Znalecký posudek číslo 2341 156/11 O obvyklé ceně spoluvlastnického podílu ½ id. pozemků parcelní čísla 1577/108, 1577/129, 1726/388, 1726/600,1736/1, 1736/2, 1737 v katastrálním území Nosislav, obec Nosislav, okres Brno-venkov. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc Mgr. Ing. Radim Opletal Olomouc 779 00 Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti se stavem ke dni 4.11.2011 včetně ocenění práv a závad. Ke spisu 057 EX 4898/08 Exekutorského úřadu Olomouc Zpracovatel znaleckého posudku: Ing. Roman Kästner Kancelář: Puškinova 8 669 02 Znojmo tel. + fax: 515 244 079, tel.: 515 244 774 tel: 602 756 669 Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb., ze dne 17. 6.1997 o oceňování majetku ve znění zákona číslo 121/2000 Sb., zákona číslo 237/2004 Sb., zákona číslo 257/2004 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 20 listů a předává se objednateli ve dvou vyhotoveních. Ve Znojmě dne 8. 11. 2011
Znalecký posudek č. 2341-156/11 Strana 2 1. Podklady pro vypracování posudku: 66 odst. 5 zákona 120/2001 Sb., v platném znění. (Exekuční řád) Kopie katastrální mapy katastrálního území Nosislav, přístupná na internetové síti cuzk.cz. Informace z KN - LV číslo 384 pro katastrální území Nosislav, obec Nosislav, okres Brnovenkov, přístupná na internetové síti cuzk.cz. "Úřední oceňování majetku" - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Ing. Pavel Krejčíř - Ing. Alena Hallerová, CSc - CERM leden 2010 Ross - Brachmann - Holzner. " Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí" - CONSULTINVEST 1993 Výsledek místního šetření ze dne 4.11.2011, konaného na žádost objednavatele a bez účasti povinného, který byl obeslán doporučeným dopisem na adresu uvedenou v korespondenci ze dne 4.8.2011, č.l. 057 EX 48988/08-77, tj. Miloš Růžička, Husova 165/5, Brno, oznámení se vrátilo s tím, že povinný je na uvedené adrese neznámý, k místnímu šetření se nedostavil. Zákon 99/1963 Sb., v platném znění. (Občanský soudní řád) Usnesením 057 EX 4898-77 Exekutorského úřadu Olomouc ze dne 4.8.2011 jsem byl jmenován znalcem s následujícími úkoly: stanovit obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ½ id. pozemků parcelní čísla 1577/108, 1577/129, 1726/388, 1726/600,1736/1, 1736/2, 1737 v katastrálním území Nosislav, obec Nosislav, okres Brno-venkov, včetně ocenění práva a závad s nemovitostí spojených Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., ve znění zákona číslo 121/2000 Sb., zákona číslo 237/2004 Sb., zákona číslo 257/2004 Sb. 2. Vlastnické a evidenční údaje Dle informace z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č. 384 jedná o spoluvlastnictví pozemku parcelní číslo 1577/108 orná půda o výměře 571 m2, pozemku parcelní číslo 1577/129 vinice o výměře 1693 m2, pozemku parcelní číslo 1726/388 orná půda o výměře 501 m2, pozemku parcelní číslo 1726/600 orná půda o výměře 522 m2, pozemku parcelní číslo 1736/1 vinice o výměře 361 m2, pozemku parcelní číslo 1736/2 vinice o výměře 608 m2, pozemku parcelní číslo 1737 orná půda o výměře 243 m2, v katastrálním území Nosislav, obec Nosislav, okres Brno-venkov. 