ZNALECKÝ POSUDEK č. 9997-32/2016 o ceně nemovitých věcí pozemků parc.č. St. 55, 417/2 v k.ú. Velvěty, obec Rtyně nad Bílinou, okres Teplice, kraj Ústecký Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 5312/10-965 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni 23.3.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice telefon: 603872207 e-mail: garlik.zdenek@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Srbicích 29.3.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitých věcí pozemků parc.č. St. 55, 417/2 v k.ú. Velvěty, obec Rtyně nad Bílinou, okres Teplice, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 5312/10-965 ze dne 9.2.2016) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti pozemky, je pro stanovení obvyklé ceny použita metoda srovnávací (tržní). 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: Sezemice 417 62 Rtyně nad Bílinou Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Rtyně nad Bílinou Katastrální území: Velvěty Počet obyvate: 795 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.3.2016 za přítomnosti pana Františka Vernera a znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 5312/10-965 ze dne 9.2.2016 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 9.2.2016 (LV č. 40) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 23.3.2016 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - fotodokumentace pořízená znalcem dne 23.3.2016 - mapa oblasti 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 40 pro k.ú. Velvěty je uvedeno: A - Vlastnické právo: Verner František, Lounská 1555/5, 415 01 Teplice B - Nemovitosti: Pozemky: - 2 -
parc.č. St. 55 117 m2 zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště parc.č. 417/2 132 m2 zahrada B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Zástavní práva exekutorská a soudcovské, exekuční příkazy k prodeji, nařízení exekucí, zahájení exekucí podrobně na LV č. 40. D - Jiné zápisy: Bez zápisu E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 40 F Vztah BPEJ k parcelám: Viz. příloha LV č. 40 6. Celkový popis nemovité věci a lokality Jedná se o pozemky v osadě Sezemice obce Rtyně nad Bílinou, které byly v minulosti tvořily pozemke pod stavbou a přilehlou zahradu uvnitř zástavby osady. V současné době je pozemek zastavěné plochy a nádvoří zarostlé rumiště a přilehlý pozemek zahrady se třemi ovpcnými stromy a skleníkem z polykarbonátu. Pozemky jsou značně svažité směrem na jihozápad, přístup je z nezpevněné komunikace (zatravněné pozemek parc.č. 581/1) ve vlastnictví obce. V osadě je možnost napojení na vodovod, plyn a rozvod elektro. Rtyně nad Bílinou je středně velkou obcí okresu Teplice vzdálenou od okresního města cca 8 km. V obci je základní občanská vybavenost a vybavenost inženýrskými sítěmi. Osada Sezemice je vzdálena od kmenové obce cca 1 km a je bez občanské vybavenosti a s omezenými možnostmi napojení na inženýrské sítě. Spojení je autobusem v rámci integrované dopravy Ústeckého kraje a železniční. B. ZNALECKÝ POSUDEK Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 5312/10-965 ze dne 9.2.2016) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti pozemky, je pro stanovení obvyklé ceny použita metoda srovnávací (tržní). - 3 -
1. Popis pozemků Podrobný popis oceňovaného pozemku byl uveden v části nálezu celkový popis nemovité věci. Výměra: parc.č. St. 55 117 m2 zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště parc.č. 417/2 132 m2 zahrada celkem 249 m2 Z hlediska ocenění se jedná o pozemky stavební, situované v zastavěném území obce. 2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). Reprodukční cena staveb a pořizovací cena pozemků, která koresponduje u pozemků s jejich porovnávací hodnotou b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Pozemky se sice ojediněle pronajímají, ale nájemné je spíše symbolické. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí. Obvyklá cena pro danou kategorii stanovena vzhledem k výše uvedeným popisům u jednotlivých kategorií pozemků metodou srovnávací. - 4 -
c) metoda srovnávací (tržní) S ohledem na dostupnost údajů pro ocenění je srovnávací metoda provedena s využitím inzerce stavebních pozemků ve srovnatelných lokalitách. Prodej stavebního pozemku 5 238 m2, Rtyně nad Bílinou, Sezemice Prodej pozemků ve Rtyni nad Bílinou, část obce Sezemice, jsou slunné, porostlé trávou a částečně stromy. Mají celkovou výměru 5208 m2, leží vedle sebe a dají se rozparcelovat na další pozemky. V územním plánu je zahrnuta výstavba rodinných domů. U pozemků se nachází plynová přípojka - již vystavený kiosek, v dosahu je možnost napojení na vodovodní řad i elektřinu. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 1463 (Reality - Lišková, s.r.o., Mírové náměstí 101/25, 40001 Ústí nad Labem-centrum), aktualizace 27.2.2016, inzerovaná cena 1 152 360,- Kč, jednotková cena 220,- Kč/m2. Prodej stavebního pozemku 76 252 m2, Žalany Prodej pozemku, 76252 m2, Žalany, okr. Teplice - k prodeji pozemek určený územním plánem pro výstavbu rodinných domů, veškerá dokumentace - Územní plán, Geologický průzkum, Voda, Elektro, Plyn, Telekomunikace. Veškeré sítě jsou na patě pozemku. Projekt počítá s umístěním 30 až 40 rodinných domů. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 138 (Molík reality, s.r.o., tř. Budovatelů 1998/116, 43401 Most), aktualizace 8.3.2016, inzerovaná cena 27 450 720,- Kč, jednotková cena 360,- Kč/m2. Prodej stavebního pozemku 27 346 m2, Bžany Pozemky orientované na jih v obci Bžany, určené pro výstavbu rodinných domů nebo pro komerční účely - domov důchodců,ubytovací služby a jiné. Pozemky leží v klidné části obce, jsou zde dvě přístupové cesty na patě pozemku se nacházejí veškeré sítě. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky CH14SL104 (EVROPA realitní kancelář CHOMUTOV, Ruská 78/16, 43001 Chomutov), aktualizace 4.3.2016, inzerovaná cena 4 348 000,- Kč, jednotková cena 159,- Kč/m2. d) Zdůvodnění obvyklé ceny Z inzerce plyne jednotková cena 159,- Kč/m2 až 360,- Kč/m2. Nejvyšší cena je u pozemků v obci nejblíže okresnímu městu. Ve všech případech se jedná o volné pozemky, nezatížené stávající zástavbou. Po zohlednění inzerce a vyšším cenám u pozemků pro novou výstavbu oproti pozemkům omezeným stávající zástavbou, navíc oceňovaný pozemek značně stísněný a svažitý, uvažuji jednotkovou cenu podstatně pod průměrem inzerovaných cen ve výši cca 100,- Kč/m2. Podle - 5 -
sdělení pana Vernera byly údajně sousedící pozemky nedávno zakoupeny za cenu 70,- Kč/m2, i z tohoto pohledu, pokud lze sdělení důvěřovat, lze odhadnutou cenu považovat za obvyklou. Obvyklá cena: 249 m2 á 100,- Kč/m2 = 24 900,- Kč C. REKAPITULACE Na základě výše uvedených skutečností odhaduji cenu nemovitých věcí ve výši porovnávací hodnoty: Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí 24 900,- Kč slovy: dvacetčtyřitisícedevětset Kč Obvyklá cena je stanovena bez vlivu zástavních práv, nařízených a zahájených exekucí, zapsaných na LV. V Srbicích 29.3.2016 E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9990-25/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 044 16. V Srbicích 29.3.2016 Ing. Zdeněk Garlík - 6 -
Fotodokumentace ze dne 23.3.2016 celkový pohled na pozemky z nadhledu, pohledy na pozemek parc.č. St. 55 rumiště a pohledy na pozemek parc.č. 417/2 - zahradu - 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -