Znalecký posudek č. 339/34/2012 část A)

Transkript

1 Znalecký posudek č. 339/34/2012 část A) Obvyklé ceně (tržní hodnotě) nemovitostí- Pozemku p.č v k.ú. Opočno pod Orlickými Horami, obci Opočno, vedené na LV č. 173 u Katastrálního úřadu pro Královehradecký kraj, Katastrální pracoviště Rychnov nad Kněžnou. Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Martin Slavata Exekutorský úřad Mladá Boleslav Táborská Mladá Boleslav Nařízení exekuce č.j.: 21 EXE 191/ ze dne a dle usnesení pod č.j.: 080 EX 435/10-24 Soudní exekutor Mgr. Martin Slavata Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Bc. Michal Danielis Zlatá Olešnice Trutnov Posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu + přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Trutnově,

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit: a)obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství b)zjistit a ocenit cenu práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Pozemky Opočno Region: Královéhradecký Okres: Rychnov nad Kněžnou Katastrální území: Opočno pod Orlickými Horami 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 7.dubna 2012 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku: 1. Výpis z KN, LV č. 173 ze dne

3 Kopie příslušné části KM 3. Usnesení č.j.080 EX 435/10-24 ustanovení znalce 4. Zákon č. 151/1997 Sb a předpisy v platném znění 5. Skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření dne Územně plánovací dokumentace obce Opočno 7. Fotodokumentace pořízená znalcem 8. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název Adresa Podíl Kroová Hrudíková Zdenka Dolní Olešnice 109, Způsob ochrany nemovitosti rozsáhlé chráněné území zemědělský půdní fond Seznam BPEJ BP Vým EJ ěra Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kroová Hrudíková Zdenka Jiné zápisy Změna výměr obnovou operátu Změna číslování parcel Název Typ Typ Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Rychnov nad Kněžnou 6. Celkový popis nemovitosti: Všeobecné místopisné údaje Opočno (dříve také Opočen, Opočno pod Orlickými horami) je město v Královéhradeckém kraji v okrese Rychnov nad Kněžnou. Společně s příměstskými částmi Čánka a Dobříkovec má 3121 obyvatel. Rozkládá se na katastrální ploše 1401 ha v nadmořské výšce 292 m n.m. Město leží na

4 - 4 - jižní větvi Zlatého potoka. Opočenskou dominantou je renesanční zámek. Hlavní zámecká budova má tři podlaží arkádových lodžií otevřených do obdélníkového nádvoří. Budovu obklopuje anglický park, k němuž přiléhá zámecká obora, kde se chová dančí a mufloní zvěř. Zámek má bohatě vybavené historické interiéry, rozsáhlou sbírku obrazů, knihovnu, kolekci evropských i asijských zbraní, trofejí i etnografických předmětů z Afriky a Ameriky shromážděných Josefem II. Colloredo-Mansfeldem ( ). Údaje o oceňovaném pozemku: Část A) Pozemek parc.č.1081 o výměře 2836m 2 se nachází mimo zastavitelné území, určené pro zemědělské využití, ve vzd. 1,2km východně od zastavěné části, přístupna z veřejné komunikace parc.p.č.1701/1, vedené z místní části obce. Podezření na staré zátěže neexistuje. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro indikaci obvyklé ceny bude použito metody komparativní- srovnávací, ostatní metody nelze pro pozemky použít. 7. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Parc.č Popis objektů a pozemků: a) Pozemky a 1 ) Parc.č.1081 Část A) Pozemek parc.č.1081 o výměře 2836m 2 se nachází mimo zastavitelné území, určené pro zemědělské využití, ve vzd. 1,2km východně od zastavěné části, přístupna z veřejné komunikace parc.p.č.1701/1, vedené z místní části obce. Jde o zem.parcelu v honu scelených parcel, hranice není přímo identifikovatelná, orná půda. Nalézá se v rozsáhlém chráněném území, které ale