3. Žádná další dokumentace nebyla předložena A) Nález - celkový popis nemovitosti spoluvlastnického podílu ½ id. pozemků parcelní čísla 1577/108, 1577/129, 1726/388, 1726/600,1736/1, 1736/2, 1737 v katastrálním území Nosislav, obec Nosislav, okres Brnovenkov. Městys Nosislav leží na levém břehu řeky Svratky, jižně od správního města Brna ca. 20 km s dobrým spojením veřejnými dopravním prostředkem autobusem. Obec má ca. 1260 obyvatel a základní služby v obci, další jsou v sousední obci Židlochovice. Severně od centra obce mimo zastavěnou část a dle platného územního plánu i zastavitelnou část obce se nachází oceňované pozemky. Pozemky parcelní čísla 1726/388, 1726/60, 1736/1, 1736/2, 1737 se nachází na západním svahu úvalu tvořícího původní koryto řeky Svratky. Tyto pozemky jsou přístupné po nezpevněné prašné zemědělské cestě, pod popsaným svahem, takřka na rovinně se nachází pozemek parcelní číslo 1726/388, který je bez trvalých porostů. užívaný jako orná půda, tvaru úzkého obdélníka, vedle něj východním směrem a již na mírném svahu se západní orientací je pozemek parcelní číslo 1736/1, dle evidence katastru nemovitostí vinice, ale porovnáním leteckého snímkování přístupného na cuzk.cz pouze s trvalými stromy, jejich počet, druh a stáří nelze z těchto podkladů určit. Východně vedle předchozího
Znalecký posudek č. 2341-156/11 Strana 3 pozemku je pozemek parcelní číslo 1736/2, rovněž v evidenci katastru nemovitostí zapsaný jako vinice, ale porovnáním leteckého snímkování přístupného na cuzk.cz pouze s trvalými stromy, jejich počet, druh a stáří nelze z těchto podkladů určit. Dále opět východně vedle předchozího pozemku je pozemek parcelní číslo 1737, v evidenci katastru nemovitostí zapsaný jako orná půda, porovnáním leteckého snímkování přístupného na cuzk.cz pouze bez trvalých porostů. Opět od východ od předchozího pozemku, ale takřka na vrcholu svahu a tedy na rovinně se nachází pozemek parcelní číslo 1726/600, orná půda, porovnáním leteckého snímkování přístupného na cuzk.cz pouze bez trvalých porostů. Pozemky parcelní čísla 1577/108 a 1577/129 se nacházejí severně od zastavěné části obce, jsou úzkého obdélníkového tvaru, s přístupem po zpevněné asfaltové cestě, pozemek parcelní číslo 1577/108 je užíván jako orná půda bez trvalých porostů, mírně svažitý, pozemek parcelní číslo 1577/129 je osázen viničním porostem, osázení řádků není v podélném směru pozemku, ale šikmo přes pozemek. Stáří při ocenění dle cenového předpisu jsem provedl pouze odhadem. Závady, práva a povinnosti: Dle výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 384 části C váznou na oceňovaných pozemcích zástavní práva a nařízení exekuce. Jiné práva, závady či povinnosti jsem nezjistil. B) Ocenění dle vyhlášky číslo 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona číslo 151/1997 Sb. o oceňování majetku 1.1. Pozemek p.č. 1726/388 Ocenění: Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 1726/388 00 810 432,00 10,29 20,00 12,348 5 334,34 orná půda 1726/388 00 840 69,00 7,34 20,00 8,808 607,75 Mezisoučet 5 942,09 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): x 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 5 942,09 Výpočet vlastnického podílu: = 5 942,09 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem x 1 2 Pozemek p.č. 1726/388 cena celkem = 2 971,05 Kč
