o obvyklé ceně Soudní exekutor Mgr. Jaroslav Homola Hlinky 41/104, Brno Spisová značka 030 EX 1387/10

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1598/2014 o obvyklé ceně podílu id. ½ pozemků: parc.č. 163 zahrada o výměře 1598 m 2 a parc.č. 164 zahrada o výměře 1232 m 2 vše včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Silůvky, obec Silůvky, okres Brno-venkov. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 323 pro k.ú. Silůvky, u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov. Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Brno-město Soudní exekutor Mgr. Jaroslav Homola Hlinky 41/104, Brno Spisová značka 030 EX 1387/10 podklad pro exekuční řízení Ocenění v ceně obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zák. č. 121/2000 Sb., ke dni prohlídky zpracovala: Ing. Lucie Janíčková - znalec Mutěnická 8, Brno Posudek obsahuje 9 stran textu a 2 přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Brně, dne

2 I. NÁLEZ I.A. ÚKOL Vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podílu id. ½ pozemků: parc.č. 163 zahrada o výměře 1598 m 2 a parc.č. 164 zahrada o výměře 1232 m 2 vše včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Silůvky, obec Silůvky, okres Brno-venkov, k datu prohlídky tj Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 323 pro k.ú. Silůvky, u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov. I.B. PROHLÍDKA A ZAMĚŘENÍ NEMOVITOSTI Prohlídku pozemků jsem provedla dne na místě samém. I.C. DOKUMENTACE A SKUTEČNOST Skutečnosti potřebné pro ocenění jsem zjistila prohlídkou na místě samém dne a na základě podkladů viz. kapitola I.E. I.D. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI, ŠIRŠÍ VZTAHY Oceňované nemovitosti pozemky parc.č. 163 zahrada o výměře 1598 m 2 a parc.č. 164 zahrada o výměře 1232 m 2 vše včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Silůvky, obec Silůvky, okres Brno-venkov, jsou v zastavěném území obce Silůvky, cca 350 m severovýchodně vzdušnou čarou od centra obce Obecního úřadu (viz. obr.). Pozemky parc.č. 163 a parc.č. 164 jsou v zastavěném území obce Silůvky a jsou užívány jako užitkové zahrady za rodinným domem při ulici Na Nivách č.pop V obci není schválený území plán. Pozemky jako celek jsou neoplocené, obdélníkového výrazně protáhlého tvaru ve směru sever-jih, svažité k jihu s trvalými ovocnými stromy. Přístup k pozemkům je z jihu ze zpevněné komunikace ulice Na Nivách přes pozemek parc.č. 165 se stavbou rodinného domu č.pop. 219 a dále ze severu ze nezpevněné polní cesty. Vesnice Silůvky se nachází v okrese Brno venkov a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Šlapanice. Obec Silůvky se rozkládá asi osmnáct kilometrů jihozápadně od centra Brna a dvacettři kilometrů západně od města Šlapanice. Trvalý pobyt na území této středně velké vesnice má nahlášeno asi 790 obyvatel. Z hlediska občanské vybavenosti je v obci MŠ, základní škola nižšého stupně. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Z hlediska pracovních příležitostí jsou v obci drobné živnostenské provozovny, další příležitosti jsou v Ivančicích a v Brně. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 Brno, tel: ljanickova@seznam.cz Strana 2