5 - 5 - neovlivňuje cenotvorné faktory. Tvar pozemku je přibližně obdélníkový, rovinatý, kvalitní bonity. Podezření na staré zátěže neexistuje. Obvyklá cena zemědělských pozemků pohybuje v dané lokalitě ve výši 11-23,-Kč/m 2 v závislosti na přístupnosti, bonitě, velikosti, v tomto případě vzhledem k přístupnosti určeno ve střední hodnotě rozpětí, t.j.16,50-kč. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Parc.č.1081 Popis porovnávaných pozemků: 1.reprezentant: pozemek zemědělská půda, m2 Cena:22 000,- Kč Adresa: Pulice Datum vložení: ID zakázky: Umístění objektu:samota Plocha užitná:7 934 m2 Plocha pozemku:7 934 m2 Popis: podíl 1/4 na pozemku vedeného jako orná půda o celkové ploše 7934 m2 v obci Dobruška. Tento pozemek se nachází u hlavní silnice. 2.reprezentant: pozemek zemědělská půda, m2 Cena: ,- Kč Adresa: Pulice Datum vložení: ID zakázky: Umístění objektu:samota Plocha užitná:5 813 m2 Plocha pozemku:5 813 m2 Popis: pozemek o celkové ploše m2, vedený jako orná půda v katastrálním území Pulice v obci Dobruška. Jedná se o prodej podílu o velikosti 1/4 podílu na pozemku. Přístup na pozemek je po obecní cestě. Pozemek sa nachází v okrajové části obce. 3.reprezentant pozemek zemědělská půda, m2 Cena:19,- Kč za m2 Celková cena:32 756,- Kč Adresa:Vlastimila Moravce, Spy Datum vložení: ID zakázky: Umístění objektu:polosamota Plocha užitná:1 724 m2 Plocha pozemku:1 724 m2 Doprava:Silnice Popis: Orná půda v Novém Městě nad Metují Spech o celkové výměře m2. Výhodná investice pro podnikání nebo zemědělskou činnost. Nyní pronajato zemědělskému družstvu. Možnost přikoupení

6 - 6 - dalších cca 7 hektarů orné půdy Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] Pulice , ,32 1,00 1,00 8,32 Pulice , ,19 1,00 1,00 22,19 Spech , ,00 1,00 1,00 19,00 49,51 / 3,000 Průměrná jednotková cena: 16,50 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 8,32 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 22,19 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: orná půda p.č m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 2836 m ,00 m 2 á 16,50 Kč/m 2 = ,- Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = ,- Kč Parc.č výsledná cena = ,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Parc.č.1081 = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč C. Rekapitulace Omezení vlastnických práv Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí: Zástavní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena zástavní práva. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Při místním šetření nebyla zjištěna nájemní práva třetích osob, je však zřejmé, že pozemky jsou

7 - 7 - užívány -obhospodařované zemědělcem. Exekuce Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce: -Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti -Nařízení exekuce - Kroová Hrudíková Zdenka To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu právní povahy a není s ní v tomto posudku uvažováno. Jiné závady -nejsou Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku: Hodnota závad váznoucích na oceňovaných nemovitostech je 0,-Kč. Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Zdůvodněné obvyklé ceny: Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícím kupujícím a prodávajícím, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost. Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu vlastní databáze a databáze spolupracujících odhadců o vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná databáze, stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty.

8 - 8 - Po nemovitostech uvedeného typu, a obdobné velikosti, a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j.: -pozemku zemědělského, v nezastavěném území, nezastavitelného, je poptávka ze strany zemědělských subjektů ke koupi či dlouhodobým pronájmům, díky dotační politice EU, na trhu nabízeno více pozemků za obdobné ceny, poptávka je nižší než nabídka. Z tohoto důvodu stanovuji obvyklou cenu ve výši 2/3 zjištěné porovnávací hodnoty. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou za navrženou tržní hodnotu obchodovatelné. Výpočet: Navržená srovnávací hodnota Tržní hodnota - cenová úroveň duben 2012 ve výši 2/3 srovnávací hodnoty Obvyklá cena dle výpočtu- nemovitostí zapsaných na LV č. 173 Závady na nemovitosti váznoucí Obvyklá cena dle výpočtu, se započtením závad 0,-Kč, zaokrouhleno ,-Kč ,-Kč ,-Kč 0,-Kč ,-Kč D. Závěr Odpověď na otázky dle usnesení č.j.080 EX 435/10-24 Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu Pozemku p.č v k.ú. Opočno pod Orlickými Horami, obci Opočno, vedené na LV č. 173 u Katastrálního úřadu pro Královehradecký kraj, Katastrální pracoviště Rychnov nad Kněžnou.; to vše se zohledněním závad; ve výši: ,-Kč slovy: třicetjednatisíc Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou V Trutnově, Bc. Michal Danielis Zlatá Olešnice Trutnov

9 - 9 - E. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 339/34/2012 část A) znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 34.