Znalecký posudek č. 2341-156/11 Strana 4 1.2. Pozemek p.č. 1726/600 Ocenění: Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 1726/600 00 850 159,00 8,79 20,00 10,548 1 677,13 orná půda 1726/600 04 199 16,00 1,02 20,00 1,224 19,58 orná půda 1726/600 00 100 347,00 14,62 20,00 17,544 6 087,77 Mezisoučet 7 784,48 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): x 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 7 784,48 = 7 784,48 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem x 1 2 Pozemek p.č. 1726/600 cena celkem = 3 892,24 Kč 1.3. Pozemek p.č. 1577/108 Ocenění: Zemědělský pozemek oceněný dle 29. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 1577108 00 850 571,00 8,79 20,00 10,548 6 022,91 Mezisoučet 6 022,91 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): x 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem 6 022,91 = 6 022,91 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem x 1 2 Pozemek p.č. 1577/108 cena celkem = 3 011,46 Kč
Znalecký posudek č. 2341-156/11 Strana 5 1.4. Pozemek p.č. 1577/129 Ocenění: Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] vinice 1577/129 00 100 134,00 14,62 20,00 17,544 2 350,90 vinice 1577/129 00 850 169,00 8,79 20,00 10,548 1 782,61 vinice 1577/129 02 411 526,00 6,67 20,00 8,004 4 210,10 vinice 1577/129 04 167 864,00 1,02 20,00 1,224 1 057,54 Mezisoučet 9 401,15 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): x 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 9 401,15 = 9 401,15 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem x 1 2 Pozemek p.č. 1577/129 - cena celkem = 4 700,58 Kč 1.5. Pozemek p.č. 1736/1 Ocenění: Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] vinice 1736/1 04 177 265,00 1,03 20,00 1,236 327,54 vinice 1736/1 04 199 50,00 1,02 20,00 1,224 61,20 vinice 1736/1 00 840 46,00 7,34 20,00 8,808 405,17 Mezisoučet 793,91 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): x 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 793,91 = 793,91 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem x 1 2 Pozemek p.č. 1736/1 cena celkem = 396,96 Kč
Znalecký posudek č. 2341-156/11 Strana 6 1.6. Pozemek p.č. 1736/2 Ocenění: Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] vinice 1736/2 04 199 470,00 1,02 20,00 1,224 575,28 vinice 1736/2 00 850 130,00 8,79 20,00 10,548 1 371,24 Mezisoučet 1 946,52 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): x 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 1 946,52 = 1 946,52 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem x 1 2 = 973,26 Kč Pozemek p.č. 1736/2 cena celkem 1.7. Pozemek p.č. 1737 Ocenění: Zemědělský pozemek oceněný dle 29. Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k.ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] vinice 1737 00 850 243,00 8,79 20,00 10,548 2 563,16 Mezisoučet 2 563,16 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): x 1,0000 Zemědělský pozemek oceněný dle 29 - celkem 2 563,16 = 2 563,16 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem x 1 2 Pozemek p.č. 1737 cena celkem = 1 281,58 Kč
Znalecký posudek č. 2341-156/11 Strana 7 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Vinice na p.č. 1577/129 Viničné porosty: příloha č. 35. Název Počet Stáří Jedn. cena Úprava Cena Komerční vinice 1 693 8 95 160 835 Součet 160 835 Koeficient prodejnosti KP x 1,00 Celkem - vinice: = 160 835 Kč Vinice na p.č. 1577/129 - celkem: Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem 160 835 Kč = 160 835 Kč x 1 2 Vinice na p.č. 1577/129 cena celkem = 80 417,50 Kč C) Odhad obvyklé ceny nemovitosti Definice obvyklé ceny dle zákona číslo 151/1997 Sb., ze dne 17. 6.1997 o oceňování majetku ve znění zákona číslo 121/2000 Sb., zákona číslo 237/2004 Sb., zákona číslo 257/2004 Sb. Způsoby oceňování majetku a služeb 2 (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti.
