znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /2011 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitosti spoluvlastnického podílu o velikosti ideálních 4/5 pozemku parcelní č. 2818/144, včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Podivín, obec Podivín, okr. Břeclav zapsaného na LV č pro k.ú. Podivín, obec Podivín, okr. Břeclav. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí se stavem ke dni včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137 EX 954/ Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 29 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno,

2 Pozemek parc.č. 2818/144 k.ú. Podivín Znalecký posudek č /2011 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Srovnávací metoda nemovitostí 7 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 9 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. č.j. 137Ex 954/03-236, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí dle LV č k.ú. Podivín ze dne , podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor. P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č.1640 ) P ř íloha 3 Nájemní smlouva P ř íloha 4 Mapová část P ř íloha 5 Srovnatelné nemovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce Brno, Brigádnická 241/65 strana 2

3 Pozemek parc.č. 2818/144 k.ú. Podivín Znalecký posudek č / NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 954/03-236, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí - pozemku dle LV č.1640 v k.ú. Podivín ze dne podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor. Výpis z katastru nemovitostí - LV č pro k.ú. Podivín, vyhotovený ČÚZ a K SCD ze dne vyhotoveno dálkovým přístupem (viz příloha); Skutečnosti zjištěné na místě v rámci místního šetření konaného dne , Informace získané od spoluvlastníků paní Fedrové Hany a pana Josefa Beneše při místním šetření dne , kopie nájemní smlouvy na pronájem pozemků se společností NECHO spol. s r.o.padělek 543, Břeclav ze dne , Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru ( Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce Brno, Brigádnická 241/65 strana 3

4 Pozemek parc.č. 2818/144 k.ú. Podivín Znalecký posudek č / POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je pozemek parcelní č. 2818/144, včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Podivín, obec Podivín, okr. Břeclav zapsaný na LV č pro k.ú. Podivín, obec Podivín, okr. Břeclav. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitosti zapsané na LV č (k.ú. Podivín) pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník LV č Katastrální území Podivín ( ) Obec, okres Vlastnictví stavby Beneš Josef, Ke Kostelu 360, Hlohovec, Hlohovec u Břeclavě...podíl 1/10 Fedrová Hana, Mikuléovská 4059/3, Brno Vinohrady Židenice, Brno 29 podíl 1/10 Krútil Pavel Ing., Na Valtické 657/43, Charvarská Nová Ves Břeclav,...podíl 4/5 Podivín(584797), Břeclav (CZ0644) Vlastnictví pozemku Způsob ochrany Parc.číslo, výměra, druh pozemku 2818/ m 2 orná půda Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek ( BPEJ) parcela 2818/144 BPEJ výměra 2679m 2...BPEJ výměra 2454m 2 Prohlídka a zaměření nemovitosti Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, informací a listin předložených spoluvlastníky a výsledků místního šetření. Nemovitosti nebyly v terénu vytýčeny. Nemovitosti byly volně přístupné. Ocenění bylo provedeno z veřejně dostupných zdrojů. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Podivín v oddíle C - omezení zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce Brno, Brigádnická 241/65 strana 4

5 Pozemek parc.č. 2818/144 k.ú. Podivín Znalecký posudek č /2011 Nájemní smlouva K předmětnému pozemku dle poskytnutých podkladů spoluvlastníky je uzavřena nájemní smlouva se společností NECHO spol. s r.o., Padělek 543, Břeclav, IČ na dobu neurčitou od s roční výpovědní lhůtou. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitosti pozemku parc. č. 2818/144 zapsaného na LV č včetně součástí a příslušenství pro k.ú. Podivín. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitosti pozemku parc. č. 2818/144 zapsaného na LV č včetně součástí a příslušenství v k.ú. Podivín bylo vypracováno v souladu následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitostí Podivín je město v okrese Břeclav v Jihomoravském kraji, 8 km severozápadně od Břeclavi. V roce 2011 zde žilo obyvatel. Jihovýchodně od města leží Přírodní park Niva Dyje a Lednickovaltický areál (pod ochranou UNESCO), na východě CHKO Pálava. Obec s rozšířenou působností a pověřená obec je Břeclav. Leží v nadmořské výšce 165m.n.m. Ze zajímavých památek přímo v obci je farní kostel sv. Petra a Pavla a kaple sv. Cyrila a Metoděje, řada barokních soch a židovský hřbitov s orientálně romantickou obřadní síní z poloviny 19. století s malou muzejní expozicí. Do katastru obce patří také dvě stavby Lednicko-valtického areálu - romantická zřícenina Janohradu a Obelisk. Obec má přiměřenou občanskou vybavenost a velmi dobré spojení s okresním městem Břeclaví. Podél severovýchodního okraje obce vede stará silnice z Brna na Břeslav a železniční trať z Brna na Slovensko. Asi 500m dále na severovýchod vede rovnoběžně se starou silnicí dálnice D2. Do Podivína na straně jihozápadní a do Velkých Bílovic na severovýchod vede odbočka z dálnice exit 41 Terén kolem Podivína je rovinný a půda zde je velmi úrodná. Pozemek parc.č. 2818/144 se nachází mezi zastavěnou část obce, na jižním kraji katastru. Jedná se o ornou půdu scelenou v lánu v blízkosti lesa. Pozemek je v mírném východním svahu cca v nad. výšce 500m. Pozemek není v terénu vytýčen. Pozemek se nachází na katastru Podivín. Jedná se o ornou půdu v zemědělském lánu. Zemědělský pozemek- výměra 5133m 2 je obdélníkový pás pole směřující z jihozápadu na severovýchod.. Na jihozápadní straně je lán přístupný z polní cesty, která vede od posledních objektů Podivína na jižním konci města směrem na východ a pak se zatáčí na jihovýchod. Celková délka od zástavby města je cca 700m. Pás pole má přibližně šířku 19m Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce Brno, Brigádnická 241/65 strana 5