3 I.E. PODKLADY PRO ZPRACOVÁNÍ OCENĚNÍ Usnesení Exekutorského úřadu Brno-město ze dne spisová značka 030 EX 1387/10 Kopie výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 323 k.ú. Silůvky bezúplatný dálkový přístup pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 030 Ex 1387/10 pro Soudní exekutor Homola Jaroslav, Mgr. příloha č. 1 Kopie z katastrální mapy internetová databáze příloha č. 2 Údaje zjištěné na místě samém dne Fotodokumentace pořízená dne viz. text Mapa uveřejněná na serveru seznam.cz viz. titulní strana a text I.F. VLASTNICKÉ A EVIDENČNÍ ÚDAJE Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 323 pro kat.úz. Silůvky, obec Silůvky jsou oceňované pozemky ve spoluvlastnictví: Chylková Lenka, Na nivách 219, Silůvky Vytopilová Ludmila, Na Nivách 219, Silůvky id. ½ id. ½ Obec: Katastrální území: Pozemky: Silůvky Silůvky LV č. 323 KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Brno-venkov Pozemek p.č. Druh pozemku Způsob využití dle skutečnosti Výměra v m zahrada Zatravněná zahrada s trvalými porosty zahrada Zatravněná zahrada s trvalými porosty 1232 Celkem Poznámka: V části C-omezení vlastnického práva listu vlastnictví je uvedené věcné břemeno užívání mimo jiné i pozemků parc.č. 163 a parc.č. 164 panem Františkem Pánovcem, nar Aktuálnost údajů vzhledem k věku oprávněného 95 let, se nepodařilo zjistit. Další omezení zapsána v části C listu vlastnictví omezení vlastnického práva viz. příloha č. 1 (exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zástavní právo exekutorské) nejsou v obvyklé ceně vyhodnocována. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 Brno, tel: ljanickova@seznam.cz Strana 3

4 II. POSUDEK II.A. METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY Ocenění pozemku obvyklou cenou je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/97 Sb., o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: 1. metoda nákladová 2. metoda výnosová 3. metoda porovnávací Vzhledem k účelu ocenění a také vzhledem k tomu, že s obdobnými pozemky se na realitním trhu běžně obchoduje, pro stanovení obvyklé ceny bude použita metoda porovnávací. Tato metoda umožňuje nejlépe vystihnout pro daný účel ocenění hodnotu nemovitosti. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Úkolem znaleckého posudku je stanovení podílu id. 1/2 pozemků. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovitostí, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitost vůbec užívat. Po koupi může pouze požadovat po spoluvlastníkovi, který v nemovitosti bydlí, nájem ve výši svého spoluvlastnického podílu. Rovněž ve vykonávání vlastnických práv je omezen výší spoluvlastnického podílu. Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Na základě konzultací se spolupracujícími znalci, odhadci a pracovníky realitních kanceláří se výše obvyklé ceny spoluvlastnického podílu snižuje v rozmezí 20 40% z aritmetického podílu obvyklé ceny nemovitosti u menšinových spoluvlastnických podílů. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 Brno, tel: ljanickova@seznam.cz Strana 4

5 Popis pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 163 zahrada o výměře 1598 m 2 a parc.č. 164 zahrada o výměře 1232 m 2 vše včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Silůvky, obec Silůvky, okres Brnovenkov, k datu prohlídky Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 323 pro k.ú. Silůvky, u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov. Pozemky jsou při severovýchodním okraji obci jako součást jejího zastavěného území; k datu ocenění nemá obec zpracován územní plán; nejedná se o stavební pozemky. Pozemky na sebe v příčném směru navazují, jsou obdélníkového výrazně protáhlého tvaru o šířce cca 12 m, jsou svažité k jihu, celková výměra pozemků činí m 2. K datu ocenění jsou užívány jako neoplocená zahrada za rodinným domem č.pop. 219 na pozemku parc.č. 165, na pozemcích jsou trvalé ovocné porosty a drobné dřevěné stavby přístřešky, kůlny, které nemají vliv na obvyklou cenu pozemků jako celku. Pozemky jsou přístupné jednak z jihu skrze dům ze zpevněné komunikace ulice Na Nivách a dále ze severu z nezpevněné polní cesty. Možnost připojení na inženýrské sítě je při ulici Na Nivách ve vzdálenosti cca 40 m od jižní hranice pozemku parc.č. 164 přes pozemek parc.č. 165 s rodinným domem č.pop K pozemkům se váže věcné břemeno užívání ve prospěch oprávněného pana Františka Pánovce, nar. 1919; aktuálnost údajů nebylo možné ověřit, vzhledem k případnému věku oprávněné 95 let, by omezení pozemků bylo zanedbatelné. Obvyklá cena pozemků neoplocené zahrady, je určena pomocí porovnávací metody. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 Brno, tel: ljanickova@seznam.cz Strana 5