Znalecký posudek č. 2341-156/11 Strana 8 - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. U nemovití uvedeného typu, t.j., uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je nabídka je výrazně vyšší než poptávka. Přesto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná, nemovitost nemá univerzální využití. Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze, aktuální nabídka realitních kanceláří. Příklad č. 1 Nabídka realitního serveru jihomoravské reality, lokalita Znojemsko. Dolní Kounice: prodej orné půdy Okres Brno venkov, Dolní Kounice, parcela o výměře 3939 m 2, orná půda. Vhodné na vinici nebo sad. Mírný jižní svah. V územním plánu lokalita vedena jako viniční trať. prodej orná půda Dolní Kounice od: 21.10.2011 87.500,- Kč (22,- za metr) Dolní Kounice: prodej orné půdy Okres Brno venkov, Dolní Kounice, parcela o výměře 1433 m 2, orná půda. Vhodné na vinici nebo sad. Mírný jižní svah. V územním plánu lokalita vedena jako viniční trať. Šířka parcely cca 25m. prodej orná půda Dolní Kounice od: 21.10.2011 35.000,- Kč (24,- za m2
Znalecký posudek č. 2341-156/11 Strana 9 Na základě výše uvedeného, odhaduji obvyklou cenu oceňovaného pozemku následovně. C1) Odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ½ id. pozemku parcelní číslo 1577/108: 3 000,00 Kč Slovy: třitisíce korunčeských C2) Odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ½ id. pozemku parcelní číslo 1577/129 včetně trvalého porostu - vinice: 85 000,00 Kč Slovy: osmdesátpěttisíc korunčeských C3) Odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ½ id. pozemku parcelní číslo 1726/388: 3 000,00 Kč Slovy: třitisíce korunčeských C4) Odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ½ id. pozemku parcelní číslo 1726/600: 3 950,00 Kč Slovy: třitisícedevětsetpadesát korunčeských C5) Odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ½ id. pozemku parcelní číslo 1736/1 včetně trvalých porostů: 400,00 Kč Slovy: čtyřista korunčeských C6) Odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ½ id. pozemku parcelní číslo 1736/2 včetně trvalých porostů: 950,00 Kč Slovy: devětsetpadesát korunčeských C7) Odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ½ id. pozemku parcelní číslo 1737: 1 280,00 Kč Slovy: jedentisícdvěstěosmdesát korunčeských
Znalecký posudek č. 2341-156/11 Strana 10 D) Ocenění práv a závad Dle výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 384 části C váznou na oceňovaných pozemcích zástavní práva a nařízení exekuce. Jiné práva, závady či povinnosti jsem nezjistil. D) Rekapitulace odpovědi na stanovené otázky C1) Odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ½ id. pozemku parcelní číslo 1577/108: 3 000,00 Kč Slovy: třitisíce korunčeských C2) Odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ½ id. pozemku parcelní číslo 1577/129 včetně trvalého porostu - vinice: 85 000,00 Kč Slovy: osmdesátpěttisíc korunčeských C3) Odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ½ id. pozemku parcelní číslo 1726/388: 3 000,00 Kč Slovy: třitisíce korunčeských C4) Odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ½ id. pozemku parcelní číslo 1726/600: 3 950,00 Kč Slovy: třitisícedevětsetpadesát korunčeských C5) Odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ½ id. pozemku parcelní číslo 1736/1 včetně trvalých porostů: 400,00 Kč Slovy: čtyřista korunčeských C6) Odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ½ id. pozemku parcelní číslo 1736/2 včetně trvalých porostů: 950,00 Kč Slovy: devětsetpadesát korunčeských C7) Odhad obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ½ id. pozemku parcelní číslo 1737: 1 280,00 Kč Slovy: jedentisícdvěstěosmdesát korunčeských
Znalecký posudek č. 2341-156/11 Strana 11 D) Ocenění práv a závad Dle výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 384 části C váznou na oceňovaných pozemcích zástavní práva a nařízení exekuce. Jiné práva, závady či povinnosti jsem nezjistil. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 11.4.1990 čj. Spr. 1340/90 a ze dne 20.1.1999 č.j. Spr. 1994/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č. 2341-156/11 znaleckého deníku. Ve Znojmě dne 8. 11. 2011 Ing. Roman Kästner otisk kulaté pečetě
Znalecký posudek č. 2341-156/11 Strana 12 Celková situace s vyznačením lokalit
Znalecký posudek č. 2341-156/11 Strana 13
Znalecký posudek č. 2341-156/11 Strana 14
Znalecký posudek č. 2341-156/11 Strana 15
Znalecký posudek č. 2341-156/11 Strana 16
Znalecký posudek č. 2341-156/11 Strana 17
Znalecký posudek č. 2341-156/11 Strana 18
Znalecký posudek č. 2341-156/11 Strana 19
Znalecký posudek č. 2341-156/11 Strana 20 Celkový severovýchodní pohled na lokalitu s pozemky parcelní čísla 1726/388, 1726/600, 1736/1, 1736/2, 1737 Celkový západní pohled na lokalitu s pozemky parcelní čísla 1577/108, 1577/129