkou až střední bonitou půdy. Dostupnost je pouze po nezpevněné ploše, nelze je samostatně užívat, a když, tak jen s velkými těžkostmi. Při stanovení tržní ceny takovýchto pozemků vycházím ze zkušeností realitních kanceláří pracujících v dané lokalitě a také ze svých dlouholetých odborných zkušeností. Zemědělské pozemky určené výhradně pro zemědělskou výrobu jsou v oblasti obchodovány od 4 do 9 Kč/m2 podle polohy, kvality půdy a tím předpokládaného výnosu a velikosti pozemku. 5
Stanovení tržní hodnoty pozemků: Pro pozemky oceňované v tomto případě stanovuji porovnávací tržní hodnotu na dolní hranici rozhraní z důvodů popsaných v předchozích popisech. Zemědělské, využívané ve větších celcích - p.č. 1983/1 5,- Kč/m2 Zemědělské, využívané ve větších celcích - p.č. 1983/2 5,- Kč/m2 Výpočet celkové ceny tržní na základě stanovených cen pozemků za 1 m2: p.č. 1983/1 (964 m2 x 5,- Kč/m2) 4 820,-- Kč p.č. 1983/2 (61 m2 x 5,- Kč/m2) 305,-- Kč. Tržní cena celkem 5 125,-- Kč Porovnání cen: Cena věcná Cena výnosová neuvažuje se Cena administrativní Cena porovnávací 0,00 Kč 5 125,00 Kč Výpočet průměru vypočtených cen: (4520,25 + 4520,25 + 5125,--) / 3 = 14 165,50 / 3 = 4 721,83 Kč G) Stanovení celkové obecné ceny Silné stránky nemovitosti: Prakticky není co zvýrazňovat. Slabé stránky nemovitosti: Půda určená výhradně k zemědělské výrobě. Pruh zemědělské půdy uprostřed lánu. Špatná možnost pozemek vyloučit z lánu pro soukromou (občanskou) výrobu. Vyjádření znalce k obecné ceně celého objektu: Porovnáním obecných (tržních) cen převáděných obdobných nemovitostí s přihlédnutím k objektivním rozdílům a dlouholetým zkušenostem s trhem nemovitostí a v neposlední řadě k přihlédnutí výpočtu ceny věcné a administrativní v dané lokalitě přikládám největší váhu ceně stanovené porovnáváním. Dále s přihlédnutím k současné krizi na trhu s nemovitostmi Při porovnání všech těchto ukazatelů Předpokládanou celkovou tržní hodnotu oceňovaných nemovitostí stanovuji dle ceny porovnávací, tj. 5,-- Kč/m2 6
I) Rekapitulace obecných (tržních) cen celkem p.č. 1983/1 (964,-- x 5,--) 4 820,-- Kč p.č. 1983/2 (61,-- x 5,--) 305,-- Kč Cena celkem Stanovená obecná (tržní) cena celkem (zaokrouhleno na desítky) 5 125,-- Kč 5 130,00 Kč Slovy: pěttisícjednostotřicet korunčeských V Kyjově dne 5.8.2013 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy krajského soudu v Brně, ze dne 25.6.1986, č.j. Spr. 2408/86 pro základní obor ekonomika, odvětví odhady a ceny nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví inženýrské stavby, stavby obytné a stavby zemědělské. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2428 znaleckého deníku Znalečné a náhradu účtuji podle Připojené likvidace na základě dokladů číslo 2012050 Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: 7