6 Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Ve vlastní databázi realizovaných cen prodejů srovnatelných nemovitostí se nenacházejí obdobné nemovitosti, pro vyhodnocení je proto využito srovnatelných nemovitostí inzerovaných v současné době na realitních serverech: 1. Prodej, pozemek zahrada, 961 m² 2. Prodej, pozemek zahrada, m² Celková cena: Kč včetně právního servisu Cena za m²: 208 Kč za m² Adresa: Ivančice Datum aktualizace: ID: Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: 961 m 2 Popis: Nabízíme k prodeji zahradu v Ivančicích, jedná se o rovinatý, oplocený pozemek s ovocnými stromy, možnost přivedení IS na pozemek. Dobrá dostupnost z hlavní komunikace. V blízkosti je zastávka IDS. Celková cena: Kč + provize RK, včetně poplatků, bez DPH, včetně právního servisu Cena za m²: 130 Kč za m² Adresa: Dolní Kounice Datum aktualizace: ID zakázky: N07838 Umístění objektu: Okraj obce Zástavba: Rekreační Plocha pozemku: m 2 Doprava: Autobus Komunikace: Neupravená Popis: Nabízím k prodeji zahradu o výměře 1180 m 2. Pozemek se nachází v klidné chatařské lokalitě s příjezdovou komunikací. Elektřina a vodovodní přípojka je hranici pozemku. Zahrada je svažitá, v horní polovině mírně zarovnaná, je zde možnost vybudování celoročně obyvatelné chaty, pozemek je celý oplocen. 3. Prodej, pozemek zahrada, m² Celková cena: Kč Cena za m²: 255 Kč za m² Poznámka k ceně: + provize RK Adresa: Ostopovice Datum aktualizace: ID zakázky: Plocha pozemku: m 2 Doprava: MHD, Autobus Popis: Se souhlasem majitele nabízíme k prodeji zahradu s montovanou chatkou o CP 1370 m2, nacházející se na okraji obce Ostopovice. Zahrada celooplocená, rovinatá, obdélníkového tvaru ( cca 7,7 * 177 m), s ovocnými stromy. Na zahradě montovaná chata s malým sklípkem (vhodný k uskladnění ovoce a zeleniny) - jedna místnost 3 * 5 m, kamna na tuhá paliva, komín; u chaty zastřešená terasa k posezení; přístavek s malým sklípkem na nářadí, zahradnické potřeby; podzemní rezervoár na vodu (možnost vrtané studny), možnost zavedení elektřiny, příjezd autem možný až na pozemek. V bezprostřední blízkosti chaty, zahrady, IDS cca 15 min. chůze. V místě základní občanská vybavenost, dopravní dostupnost do Brna bezproblémová, cca 10 km do centra. V okolí krásná krajina, lesy, vycházky do údolí Troubského potoka a řeky Bobravy. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 Brno, tel: ljanickova@seznam.cz Strana 6