6 Pozemek parc.č. 2818/144 k.ú. Podivín Znalecký posudek č /2011 Oceňovaná nemovitost Pozemek parc. č. 2818/144 zapsaný na LV č včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Podivín, okres Břeclav. Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce Brno, Brigádnická 241/65 strana 6

7 Pozemek parc.č. 2818/144 k.ú. Podivín Znalecký posudek č / SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Pozemek 2818/144 zapsaný na LV č pro k.ú. Podivín, Pozemek se nachází na katastru Podivín. Jedná se o ornou půdu v zemědělském lánu. Zemědělský pozemek- výměra 5133m 2 je obdélníkový pás pole směřující z jihozápadu na severovýchod.. Na jihozápadní straně je lán přístupný z polní cesty, která vede od posledních objektů Podivína na jižním konci města směrem na východ a pak se zatáčí na jihovýchod. Celková délka od zástavby města je cca 700m. Pás pole má přibližně šířku 19m. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v širším okolí města Podivína k datu ocenění jsou nabízeny níže uvedené porovnatelné pozemky. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětnými zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita velikost pozemku m 2 Způsob využití Vlastnosti Oceň. objekt Podivín 5133 orná orná půda v lánu (1) (2) (3) (4) (5) 1 Podivín orná orná půda v lánu 2 Podivín 2516 orná orná půda v lánu 3 Podivín orná orná půda v lánu Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na Kč celkem Kč / m 2 men ceny pra- K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč / m 2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost svah ap. stav a vybavení jiné úvaha znalce IO (1-4) Cena oceň objektu. Kč / m 2 (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) ,80 9 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, ,80 9 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 10 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 9 Minimum Kč / m 2 9 Maximum Kč / m 2 10 Výměra oceňovaného pozemku m Celkem cena pozemku - průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,80). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- Kč až ,- Kč. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce Brno, Brigádnická 241/65 strana 7

8 Pozemek parc.č. 2818/144 k.ú. Podivín Znalecký posudek č /2011 Uvedené pozemky mají tyto kladné stránky : zdravá krajina vhodná pro zemědělství Uvedené pozemky mají tyto slabší stránky : nepočítá se ze zasíťováním a neuvažuje se s výstavbou Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména lokalitu, velikost, druh využití a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadaný pozemek je navržená na : Kč Obecná hodnota oceňované nemovitosti navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč spoluvlastnický podíl o velikosti ideálních 4/5 činí Kč/5 x 4 = Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce Brno, Brigádnická 241/65 strana 8

9 Pozemek parc.č. 2818/144 k.ú. Podivín Znalecký posudek č / STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Na pozemku parc. č. 2818/144, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Podivín, obec Podivín, okr. Břeclav, zapsán na LV č pro k.ú. Podivín je uzavřena žádná písemná nájemní smlouva. Poznámka původně parc. č S výpovědní lhůtou 1 rok. Tato výpovědní lhůta je běžnou pro daný typ nemovitostí. Nejedná se tedy o omezení. Hodnota závady nájemní smlouvy na pozemek parc. č. 2818/144 činí tedy pro účely tohoto ocenění 0 Kč. Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Podivín v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č ze dne pro k.ú. Konice v oddíle C - omezení zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce Brno, Brigádnická 241/65 strana 9

10 Pozemek parc.č. 2818/144 k.ú. Podivín Znalecký posudek č /2011 Ostatní rizika K oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty vzhledem k využití pozemku, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu pozemku parcelní č. 2818/144, včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Podivín, obec Podivín, okr. Břeclav zapsané na LV č pro k.ú. Podivín, obec Podivín, okr. Břeclav podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění , po zaokrouhlení na ,- Kč. (slovy : čytřicetosmtisíc korun českých). hodnota závady představující ideální podíl o velikosti 4/5 na nájemní smlouvě pozemku parc. č. 2818/144 pro společnost NECHO spol. s.r.o. IČ pro účely tohoto ocenění činí : 0,- Kč (slovy : nula korun českých ). V Brně, dne Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce Brno, Brigádnická 241/65 strana 10

11 Pozemek parc.č. 2818/144 k.ú. Podivín Znalecký posudek č /2011 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce Brno, Brigádnická 241/65 strana 11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22 Plán obce

23