7 Vyhodnocení: Ad. 1 Jedná o pozemek v katastrálním území obce Ivančice lokalita s lepší občanskou vybaveností, porovnávaný pozemek je oplocený s příjezdem po zpevněné komunikaci, možnost napojení na IS. Nabídkovou cenu upravuji koeficientem nabídkové ceny 0,95, koef. lokality 0,80 a dále koef. oplocení, přístupu po zpevněné komunikaci 0,90: 208,- Kč/m 2 * 0,95 * 0,80 * 0,90 = 142 Kč/m 2 Srovnatelná cena tedy činí cca 140,- Kč/m 2. Ad. 2 Jedná o pozemky v katastrálním území obce Dolní Koupnice obdobná lokalita, IS na hranici pozemku, oplocený, příjezd po zpevněné komunikaci. Nabídkovou cenu upravuji koeficientem nabídkové ceny 0,95 a dále koef. oplocení, přístupu po zpevněné komunikaci, IS - 0,90: 130,- Kč/m 2 * 0,95 * 0,90 = 111 Kč/m 2 Srovnatelná cena tedy činí cca 110,- Kč/m 2. Ad. 3 Jedná o pozemek v katastrálním území obce Ostopovice lokalita s výbornou dopravní dostupností, pozemek je oplocený se stavbou chaty a sklepa, příjezd na pozemek. Nabídkovou cenu upravuji koeficientem nabídkové ceny 0,95, koeficientem lokality 0,70, dále koef. oplocení, přístupu po zpevněné komunikaci 0,90 a koef. staveb 0,90: 255,- Kč/m 2 * 0,95 * 0,70 * 0,90 * 0,90 = 137 Kč/m 2 Srovnatelná cena tedy činí cca 140,- Kč/m 2. Hodnota jednotkové ceny pozemků zahrad parc.č. 163 a parc.č. 164 v k.ú. a obci Silůvky, okres Brno-venkov stanovená metodou srovnávací se pohybuje v intervalu 110,- Kč/m 2 až 140,- Kč/m 2 Obvyklá jednotková cena hodnocených pozemků vychází ze současných možností uplatnění pozemku na realitním trhu, tj.: možnosti odkoupení pozemků spoluvlastníkem případně fyzickou osobou k rekreaci a zahrádkářské činnosti a dále množstvím nabízených pozemků v daném regionu. Rozborem ceny simulovaným podle možnosti uplatnění pozemků na trhu s nemovitostmi, odhaduji jednotkovou obvyklou cenu pozemků při spodní hranici intervalu stanoveného porovnávací metodou, tj.: 110,- Kč/m 2. Obvyklá jednotková cena pozemků zahrad parc.č. 163 a parc.č. 164 v k.ú. Silůvky, obec Silůvky, vše včetně součástí a příslušenství činí 110,- Kč/m 2. Obvyklá cena pozemků jako celku včetně oceňovaného podílu id. ½ je uvedena v závěru znaleckého posudku. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 Brno, tel: ljanickova@seznam.cz Strana 7

8 III. ZÁVĚR Úkolem bylo zpracovat znalecký posudek o obvyklé ceně ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podílu id. ½ pozemků: parc.č. 163 zahrada o výměře 1598 m 2 a parc.č. 164 zahrada o výměře 1232 m 2 vše včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Silůvky, obec Silůvky, okres Brno-venkov, k datu prohlídky tj Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 323 pro k.ú. Silůvky, u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov. 1. obvyklá cena pozemků Obvyklá jednotková cena pozemků parc.č. 163 zahrada o výměře 1598 m 2, parc.č. 164 zahrada o výměře 1232 m 2, včetně součástí a příslušenství v kat. úz. Silůvky, obec Silůvky, okres Brno-venkov činí 110,- Kč/m 2 Slovy: Jednostodeset Kč/m 2 Předmětem ocenění je podíl id. ½ výše oceněných nemovitostí, vzhledem k tomu, že vlastník id. ½ je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalším spoluvlastníkem, popř. nemůže nemovitost vůbec užívat, snižuji aritmeticky stanovený podíl z obvyklé ceny nemovitosti o 20% (viz. výše Úvod - metodika stanovení podílu obvyklé ceny nemovitosti). Pozemek parc.č. Výměra v m 2 Obvyklá jednotková cena v Kč/m 2 Obvyklá cena pozemku v Kč podíl id. ½ v Kč Obvyklá cena podílu id. ½ zaokr. v Kč , , , , , , , ,- Celkem , , ,- V části C-omezení vlastnického práva listu vlastnictví je uvedené věcné břemeno užívání mimo jiné i pozemků parc.č. 163 a parc.č. 164 panem Františkem Pánovcem, nar Aktuálnost údajů se nepodařilo zjistit. Vzhledem k případnému věku oprávněného 95 let, by omezení pozemků bylo zanedbatelné. Další omezení zapsána v části C listu vlastnictví omezení vlastnického práva viz. příloha č. 1 (exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zástavní právo exekutorské) nejsou v obvyklé ceně vyhodnocována. Vzhledem k rozsahu oprávnění znalecké činnosti, znalci nepřísluší hodnotit právní stav věcí. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V Brně, dne Ing. Lucie Janíčková Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 Brno, tel: ljanickova@seznam.cz Strana 8

9 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pod poř.č v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věcná břemena Spr 1869/2002. Znalecký úkon je zapsán pod poř. číslem 1598/2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji přiloženou fakturou. Ing. Lucie Janíčková Mutěnická Brno V Brně, dne Ing. Lucie Janíčková Mutěnická 8 Brno, tel: ljanickova@seznam.cz Strana 9